TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00238 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXRI

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A. LES RESIDENCES C/ S.A. SMA SA, S.C.I. MASSY PARIS RPE

DEMANDERESSE

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de l’Office public de l’habitat interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines (« OPIEVOY »), société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 219.162.613,92 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 3] à MANTES-LA-JOLIE (78200), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

représentée par M^e Marie-Pierre ALIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T 07, M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

DEFENDERESSES

La société SMA SA, société anonyme, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 332 789 296, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité, en qualité d’assureur CNR,

représentée par M^e Emmanuel DESPORTES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243, M^e Emmanuelle BOCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P325

La société SCI MASSY PARIS RPE, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE n°533 887 063, dont le siège social est [Adresse 4], représentée par ses dirigeants légaux domiciliés au siège,

représentée par M^e Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 109, M^e Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391

Débats tenus à l’audience du 2 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière à l’audienc,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Par un acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 12 octobre 2011, l’établissement Opievoy, aux droits duquel vient la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, a acquis auprès de la société SCI Massy Paris RPE, un bâtiment collectif à usage de résidence pour étudiants et chercheurs, comprenant notamment 179 logements, sis [Adresse 2] et [Adresse 1], à Massy (Essonne).

Une assurance dommages-ouvrage et CNR a été souscrite par la société Interconstruction et la société SCI Massy Paris RPE auprès de la société Sagebat, aux droits de laquelle vient la société SMA SA.

La livraison est intervenue le 30 août 2013 avec réserves. La levée des réserves a eu lieu le 17 juillet 2014.

Par déclaration de sinistre en date du 31 mai 2016, l’établissement Opievoy aux droits duquel vient la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a déclaré des désordres dans l’immeuble, notamment :

— Bâtiment C : des infiltrations d’eau en cas de pluie faisant disjoncter le circuit de prises (logement 124), un dysfonctionnement de la baie coulissante (logement 423) ;

— Bâtiment E1 : fissurations des seuils à tous les étages pour deux ascenseurs ; infiltration d’eau (logement 202), revêtement de sol défectueux dans une salle de bain (logement 403) et dysfonctionnement du chauffage (logements 411, 412 et 413) ;

— Bâtiment E2 : Infiltrations d’eau au plafond de la salle d’eau depuis la terrasse (logement 616) ;

— Bâtiment E4 : fixation défaillante du rideau métallique dans un logement, infiltrations d’eau et plafonds endommagés dans deux autres logements ;

— Infiltrations d’eau dans le local VMC, dysfonctionnement de la chaufferie, de la sous-station et infiltrations d’eau de pluie dans le hall, devant le bureau et dans la salle de sport.

La société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a effectué une déclaration de sinistre du 16 mai 2017 portant sur de nouveaux désordres :

des infiltration d’eau dans divers logements et un dysfonctionnement de chauffage dans un autre logement ;

des infiltrations d’eau ayant entraîné une fuite d’eau dans le local technique ;

Saisi par la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, le président du tribunal de grande instance de Versailles a, par deux ordonnances de référé en date du 12 juillet 2018, désigné un expert judiciaire afin notamment de déterminer l’origine des désordres ou dommages allégués dans les assignations.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 10 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait assigner la société SCI Massy Paris RPE.

Par acte du 3 mars 2025, la société SCI Massy Paris RPE a fait assigner en intervention forcée la société SMA SA, prise en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur.

A l’audience du 15 mai 2025, la jonction entre les deux instances a été ordonnée sous le seul numéro RG 25/00238 et l’affaire renvoyée au 22 juillet 2025.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 2 octobre 2025, date à laquelle a été refusée la demande de jonction formée par la société SMA SA portant sur son appel en garantie de locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— condamner in solidum la société SCI Massy Paris RPE et la société SMA SA à lui payer une provision globale de 368 336,35 € HT, soit 442 003,62 € TTC, décomposée comme suit :

la somme de 236 728,80 € HT, soit 260 401,68 € TTC, au titre des travaux réparatoires des désordres de dysfonctionnement de chauffage dans les logements 411, 412, 113 et 516 et de dysfonctionnement de la chaufferie et de la sous-station ([6] et D1-4), outre la somme de 9 041,00 € HT, soit 10 849,20 € TTC au titre des frais d’investigations ;

la somme de 1 800,00 € HT, soit 2 160,00 € TTC au titre du défaut d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée de logement 423 (D2) ;

la somme de 17 600,00 € HT, soit 21 120,00 € TTC, au titre de la fissuration des seuils d’ascenseur (D3) ;

la somme de 1 350,00 € HT, soit 1 620,00 € TTC, au titre des infiltrations d’eau dans le local VMC (D12) ;

la somme de 66 622,44 € HT, soit 79 946,93 € TTC au titre des infiltrations d’eau dans le hall du bâtiment E4 (D15 et D16) ;

la somme de 34 464,11 € HT, soit 41 356,93 € TTC, au titre des travaux réparatoires des infiltrations d’eau dans la salle de sport (D17), outre la somme de 720,00 € HT, soit 876,00 € TTC au titre des frais d’investigations ;

— assortir la condamnation de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, entre la date du rapport d’expertise et la date de réalisation des travaux ou, à tout le moins, la date de l’ordonnance ;

— assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise en date du 9 avril 2024 ou, à tout le moins, à compter de la date de l’ordonnance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la société SCI Massy Paris RPE et la société SMA SA de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;

— condamner in solidum la société SCI Massy Paris RPE et la société SMA SA la somme de 10 000,00 € HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en compris les frais d’expertise d’un montant de 38 704,81 € HT, soit 46 445,77 € TTC.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Massy Paris RPE demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

— débouter la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de ses demandes, comme se heurtant à des contestations sérieuses ;

— condamner la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— condamner la société SMA SA à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, en ce compris celles prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Elle soutient en substance que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse, au motif que les demandes relatives au chauffage portent sur la totalité des 183 logements alors que seuls 4 logements sont concernés par l’expertise, et queles autres désordres ne relèvent pas de la garantie décennale, la responsabilité de la société SCI Massy Paris RPE ne pouvant être retenue en l’absence de faute à son encontre ; qu’une discussion au fond sur l’importance des désordres et leur nature juridique s’impose d’autant plus que la demanderesse a fait le choix d’assigner la société SCI Massy Paris RPE seule dont l’expert a exclu toute responsabilité.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SMA SA demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

— débouter la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et toute autre partie de leurs demandes à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— juger que toute éventuelle condamnation prononcée au profit de la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré le serait sur une base hors taxe ;

— condamner in solidum la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et la société SCI Massy RPE et toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuel Desportes.

Elle formule encore des demandes à l’encontre des parties qu’elle a assignées en intervention forcée, qui relèvent d’une instance distincte de celle objet de la présente ordonnance.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande de provision formée à l’encontre de la société SCI Massy RPE :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1646-1, alinéa 1er, du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 dudit code.

L’article 1792, alinéa 1er, du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En l’espèce, la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré fonde sa demande de provision sur différents désordres qu’il convient d’examiner successivement.

S’agissant en premier lieu des dysfonctionnements de chauffage, il ressort des constatations et conclusions circonstanciées du rapport d’expertise judiciaire, fondées sur les analyses d’un sapiteur, qu’une insuffisance de chauffage dans certains logements se trouve être en relation directe avec l’embouage du réseau, que le circuit de chauffage est en effet corrodé et emboué et présente une forte teneur de sulfates et d’oxygènes ainsi qu’un PH est élevé, ce qui produit une corrosion bactérienne de type sulfatoréductrice, que le traitement de l’eau n’est pas conforme à son usage et que les pots à boues sont inadaptés, le circuit de chauffage est mal conçu et souffre d’un manque d’équilibrage, et que les radiateurs ont un mauvais dimensionnement, ayant été dimensionnés pour un fonctionnement à 70/55 °C et ce contrairement aux prescriptions du CCTP. La matérialité des désordres est ainsi établie et il ressort du rapport précité que ces désordres affectent non seulement les logements objets de l’assignation initiale mais bien l’ensemble du réseau de chauffage. La société défenderesse ne peut pas opposer la forclusion à l’égard des travaux ne correspondant pas aux logements visés dans l’assignation initiale, s’agissant d’un même désordre affectant l’ensemble de la résidence, quand bien même il a été révélé par des constatations initiales opérées dans ces seuls logements avant que son étendue réelle ne soit découverte.

Ces désordres, qui rendent les logements impropres à leur destination par excès ou insuffisance de chauffage, relèvent bien de la garantie décennale, les éléments d’équipement concernés faisant indissociablement corps avec les ouvrages d’ossature, de clos et de couvert.

Au titre des travaux sont indispensables au bon fonctionnement des installations, l’expert judiciaire retient, d’une part, au niveau de la sous station, le remplacement du pot à boue actuel, la modification hydraulique au niveau de la bouteille de mélange, la mise en place des vannes en amont et en aval, la mise en place d’un compteur volumétrique, la mise aux normes des trois manchettes témoins et la mise en place d’un dégazeur ; et, d’autre part, au niveau du réseau de distribution avec le désembouage et rinçage des installations, la création de nourrice chauffage et la mise en place de filtre à tamis en amont des vannes de réglage TA et l’équilibrage des stations.

Compte tenu de l’évaluation des travaux de remise en état préconisés dans son rapport par l’expert judiciaire, il convient de condamner la société SCI Massy Paris RPE à payer à la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 236 728,80 € HT, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des désordres liés au dysfonctionnement de l’installation de chauffage, outre la somme de 9 041,00 € HT au titre des frais d’investigations.

Il convient de rappeler en effet qu’il appartient au maître de l’ouvrage qui demande le paiement des travaux de réparation des désordres, taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont (3ème Civ., 6 novembre 2007, pourvoi n° 06-17.275, Bull. 2007, III, n° 190).

En ce qui concerne le défaut d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée du logement 423, si sa matérialité ressort du rapport d’expertise judiciaire, qui a constaté un défaut de compression du joint de la porte, il n’est toutefois pas établi avec l’évidence requise en référé que ce désordre relève en l’espèce de la responsabilité décennale du constructeur comme le soutient la demanderesse, l’incidence thermique de cette situation restant indéterminée. Par ailleurs, aucune faute de la société SCI Massy Paris RPE n’est établie à cet égard. Dès lors la demande de provision formée à ce titre est rejetée.

S’agissant de la fissuration des seuils des ascenseurs, l’expert judiciaire relève que la fissuration des seuils à tous les étages entraine des passages d’eau. Cependant, il n’est fait état d’aucune panne des ascenseurs à ce jour. Il ne ressort pas du rapport d’expertise la possibilité d’un dommage prévisible futur sur les ascenseurs. Le caractère décennal des fissurations des seuils à tous les étages n’est donc pas certain. Il n’est donc pas fait droit à la demande de provision sur le poste des fissurations des seuils des ascenseurs en présence d’une contestation sérieuse.

En ce qui concerne les infiltrations d’eau dans le local ventilation mécanique contrôlée (VMC), l’expert judiciaire relève la survenance d’infiltrations, dont le rapport ne permet pas d’établir que leur cause persiste. En revanche, la nature décennale de ce désordre est incertaine, la VMC n’étant pas ateinte et le local n’étant qu’un local technique, de sorte que n’est pas établie d’impropriété à la destination de l’immeuble consécutive à ces infiltrations. La demande de provision sur le poste d’infiltration d’eau dans le local VMC est donc rejetée.

Enfin, s’agissant des infiltrations d’eau de pluie dans le hall et devant le bureau du bâtiment E4, et dans la salle de sport du bâtiment E4, la matérialité des désordres est établie par l’expert judiciaire, dont les constat ne permette cependant pas de démontrer avec l’évidence requise en référé qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Les demandes formées à ce titre se heurtent donc à des constatations sérieuse.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, le montant du au titre de travaux sera actualisés en fonction de l’évolution de l’indice du bâtiment BT01 depuis le rapport d’expertise d’avril 2024 comme il est dit au dispositif de la présente décision. En revanche, il n’y a pas lieu de revaloriser l’indemnisation au titre des frais d’investigations, dont les montants ont déjà été engagés et ne sont plus susceptibles d’évolution.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les sommes dues porteront en outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société SMA SA et la demande en garantie formée par la société SCI Massy Paris RPE à l’encontre de la société SMA SA :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 dudit code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, alors que la réception de l’immeuble a eu lieu le 30 août 2013 et que la société SMA SA n’a pas été attraite aux opérations d’expertise judiciaire, il n’est justifié d’aucun acte interruptif du délai de prescription de dix ans, qui était ainsi expiré au jour où la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a formé pour la première fois, par voie de conclusions, une demande de condamnation solidaire à l’encontre de la société SMA SA. Cette demande se heurte donc à une contestation sérieuse.

Il en est de même de la demande en garantie formée par la société SCI Massy Paris RPE, plus de dix ans s’étant écoulées entre la réception de l’ouvrage et l’assignation en intervention forcée délivrée le 3 mars 2025. A défaut de justification d’une cause d’interruption du délai de prescription, cette demande doit donc également être rejetée, comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI Massy Paris RPE, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner la société SCI Massy Paris RPE à payer à la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la société SMA SA la somme de 2 000,00 € sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNONS la société SCI Massy Paris RPE à payer à la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré :

— la somme de 236 728,80 € HT, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des désordres liés au dysfonctionnement de l’installation de chauffage dans la résidence, cette somme devant être actualisée en fonction de l’indice du bâtiment BT01 en vigueur à la date de la présente ordonnance par rapport à celui en vigueur en avril 2024 ; et

— la somme de 9 041,00 € HT, à titre de provision à valoir sur les frais d’investigations ;

DISONS que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

DISONS que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS les demandes formées à l’encontre de la société SMA SA ;

CONDAMNONS la société SCI Massy Paris RPE à payer à la société Les Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SCI Massy Paris RPE à payer à la société SMA SA la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SCI Massy Paris RPE à payer les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 12 juillet 2018 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETONS le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Fatoumata SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Fatoumata SOUMAHORO Eric MADRE