TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 MAI 2025

N° RG 23/01488 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFTV

Code NAC : 74C

LCD

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [ZW] [AE]

né le 14 Juin 1958 à [Localité 19] (78),

demeurant [Adresse 1],

[Localité 15],

2/ Madame [I], [ZO], [XH] [S] épouse [AE]

née le 28 Janvier 1960 à [Localité 16] (62),

demeurant [Adresse 1],

[Localité 15],

représentés par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

Monsieur [K], [VU], [G] [M]

né le 14 Septembre 1960 à [Localité 21] (78),

demeurant [Adresse 12],

[Localité 15],

2/ Madame [BM], [V], [D] [Y] épouse [M]

née le 14 Octobre 1964 à [Localité 21] (78),

demeurant [Adresse 12],

[Localité 15],

représentés par Maître Christophe SCOTTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 09 Mars 2023 reçu au greffe le 10 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Mars 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 02 Mai 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 mai 1990, M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S], sa future épouse (ci-après les époux [AE]) ont fait l’acquisition d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 22], cadastré section E lieudit « [Localité 18] » n°[Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

L’acte d’acquisition, indique page 6, sous le titre « RAPPEL DE SERVITUDES GREVANT LA PARCELLE E N°[Cadastre 14] », à propos du mur des voisins jouxtant leur terrain :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 20], en date des 13 et 14 décembre 1962, contenant échange entre Monsieur [E] [W] et la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté :

M. [T] comparant ainsi qu’il agit déclare que la parcelle présentement cédée par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION est grevée des servitudes ci-après :

A/ il existe dans le mur pignon de la maison contigue au terrain cédé faisant partie d’un immeuble cadastré section E N°[Cadastre 11] appartenant à M. [BP] [WN] dès avant le 1er janvier 1956, cinq ouvertures prenant jour sur le terrain cédé par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION cadastré section E N°[Cadastre 14], à M. [N].

B/ il existe à la suite et attenant à la maison d’habitation de M. [BP] [WN] dépendant de sa propriété sus-désignée, une terrasse par laquelle on a vue sur le terrain présentement cédé à M. [W].

De convention expresse, M. [W] devra faire son affaire personnelle de ces servitudes sans aucun recours contre la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION. »

Le 1er septembre 1998, par acte de vente, M. [K] [M] et Mme [BM] [Y], son épouse (ci-après les époux [M]), ont acquis l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 22], cadastré section E lieudit « [Localité 18] » n°[Cadastre 6] et [Cadastre 9].

Leur maison d’habitation se situe sur la parcelle n°[Cadastre 6] et est ainsi contigüe à la propriété des époux [AE] et plus particulièrement située devant leur parcelle [Cadastre 8] anciennement [Cadastre 5].

Considérant que leurs voisins avaient transformé certains des jours en vues directes par la mise en place de fenêtres ordinaires et créé trois nouvelles vues, les époux [AE] leur ont demandé de régulariser la situation

en 2000.

Ils ont saisi un conciliateur de justice en 2022, la conciliation n’ayant toutefois pas permis de parvenir à un réglement du litige.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, les époux [AE] ont fait assigner M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] aux fins de les voir condamner in solidum à supprimer les 7 vues donnant sur leur immeuble et à leur verser la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 septembre 2024, les époux [AE] demandent au tribunal de :

Déclarant les requérants recevables et fondés en leur demande,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et moyens.

Vu les articles 676, 678 et suivants du code civil.

— condamner in solidum les époux [M] à supprimer les 7 vues donnant, depuis leur immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 22] sur l’immeuble des requérants sis [Adresse 3]

(78520) :

* 3 vues situées dans le mur pignon des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 6] de leur immeuble, mur jouxtant la parcelle N°[Cadastre 14] des requérants ; à l’exclusion donc du jour constitué de pavés de verre et la fenêtre de salle de bains située à l’étage, à gauche lorsque l’on regarde ce pignon le plus large, en son état depuis les derniers travaux entrepris par les défendeurs en cours de procédure, c’est à dire fenêtre oscillo-battante à verre opaque.

* 3 vues dans le mur jouxtant la parcelle [Cadastre 8] des requérants, mur situé sur la parcelle des défendeurs n° [Cadastre 6] ; à l’exclusion de la seule fenêtre de salle de bains à l’étage, située à droite lorsque l’on regarde ce pignon le plus étroit de l’immeuble des défendeurs, en son état depuis les derniers travaux entrepris par les défendeurs en cours de procédure, c’est-à-dire fenêtre oscillo-battante à verre opaque.

— ce, par substitution aux menuiseries litigieuses installées constituant les vues illicites, de fenêtres à verre dormant ne laissant passer que la lumière, et ne permettant ni de voir, ni d’aérer, ce, conformément à l’article 676 du code civil, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, après expiration d’un délai de trois [sic] à compter de la date de la signification de la décision à intervenir.

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil :

— condamner in solidum les époux [M] à leur payer la somme de

15.000 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

— condamner in solidum les époux [M] à leur payer la somme de

4.560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les défendeurs in solidum aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 avril 2024, les époux [M] demandent au tribunal, au visa des articles 692, 693, 1240, 1241, 2261, 2262, 2263, 2264, 2265, 2270, 2271 et 2272 du code civil, de :

— débouter les époux [AE] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— déclarer acquise la prescription acquisitive opposée par les époux [M] aux demandes alléguées de vue des époux [AE] ;

Subsidiairement,

— déclarer qu’il n’existe aucune vue de leur propriété sur la propriété des époux [AE];

Très subsidiairement,

— déclarer qu’il existe une servitude par destination du père de famille de leur propriété sur la propriété des époux [AE] et les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— débouter les époux [AE] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions concernant également celles formulées au titre de dommages et intérêts de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

— condamner les époux [AE] à leur verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers

dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir supprimer les vues

L’article 678 du code civil dispose que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

La détermination du caractère des vues pratiquées sur l’héritage d’autrui constitue une question de fait qu’il appartient au juge du fond de trancher souverainement.

Il résulte de l’acte notarié par lequel les époux [AE] ont acquis leur propriété que celle-ci était « grevée des servitudes ci-après :

A/ il existe dans le mur pignon de la maison contigue au terrain cédé faisant partie d’un immeuble cadastré section E N°[Cadastre 11] appartenant à M. [BP] [WN] dès avant le 1er janvier 1956, cinq ouvertures prenant jour sur le terrain cédé par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION cadastré section E N°[Cadastre 14], à M. [N].

B/ il existe à la suite et attenant à la maison d’habitation de M. [BP] [WN] dépendant de sa propriété sus-désignée, une terrasse par laquelle on a vue sur le terrain présentement cédé à M. [W].

De convention expresse, M. [W] devra faire son affaire personnelle de ces servitudes sans aucun recours contre la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION. »

Il sera relevé que l’immeuble cadastré section E n°[Cadastre 11] correspond à l’immeuble acquis par les époux [M], le cadastre ayant ensuite été renuméroté (sections n°[Cadastre 6] et [Cadastre 9]), tel que cela apparaît sur le plan cadastral produit par les demandeurs.

Si les demandeurs ne contestent pas le fait que l’existence des jours précités soit prévue dans leur acte d’acquisition, ils indiquent toutefois que certains de ces jours ont été transformés en vues directes à l’issue du changement de plusieurs menuiseries par les défendeurs en 1999/2000.

Il résulte du procès-verbal de Maître [H] [A], commissaire de justice, en date du 30 novembre 2022 qu’il a constaté, à la requête des époux [AE], sur la maison des époux [M] ce qui suit :

“ [ZC]

* rez-de-chaussée

Je constate la présence d’une fenêtre simple battant, avec une barre anti-intrusion.

Je constate que cette vitre est non occultée et donne une vue directe sur la parcelle des requérants.

Je constate aussi la présence d’une fenêtre rectangulaire basculante, avec barreaudage, non occultée, qui donne une vue directe sur la parcelle des requérants.

* 1er étage

Je constate la présence d’une fenêtre simple battant, non occultée, donnant une vue directe sur la parcelle des requérants.

Je constate aussi la présence d’une fenêtre double battant, occultée, texturée.

Façade arrière

* rez-de-chaussée côté gauche

Je constate la présence de briques de verre transparentes.

* rez-de-chaussée côté droit

Je constate la présence d’une fenêtre, ancienne, double battant, avec barreaudage, non occultée, donnant une vue directe sur le jardin des requérants.

* entresol

Je constate la présence d’une fenêtre rectangulaire, basculante, avec barreaudage, occultée par un voile trouble, qui donne une vue directe sur la parcelle des requérants.

* 1er étage, gauche

Je constate la présence d’une fenêtre, double battant, texturée, occultée, donnant une vue directe sur la parcelle de la requérante.

* 1er étage, droite

Je constate la présence d’une fenêtre rectangulaire, basculante non occultée, donnant une vue directe sur la parcelle des requérants.

Je constate que les deux zones pelousées composant le jardin se situent à proximité immédiate de l’immeuble situé sur le fonds voisin.

Ces deux zones me sont désignées comme étant les espaces de prise de repas.

J’effectue quelques clichés photographiques à titre d’illustration.

Je constate également que les ouvertures de la maison voisine donnent directement sur la piscine des requérants.”

Il apparaît ainsi que les six fenêtres visées par les requérants dans leur dispositif peuvent être qualifiées de vues et non de simples jours. Il est par ailleurs constant que les murs pignon dans lesquelles sont percées les fenêtres donnent immédiatement sur la propriété des époux [AE].

Cependant, il ressort des dispositions des articles 688 et 689 du code civil que les vues et fenêtres peuvent constituer des servitudes continues et apparentes, lesquelles en application de l’article 690 du même code peuvent s’acquérir par la possession de trente ans.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le moyen tiré de la prescription acquisitive ne constitue pas une fin de non-recevoir mais un moyen de défense au fond.

Les époux [M], qui se prévalent d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, produisent notamment :

— une attestation rédigée le 22 décembre 2000 par M. [O] [Z], qui indique avoir effectué des travaux de rénovation concernant les menuiseries extérieures chez les époux [M] et précise que “le changement des fenêtres bois existantes pour des fenêtres PVC a été réalisé de la façon suivante :

— Dépose des ouvrants bois existants

— Remise en état des cadres existants

— Pose des menuiseries PVC sur les cadres existants

(Principe de la rénovation)

De plus les nouvelles fenêtres ont respecté l’aspect original de la maison : changement à l’identique.” ;

— un courrier adressé aux époux [AE] par la Direction Départementale de l’Equipement des Yvelines en date du 13 juillet 2000, en réponse à un courrier du 28 juin 2000, qui indique :

“Vous me faites part dans votre courrier de la réalisation de travaux sur des ouvertures existantes sur la propriété voisine.

Après avoir effectué des recherches et avec la confirmation des services de la mairie, je vous informe qu’aucune demande d’autorisation n’a été sollicitée à ce jour par M. ou Mme [M].

Toutefois les travaux d’entretien sur une façade ne sont pas soumis à autorisation au titre de la réglementation de l’urbanisme dès lors qu’ils répondent aux critères suivants :

— les proportions ne doivent pas être modifiées,

— si les ouvertures sont fixes, elles ne doivent pas être rendues ouvrables à l’occasion des travaux” ;

— une attestation rédigée le 20 juillet 2023 par M. [F] [J] qui indique que “les 4 fenêtres côté sud de M. et Mme [M] existaient bien depuis 1958, date à laquelle j’emménageais dans mon actuel domicile qui est mitoyen à ce mur fenêtre donc doté d’une fenêtre ouvrante cuisine, ainsi que les trois autres fenêtres ouvrantes aussi, donc ces quatre fenêtres déjà en place lorsque les prédécesseurs M. et Mme [K] y résidaient” ;

— des photographies communiquées aux défendeurs par M. [J], portant la mention “Sandrancourt, mai 1960” sur leur face arrière, représentant M. [J] enfant dans la propriété appartenant désormais aux époux [AE]. Sur une de ces photographies, est visible en arrière plan l’habitation des [B] devenue celle des [M] avec les ouvertures et fenêtres, 1ère fenêtre débarras cuisine – 1 fenêtre cuisine, 1ère fenêtre WC et 1 fenêtre salle de bains sur deux murs pignons ;

— une attestation rédigée par M. [XA] [R] le 19 juillet 2023 qui indique “Connaissant M. et Mme [B] [Adresse 17] depuis de nombreuses années et je connais très bien cette maison et ses fenêtres.

Les fenêtres donnant sur le jardin de M. et Mme [J] étaient déjà existantes ainsi que celles qui donnent sur le jardin de M. et Mme [C] et je connais la maison depuis plus de 50 ans étant né à [Localité 23]” ;

— une attestation rédigée par Mme [WG] [YV] épouse [R] le 19 juillet 2023 qui indique “Connaissant M. et Mme [B] [Adresse 17] à [Localité 23] depuis de nombreuses années. La maison qui appartient maintenant à M. et Mme [M].

Je connais très bien cette maison et ces fenêtres.

Donc les fenêtres donnant sur le jardin de M. et Mme [J] ainsi que celles qui donnent sur le jardin de M. et Mme [C] étaient déjà existantes.

Je connais la maison effectivement depuis plus de 40 ans.”

— une attestation rédigée par Mme [L] [X] épouse [UG] le

12 juillet 2023 qui indique que “toutes les fenêtres donnant sur l’extérieur étaient existantes il y a 30 ans au moment où je fréquentais Mme [B] la propriétaire à ce moment là. Toutes les fenêtres ouvraient sur l’intérieur de la maison il y a une trentaine d’années”.

Les époux [AE] font valoir que les attestations produites par les défendeurs sont équivoques en ce que sont évoquées des fenêtres, sans autre précision, et ce alors que le code civil parle de fenêtre tant pour les jours que pour les vues.

Ils soutiennent par ailleurs que, s’agissant de la fenêtre de la cuisine

des défendeurs, M. [J], dans sa première attestation rédigée le

13 décembre 2000, a indiqué que cette fenêtre était dotée d’une “protection

« antichats » verte (grillage plastique) sur le devant de celle-ci et ce du temps des prédécesseurs[…] Avant environ 1975 la protection verte n’existait pas et l’on pouvait observer la fenêtre simples vitres[…] Cette fenêtre était déjà là bien avant maintenant 30 ans”. Ils font valoir que ce témoignage prouve que la vue, à supposer qu’elle ait existé avant, a été occultée en 1975, de sorte que, à la supposer existante, elle n’a pas été continue.

Les époux [AE] produisent à cet égard une photographie dont ils indiquent qu’elle aurait été prise en 2000, laquelle prouverait selon eux que l’occultation évoquée par M. [J] était absolue.

Ils expliquent par ailleurs que le témoignage de M. [R] est inopérant puisqu’il indique dans son attestation datée du 15 décembre 2000 avoir toujours vu “la fenêtre de M. [B] rien n’a changé depuis”, ce alors qu’il n’y avait pas qu’une seule fenêtre sur les deux pignons de la maison des défendeurs.

Il convient de relever que les attestations rédigées en l’an 2000 l’ont été à la suite de la réception par les époux [M] d’un courrier adressé par l’avocat des époux [AE] le 17 novembre 2000 leur reprochant notamment d’avoir modifié les jours présents dans le mur de leur habitation jouxtant le terrain des époux [AE], en créant de véritables vues directes et précisant que ses clients lui ont présenté une photographie du mur du temps du prédécesseur des époux [M] et sur laquelle on voit nettement que le jour de la cuisine en rez-de-chaussée est totalement bouché.

Ce courrier faisait lui-même suite à l’envoi par M. [M] à M. [AE] et Mme [S], le 30 octobre 2000, d’une lettre recommandée avec accusé de réception leur demandant de couper les branches et de faire arracher certains de leurs arbres, arbustes et arbrisseaux.

Ce contexte permet de comprendre pourquoi, dans son attestation rédigée en décembre 2000, M. [R] ne parlait que d’une fenêtre.

Par ailleurs, la photographie produite par les demandeurs pour démontrer que la fenêtre de la cuisine était totalement occultée avant les travaux réalisés par les époux [M] en 2000 est floue et ne comporte aucun élément de nature à la dater avec précision.

Cette photographie ne saurait donc permettre de remettre en cause l’attestation de M. [R] datée du 15 décembre 2000, qui n’indique pas, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, que la vue de la fenêtre de la cuisine était occultée depuis 1975 mais simplement qu’elle était dotée d’une protection antichats, soit un grillage plastique, lequel n’apparaît pas suffisant à occulter totalement la vue.

Enfin, les demandeurs versent aux débats une photographie d’une partie du mur pignon le plus large de la propriété des époux [M], sur la face arrière de laquelle figure la mention “JUN.98". S’il résulte de cette photographie que la fenêtre rectangulaire de l’escalier des époux [M] comportait un verre opaque en 1998, elle ne permet pas, contrairement à ce que soutiennent les époux [AE], de démontrer que cette fenêtre était dotée de deux vantaux fixes. Le procès-verbal de constat dressé le 6 juillet 2023 par Maître [WV] [U], commissaire de justice, à la requête des époux [M] faisant état, s’agissant de cette fenêtre, qu’elle est “oscillante avec verre occultant et barreaudage extérieur”, les demandeurs ne sauraient prétendre qu’il y a eu aggravation de la vue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et notamment des attestations précises et concordantes versées par les défendeurs dont il résulte que les vues étaient déjà existantes il y a bien plus de trente ans, ce qui est corroboré par la photographie de M. [J] prise en mai 1960, que les époux [M] justifient de l’acquisition par prescription des vues directes existant depuis leur propriété sur celle des époux [AE].

Les époux [AE] doivent, en conséquence, être déboutés de toutes leurs demandes.

La prescription acquisitive opposée par les époux [M] aux époux [AE] sera déclarée acquise.

Sur les autres demandes

Les époux [AE], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il y a lieu de condamner les époux [AE] à payer aux époux [M] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déclare acquise la prescription acquisitive opposée par M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] épouse [M] aux demandes alléguées

de vue de M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] ;

Condamne M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] à verser à M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] épouse [M] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 MAI 2025 par M. Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT