N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00777 – N° Portalis DB22-W-B7I-SU6Q

DEMANDEUR :

Société VILOGIA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître [I] HALIMI

DEFENDEUR :

Madame [B] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La société VILOGIA a donné à bail à Mme [B] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 24 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 739,31€, toutes charges comprises.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 10873,99 € a été délivré à Mme [B] [T] le 5 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société VILOGIA, par acte du 18 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 19 décembre 2024, a fait assigner Mme [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— La condamnation de Mme [B] [T] à lui payer la somme de 12.448,66€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1729 et 1741 du Code civil, en raison des manquements graves de la locataire à son obligation de payer les loyers,

— L’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef,

— La condamnation de Mme [B] [T] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer,

— La condamnation de Mme [B] [T] à lui verser une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,

— L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement sur les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— La condamnation de Mme [B] [T] à lui verser 330€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 13.811,09€. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse compte tenu des versements irréguliers de loyers.

Mme [B] [T] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en versant 130€ en sus du loyer courant (soit 800€ en tout). Elle indique avoir deux enfants à charge.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur demande du juge, le bailleur a fait parvenir au greffe du tribunal, par courriel du 14 février 2025, un décompte actualisé de l’arriéré locatif au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la société VILOGIA sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves de la locataire à son obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 10.873,99€ au titre des loyers et charges impayés. En outre, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive et assez ancienne, laquelle prend naissance en mai 2022 et perdure depuis lors, jusqu’à atteindre la somme de 14.612,41€ en décembre 2024. Entre août 2023 et janvier 2025, aucun paiement de loyer n’a été effectué par la locataire, hormis un versement de 800€ en septembre 2024, de sorte que l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter jusqu’à janvier 2025, date à compter de laquelle elle se stabilise grâce à la reprise des paiements par Mme [B] [T].

L’arrêt total du paiement des loyers pendant plus d’une année malgré la délivrance de deux commandements de payer (les 20 mars et 5 août 2024), alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision et, partant, l’expulsion des occupants dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par la locataire au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’elle sera tenue de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société VILOGIA produit un décompte démontrant que Mme [B] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.340€ à la date du 13 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [B] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à la société VILOGIA la somme de 13.340€ à titre d’arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [B] [T] sollicite des délais de paiement suspendant la résiliation judiciaire. La SA VILOGIA s’y oppose.

Mme [B] [T] propose de verser 800€ par mois au total, soit environ 130€ en sus du loyer courant.

Il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur que depuis janvier 2025, soit depuis deux mois, Mme [B] [T] fait des efforts de paiement envers le bailleur, puisqu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges (soit 739,31€ en dernier lieu), auquel elle a ajouté un supplément depuis janvier 2025, portant ses versements à la somme de 800€ mensuelle et témoignant ainsi tant de sa bonne foi que de sa volonté de se maintenir dans les lieux.

Il ressort en outre du rapport social et des débats que Mme [B] [T] a connu des difficultés financières suite à de multiples problèmes, à savoir un changement d’emploi avec une diminution de ses ressources d’environ 200€, la perte de sa carte vitale engendrant des frais médicaux non remboursés, et le renouvellement de son titre séjour lequel a eu pour conséquence la suspension de l’ensemble de ses prestations CAF (APL et allocations familiales pour ses deux enfants), outre une saisie sur salaire du trésor public. Elle déclare percevoir un salaire de l’ordre de 1600€ et des charges mensuelles de l’ordre de 925€. Le rétablissement de ses droits auprès de la CAF est en cours, ce qui devrait lui permettre de percevoir a minima 500€ supplémentaires par mois.

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non le constat de la résiliation de celui-ci par l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, le prononcé de la résiliation du bail a pour effet de placer la locataire dans une situation moins avantageuse que celle du locataire pour lequel la résiliation du bail serait constatée par le jeu de la clause résolutoire, et ce alors qu’il ressort du dossier que Mme [T] a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et qu’elle assure être en situation de régler sa dette locative.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des loyers et à la situation financière de la locataire, il convient de suspendre le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.

Il sera toutefois rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [B] [T], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société VILOGIA au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 15 avril 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [B] [T] à payer à la SA VILOGIA une somme de 13.340€ à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 13 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [B] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 370€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que Mme [B] [T] soient condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [T] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge