Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00180 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUCF

DEMANDERESSE :

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, en vertu d’un acte de fusion absorption ayant donné lieu à Déclaration de Conformité du 1er Mai 2017, Société Anonyme au capital de 124 821 566,00 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°379 502 644, dont le siège social est [Adresse 3], poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité de droit audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Matthieu ROQUEL de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [M] [G], né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié [Adresse 1] (France)

défaillant

ACTE INITIAL du 30 Décembre 2024 reçu au greffe le 10 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 24 Juin 2025, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, auquel il y a lieu de renvoyer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (ci-après le « CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ») a fait assigner M. [S] [G] devant ce tribunal aux fins de :

« Vu les articles 1101 et suivants du code civil,

Vu les articles 696, 699, et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER recevable et bien fondée la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT comme venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER,

— CONDAMNER M. [S] [G] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT :

* la somme de 111 872,68 euros outre les intérêts conventionnels à compter du 23 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement,

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de résistance abusive,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER M. [G] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens ».

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT indique que la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER a consenti, suivant offre de prêt du 9 avril 2010, acceptée le 8 mai 2010, un prêt immobilier en principal de 101 846 euros à M. [G] afin de financer l’acquisition de 328 parts de la SCPI IMMORENTE pour l’achat d’une maison à usage de résidence locative située [Adresse 4] à [Localité 5] (78).

Il fait valoir qu’il intervient aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à la suite de la fusion acquisition intervenue le 1er mai 2017.

La banque affirme qu’à la suite de plusieurs impayés la déchéance du terme a été prononcée par la banque le 12 avril 2022 et que M. [G] a été mis en demeure d’avoir à régler les sommes dues au titre de ses engagements par lettre du 25 juillet 2022.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT évalue sa créance à cette date à la somme de 99 821,52 euros en principal, solde débiteur, indemnité et intérêts.

Il expose avoir fait assigner M. [G] et avoir été débouté de sa demande suivant jugement du 2 mars 2023. Par arrêt du 2 mai 2024, la cour d’Appel de [Localité 7] a condamné M. [G] au titre des échéances impayées, à la somme de 9 735,10 euros outre les intérêts conventionnels à défaut de mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT indique avoir mis en demeure M. [G] le 2 août 2024 et justifier de la déchéance du terme du prêt le 10 septembre 2024.

Il évalue sa créance au 22 novembre 2024 à la somme de 111 872,68 euros en principal, solde débiteur, intérêts et indemnité et demande la condamnation du défendeur au paiement de cette somme.

La banque ajoute que l’attitude de M. [G] qui n’a jamais retiré ses lettres recommandées ni constitué avocat doit être stigmatisée et sollicite à ce titre la somme de 5 000 euros du chef de résistance abusive.

Cité à étude, M. [G] n’a pas constitué avocat.

L’instruction a été close par ordonnance du 28 avril 2025 et l’affaire renvoyée pour plaidoiries au 24 juin 2025. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est justifié par la production de l’extrait K-BIS de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER du 28 mai 2017 de sa fusion absorption par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le 1 er mai 2017, de sorte que la seconde vient aux droits de la première. Aucun moyen n’étant soulevé quant à l’irrecevabilité de la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, il n’y a pas lieu à statuer de ce chef.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le contrat de prêt ayant été conclu en 2010, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, suivant offre de prêt émise le 9 avril 2010 et acceptée le 5 mai 2010, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, a consenti à M. [G] un prêt immobilier pour un montant de 101 846 euros pour une durée de 120 mois à taux d’intérêt variable pour l’acquisition de 328 parts de SCPI IMMORENTE.

L’offre de prêt contient un article VIII intitulé « exigibilité anticipée de la créance » libellé ainsi :

« I- Il demeure expressément convenu que toutes sommes dues au titre de la même opération, en principal, intérêts et accessoires, seront immédiatement exigibles et qu’il ne pourra être demandé au prêteur la réalisation du déblocage du solde du crédit dans l’un ou l’autre des cas suivants :

1) si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, ou dans les huit jours d’une sommation d’huissier, (…)

III- En cas d’exigibilité pour les causes ci-dessus, le montant des sommes dues à la banque comprendra :

— les échéances impayées, majorées des indemnités de retard,

— les reports éventuels,

— le capital restant du,

— les intérêts calculés au taux du contrat sur les sommes ci-dessus jusqu’au règlement intégral de la créance, les intérêts dus pour une année entière en produisant eux-mêmes intérêts au taux contractuel, conformément à l’article 1154 du code civil,

— une indemnité de 7% sur la totalité des sommes ci-dessus. »

A l’appui de ses prétentions, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT verse notamment au débat :

— l’offre de prêt émise 9 avril 2010, acceptée le 5 mai suivant,

un tableau d’amortissement édité le 29 juin 2022,

— une lettre recommandée avec avis de réception du 2 août 2024 émise par la banque, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » mettant en demeure M. [G] de régler la somme de 35 600, 86 euros au titre du prêt immobilier dans un délai de quinze jours,

— une lettre recommandée avec avis de réception du 10 septembre 2024 émise par la banque, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » mettant en demeure M. [G] de régler la somme de 36 613,39 euros dans un délai de trente jours, et précisant qu’à défaut la déchéance du terme du prêt serait acquise,

— un décompte de créance au 22 novembre 2024,

— un relevé de compte contrat édité le 13 décembre 2024,

— le jugement du tribunal judiciaire de VERSAILLES du 2 mars 2023,

— l’arrêt de la cour d’Appel de [Localité 7] du 2 mai 2024.

Il est constant que M. [G] a cessé de payer les échéances du prêt à compter du mois d’avril 2021, de sorte que la banque est bien fondée à prononcer la déchéance du terme dudit prêt conformément aux stipulations de l’article VIII dudit contrat.

La banque justifie de l’envoi en recommandé avec avis de réception d’une mise en demeure à M. [G] le 10 septembre 2024, de lui régler la somme de 36 613,39 euros sous 30 jours sous peine de voir prononcer la déchéance du terme.

M. [G] n’ayant pas régularisé la situation, la déchéance du terme a été valablement prononcée par le prêteur à la suite de la lettre recommandée avec avis de réception du 10 septembre 2024.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT verse au débat un « relevé de compte contrat » édité le 13 décembre 2024 pour la période du 17 avril 2021 au 15 août 2024, faisant ressortir les échéances échues impayées pour la somme de 36 613,39 euros,

Par arrêt de la cour d’Appel de [Localité 7] du 2 mai 2024, devenu définitif, M. [G] a été condamné à payer la somme de 9 735,10 euros correspondant aux échéances impayées au 29 juin 2022, de sorte qu’elle vient en déduction de la créance de la banque qui dispose déjà d’un titre exécutoire pour cette somme.

Par suite, la créance du demandeur en principal sera fixée, conformément au décompte produit par la banque, à concurrence de la somme de 100 565,09 euros, se décomposant comme suit :

capital restant dû au 10 septembre 2024 66 470, 90 euros

échéances échues impayées 36 613, 39 euros

Sous total 103 084,29 euros

Indemnité de 7% 7 215,90 euros

déduction de la condamnation prononcée par la cour d’Appel de [Localité 7]

—  9 735, 10 euros

Total 100 565,09 euros

M. [G] sera condamné au paiement de cette somme.

La créance portera intérêts de retard sur le capital restant dû, soit la somme de 66 470,90 euros, au taux de 1,76 % par an ainsi qu’il ressort du tableau d’amortissement édité le 29 juin 2022.

Les intérêts seront dus sur cette somme à compter du 10 septembre 2024 et à compter du présent jugement sur la somme de 7 215,90 euros, en raison de son caractère indemnitaire. Les échéances impayées échues incluent déjà le paiement d’intérêts au taux contractuel.

L’article 1154 du code civil, devenu l’article 1343-2 du code civil, prévoit que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le contrat de prêt dispose en son article VIII, que les intérêts seront capitalisés, s’ils sont dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil.

Il résulte cependant de l’article L.312-23 du code de la consommation, dans sa version applicable à l’espèce, devenu l’article L.313-52 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016, qu’en matière de prêt immobilier aucune indemnité ni aucun coût autre que ceux qui sont mentionnés à l’article L.313-51, ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article.

En conséquence, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne justifie ni en fait ni en droit sa demande indemnitaire, laquelle se heurte au surplus aux dispositions de l’article L.312-23 du code de la consommation, dans sa version applicable à l’espèce, devenu l’article L.313-52 du code de la consommation précité.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera donc déboutée de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

M. [G] succombant à la présente instance, il sera condamné au paiement des dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [G] sera également condamné à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER la somme de 100 565,09 euros, assortie des intérêts au taux contractuel de 1,76 % sur la somme de 66 470,90 euros à compter du 10 septembre 2024 et sur la somme de 7 215,90 euros à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [S] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à la société la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 26 SEPTEMBRE 2025 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT