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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00611 – N° Portalis DB22-W-B7J-THWL

JUGEMENT

DU : 27 Février 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[H] [Q]

DEFENDEUR(S) :

[P] [F], [S] [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

Page

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 27 Février 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SEPT FEVRIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 09 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [H] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [P] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e MFOUMOUANGANA

Mme [S] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e MFOUMOUANGANA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 sepembre 2023, Monsieur [H] [Q] a donné à bail à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 925 euros, et 165 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [H] [Q] a fait signifier à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 428,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 février 2025, Monsieur [H] [Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, Monsieur [H] [Q] a fait assigner Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, refuser tout délai aux défendeurs,condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 768,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens y compris les frais de commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 26 juin 2025.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

A l’audience du 9 janvier 2026, Monsieur [H] [Q], représenté par son avocat, maintient ses demandes reprises dans ses conclusions visées à l’audience, et indique que la créance de 3 833,11 euros n’a pas augmenté depuis la délivrance de l’assignation. Il est opposé à l’octroi de délai de paiement. A titre subisidiaire, s’agissant de l’absence d’eau chaude, il soutient que cela ne concerne pas tout l’appartement. Il indique que si un trouble de jouissance était retenu, celui-ci doit être limité à l’absence d’eau chaude au seul évier de cuisine et au lavabo de la salle de bain. Il ajoute avoir proposé à titre transactionnel une indemnisation forfaitaire équivalente à 50% d’un loyer mensuel qui doit être considérée comme suffisante et raisonable. Il estime enfin que la compensation n’est pas possible.

Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U], représentés par leur conseil, ne conteste pas le principe de la dette, mais ne sont pas d’accord sur le montant. Ils indiquent que le décompte du bailleur fait apparaître des dépens qui ne doivent pas être intégrés dans la dette locative. A titre reconventionnel, ils demandent des dommages et intérêts pour troubles de jouissance, du fait de l’absence d’eau chaude dès leur arrivée dans le logement et ce pendant 15 mois. Ils soutiennent que le dysfonctionnement a perduré jusqu’au 30 décembre 2024, date à laquelle il a été finalement résolu à la suite de l’intervention tardive d’un plombier, malgré de multiples signalements auprès du gestionnaire et du bailleur. Ils demandent la compensation des créances et la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 1 040,21 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, outre le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer sur une durée maximale de 24 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer aux conclusions visées à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [Q] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 septembre 2025 que Monsieur [H] [Q] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte produit la somme de 404,41 euros imputée pour des frais.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 3 428,70 euros, au titre des sommes dues au 15 septembre 2025, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que visé dans la clause résolutoire plus favorable aux locataires, soit, le 20 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2023 à compter du 21 avril 2025.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé, notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ne leur permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués, compte tenu de l’absence d’eau chaude dans la cuisine et la salle de bain pendant une durée de 15 mois.

Ils sollicitent la somme de 4 68,91 euros compte tenu de la durée anormalement longue du dysfonctionnement et ses conséquences sur leur quotidien. Ils ne produisent aucun élément à l’appui de leur demande.

Afin de justifier qu’il a fait le nécessaire pour remédier au désordre qui n’est pas contesté dès qu’il en a eu connaissance Monsieur [H] [Q] verse plusieurs échanges de mails entre lui et le gestionnaire du bien FONCIA pour l’intervention d’un plombier.

Il ressort des éléments du dossier et notamment des échanges de mails entre Monsieur [H] [Q] et le gestionnaire du bien FONCIA que le problème d’alimentation en eau chaude concernait l’évier de la cuisine et le lavabo de la salle de bain. Il résulte également de ces mêmes échanges que Monsieur [H] [Q] a été en lien avec les locataires pour remédier aux désordres constatés.

Dès lors que le bailleur est débiteur envers ses locataires d’une obligation de délivrance d’un logement décent en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil pendant toute la durée du bail, il apparaît que l’absence d’eau chaude dans l’évier de la cuisine et dans le lavabo de la salle de bain pendant une durée de 15 mois a engendré un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer, en le ramenant à de plus juste proportions, à savoir une somme de 1 000 euros.

En conséquence, Monsieur [H] [Q] sera condamné à verser à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la compensation

Compte tenu des créances réciproques entre les parties, il convient d’ordonner une compensation suivant les articles 1347 et suivants du code civil. Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 2 428,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à défaut de compensation favorable. Ils exposent avoir repris le paiement du loyer et des charges depuis mars 2025 et déclarent avoir une capacité financière leur permettant de procéder à l’apurement de la dette. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont effectivement repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2025, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à son paiement à compter de 21 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [H] [Q] fait valoir qu’il a subi un préjudice du fait de l’absence de règlement des loyers mais également compte tenu des démarches multiples qu’il a dû entreprendre pour recouvrer ses droits, outre l’impossibilité de relouer le logement.

Monsieur [H] [Q] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La situation économique respective des parties commande de ne pas faire droit aux demandes d’indemnité formulée de part et d’autre au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U], partie succombante, seront cependant tenus aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [H] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2023 entre Monsieur [H] [Q] d’une part, et Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 4] – [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 4], sont réunies à la date du 21 avril 2025.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 3 428,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

ORDONNE la compensation des créances réciproques et en conséquence,

CONDAMNE, après compensation, solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 2 428,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025.

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à s’acquitter de la dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Page

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] à payer à Monsieur [H] [Q] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par Monsieur [H] [Q].

DEBOUTE Monsieur [H] [Q] de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] de leur demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [W] et Madame [S] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 février 2025.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE