TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DEZG

Minute n°

S.C.I. CFC, immatriculée sous le numéro SIREN 539 366 047, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [Y] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e DEFRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e BERTHOLDE

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. CFC, immatriculée sous le numéro SIREN 539 366 047, prise en la personne de son représentant légal

, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine BERTHOLDE, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xénia DEFRANCE, avocat au barreau de HAUTE-SAÔNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 décembre 2025

Mise en délibéré au 02 février 2026

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 février 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière CFC a donné à bail à M. [Y] [E] un appartement n°4 situe [Adresse 3] par contrat du 1er décembre 2021, pour un loyer mensuel de 232,00 euros et 18,00 euros de provision sur charges.

Le 4 mars 2024, la société civile immobilière CFC a fait signifier un commandement d’avoir à justifier du contrat d’assurance.

La société civile immobilière CFC a ensuite fait assigner M. [Y] [E] par acte de Commissaire de Justice en date du 27 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] [E] ;

— condamner M. [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnels (250 euros mensuels), à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ;

— condamner M. [Y] [E] au paiement d’une somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de justifier de l’assurance pour la somme de 42,42 euros et de l’assignation.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire est examinée à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, la société civile immobilière CFC, s’en rapporte à ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger acquise la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] [E] ;

— condamner M. [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnels ( 250 euros mensuels), à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ;

— condamner M. [Y] [E] au paiement d’une somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de justifier de l’assurance pour la somme de 42,42 euros.

Au soutien, elle évoque en préliminiaire, les plaintes de la voisine du locataire faisant état des désagréments et du caractère dangereux du comportement du locataire.

Elle se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le commandement de justifier de l’assurance demeuré infructueux pour se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle expose que les démarches pour réaliser les diagnostics ont été engagés dès le mois d’avril 2021 et que l’ensemble des diagnostics ont été réalisés. Elle estime que l’ensemble des dégradations ont été commises par le locataire qui n’en a pas joui comme un bon père de famille et qui a rendu le logement insalubre.

Elle fait valoir que l’arrêté pris par le Préfet en janvier 2025 ne concernait pas à proprement l’état du logement.

Elle ajoute qu’aux termes de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires à la conformité du logement avec les normes de décence, et que le locataire n’a jamais donné accès au logement alors qu’il y avait une fuite et que des rendez-vous n’ont pas été honorés, ce qui a posé problème pour les interventions.

M. [Y] [E], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il sollicite au juge des contentieux de la protection de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

en conséquence,

— débouter la société civile immobilière CFC de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société civile immobilière CFC de sa demande d’indemnité d’occupation ;

à titre reconventionnel ;

— condamner la société civile immobilière CFC à lui verser la somme de 1 000,00 euros à titre de préjudice moral ;

— condamner la société civile immobilière CFC à lui verser la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière CFC aux dépens.

Il s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire faisant valoir qu’aucun diagnostic n’a été annexé au bail et que l’indécence et l’insalubrité du logement a été constaté par différentes autorités. Il en conclut que le défaut d’assurance a pour origine le manquement du bailleur, puisqu’aucune assurance n’était en mesure de couvrir les risques locatifs y afférent.

A titre subsisdiaire, il s’oppose au paiement d’une indemnité d’occupation compte-tenu de l’indécence du logement.

A titre reconventionnel, il se fonde sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter l’indemnisation à hauteur de 1 000,00 euros de son préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 7g) de loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Conformément à l’article 6 de la loi précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères du logement décent à examiner sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire pour le défaut d’assurance (XI). Un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024.

En l’espèce, le locataire fait valoir une exception d’inexecution compte-tenu des manquements du bailleurs à ses obligations, diagnostics non annexés au bail et indécence du logement, indiquant qu’aucune assurance n’était en mesure de couvrir les risques locatifs y afférents.

Toutefois, il ne justifie d’aucune démarche en vue de souscrire une assurance, ni d’aucun refus d’assureur en lien avec ces désordres. En conséquence, il n’établit pas l’impossibilité de satisfaire à son obligation d’assurance.

Il y a lieu de constater que le commandement de justifier de l’assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 avril 2024.

L’expulsion de M. [Y] [E] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LA DEMANDES D’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [Y] [E] s’oppose au réglement de toute indemnité d’occupation compte-tenu de l’indécence du logement.

Il justifie d’un courrier du 14 mars 2024 adressé à la SCI CFC par la caisse d’allocations familiales relevant que le logement ne répond pas aux critères de décence avec les points de dysfonctionnements suivants :

— réseau d’électricité non conforme aux normes de sécurité et n’est pas en bon état d’usage et de fonctionnement : compteur obsolète, disjoncteur cassé,

— le dispositif de ventilation ne permet pas le renouvellement d’air adapté : absence de VMC dans la cuisine, salle de bains-wc,

— moisissures importantes dans l’ensemble du logement,

— absence de détecteur de fumées,

— l’état d’entretien et de conservation des matériaux de construction présentent des risques manifestes pour la sécurité physique des occupants,

— présence d’un trou dans plancher bois sous la douche actuellement comblé par une plaque métallique.

Il justifie également d’un rapport de visite d’une technicienne sanitaire de l’ARS en date du 18 janvier 2024 relevant notamment que l’installation éléctrique est non sécurisée, l’absence de garde corps sécurisé, un moyen de chauffage inadapté, une salle de bains trop exigüe, l’absence de système de ventilation général et permanent.

Il produit, en outre, un arrêté du Préfet en date du 2 mai 2024 mettant en demeure la SCI CFC, concernant le logement litigieux, d’installer un garde-corps réglementaire sur la terrasse de l’appartement n°4. Etant relevé que la bailleresse justifie d’un arrêté du 29 janvier 2025, abrogeant le premier considérant que les travaux ont permis de supprimer l’état de danger sanitaire grave et imminent.

Enfin, il justifie du rapport d’infraction en date du 7 septembre 2024 constatant les désordres suivants : chauffage insuffisant ou mal adapté, installations éléctriques défectueuses et/ou dangereuses, traces de moisissures et nécessité d’allumer l’éclairage en électrique dans la journée. Il est précisé que seul un garde-corps a été installé au fond de sa cour.

Si la demanderesse fait état de comportements dangereux du locataire notamment en allumant des feux à l’intérieur des locaux rapportés par courrier et sms d’une voisine, de la présence de chiens non muselés , mais aussi de rendez-vous non honorés du locataire, elle n’apporte aucun élément permettant de constater que les difficultés relevés quand au système de ventilation, l’absence de détecteur de fumées et la non conformité du réseau éléctrique sont imputables au locataire ou qu’il en a empéché la régularisation par des travaux.

L’indemnité d’occupation ayant vocation à réparer l’occupation sans droit ni titre, M. [Y] [E] ne peut en être exonéré au regard de l’indécence du logement. En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant inférieur actuel du loyer et des charges conventionnels compte-tenu des défauts constatés non imputables à M. [Y] [E], soit 150,00 euros.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [Y] [E] sollicite un préjudice moral à hauteur de 1 000,00 euros faisant état de l’inconfort et l’inquiétude liés à la situation.

Toutefois, il ne produit aucun justificatif pemettant d’établir ce préjudice moral.

M. [Y] [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [E], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier de l’assurance (42,42 euros).

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCI CFC de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021 entre la société civile immobilière CFC et M. [Y] [E] concernant l’appartement n°4 situe [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière CFC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Y] [E] à verser à la société civile immobilière CFC une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 150,00 euros ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier de l’assurance ;

DEBOUTE La société civile immobilière CFC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 02 février 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection