Droit au maintien dans les lieux
Décisions
[…] le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; […] CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que les consorts X… ont exercé leur droit de rétractation conformément aux dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce, […]
[…] un avocat, trésorier de cette fondation, n'était plus le conseil d'une partie depuis près d'un an, une cour d'appel a pu en déduire qu'il n'existait aucun manquement de l'expert au principe d'impartialité Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité […] que, par contrat du 24 mai 2000, la société VR services a concédé à une société, aux droits de laquelle se trouve la société Dukan de Nitya, la jouissance, […] annulé le congé et, au constat de l'impossibilité de réintégrer la société Dukan de Nitya dans les lieux, ordonné une expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction ; […]
[…] Attendu que pour reconnaître aux époux X… le droit au maintien dans l'appartement donné à bail à leur mère, Mme veuve X…, par la société civile immobilière du …, l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 1988) retient que la perception, par la bailleresse, d'une indemnité d'occupation calculée conformément aux dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ne peut être justifiée que par une convention intervenue avec les occupants et impliquant nécessairement qu'ait été reconnu à ceux-ci le droit au maintien dans les lieux ;
Sauf clause expresse contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L. 145-28 du Code de commerce. […] qu'ayant relevé, à bon droit, que le caractère discrétionnaire de l'exercice par le bailleur de sa faculté de repentir ne le dispensait pas de son obligation d'accepter le maintien dans les lieux du cessionnaire du fonds tant que l'indemnité d'éviction n'était pas payée, la cour d'appel en a exactement déduit que la société X… n'était pas occupante sans droit ni titre ;
Lorsqu'une ordonnance de refere prononcant une expulsion est devenue definitive, faute d'appel dans les delais legaux avant l 'introduction d'une demande au principal en reconnaissance du droit au maintien dans les lieux, l'occupant est dechu du benefice de ce droit en application de l'article 10-1 de la loi du 1 er septembre 1948.
[…] alors, selon le moyen, 1° que le droit de reprise de locaux loués en application de la loi du 1er septembre 1948, qui tend à faire échec au droit au maintien dans les lieux, ne peut être opposé au preneur titulaire d'un bail non arrivé à expiration ou non résilié ; qu'en l'espèce, la locataire n'avait reçu notification d'aucun congé en vue de mettre fin au bail dont elle était titulaire, de sorte qu'en déclarant cependant valable le congé à elle signifié en vue de la reprise des lieux, au prétexte que n'aurait existé nulle obligation de délivrer un congé de fin de bail, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2° qu'en toute hypothèse, […]
Bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article 7 de la loi du 1 er septembre 1948, le locataire qui, au jour d'effet du congé, remplit les conditions fixées par les articles 161 et 184 du Code de la famille et de l'aide sociale pour avoir droit à l'allocation d'aide sociale, sans qu'il puisse être exigé qu'il la perçoive effectivement à cette date. […] Qu'ainsi, des lors, qu'il etait releve par les juges du fond que les preneurs etaient titulaires de l'allocation logement creee par la loi du 16 juillet 1971, il en resultait que le maintien dans les lieux n'etait pas accorde, que la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de ses propres constatations, a donc viole les textes susvises" ;
[…] Mais attendu qu'apres avoir releve que la loi n'avait pas prevu la decheance du droit au maintien dans les lieux comme sanction de la pratique d'un loyer illicite, la cour d'appel a justement estime que les sous-locations pratiquees par dame x…, moyennant des loyers a des taux illicites, n'etaient pas constitutives d'un abus de jouissance au sens de l'article 1728 du code civil et ne sauraient etre invoquees comme cause de decheance du droit au maintien, […] elle a estime que rien ne contredisait l'affirmation de dame x…, selon laquelle la transformation en salle de bains de l'une des chambres de l'appartement litigieux aurait ete anterieure a son entree dans les lieux ;
[…] Sur le moyen unique : attendu que m jacques y… fait grief a l'arret attaque (rennes, 24 septembre 1981) d'avoir decide que mme z… veuve x… avait droit au maintien dans les lieux par application de l'article 7 de la loi du 1er septembre 1948 alors, selon le moyen, qu'il ne suffit pas de pouvoir etre susceptible de beneficier de l'allocation de logement a la date ou s'ouvre le droit au maintien pour beneficier d'un tel maintien, encore faut-il que le locataire apporte la preuve qu'a cette date, il beneficiait effectivement de l'allocation logement ;
Le droit au maintien dans les lieux, visé à l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948, naissant à l'expiration du bail, il incombe au bailleur qui entend le contester, de délivrer au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit.
pendant 7 jours
Commentaires
Indemnité d'éviction : le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité. […] l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; Selon l'article L. 145-28 du code de commerce, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. […]
Lire la suite…Sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux. Cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. […] Un locataire – placé en liquidation judiciaire – a cédé son fonds commerce postérieurement à l'exercice, par le bailleur, du droit d'option qu'il tient de l'article L. 145-57 du code de commerce et qui lui permet de préférer, in fine, refuser le droit au renouvellement de son cocontractant, à charge pour lui, de s'acquitter du paiement de l'indemnité d'éviction due. […]
Lire la suite…La Haute juridiction donne une nouvelle illustration du droit au maintien dans les lieux du locataire commercial, […] Dans un arrêt rendu en date du 16 mai 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler l'efficacité des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code commerce. […] Celui-ci prévoit que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. […] la jurisprudence considère que dans la mesure où, durant la période de maintien dans les lieux du locataire, […] dans un arrêt du 5 octobre 2017, que le locataire pouvait perdre son droit à l'indemnité d'éviction, […]
Lire la suite…[…] le locataire, âgé de plus de 65 ans, bénéficie non d'un bail renouvelé mais d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Les dispositions relatives au prix du loyer du bail renouvelé ne lui sont donc pas applicables. […] Si, […] en principe, régies par la loi du 6 juillet 1989 lorsque le local est à usage d'habitation ou mixte (habitation / professionnel) ou, si les lieux sont à usage exclusivement professionnel, par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et par les dispositions du code civil, […] puisque, aux termes de l'alinéa 1er de l'article 4 de la loi de 1948, ce droit s'exerce »aux clauses et conditions du contrat primitif ». […]
Lire la suite…Suite à un congé sans offre de renouvellement avec paiement d'une indemnité d'éviction, le preneur à bail commercial bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux charges et conditions du bail résilié qui lui permet de revendiquer les droits qu'elle tirait de ce bail. Pour mémoire, l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce prévoit qu'un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. […] Ainsi, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. […]
Lire la suite…Logement de fonction : droit au maintien dans les lieux du conjoint survivant Après le décès du salarié, le droit au bail sur le logement de fonction, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, est réputé appartenir à l'un ou l'autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d'habitation.Une société a donné à bail à son salarié un logement accessoire à son contrat de travail.Ce salarié étant décédé, sa veuve a continué à occuper le logement.La bailleresse a délivré à la veuve un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux au visa de l'article 10, […]
Lire la suite…On se rappelle que la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 pour le logement et la lutte contre l'exclusion (art. 61 et 64) a prévu un régime dérogatoire à la suppression du droit au maintien dans les lieux en faveur des personnes présentant une perte d'autonomie physique ou psychique et qui sous-occupent un logement d'habitation à loyer modéré (CCH, art. L. 442-3-1 et L. 482-1). […] Pour bénéficier de ce droit au maintien dans les lieux, le locataire doit transmettre au bailleur la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d'assurance maladie ou le titre de pension qui leur a été délivré par l'organisme en charge de leur régime d'invalidité. D. n° 2009-984, 20 août 2009
Lire la suite…Après le décès du salarié, le droit au bail sur le logement de fonction, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, est réputé appartenir à l'un ou l'autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d'habitation. […] La bailleresse a délivré à la veuve un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux au visa de l'article 10, 8°, de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. […] Elle a retenu que la stipulation du bail, selon laquelle la cessation du contrat de travail entraîne sa résiliation, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
En cas de location partielle ou de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux n'est opposable ni au propriétaire, ni au locataire ou occupant principal, lorsque les locaux occupés forment, avec l'ensemble des lieux, un tout indivisible, ou lorsqu'il s'agit de pièces constituant l'accessoire du local habité par le propriétaire, le locataire ou l'occupant principal.
Article L145-28 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article 5 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
[…] En cas d'instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l'un des époux l'éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause. Si l'époux qui en est bénéficiaire n'est pas
Article L442-3-3 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre II : Loyers et divers
[…] au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un
Article L442-3-4 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre II : Loyers et divers
[…] les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l'enquête prévue à l'article L. 441-9 n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années.
Article 24 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
Le droit au maintien dans les lieux n'est opposable ni au propriétaire ayant fait construire un logement sans avoir pu l'occuper immédiatement, ni au propriétaire ou locataire principal obligé de quitter provisoirement son logement qui l'a loué ou sous-loué sous la condition, écrite et acceptée par le preneur, qu'il pourrait reprendre les lieux à sa demande.
Article R322-64 du Code des procédures civiles d'exécution
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- Partie réglementaire
- LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE
- TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L'IMMEUBLE
- Chapitre II : La vente de l'immeuble saisi
- Section 4 : La vente par adjudication
- Sous-section 7 : Les effets de l'adjudication
Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.
Article 29 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière
[…] Toutefois, si, à l'expiration du contrat prévu à l'article 30 ci-dessous, le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans ou handicapé visé au 2° de l'article 27 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'article 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Article L442-6 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre II : Loyers et divers
une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. […]
Article 27 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
[…] Le montant du loyer des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été postérieurement au 1er
- Maintien dans les lieux malgré la résiliation
- Demande de maintien dans les lieux
- Maintien dans les lieux après résiliation
- Demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux
- Maintien sans droit ni titre dans les lieux
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Demande de délais de paiement pour le locataire
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de validation du congé et d'expulsion du locataire
- Maintien dans les lieux sans droit ni titre
- Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
- Locataire protégé
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Maintien dans les lieux sans droit
- Demande de fixation du loyer à un montant inférieur
- Demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux
- Règlement des loyers
- Demande de délai pour quitter le logement
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers
Le locataire ayant fait l'objet d'une éviction irrégulière et ayant été dans l'impossibilité de réintégrer les lieux a droit, d'une part à une indemnité d'éviction, et d'autre part, à une indemnisation au titre de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. […]
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