Évaluation des biens expropriés
Décisions
Les dérogations aux règles d'évaluation des biens expropriés, instituées par la loi du 10 juillet 1970, ne concernent que les seuls immeubles visés par ce texte. […] alors, selon le moyen, " que les principes contenus dans l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970, en ce qui concerne l'évaluation des immeubles insalubres, précisant notamment que la valeur des biens expropriés est appréciée à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, et qu'en outre, […]
[…] 7. En effet, la règle d'évaluation des biens expropriés selon leur usage effectif à la date de référence et sans prise en compte des changements de valeur intervenus depuis cette date, lorsqu'elle est appliquée à l'évaluation d'un bien destiné à être revendu par l'expropriant dans des conditions déjà déterminées et lui permettant de bénéficier d'une plus-value certaine, est de nature à créer un déséquilibre entre les intérêts de l'exproprié et ceux de l'expropriant, celui-ci étant protégé de la spéculation foncière qui aurait pu bénéficier à l'exproprié, tout en étant assuré d'en tirer lui-même profit.
[…] 6. En effet, la règle d'évaluation des biens expropriés selon leur usage effectif à la date de référence et sans prise en compte des changements de valeur intervenus depuis cette date, lorsqu'elle est appliquée à l'évaluation d'un bien destiné à être revendu par l'expropriant dans des conditions déjà déterminées et lui permettant de bénéficier d'une plus-value certaine, est de nature à créer un déséquilibre entre les intérêts de l'exproprié et de l'expropriant, celui-ci étant protégé de la spéculation foncière qui aurait pu bénéficier à l'exproprié, tout en étant assuré d'en tirer lui-même profit.
[…] Attendu que M. X… fait grief à l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 avril 1985) qui, à la suite de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de l'Etat français de biens lui appartenant, a fixé à la somme de 253 252 francs l'indemnité totale d'expropriation qui lui est due, de n'avoir pas précisé la date à laquelle elle avait procédé à l'évaluation des biens expropriés, alors, selon le moyen, " que les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; que la Cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15.1 du Code de l'expropriation » ;
[…] — en ce que la jurisprudence de manière constante évalue les biens de rapport expropriés en appliquant la méthode de la comparaison qui est inadaptée à ce type de biens au lieu d'appliquer la méthode du revenu ou par capitalisation qui seule permet la réparation matérielle intégrale ; […] Mais attendu que la question prioritaire de constitutionnalité ne critique pas une interprétation jurisprudentielle constante, par la Cour de cassation, du texte visé, mais une méthode d'évaluation des biens expropriés que les juges du fond peuvent souverainement retenir ;
[…] Attendu que la SCI Le Phnom fait grief à l'arrêt d'évaluer les biens expropriés à une autre date que celle du jugement de première instance ; […] Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement apprécié la valeur probante des éléments de preuve débattus, la cour d'appel a, répondant aux conclusions prétendument délaissées, retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation des biens expropriés ;
[…] Attendu, d'une part, que le mémoire en réponse des consorts X… ayant été déclaré irrecevable par la cour d'appel, le moyen relatif au rôle tenu par le commissaire du gouvernement dans la procédure en fixation des indemnités d'expropriation, et le moyen relatif à la date d'évaluation des biens expropriés, sont nouveaux, et mélangés de fait et de droit ;
[…] en cause et de preciser la situation des biens revele l 'exigibilite des droits sans qu'il soit necessaire de recourir a des recherches ulterieures et fait donc courir le delai prevu a l 'article 1971 ancien du code general des impots pendant lequel l 'administration peut contester la valeur qui lui a ete declaree des biens successoraux. […] fait figurer a l'actif successoral une creance d'indemnite d'expropriation evaluee provisoirement a 22 236 francs ; […] a titre de droits et penalites consecutifs a l'insuffisance d'evaluation des biens expropries ; […] d'une insuffisance d'evaluation […]
[…] Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; […] Qu'en statuant par cette seule affirmation et sans préciser la date d'évaluation des biens expropriés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
[…] Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; […] Qu'en statuant par cette seule affirmation et sans préciser la date d'évaluation des biens expropriés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
pendant 7 jours
Commentaires
Dans sa décision n°2021-915/916 QPC du 11 juin 2021, le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, relatif aux règles d'évaluation des biens expropriés. Cet article précise notamment que les biens sont estimés « à la date de décision de première instance » alors que, leur usage effectif est regardé quant à lui, […] En cas « d'expropriation pour revendre », l'expropriant est alors susceptible de bénéficier d'une plus-value substantielle et certaine dans l'hypothèse où les conditions de revente du bien exproprié sont connues à l'avance. […] Toutefois, […]
Lire la suite…Par un arrêt n°11-26584, en date du 19 décembre 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation considère, au visa de l'article L.13-15-I du Code de l'expropriation, que doit être pris compte le chiffre d'affaires de l'année 2008 pour le calcul du chiffre d'affaires de référence alors même qu'il n'était pas connu à la date de la décision de première instance, dès lors qu'il était antérieur à la décision de première instance datée du 15 janvier 2009.
Lire la suite…[…] en l'absence d'accord entre l'autorité expropriante et l'exproprié, il appartient au juge de l'expropriation de fixer le montant des indemnités à allouer avant prise de possession du bien. […] Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique fixe les règles relatives à la détermination de la valeur des biens expropriés : dans un premier temps il appartient au juge de définir la date de référence à laquelle il va évaluer le bien exproprié, […] d'évaluer une installation sportive ou d'écarter les effets d'une servitude d'emplacement réservé. […] À aucun moment la circulaire du 19 janvier 2015 de présentation de l'ordonnance du 6 novembre 2014 (NOR JUSC1501312C) ne fait état d'une évolution des principes gouvernant les mécanismes d'évaluation des biens expropriés. […] En conséquence, […]
Lire la suite…En effet, il apparaît pour les particuliers que, d'une part, la fixation des indemnités des droits réels immobiliers expropriés est le résultat d'un « marchandage juridique » et, d'autre part, cet article ne préserve pas le respect d'une tarification harmonieuse. […] En effet, un cas d'espèce s'est posé où le propriétaire d'un bien foncier avait perçu six euros le mètre carré et ce, après appel auprès du juge, […] l'exproprié et le commissaire du Gouvernement doivent avoir accès aux mêmes informations. L'évaluation des biens expropriés proposée par le commissaire du Gouvernement constitue en principe la limite plancher que le juge ne peut rejeter qu'en motivant spécialement sa décision. […]
Lire la suite…Le Conseil constitutionnel juge conforme à la constitution l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation qui pour l'évaluation des biens expropriés interdit au juge de l'expropriation de prendre en compte l'usage potentiel ou futur du bien. Le Conseil constitutionnel retient l'approche globale d'une opération d'aménagement pour l'évaluation des biens expropriés, sans distinguer selon que le bien exproprié a vocation à demeurer dans le patrimoine de l'autorité publique expropriante, […] lorsqu'elle est appliquée à l'évaluation d'un bien destiné à être revendu par l'expropriant dans des conditions déjà déterminées et lui permettant de bénéficier d'une plus-value certaine, […]
Lire la suite…Hamel ; AJDA 2021. 768 ), la Cour de cassation a décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à la règle d'évaluation des biens expropriés. Selon la Cour de cassation, l'indemnité en cas d'expropriation pourrait ne pas être juste au regard de cette disposition lorsque l'opération se déroulerait dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) et que le terrain exproprié serait destiné à être revendu à des personnes privées à des prix très largement supérieurs au montant de l'indemnité initialement versée à l'exproprié.
Lire la suite…Hamel ; AJDA 2021. 768 ), la Cour de cassation a décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à la règle d'évaluation des biens expropriés. Selon la Cour de cassation, l'indemnité en cas d'expropriation pourrait ne pas être juste au regard de cette disposition lorsque l'opération se déroulerait dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) et que le terrain exproprié serait destiné à être revendu à des personnes privées à des prix très largement supérieurs au montant de l'indemnité initialement versée à l'exproprié.
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Lois et règlements
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- Partie réglementaire nouvelle
- LIVRE IV : SUITES DE L'EXPROPRIATION
- TITRE II : DROITS DES EXPROPRIÉS APRÈS L'EXPROPRIATION
- Chapitre III : Droits de relogement
Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation.
Article L424-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE IV : SUITES DE L'EXPROPRIATION
- TITRE II : DROITS DES EXPROPRIÉS APRÈS L'EXPROPRIATION
- Chapitre IV : Dispositions particulières aux terrains agricoles
Lorsque les immeubles expropriés sont des terrains agricoles au moment de leur expropriation et que les expropriants décident de procéder à leur location, ils les offrent, en priorité, aux anciens exploitants ou à leurs ayants droit à titre universel s'ils ont participé effectivement à l'exploitation des biens en cause durant les deux années qui ont précédé l'expropriation, […]
Article **R13-35 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE III : Fixation et paiement des indemnités
- Section 2 : Procédure
Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. […] Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
Article R223-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie réglementaire nouvelle
- LIVRE II : JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION, TRANSFERT JUDICIAIRE DE PROPRIÉTÉ ET PRISE DE POSSESSION
- TITRE II : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ
- Chapitre III : Recours contre l'ordonnance d'expropriation
A peine d'irrecevabilité de sa demande tendant à faire constater le manque de base légale de l'ordonnance d'expropriation, l'exproprié saisit le juge dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision définitive du juge administratif annulant la déclaration d'utilité publique ou l'arrêté de cessibilité.
Article D561-12-1 du Code de l'environnement
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- Partie réglementaire
- Livre V : Prévention des pollutions, des risques et des nuisances
- Titre VI : Prévention des risques naturels
- Chapitre Ier : Mesures de sauvegarde des populations menacées par certains risques naturels majeurs
- Section 2 : Fonds de prévention des risques naturels majeurs
fonds au financement des mesures nécessaires pour remettre en état les terrains, limiter l'accès à ces terrains ou empêcher toute occupation des biens expropriés ou acquis s'effectue à raison de 100 % des dépenses éligibles. Cette contribution n'est pas comprise dans le plafond de 240 000 euros relatif aux acquisitions amiables de biens sinistrés mentionné à l'alinéa précédent.
Article L313-21 du Code de la consommation
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- Partie législative nouvelle
- Livre III : CRÉDIT
- Titre Ier : OPÉRATIONS DE CRÉDIT
- Chapitre III : Crédit immobilier
- Section 4 : Explications fournies à l'emprunteur et évaluation de sa solvabilité
- Sous-section 4 : Evaluation du bien immobilier
L'évaluation mentionnée à l'article L. 313-20 consiste à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l'évaluation selon les normes en vigueur.
Article R12-5-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE II : Transfert de propriété et droit de rétrocession
- Section 1 : Transfert de propriété
- Sous-section 2 : Perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation
[…] a) Si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts ; […]
Article L411-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
- ···
- Partie législative nouvelle
- LIVRE IV : SUITES DE L'EXPROPRIATION
- TITRE Ier : CESSION DES IMMEUBLES EXPROPRIÉS
- Chapitre unique
1° Les immeubles expropriés en vue de la construction d'ensembles immobiliers à usage d'habitation avec leurs installations annexes ou en vue de la création de lotissements destinés à l'habitation ou à l'industrie ;
Article R322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
- ···
- Partie réglementaire nouvelle
- LIVRE III : INDEMNISATION
- TITRE II : FIXATION ET PAIEMENT DES INDEMNITÉS
- Chapitre II : Modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation
L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Article R104-16 du Code de l'urbanisme
- ···
- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre Ier : Réglementation de l'urbanisme
- Titre préliminaire : Principes généraux
- Chapitre IV : Evaluation environnementale
- Section 1 : Champ d'application de l'évaluation environnementale
- Sous-section 8 : Cartes communales
En dehors des cas prévus à l'article R. 104-15, les cartes communales font l'objet d'une évaluation environnementale à l'occasion de leur élaboration ou révision, s'il est établi, après un examen au cas par cas réalisé dans les conditions définies aux articles R. 104-33 à R. 104-37, […]
- Évaluation des parcelles expropriées
- Évaluation de l'indemnité d'expropriation
- Évaluation de l'indemnité de dépossession
- Demande d'augmentation de l'indemnité d'expropriation
- Demande d'indemnité d'expropriation
- Expropriation
- Expropriation pour cause d'utilité publique
- Demande de cassation de l'ordonnance du juge de l'expropriation
- Demande de fixation de l'indemnité de dépossession
- Droit de l'expropriation et de préemption
- Évaluation des biens
- Demande d'indemnité de dépossession
- Calcul de l'indemnité de remploi
- Demande d'augmentation de l'indemnité de dépossession
- Évaluation des biens immobiliers
- Demande de fixation de la valeur de l'immeuble
- Demande d'annulation de l'ordonnance d'expropriation
- Demande de fixation de l'indemnité de remploi
- Évaluation de la valeur de l'immeuble
- Évaluation de la valeur du bien