Violation du droit de préemption
Décisions
[…] Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le droit de préemption du locataire organisé par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne naît qu'après délivrance du congé imposé par ce texte et que la lettre du 12 février 2009 du locataire, […] qui n'était pas tenue de procéder à la première recherche que ses constatations rendaient inopérante et a procédé à la seconde recherche prétendument omise, en a déduit à bon droit que la vente conclue le 21 septembre 2009 en violation du droit de préemption de M. [X] était nulle et que la vente du bien au profit de celui-ci était parfaite ; […] a été conclue en violation du droit de préemption exercé par Monsieur [X] ; que cette violation entraîne, […]
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour faire droit à la demande du locataire d'un appartement dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété prétendant que la vente avait été conclue en violation du droit de préemption institué par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction résultant de l'article 6-1 de la loi du 4 janvier 1980 et tendant à être substituée à l'acquéreur, retient que les précédentes ventes ne portant pas sur le seul appartement loué mais sur un groupe de lots, seule la vente litigieuse constituait la première vente de l'appartement loué par le locataire, alors que cette vente n'était pas la première consécutive à la division de l'immeuble .
En présence d'une donation qui exclut la mise en oeuvre du droit de préemption, le demandeur en nullité doit apporter la preuve que la donation dissimule un acte à titre onéreux, les dispositions de l'article L. 412-10 du Code rural ne s'appliquant qu'aux ventes consenties à des tiers en violation du droit de préemption. […] célibataire et sans enfants, a organisé sa succession dans des délais très brefs, par différentes donations , et que le Tribunal paritaire des baux ruraux ne pouvait annuler la donation en s'appuyant sur l'article L 412-10 du code rural et au seul motif qu'elle aurait été faite en violation
[…] L.412-10 et L.412-12 du Code rural que les actions en nullité de vente de biens agricoles, réalisées en violation du droit de préemption, […] sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. Par application des dispositions des articles L 143-8, L 412-10 et L 412-12 du Code rural les actions en nullité de vente de biens agricoles réalisées en violation d'un droit de préemption sont exclusivement réservées aux fermiers des parcelles vendues et aux SAFER.Ils s'agit d'actions attitrées dites en nullité substitution ou nullité dommages et intérêts Les époux X…, […]
[…] ont souscrit au profit de la société Système U centrale régionale Est des offres préalables de vente portant sur les droits sociaux et sur le fonds de commerce de la société ; […] condamné solidairement la société Moberd et les époux X… à payer à la société Système U centrale régionale Est une certaine somme au titre de la clause pénale prévue à l'article 9 de l'offre préalable de vente ainsi qu'une autre somme au titre de l'indemnité contractuelle prévue à l'article 19-14 du règlement intérieur en cas de violation du droit de préemption, et, au même titre, […] sans motivation et sans même constater une violation de ce droit de préemption par les défendeurs, […]
[…] — de condamner la société Y à payer à la société WA la somme de 110.324 euros au titre du manque à gagner, la somme de 740.000 euros au titre du préjudice moral causé par la revente des fonds dans des conditions déloyales, la somme de 30.000 euros au titre de la paralysie du droit de préemption, et la somme de 60.000 euros au titre du trouble commercial causé par l'atteinte à l'image commerciale du franchiseur et l'affaiblissement du réseau A consécutive à la substitution illicite d'enseigne ;
[…] Mais attendu qu'ayant relevé que les parties avaient conclu une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption ne puisse être exercé sur le bien, le vendeur s'engageant à procéder sans délai à sa purge et la promesse étant caduque de plein droit dans l'hypothèse de son exercice, et constaté que la commune, qui s'était vu notifier une déclaration d'intention d'aliéner le lendemain de la promesse, […] en a exactement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2012 pour violation du droit de préemption urbain ;
[…] se présentant comme cessionnaire du bail, suite à la cession de bail qui lui aurait été consentie, a assigné la société BP Immo et M. [V] en nullité de la vente du 12 novembre 2015 pour non-respect de son droit de préférence. […] et donc recevable en son action, de constater en conséquence la violation du droit de préemption du preneur et de prononcer la nullité de la vente, alors : […] le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l'article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; […] la cour d'appel s'est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
[…] selon l'arrêt attaqué, que les époux Paul X… ont vendu par acte authentique du 24 juin 2004, à M. Y… deux parcelles de terre ; qu'estimant que cette vente avait été conclue en violation du droit de préemption qu'il tiendrait du bail rural verbal de 1982 qu'il invoque, M. Christian X… a assigné les époux Paul X…, aux droits desquels viennent les consorts X…, et M. Y… en nullité de cette vente et en dommages-intérêts pour avoir obstrué l'accès à ces deux parcelles ; […] ALORS QUE, dans le cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé, par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur d'un fonds rural est tenu, […]
[…] 2°/ que l'acquisition par un indivisaire, non héritier de la succession, des parts de ses coïndivisaires est un acte à titre onéreux ouvrant droit à la préemption du preneur en place ; qu'en refusant de constater la nullité de la vente des parts indivises conclue en violation du droit de préemption institué par l'article L. 412-1 du code rural, la cour d'appel a violé ce texte ;
pendant 7 jours
Commentaires
Les conséquences de la violation du droit de préemption du franchiseur sont illustrées dans cette décision. […] Le franchiseur a assigné la cédante aux fins de voir constater la résiliation brutale des contrats et la violation de son droit de préemption. […] En second lieu, les juges du fond ont estimé que le droit de préemption du franchiseur prévu au contrat a été violé, ce dernier n'ayant pas eu « la possibilité de se décider en toute connaissance de cause ». […]
Lire la suite…CA Paris, 7 octobre 2016, RG n°14/23965 Dès lors que le droit de préemption est justifié et n'a pas pour effet de restreindre artificiellement le jeu de la concurrence, le juge peut prononcer l'inopposabilité au franchiseur de la cession du fonds de son franchisé et la substitution du franchiseur au cessionnaire. […] Ce qu'il faut retenir : Dès lors que le droit de préemption est justifié et n'a pas pour effet de restreindre artificiellement le jeu de la concurrence, le juge peut prononcer l'inopposabilité au franchiseur de la cession du fonds de son franchisé et la substitution du franchiseur au cessionnaire. […]
Lire la suite…La seule circonstance de la destruction totale d'un bien donné à bail, postérieurement à la conclusion de sa vente en violation du droit de préemption du locataire, ne saurait priver celle-ci d'objet. Partant, la circonstance que le locataire ne disposerait plus de bail sur le bien à raison de sa destruction postérieurement à la vente, ne saurait priver d'objet ses demandes d'annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d'indemnisation de son préjudice. […] SOURCE : Cass civ 3ème, 14 septembre 2023, n°22-15427, […]
Lire la suite…Nullité de la vente faite en violation du droit de préemption du locataire La vente faite sans respect du droit de préemption du locataire est nulle. […] proposées à la SCI, sans s'engager à acheter ce bien et sans justifier de ce qu'ils se seraient portés acquéreurs de l'appartement si le bailleur leur avait proposé sa vente au prix de 266 000 euros, les époux X... non seulement ne proposent pas de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée mais encore manquent à la preuve de leur capacité d'acheter ; Qu'en statuant ainsi, […]
Lire la suite…Le droit de préférence du preneur instauré par la loi Pinel étant d'ordre public, les professionnels de l'immobilier et les rédacteurs ont grand intérêt à pouvoir appréhender les contours de celui-ci, toute vente conclue en violation du droit de préemption encourant la nullité. Focus sur les enseignements tirés de la jurisprudence rendue depuis ladite loi.
Lire la suite…Toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune. […] Son silence, passé ce délai, vaut refus de préempter. […] La violation du droit de préemption communal peut entraîner la nullité de la vente : c'est pourquoi il est essentiel de purger le droit de préemption avant la cession. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre II : Droit de préemption et droit de priorité
- Section 1 : Droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux
Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. […]
Article L142-3 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre IV : Dispositions particulières à certaines parties du territoire
- Chapitre II : Espaces naturels sensibles des départements
, le département dispose d'un droit de préemption sur tout terrain ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de terrains qui font l'objet d'une aliénation, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit.
Article R123-1 du Code du patrimoine
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- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : DISPOSITIONS COMMUNES À L'ENSEMBLE DU PATRIMOINE CULTUREL
- TITRE II : ACQUISITION DE BIENS CULTURELS
- Chapitre III : Préemption des biens culturels
Le ministre chargé de la culture est l'autorité compétente pour exercer le droit de préemption prévu à l'article L. 123-1. […]
Article R219-1 du Code de l'urbanisme
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre II : Préemption et réserves foncières
- Titre Ier : Droits de préemption
- Chapitre IX : Droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte
La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application du cinquième alinéa de l'article L. 219-1 du présent code, d'instaurer le droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte sur tout ou partie de la zone définie au 2° de l'article L. 121-22-2, est affichée en mairie pendant un mois et mention en est faite dans deux journaux diffusés dans le département.
Article R213-1 du Code de l'urbanisme
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre II : Préemption et réserves foncières
- Titre Ier : Droits de préemption
- Chapitre III : Dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d'aménagement différé et aux périmètres provisoires
- Section 1 : Délégation du droit de préemption
La délégation du droit de préemption prévue par l'article L. 213-3 résulte d'une délibération de l'organe délibérant du titulaire du droit de préemption. Cette délibération précise, le cas échéant, les conditions auxquelles la délégation est subordonnée. Cette délégation peut être retirée par une délibération prise dans les mêmes formes.
Article L219-11-1 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre II : Préemption et réserves foncières
- Titre Ier : Droits de préemption
- Chapitre IX : Droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte
- Section 4 : Régime des biens acquis
Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité.
Article L131-6-1 du Code forestier (nouveau)
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- Partie législative
- LIVRE Ier : DISPOSITIONS COMMUNES À TOUS LES BOIS ET FORÊTS
- TITRE III : DÉFENSE ET LUTTE CONTRE LES INCENDIES DE FORÊT
- Chapitre Ier : Mesures applicables sur l'ensemble du territoire national
- Section 2 : Actions de prévention
En cas de vente d'une propriété classée en nature de bois et forêt au cadastre qui n'est pas dotée d'un document de gestion prévu au 2° de l'article L. 122-3 et qui est située dans un massif forestier inclus dans le périmètre d'un plan mentionné au premier alinéa du I de l'article L. 133-2, la commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété bénéficie d'un droit de préemption. La propriété acquise relève du régime forestier défini au titre Ier du livre II.
Article L219-5 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre II : Préemption et réserves foncières
- Titre Ier : Droits de préemption
- Chapitre IX : Droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte
- Section 2 : Aliénations soumises au droit de préemption
Quand le droit de préemption prévu à l'article L. 219-1 est exercé pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur de la zone de préemption, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière.
Article L143-7 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre Ier : Aménagement et équipement de l'espace rural
- Titre IV : Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural
- Chapitre III : Droit de préemption
- Section 1 : Objet et champ d'application
I.-En vue de la définition des conditions d'exercice du droit de préemption mentionné à l'article L. 143-1, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural saisit l'autorité administrative compétente de l'Etat d'une demande indiquant les zones dans lesquelles elle estime nécessaire de pouvoir exercer ce droit et, le cas échéant, […]
Article L412-9 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre II : Droit de préemption et droit de priorité
- Section 1 : Droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens ruraux
Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours.
- Droit de préemption
- Illégalité de la décision de préemption
- Droit de l'expropriation et de préemption
- Demande d'annulation de la décision de préemption
- Violation des règles d'urbanisme
- Violation des articles du Code de l'urbanisme
- Violation des dispositions du code de l'urbanisme
- Non-respect des dispositions du code de l'urbanisme
- Non-respect des règles d'urbanisme
- Demande d'attribution préférentielle du bien immobilier
- Erreur d'implantation
- Droit à l'attribution préférentielle
- Méconnaissance des règles d'urbanisme
- Non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme
- Méconnaissance des articles du code de l'urbanisme
- Méconnaissance des dispositions du plan d'occupation des sols
- Inexacte application des dispositions du code de l'urbanisme
- Violation des dispositions réglementaires
- Demande d'annulation du jugement annulant le permis de construire
- Méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme
[…] étaient liées par un contrat de franchise stipulant, en cas de cession à un tiers des titres représentant le capital desdites sociétés, un droit de préemption au bénéfice du franchiseur ; soutenant que ces titres avaient été cédés le 28 mai 2001 à la société T, en violation du droit de préemption qu'elle avait exercé le 28 décembre 2000, le franchiseur avait assigné les associés cédants et les sociétés du Groupe B pour faire constater la fraude et obtenir l'attribution à son profit des titres et actifs des sociétés cédées ; […] au cas particulier : la clause de préemption avait été jugée valable et opposable, la violation de cette clause ne prêtait plus à discussion, […]
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