Cour d'appel d'Agen, 28 janvier 2013, n° 71/01000

TGI Agen 9 janvier 2012

CA Agen
Confirmation 28 janvier 2013

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Nature des travaux de façade
La cour a estimé que les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des améliorations, mais comme des travaux d'entretien, n'exigeant pas la majorité qualifiée.
Rejeté
Vote des résolutions
La cour a confirmé que les résolutions avaient été adoptées conformément aux règles de majorité applicables.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que l'exercice d'une voie de recours ne constitue pas un abus sans preuve de mauvaise foi ou malice.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant Monsieur et Madame X au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Y, les appelants demandaient l'annulation des résolutions n° 15 et 17 adoptées lors de l'assemblée générale, arguant que les travaux de mise en peinture des façades constituaient des améliorations nécessitant une majorité qualifiée. Le tribunal de première instance avait débouté les appelants et les avait condamnés à verser 1.500 euros au syndic. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les travaux étaient d'entretien et non d'amélioration, et que les résolutions avaient été adoptées à la majorité requise. La cour a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, concluant à la confirmation du jugement initial.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Agen, 28 janv. 2013, n° 71/01000
Juridiction :	Cour d'appel d'Agen
Numéro(s) :	71/01000
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Agen, 9 janvier 2012

Sur les parties

Avocat(s) :	Edmond COSSETPatrick LAMARQUE
Cabinet(s) :	SCP TANDONNET ET ASSOCIES
Parties :	SAS FONCIA ZAMBONI PORTES, Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE MADAILLAN

Texte intégral

ARRÊT DU

28 Janvier 2013

AB / NC**

RG N° : 12/00594

B X

D E épouse X

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE Y

SAS FONCIA Z A

ARRÊT n° 90-2013

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l’article 450 et 453 du Code de procédure civile le vingt huit Janvier deux mille treize, par Raymond MULLER, Président de Chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier,

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re Chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

de nationalité française, retraité

Madame D E épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

domiciliés ensemble : XXX

XXX

représentés par M^e Edmond COSSET, de la SCP R.M. C. & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 09 Janvier 2012

D’une part,

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE Y, prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA Z-A

XXX

SAS FONCIA Z A, ès qualité de syndic de la copropriété de la Résidence Y, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

XXX

représentés par M^e Patrick LAMARQUE, avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 10 Décembre 2012 sans opposition des parties, devant Raymond MULLER, Président de Chambre, rapporteur assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier. Le Président de Chambre rapporteur en a, dans son délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre lui-même, de Bernard BOUTIE, Président de Chambre, et Aurore BLUM, Conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Code de Procédure Civile, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées par le Président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

' '

Monsieur B X et Madame D G son épouse sont co-propriétaires d’un appartement et d’un parking au sein de la résidence 'Y’ situé XXX à XXX, représentant 71/1000 de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2010, l’ordre du jour comportait la résolution :

— n° 15 sur la réalisation de travaux de mise en peinture des façades,

— n° 17 sur les honoraires de travaux de façades et remplacement d’exutoire.

Estimant que ces résolutions n’avaient pas été adoptées à la majorité, et afin de les voir annuler, Monsieur et Madame X ont saisi le tribunal de grande instance d’Agen par acte du 29 juillet 2010 qui, par jugement du 9 janvier 2012, a :

— Débouté Monsieur et Madame X de leurs demandes,

— Les a condamné solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Y prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA Z A la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte en date du 13 mars 2012, Monsieur B X et Madame D G son épouse ont relevé appel.

Par conclusions signifiées le 30 octobre 2012 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, Monsieur et Madame X concluent à l’infirmation et demandent de :

— Constater que les travaux objet de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires entrent dans la catégorie de ceux d’améliorations prévus à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et portent à la fois sur des parties communes et des parties privatives et doivent être votés à la majorité de l’article 26 de la loi,

— Dire que la résolution n° 17 de la dite assemblée portant sur les honoraires du syndic afférents aux dits travaux doit être votée à la même majorité,

— Constater que les résolutions n° 15 et 17 n’ont été approuvées qu’à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et celles-ci étant nécessairement liées, l’annulation de la première ne peut qu’entraîner celle de la seconde,

— Prononcer en conséquence, l’annulation des résolutions n° 15 et 17.

Enfin, ils sollicitent une indemnité de procédure de 3.000 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— que les travaux de la résolution n° 15 constituent des travaux d’amélioration qui auraient dû être approuvés à la majorité des deux tiers et non à la majorité simple,

— que portant tant sur des parties communes et privatives, ils auraient dû au plus fort être approuvés à la majorité qualifiée,

— que les travaux constituent un traitement esthétique des façades qui ont pour objet d’améliorer l’aspect extérieur de l’immeuble, comme le traitement hydrofuge du parement en briquettes.

En réponse, par conclusions signifiées le 8 août 2012 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, les intimés concluent à la confirmation et demandent la somme de :

—  3.000 euros pour procédure abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— que la résolution n° 15 a été adoptée à 652 voix contre 54,

— que la résolution n° 17 a été adoptée à l’unanimité soit 706 voix,

— que des travaux de façades ont pour objet de l’imperméabiliser pour éviter toute pénétration d’eau et d’humidité,

— qu’il n’y a aucune amélioration dans le fait de rendre une façade de 30 ans imperméable,

— que ce n’est que par une fausse interprétation du règlement de copropriété que les appelants estiment que des parties privatives seraient affectées par les travaux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2012.

SUR CE, LA COUR

Sur la résolution n° 15

Monsieur et Madame X soutiennent que la nature des travaux de façade relève de la catégorie des travaux d’amélioration de sorte qu’ils doivent être votés à la majorité de l’article 26 de la loi 10 juillet 1965.

Selon le rapport technique dressé le 3 mars 2011 par le comptoir Seigneurie Gauthier mandaté pour définir les conseils de mise en oeuvre des revêtements de façades susceptibles d’être retenus, ces derniers ont constaté des désordres généralisés relatifs à des développements de micro-organismes et la présence de fissures. Ils ont proposé pour le traitement des façades du GARNOTEC MAT qui est un revêtement semi-épais de classe D3 à base de nonotechnologie, aux copolymères acrylliques en dispersion aqueuse. Par ailleurs, les fissurations seront rebouchées au DERMASTIC ou MASTIC TPLP en léger listel et dans les ambiances propices au développement des mousses, moisissures, il sera appliqué la finition en qualité fongicible.

Considérant que le revêtement initial datait de plus de près de 30 ans pour avoir été achevé en 1984 selon les actes notariés, qu’en raison de l’évolution des technologies les revêtements actuels ne correspondent plus à de simples couches de peinture mais sont multifonctions pour prévenir de l’humidité, de la prolifération des micro organismes, combler les fissures inesthétiques dues aux affres du temps…, s’adapter aux matériaux initiaux. Par essence, une façade a pour objet d’être étanche de sorte qu’en absence de modification de la façade elle même, les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des améliorations, mais comme des travaux d’entretien.

Enfin, si aux termes du titre II article 7 'définitions des parties privatives’ du règlement de copropriétés 'les A palières, les fenêtres, et A-fenêtres, les persiennes, et volets, stores et rideaux roulants, les appuis de fenêtres, les gardes corps balustres et barres d’appui des balcons ainsi que les revêtements de ces derniers’ sont privatifs, il n’en est pas de même s’agissant des balcons qui sont inclus à l’article 4 du titre I ; sous la rubrique 'définitions des parties communes'.

Quant à la question de la mise en peinture des parties privatives telles que les A de garage, qui suivent le régime de l’article 13 'harmonie de l’immeuble', celle-ci ne représente, comme l’a parfaitement souligné le premier juge, qu’un montant négligeable du chantier, et ne saurait s’agissant de travaux d’ensemble indissociables imposer un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne saurait être tiré plus de conséquences quant à la souscription d’un dommage ouvrage qui n’est pas de nature à justifier à elle seule une qualification de travaux d’amélioration s’agissant de travaux d’entretiens d’envergures.

Dès lors, la question de la résolution n° 17 sur les honoraires du syndic liée à la résolution n° 15 mais au plus fort votée à la majorité des voix ne saurait être valablement contestée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une voie de recours constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant ouvrir droit à dommages et intérêts que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice, ou erreur équipollente au dol. A défaut d’en avoir justifié, la demande en dommages et intérêts est rejetée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Succombant, il y a lieu de condamner les appelants à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne solidairement Monsieur B X et Madame D G son épouse à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Y prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA Z A la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur B X et Madame D G son épouse aux entiers dépens et autorise les avocats à recouvrer les leurs conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Raymond MULLER, Président de Chambre, et par Nathalie CAILHETON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie CAILHETON Raymond MULLER