COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2015

FG

N° 2015/282

Rôle N° 14/06218

XXX

C/

E Y

A B

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Arnaud JACQUET

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03268.

APPELANTE

XXX,

dont le siège social est sis XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié .

représentée et assistée par M^e Arnaud JACQUET de la SCP AZURIS AVOCATS , avocat plaidant au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame E Y

née le XXX à XXX,

XXX de la Mer A – XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Christophe FIORENTINO, avocat plaidant au barreau de GRASSE

Maître A B

notaire

XXX

intimé sur appel provoqué

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ avocat au barreau d’Aix en Provence, assisté par M^e Hélène BERLINER de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e C SARRAU-MICHEL, avocat plaidant au barreau de NICE.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Monsieur C TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2015,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Dans le cadre d’un partage après divorce entre M^me E H Y et de M. J-K Z, un protocole transactionnel a été signé entre les anciens époux les 9 décembre 2003 et 8 janvier 2004.

Suivant acte reçu le 13 mai 2004 par M^e A X, notaire, et en application de ce protocole transactionnel, M. J-K Z a remis à titre de dation en paiement à M^me E H Y les parcelles de terre situées à XXX, cadastrées section BE, XXX et 39, évaluée à 183.000 €.

A cette occasion M^me E H Y a indiqué dans l’acte de partage avoir pris connaissance de la note d’urbanisme, établie le 2 mars 2004 par la Sarl XXX laquelle indiquait que la parcelle n° 97 était située en totalité en zone NB du POS de la commune, tandis que la parcelle n° 39 ne l’était que partiellement.

M^me E H Y a ensuite voulu vendre ces terrains. Dans ce cadre elle a obtenu le 30 août 2005 un certificat d’urbanisme indiquant que 8.543 m2 était en zone NB constructible, le reste en zone naturelle inconstructible.

Elle a découvert ensuite un plan de prévention des risques incendies de forêt, prescrit le 16 décembre 2003 avec classement du terrain en zone rouge, ou toute construction est interdite, à l’exclusion des piscines, pistes incendie ou locaux techniques contre les risques incendies.

Les 6 et 7 juin 2012, M^me E H Y a fait assigner M^e A B, notaire, et la Sarl Juris Urba sud devant le tribunal de grande instance de Grasse sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil.

Par jugement contradictoire en date du 11 mars 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— dit que la Sarl XXX a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle en omettant de signaler dans la note de renseignement d’urbanisme du 2 mars 2004 l’existence d’une prescription d’un PPRI du 16 décembre 2003,

— dit que le préjudice qui en résulte consiste en une perte de chance pour M^me E H Y d’opter pour un partage avantageux de la liquidation de la communauté,

— condamné en conséquence la Sarl XXX à payer à M^me E H Y la somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande formée à titre subsidiaire par M^me E H Y à l’encontre de M^e A X,

— condamné la Sarl XXX à payer à M^me E H Y la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl XXX aux entiers dépens de la présente instance, distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a dit que la société XXX aurait dû signaler le plan de PPRI et que M^me Y a perdu la chance de bénéficier d’un partage plus avantageux pour elle, qu’il a estimé à 50.000 €.

Par déclaration de M^e Arnaud JACQUET, avocat, en date du 27 mars 2014, la Sarl XXX a relevé appel de ce jugement à l’encontre de M^me Y.

Cette dernière a diligenté un appel provoqué à l’encontre de M^e X, notaire.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 20 mars 2015, la Sarl XXX demande à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, des articles L 125-5, L 562-1 et suivants, R 125-26, R 162-1 et suivants du code de l’environnement, de :

— dire que la Sarl Juris Urba sud n’est pas redevable d’une obligation de conseil à l’égard de M^me Y en l’absence de tout lien contractuel,

— dire que la Sarl Juris Urba sud n’a commis aucune faute lors de l’établissement de sa note d’urbanisme le 2 mars 2004 en l’état des documents connus à l’époque, le Plan de Prévention des Risques Incendie n’étant devenu opposable que du fait de la lettre du Préfet des Alpes Maritimes le 10 avril 2006,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 11 mars 2014,

— subsidiairement, rejeter les demandes indemnitaires de M^me Y, lesquelles s’avèrent surévaluées au regard du préjudice réellement subi,

— à titre reconventionnel, condamner M^me Y à payer à la Sarl Juris Urba sud la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

La société XXX rappelle que la note de renseignements d’urbanisme n’a vocation qu’à relevé de renseignements sommaires, qu’elle doit être distinguée du certificat d’urbanisme et de l’état des risques naturels et technologiques.

La société XXX rappelle qu’elle n’avait pas de lien contractuel avec M^me Y et n’a violé aucune obligation de conseil. Elle estime n’avoir commis aucune faute.

Elle fait observer que la prescription du plan de prévention des risques naturels prévisibles incendie de forêt ne précisait pas les parcelles affectées par le classement en zone rouge et qu’il n’est devenu opposable que par arrêté du 24 juillet 2006.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 27 janvier 2015, M^me E Y demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1147 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf à voir porter les dommages et intérêts à la somme de 750.000 € et les frais irrépétibles à la somme de 4.784 €,

— subsidiairement prononcer les mêmes condamnations à l’encontre de M^e B, notaire.

M^me Y rappelle engager cette procédure en responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Elle fait observer que le manquement à obligation de conseil est indépendant du fondement délictuel ou contractuel de l’action.

Elle estime que la société XXX a commis une faute en omettant la prescription du plan de protection risques d’incendie PPRI du 16 décembre 2003 dans la note de renseignement du 2 mars 2004.

M^me Y précise que si elle avait eu connaissance de cet élément elle n’aurait pas pris le risque de se faire attribuer ce terrain, qu’elle n’a pas eu connaissance de la portée de son engagement, qu’elle a subi un préjudice correspondant à la moins value des terrains, soit

750.000 € alors que le terrain aurait dû valoir 780.000 €, 3 fois 260.000 € et qu’il valait en réalité

30.000 € .

Elle demande subsidiairement la responsabilité du notaire.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 décembre 2014, M^e A X, notaire, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— dire n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de M^me Y à l’encontre de M^e X,

— très subsidiairement, en cas de réformation du jugement,

— dire que M^e X n’a pas été l’auteur du protocole de partage amiable convenu et arrêté entre les parties, ayant été laisse en dehors des négociations, n’a pas déterminé les termes et la consistance du partage et ne peut donc se voir reprocher par M^me Y le choix des parcelles qui lui ont été attribuées en dation,

— dire en outre que la condition de constructibilité des parcelles reçues en dation par M^me Y n’a pas été exprimée et n’est pas entrée dans le champ contractuel, ni dans la mission impartie au notaire et ce dernier a régulièrement effectue ses vérifications et son devoir de conseil au regard des éléments portés à sa connaissance,

— dire en conséquence que M^e X n’a commis aucune faute au titre de son devoir de conseil à l’occasion de l’acte de partage du 13 mai 2004,

— dire enfin que le préjudice invoqué, lie à l’inconstructibilité des parcelles, est sans lien de causalité avec le manquement de vérification et de conseil reproche au notaire, et que M^me Y ne démontre pas avoir perdu une chance certaine de gagner la somme de 750.000 € qu’elle invoque à titre de préjudice,

— débouter M^me Y de son appel provoqué et de ses demandes à l’encontre de M^e X,

— la condamner ou tous succombants à régler à M^e X la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ceux d’appel distraits au profit de la SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ, avocats.

M^e X fait observer que les négociations entre les anciens époux ont été effectuées hors sa présence. Il estime qu’il n’avait pas les moyens de déceler les difficultés en cause.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 26 mars 2015.

MOTIFS,

— I ) les actes, leur chronologie :

Le protocole transactionnel M^me E-H Y et M. J-K Z est un document sous seing privé signé les 9 décembre 2003 et 8 janvier 2004.

Il prévoit en article deuxième : M. Z reconnaît le droit à récompense de la communauté en contrepartie des deniers engagés par elle pour l’amélioration d’un bien propre. En représentation forfaitaire des ses droits au titre de ladite récompense M. Z cède à M^me Y qui accepte, à titre de dation en paiement 2 parcelles de terre dont il est propriétaire en propre à XXX lieudit La Garbasse cadastrées section XXX pour 9.053 m² et 97 pour 2.502 m², dont la valeur ne sera fixée dans l’acte notarié à intervenir que pour des raisons d’harmonie fiscale.>>

Dans cet accord entre les parties, celles-ci ont convenu d’une répartition des biens et c’est en paiement d’une récompense que M. Z s’est engagé à donner ces deux parcelles de terre, sans que la valeur de ces parcelles ne soient précisées dans ce protocole transactionnel.

M^e B, chargé de préparer l’acte de partage et de dation en paiement a consulté la société XXX Sarl, conseil en urbanisme.

Cette société a établi une note de renseignements d’urbanisme, datée du 2 mars 2004.

La note de renseignements d’urbanisme est ainsi libellée :

lettre de renseignements d’urbanisme… concernant la propriété dans la commune de XXX lieudit La Garbasse..références BE 39.97 surface 11.555 m² … zonage P.O.S. partiel approuvé le 31.05.95 modifié le 19.01.99… zone : Naturelle habitat individuel… secteur NB (parcelle n°97 en totalité et parcelle n°39 en partie)… COS. fixé à 0,04 avec un minimum autorisé, nonobstant le COS. de 175 m² de SHON par unité foncière … surface minimum : 2.500 m² ..hauteur maximum : 7 m ..n’est pas situés dans une zone de droit de préemption urbain… est situé dans un espace naturel sensible, mais non soumis à ce titre à un droit de préemption….>>.

Cette note porte des observations : -espace boisé classé à conserver en partie, – commune concernée par l’arrêté préfectoral du 26.02.02 instituant une zone de surveillance et de lutte contre les termites – risques sismiques: zone de sismicité n°2…>>.

M^me Y et M. Z ont ensuite, sur la base de leur protocole transactionnel, établi un acte de partage avec dation en paiement reçu le 13 mai 2004 par M^e A X, notaire.

Dans cet acte M^me E H Y et M. J-K Z ont déclaré que la masse à partager comprenait un terrain cadastré XXX à XXX d’une valeur de 9.000 € et une récompense due par M. Z à la communauté pour 381.200 €, soit un total de 390.200 €.

Ils ont convenu que M. Z se voyait attribuer le terrain cadastré XXX, de 9.000 €, dont la moitié 4.500 € lui appartenait au titre de la communauté, et qu’il était redevable envers M^me Y de 4.500 € plus la moitié de la récompense de 381.200 €, soit

186.100 €, soit au total 190.600 €.

Les parties ont convenu d’une dation en paiement par M. Z à M^me Y par la dation des parcelles de terrain cadastrées XXX et XXX, qu’elles ont évaluées à 183.000 €.

Cet acte de partage et de dation en paiement comporte en annexe la note de renseignements d’urbanisme délivrée par le cabinet XXX à Antibes du 2 mars 2004, annexée en original.

Par arrêté du 16 décembre 2003, le préfet des Alpes- Maritimes a prescrit l’établissement d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles incendies de forêt sur la commune de XXX.

En août 2005, M^me Y s’est vue délivrer à sa demande un certificat d’urbanisme pour la parcelle cadastrée BE 97 à XXX. Ce certificat était positif pour un bâtiment de 175 m² de SHON, avec cependant une prescription précisant : L’avis des services de la CANCA pour l’assainissement autonome (étude hydrogéologique) sera demandé pour le permis de construire ainsi que celui des pompiers pour la sécurité incendie. Dérogation de tonnage nécessaire pour les véhicules. Servitudes notariées à créer pour l’accès (3,50 m de large minimum- pente des accès limitée à 15%) et pour le branchement d’eau potable. Demande de défrichement à la DDAF avant le dépôt du permis de construire.>>.

Il résulte de ce certificat d’urbanisme qu’à la date d’août 2005, aucune disposition du plan de prévention des risques naturels prévisibles incendies de forêt sur la commune de XXX n’était encore en vigueur.

Le projet de plan de prévention des risques naturels prévisibles incendies de forêt sur la commune de XXX a été établi par les services de la direction départementale de l’agriculture et de la forêt des Alpes- Maritimes et adressé pour avis au Maire de XXX le 10 avril 2006.

Ensuite, par arrêté du 24 juillet 2006, certaines prescriptions du projet de plan de prévention des risques naturels prévisibles incendies de forêt sur la commune de XXX ont été rendues opposables.

Ce plan a prévu un secteur B0, un secteur B1 et une zone rouge.

En zone rouge seuls sont permis les aménagements, travaux et ouvrages destinés à protéger la forêt ou les constructions existantes, les locaux techniques permettant d’assurer la gestion des équipements de lutte contre les risques d’incendie de forêt, les piscines privées et bassins, la construction de lignes électriques de type HTB et THT.

Par suite de ce plan rendu opposable par arrêté du 24 juillet 2006, les parcelles BE 39 et 97 ont été classées en zone rouge.

L’étude de la chronologie des actes montre que :

— du fait de l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2003 prescrivant la réalisation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles incendie de forêt sur la commune de XXX précisant que le périmètre mis à l’étude couvrait la totalité du territoire communal, il existait un risque qu’un terrain situé en zone boisée soit classé après enquête en zone rouge,

— avant le 24 juillet 2006, la parcelle BE 97 permettait une construction de 175 m² de SHON mais tout projet de permis de construire était cependant soumis à l’avis des pompiers pour la sécurité incendie,

— à compter du 24 juillet 2006, les parcelles cadastrées BE 39 et 97 à XXX n’étaient plus constructibles.

— II) l’action en responsabilité contre XXX :

M^me Y soutient une action en responsabilité contre la société XXX sur un fondement délictuel.

Elle estime que la société XXX a commis un manquement en ne faisant pas état dans sa note de renseignements d’urbanisme des contraintes inhérentes au plan de prévention des risques d’incendies de forêt.

Indépendamment du fondement de l’action, il résulte de l’analyse chronologique ci-dessus qu’à la date à laquelle la société XXX a établi sa lettre de renseignements d’urbanisme, le 2 mars 2004, aucun plan de prévention des risques naturels prévisibles incendies de forêt sur la commune de XXX n’avait été encore approuvé et rendu opposable.

Une enquête était en cours mais les terrains objets de la dation en paiement n’étaient pas encore en zone rouge du plan de prévention risques incendies de forêts.

Il existait déjà un risque d’incendie, tenant à la nature forestière des lieux, ce dont tout un chacun pouvait se rendre compte sans avoir besoin d’un conseil en urbanisme.

Ce risque était rappelé dans le certificat d’urbanisme donné pour information à M^me Y en août 2005, alors qu’il était indiqué que l’avis des pompiers serait demandé pour toute demande de permis de construire. Mais la zone rouge n’était pas encore créée pour XXX et le terrain permettait encore, sous réserve de l’avis des pompiers, une construction d’une ou de plusieurs maisons.

M^me Y a trop attendu avant de vouloir construire ou revendre ce terrain.

Ce terrain est devenu inconstructible par arrêté du 24 juillet 2006 et classement en zone rouge.

Ce classement a incontestablement provoqué une décote de ces terrains.

M^me Y demande la condamnation de la société XXX à lui payer des dommages et intérêts correspondant à la décote de ces terrains.

Mais XXX n’est pas à l’origine de la décote de ces terrains.

XXX ne pouvait prévoir en mars 2004 que ces terrains seraient classés deux ans plus tard en zone rouge du plan de prévention des risques incendies de forêts.

M^me Y pourrait reprocher à XXX de ne pas avoir pressenti le risque d’un tel classement. Mais en tout état de cause, le préjudice dont elle demande réparation correspond exactement à la décote des terrains et non à celui résultant d’une perte de chance d’avoir été avisée de ce risque de manière à négocier la dation de paiement dans d’autres conditions.

Elle a relevé appel incident du jugement qui n’a pas retenu le montant des dommages et intérêts correspondant à la décote des terrains.

Le préjudice de décote des terrains pour classement en zone rouge n’a pas de lien de causalité avec la faute prétendument commise par XXX.

Il ne peut en tout état de cause être fait droit à sa demande.

— III) L’action en responsabilité contre M^e X, notaire :

M^me Y forme subsidiairement une action en responsabilité contre M^e X, notaire, pour défaut de renseignements et de conseil.

Les parties avaient déjà convenu de cette dation en paiement à titre de récompense dans leur protocole de transaction antérieur à la saisine de M^e X.

M^e X a fait le nécessaire en demandant une note d’urbanisme.

S’il avait demandé un certificat d’urbanisme, il n’aurait pas eu plus de renseignements sur l’éventualité d’un classement des terrains en zone rouge PPRI.

M^e X n’a commis aucune faute.

Par équité chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 11 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Grasse,

Déboute M^me E Y de ses demandes,

Dit que chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT