COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 FÉVRIER 2015

N° 2015/105

Rôle N° 14/07681

C B

I B

C/

E X

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e BERENGER

M^e DI COSTANZO

SCP BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 14 janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/12084.

APPELANTES

Madame C D épouse B

née le XXX à Marseille

XXX

XXX

Madame I B

née le XXX à Marseille

XXX – 78160 Marly-le-Roi

représentées et assistées par M^e Marc BERENGER, avocat au barreau de Marseille

INTIMÉS

Monsieur E X

exerçant sous l’enseigne Z IMMOBILIER

XXX

représenté et assisté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de Marseille

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PRADO BORDE

XXX

représenté par son syndic en exercice le Cabinet Y

dont le siège est XXX

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assisté par la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, substituée par M^e Christophe OBRECHT, avocat au barreau de Marseille

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Muriel Vassail, vice-présidente placée, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 février 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. K B et M^me C A, épouse B, étaient propriétaires de divers lots dans la copropriété RESIDENCE PRADO BORDE située à XXX

Le syndic de cette résidence était M. E X exerçant sous l’enseigne Z IMMOBILIER.

Le 21 septembre 2011, M. et M^me B ont fait citer le syndicat des copropriétaires et le cabinet Z IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE pour obtenir l’annulation des résolutions 5 à 12, 16, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2011 et la condamnation du syndic à leur payer 2 500 € au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

M. B étant décédé le XXX, M^me I B est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’héritière de son père le 15 octobre 2013.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2014 le tribunal de grande instance de MARSEILLE a :

— annulé les résolutions 7 et 8,

— rejeté le surplus des demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés pour moitié par M^me A et M^me B et pour moitié par M. X.

M^me C B et M^me I B (les consorts B) ont fait appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2014, enregistrée le 16 avril 2014.

Dans leurs dernières conclusions, déposées le 11 juillet 2014, elles demandent à la cour, au visa des articles 14, 14-1, 14-2, 14-3, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 29, 43, 44, 45, 45-1 du décret du 17 mars 1967, de:

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 7 et 8,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions 5, 6, 9, 12, 16, 20 et 21 et en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. X aux dépens et à leur payer une indemnité au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— déclarer nulles et de nul effet les résolutions 5, 6, 9, 12, 16, 20 et 21,

— condamner M. X aux dépens avec distraction et à leur payer 2 500 € au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 8 octobre 2014, M. X demande à la cour, au visa des articles 14, 14-1, 14-2, 14-3, 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 29, 43, 44, 45, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 564 du Code de Procédure Civile, de :

— débouter mesdames B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire et juger valables les résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 20 et 21,

— dire et juger que les demandes nouvelles en cause d’appel du syndicat sont irrecevables,

— en tout état de cause, dire qu’elles sont infondées et les rejeter,

— condamner solidairement mesdames B aux dépens avec distraction et à lui payer 2 392 € du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières écritures, déposées le 20 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet Y, demande à la cour, au visa des articles 24, 25, 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de le recevoir en son intervention volontaire et :

A titre principal, de ;

— dire et juger que toutes les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 15 juin 2011 sont valides,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 5, 6, 9, 12, 16, 20, 21,

— réformer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 7 et 8,

A titre subsidiaire, de ;

— condamner l’ancien syndic en exercice, M. X, à le relever et garantir de toute condamnation à intervenir à son encontre.

L’avis de fixation pour plaidoiries a été adressé aux parties le 11 septembre 2014 et l’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2015.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et l’intervention volontaire du cabinet Y ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires

Compte tenu de l’accord des parties à l’audience et du changement de syndic de copropriété. Il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture, de prononcer une nouvelle clôture à l’audience et de recevoir le cabinet Y, ès qualités de nouveau syndic de la copropriété, en son intervention volontaire.

Sur les résolutions 5 et 6

La force d’une décision ne dépend ni de son rang ni de l’ordre dans lequel l’assemblée générale a statué.

Par ailleurs, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’imposent un ordre d’examen des questions.

Enfin, dans la mesure où il n’est pas allégué que les documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’étaient pas annexés à la convocation à l’assemblée générale, les copropriétaires, qui avaient la faculté de se rendre au siège du syndic pour consulter tous les documents comptables, ont eu tout loisir d’examiner les dépenses et les comptes de la copropriété en détail avant la réunion et avant de procéder au vote en pleine connaissance de cause.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a débouté les consorts B de leur demande d’annulation des résolutions n° 5 et 6 fondée sur le motif de leur inversion dans l’ordre des questions.

En outre, l’absence de validation des comptes des exercices antérieurs est inopérante dans la mesure où les comptes de chaque exercice sont indépendants les uns des autres.

Toutefois, les consorts B soutiennent que les deux résolutions litigieuses étaient viciées en ce que le syndic a, à tort, dispensé un copropriétaire, l’hôtel IBIS, de certaines charges.

Le syndic et le syndicat soutiennent que les dépenses litigieuses constituaient des charges spéciales qui n’avaient pas à être imputées à l’hôtel.

Cependant, alors qu’il leur incombe de rapporter la preuve du respect du règlement de copropriété dans la répartition des charges, les intéressés ne soumettent à la cour aucun élément, particulièrement pas ledit règlement, pour attester de leurs dires.

En conséquence, et pour ce seul motif, l’exactitude des comptes de la copropriété n’étant pas démontrée, la résolution n° 5 doit être annulée. Le volume des dépenses de la copropriété n’étant pas en lui-même affecté par cette irrégularité, la résolution n° 6 ne saurait être invalidée.

Cette analyse s’impose d’autant que les consorts B allèguent d’autres erreurs qui ne sont ni explicitées ni détaillées.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les résolutions 7 et 8

Les résolutions 7 et 8 concernent l’approbation de la répartition des charges et des comptes individuels des copropriétaires.

Il se déduit du II de l’article 11 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 que :

— la répartition des charges résulte de la loi ou du règlement de copropriété et que, sauf modification de l’état descriptif de division, elle n’a pas à être approuvée par l’assemblée générale,

— les comptes individuels des copropriétaires sont fournis à titre purement indicatif et ne donnent pas lieu à un vote de la part de l’assemblée générale.

A cet argumentaire, retenu par le premier juge, M. X et le syndic qui sollicitent la réformation du jugement sur ce point, n’opposent aucune critique valable.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions 7 et 8.

Sur la résolution 9

Comme les consorts B l’exposent à bon droit, l’approbation des comptes ayant été invalidée (résolution 5), quitus ne peut être donné au syndic pour sa gestion.

Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé et la résolution 9 sera annulée.

Sur les résolutions 10 et 11

Il ressort de leurs écritures que les consorts B ont abandonné leur demande d’annulation des résolutions 10 et 11.

Dès lors, le jugement attaqué n’étant pas critiqué sur ces points, la cour n’en est pas saisie.

Sur la résolution 12

La résolution 12 concerne l’élection du syndic et le renouvellement de son mandat.

L’articles 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndic est désigné à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutefois, l’articles 25-1 de la même loi prévoit que lorsque, sans recueillir la majorité requise à l’article 25, le projet a obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires il peut être procédé à un second vote à la majorité de l’article 24.

En l’espèce, la copropriété comptant 10 000 tantièmes, le tiers des voix représente 3 334 tantièmes. Or la résolution a obtenu 4 145 tantièmes.

Par ailleurs, bien que comportant une erreur matérielle manifeste dans la numérotation de la résolution (13 au lieu de 12), le procès-verbal démontre que l’assemblée générale a réellement organisé un second vote pour faire application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’affirment les consorts B, le recours à ce texte était licite.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 12 et il est inopérant que :

— la convocation à l’assemblée générale comporte elle aussi une erreur matérielle en visant pour le vote de cette résolution l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— M. X n’ait pas été reconduit ultérieurement en qualité de syndic.

Sur les résolutions 16, 20 et 21

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe qu’un copropriétaire qui ne s’est pas opposé à une résolution lors d’une assemblée générale n’est pas fondé ultérieurement à en solliciter l’annulation.

Le syndicat fait valoir que M. B, présent lors de l’assemblée générale du 15 juin 2011, a voté pour les résolutions 16, 20 et 21.

Même présenté en cause d’appel, ce moyen de défense, tiré de la violation d’une disposition d’ordre public, ne saurait être considéré comme irrecevable en application des articles 563 et 566 du Code de Procédure Civile.

Le procès-verbal de l’assemblée générale démontre effectivement que M. B :

— était présent,

— ne s’est pas opposé aux résolutions 16, 20 et 21.

En conséquence, la demande d’annulation formulée par les consorts B est effectivement irrecevable concernant ces résolutions.

Le jugement déféré sera réformé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

En sa qualité de syndic M. X était chargé de l’élaboration de l’ordre du jour et de la tenue des assemblées générales.

En conséquence, il sera condamné aux dépens de l’instance et se trouve, ainsi, infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser supporter aux consorts B l’intégralité des frais qu’ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

M. X sera condamné à leur payer, pour la procédure de première instance et la procédure d’appel, la somme globale de 1 500 € au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En sa qualité de mandataire du syndic, aucune considération d’équité n’impose de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré sera infirmé.

Au vu des solutions admises par la cour, l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic est sans objet.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture ;

Prononce la clôture de la procédure à l’audience ;

Reçoit le cabinet Y, en qualité de nouveau syndic de la copropriété, en son intervention volontaire ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts B de leur demande d’annulation des résolutions 6, 10, 11 et 12 et en ce qu’il a annulé les résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 15 juin 2011 ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Annule les résolutions 5 et 9 de ladite assemblée générale ;

Déclare irrecevable la demande d’annulation des résolutions 16, 20 et 21 ;

Condamne M. X à payer aux consorts B, au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, la somme globale de 1 500 € ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit sans objet l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic ;

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de l’avocat constitué dans les intérêts des consorts B.

La greffière, La présidente,