COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2016

jlg

N° 2016/ 290

Rôle N° 14/23053

AE AF AL L AA

I Y

C/

SARL CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LE PARC CONTINENTAL

Grosse délivrée

le :

à :

la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e Serge BERTHELOT

la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03023.

APPELANTES

Madame AE AF AL L AA

XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe AMSELLEM avocat au barreau de GRASSE

Madame I Y

XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe AMSELLEM avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

SARL CABINET BOURGEOIS IMMOBILIER, dont le siège social est XXX

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Albin FABRE, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LE PARC CONTINENTAL sis XXX à XXX, représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET HERACL’IMMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice,domicilié es qualité au siège social sis XXX

représenté par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur AB-AC AD, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur AB-AC PROUZAT, Président de chambre

Monsieur AB-AC AD, Conseiller

Madame Christine LORENZINI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016,

Signé par Monsieur AB-AC PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, prétentions et moyens des parties :

M^me I Y et M^me AE AF K L AA sont respectivement propriétaires de lots dans le bâtiment A du groupe d’immeubles en copropriété dénommé le Parc Continental, situé XXX à Cannes.

Par acte du 26 juillet 2010, M^me Y et M^me K L AA ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc Continental A (le syndicat des copropriétaires) et la société cabinet Bourgeois immobilier en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 mars 2010 ou subsidiairement des résolutions n° 9, 22, 25, 28, 33 et 34 de cette assemblée, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 4 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— rejeté l’intégralité des demandes de M^me Y et de M^me K L AA,

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts quelque soit le fondement,

— condamné M^me Y et M^me K L AA à payer au syndicat des copropriétaires et à la société cabinet Bourgeois immobilier la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y et M^me K L AA aux dépens.

M^me Y et M^me K L AA ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 décembre 2014.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 2 juillet 2015.

Elle demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— à titre principal,

— de dire et juger que le syndic Foncia Parisi AD immobilier était dépourvu de tout titre pouvoir et qualité pour convoquer l’assemblée du 29 janvier 2009, dès lors que l’assemblée du 4 décembre 2006 a été annulée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 10 décembre 2010,

— de « dire et juger nul le contrat de syndic dont le projet avait été soumis à l’assemblée générale du 29 janvier 2009 ne comportant pas la signature du syndic en exercice mais celle d’un tiers étranger, qui dès lors ne se trouvait en conformité ni avec la loi du 2 janvier 1970, ni avec son décret d’application du 20 juillet 1972, ni avec l’article 29 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 »,

— de dire et juger en conséquence que le cabinet Nouvelle gestion immobilière N n’avait ni qualité, ni pouvoir pour convoquer l’assemblée du 7 décembre 2009 et celle du 29 mars 2010, d’autant qu’il ne rapporte pas la preuve de sa carte professionnelle,

— de dire et juger nulles toutes les résolutions votées par l’assemblée générale du 29 mars 2010, et notamment celle ayant désigné la société cabinet Bourgeois immobilier en qualité de syndic,

— de dire et juger que la société cabinet Bourgeois immobilier n’avait aucune qualité pour convoquer les assemblées générales des 5 janvier 2011 et 28 janvier 2011,

— de dire et juger que l’omission de porter une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le défaut de l’élection du secrétaire de séance ayant conduit le syndic à imposer un préposé en qualité de syndic sans procuration spéciale, l’omission des réserves émises par certains copropriétaires, ainsi que le décompte erroné des votes des copropriétaires constituent autant d’agissements fautifs susceptibles d’engager la responsabilité du syndic en exercice,

— de dire et juger que la société cabinet Bourgeois immobilier a commis des agissements fautifs en contravention avec les dispositions de la loi du 6 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et a nécessairement engagé sa responsabilité en ne respectant pas les obligations qui lui incombaient en tant que syndic professionnel,

— en conséquence,

— de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 29 mars 2010,

— à titre subsidiaire,

— vu les résolutions n° 9, 22, 25 votées par l’assemblée générale du 29 mars 2010 et leur faisant grief,

— vu les résolutions n° 33 et 34 contraires à l’intérêt commun des copropriétaires,

— de constater l’illégalité des résolutions n° 9, 22, 25, 28, 33 et 34 encourant de ce chef une nullité,

— en conséquence,

— de prononcer l’annulation des résolutions n° 9, 22, 25, 28, 33 et 34 votées par l’assemblée générale du 29 mars 2010,

— en tout état de cause,

— de dire et juger que par leurs fautes, carences, négligences et illégalités, le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Bourgeois immobilier ont manifestement engagé leur responsabilité respective et leur ont nécessairement causé un préjudice,

— en conséquence,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Bourgeois immobilier à leur payer, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, la somme de 15 000 euros, ainsi que la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 3 avril 2015 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement déféré et la condamnation des appelantes à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 3 avril 2015 et auxquelles il convient de se référer, la société cabinet Bourgeois immobilier demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Elle sollicite la condamnation des appelantes à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1^er mars 2016.

Motifs de la décision :

L’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2006 n’a aucune incidence sur l’assemblée du 29 janvier 2009 lors de laquelle la société Nouvelle gestion Bousquet a été désignée en qualité de syndic en remplacement de la société Foncia Parisi AD immobilier, dès lors que cette assemblée n’a jamais été contestée dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

M^me Y et M^me K L AA, qui produisent, d’une part, un extrait Kbis en date du 9 janvier 2009 duquel il résulte qu’à cette date le gérant de la société Nouvelle gestion N était M. M N, d’autre part, la copie du contrat de syndic dans lequel il est indiqué que ce dernier est titulaire de la carte professionnelle n° 10909 délivrée par la préfecture des Alpes-Maritimes, ne rapportent pas la preuve que cette carte ne lui a pas été délivrée. Elles ne sont donc pas fondées à invoquer le défaut de qualité de la société Nouvelle gestion N pour convoquer l’assemblée du 29 mars 2010 en raison d’une nullité de son mandat qui résulterait du fait que son gérant n’aurait pas été titulaire de la carte professionnelle lui permettant de se livrer à une activité de gestion immobilière.

M^me Y et M^me K L AA produisent la photocopie d’une lettre dactylographiée en date du 16 février 2010 aux termes de laquelle M. X demande à la société Nouvelle gestion N de poser, lors de la prochaine assemblée, la question suivante :

« Je suis propriétaire au deuxième étage, du lot n° 60 qui supporte 129/5000 tantièmes.

Le lot n° 34, situé juste au-dessous de mon lot au premier étage, ayant une pièce de 50 m² en plus, ne supporte que 126/5000 tantièmes.

Il s’agit certainement d’une erreur matérielle que je demande à l’assemblée de rectifier. »

Si cette question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 29 mars 2010, cette omission ne peut entraîner la nullité que des résolutions qu’elle a été de nature à influencer.

M^me Y et M^me K L AA se bornent à soutenir que l’inscription de la question de M. X aurait vraissemblablement influé sur le résultat du vote concernant le quitus donné au syndic (résolution n° 5). Le syndic étant tenu d’appliquer le règlement de copropriété et de se conformer aux quotes-parts de parties communes ou de charges prévues par ce règlement ainsi que dans l’état descriptif de division et ne pouvant en aucun cas être tenu pour responsable de ce que M. X considère comme une erreur matérielle, l’absence d’inscription à l’ordre du jour de la question complémentaire que ce dernier avait notifiée à la société Nouvelle gestion N, ne peut entraîner la nullité de l’assemblée du 29 mars 2010, ni même celle de la résolution n° 5.

M^me Y et M^me K L AA font valoir que les fonctions de secrétaire de l’assemblée ont été remplies par M. Z et M^me G F, qui auraient dû être élus car ils n’étaient pas spécialement habilités à représenter le syndic.

Il résulte des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que le syndic étant de droit secrétaire de séance si l’assemblée n’en a pas décidé autrement, il est inutile d’indiquer dans le procès-verbal des délibérations de l’assemblée qu’il a été nommé à cette fonction.

Dès lors que M. Z et M^me F étaient respectivement préposé de la société Nouvelle gestion Bousquet et préposée de la société cabinet Bourgeois immobilier, désignée en qualité de syndic par la résolution n° 6, ils pouvaient, en application de l’article 30 du décret du 17 mars 1967, représenter le syndic sans avoir à justifier de l’habilitation prévue par l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. M^me Y et M^me K L AA ne sont donc pas fondées à invoquer le défaut d’élection du secrétaire de séance.

M^me Y et M^me K L AA exposent que la société cabinet Bourgeois immobilier a omis de faire mention au procès-verbal des réserves formulées par certains copropriétaires, alors que cela lui avait été demandé :

— par M^me C P U, selon courrier recommandé du 22 mars 2010,

— par M^me K L AA, selon courrier recommandé du 12 mars 2010,

— par M^me Y,

— par M. X.

Il résulte des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, que pour que des réserves puissent être inscrites au procès-verbal, il faut, d’une part, qu’elles portent sur la régularité des délibérations de l’assemblée générale, d’autre part, qu’elles aient été exprimées au cours de l’assemblée, le procès-verbal ne pouvant que constater des faits qui ont eu lieu pendant la réunion. M^me Y et M^me K L AA, ne rapportent pas la preuve qu’elles- mêmes ou d’autres copropriétaires auraient émis, lors de l’assemblée du 29 mars 2010, des réserves qui auraient dû être mentionnées dans le procès-verbal des délibérations de cette assemblée.

Il résulte du procès-verbal des délibérations de l’assemblé générale du 29 mars 2010 :

— que 38 copropriétaires détenant 4309/5000èmes des voix, étaient présents ou représentés,

— que M^me Y, qui détient 57/5000èmes des voix, et M^me K L AA, qui en détient 21/5000èmes, étaient présentes,

— que M^me C P, qui était également présente, détient 100/5000èmes des voix,

— que 34 copropriétaires totalisant 4001/4309èmes des voix ont voté pour la résolution n° 4 (approbation des comptes du 1^er août 2009 au 30 septembre 2010) , et que 4 copropriétaires (M^me D, M. A, M^me K L AA et M^me C P) totalisant 308/4309èmes des voix, ont voté contre,

— que 35 copropriétaires totalisant 4101/4309èmes des voix ont voté pour la résolution n° 5 (quitus au syndic), et que 3 copropriétaires (M^me D, M. A et M^me K L AA) totalisant 208/4309èmes des voix, ont voté contre.

La circonstance que M^me C P, qui avait été élue comme scrutateur, ait voté contre la résolution n° 4, ne permet pas d’en déduire qu’elle a nécessairement refusé le quitus au syndic, en sorte que M^me Y et M^me K L AA n’établissent pas que le décompte des votes soit erroné.

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que seul les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions des assemblées générales. M^me Y et M^me K L AA ayant voté pour la résolution n° 9 qui a été adoptée à l’unanimité, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’elle ne pouvait la contester.

Aux termes de la résolution n° 22, les copropriétaires ont, à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de transformer une partie des combles en partie privative et de créer un nouveau lot portant le numéro 145, et aux termes de la résolution n° 23, ils ont, à la même majorité et afin de régulariser l’occupation effective de ce lot par M^me B de E, décidé de le vendre à cette dernière pour le prix de 92 000 euros hors taxes payable le jour de la signature de l’acte authentique.

Aux termes de la résolution n° 24, les copropriétaires ont, à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de transformer une partie des combles en partie privative et de créer un nouveau lot portant le numéro 146, et aux termes de la résolution n° 25, ils ont, à la même majorité et afin de régulariser l’occupation effective de ce lot par la SCI Alpa Continental, décidé de le vendre à cette dernière pour le prix de 92 000 euros hors taxes payable le jour de la signature de l’acte authentique.

Pour justifier sa demande tendant à l’annulation des résolutions n° 22 et 25, M^me Y et M^me K L AA font valoir :

— que les copropriétaires n’ont pas été informés de l’emprise faite sans droit sur les parties communes par M^me B de E et par la SCI Alpa Continental,

— que l’expert immobilier mandaté par le syndic pour fixer le prix des lots s’est uniquement basé sur la valeur vénale du grenier et des combles, alors que l’indemnité qui devait être versée par les copropriétaires concernés si la remise en état des lieux s’avérait impossible, devait prendre en compte la plus-value importante de chaque lot, même après déduction des travaux, et tenir compte des indemnités dues en raison des infractions commises, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce,

— que selon un arrêt du 19 mars 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 7 février 2014 par lequel le tribunal de grande instance de Grasse a annulé la résolution n° 9 par laquelle l’assemblée générale du 1^er décembre 2008, avait décidé de vendre le grenier moyennant un prix minimum de 180 000 euros, et qu’en tout état de cause, cette annulation emporte nécessairement celle des résolutions n° 22 et 25.

L’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 1^er décembre 2008 pour méconnaissance des dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, n’interdisait pas aux copropriétaires d’adopter les résolutions n° 22 et 25 lors de l’assemblée du 29 mars 2010. Les copropriétaires ont été informés, par le projet de la résolution n° 22 porté à l’ordre du jour de l’assemblée, que la superficie du lot 145 était de 26,05 m² auxquels il fallait ajouter 20 m² d’une hauteur inférieure à 1,80 m et que cette surface correspondait à celle effectivement occupée par M^me B de E. Ils ont été informés, par le projet de la résolution n° 24 porté à l’ordre du jour de l’assemblée, que la superficie du lot 146 était de 24,95 m² auxquels il fallait ajouter 23,45 m² d’une hauteur inférieure à 1,80 m et que cette surface correspondait à celle effectivement occupée par la SCI Alpa Continental. Enfin, l’assemblée générale n’a méconnu aucune disposition légale ou réglementaire en acceptant de vendre les lots 145 et 146 à un prix correspondant à leur valeur vénale. M^me Y et M^me K L AA ne sont donc pas fondées à contester les résolutions n° 22 et 25.

À la demande de M^me Y et de M^me K L AA, un projet de résolution n° 33 a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée dans les termes suivants :

« L’assemblée générale décide t-elle de rectifier les erreurs matérielles en imposant la répartition des charges générales et des dépenses communes en 5 000èmes et les dépenses ascenseurs en 10 000èmes ' »

« M^me C P demande qu’une étude soit prévue à cet effet. »

33 copropriétaires totalisant 3966/5000èmes des voix ont voté contre ce projet de résolution.

Pour contester cette décision de rejet, M^me Y et M^me K L AA invoquent un abus de majorité en faisant valoir qu’elle « a eu pour dessein de nuire à l’intérêt commun des copropriétaires en l’état d’une répartition des charges contraire au règlement de copropriété et aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 », et qu’elles « prouvent largement la rupture d’égalité dans la mesure où les irrégularités de répartition des tantièmes sur les charges générales et les dépens en ascenseur ont des incidences directes sur les appels de fonds de celle-ci ».

Le projet de résolution ne précisant pas en quoi consistent les erreurs matérielles qui y sont dénoncées et étant par ailleurs difficilement compréhensible, les copropriétaires ont pu le rejeter sans commettre d’abus de majorité.

À la demande de M^me K L AA, un projet de résolution n° 34 a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée dans les termes suivants :

« L’assemblée générale décide t-elle que le règlement de copropriété qui n’a pas été modifié et qui prévoit que les charges de chauffage central doivent être payées même si le copropriétaire choisit un autre mode de chauffage, doit s’appliquer aux lots 39 et 40 qui en auraient été dispensés à la demande du précédent syndic ' »

33 copropriétaires totalisant 3966/5000èmes des voix ont voté contre ce projet de résolution.

M^me Y et M^me K L AA exposent que les lots 39 et 40 ont été dispensés du règlement des charges de chauffage du 1^er octobre 2004 au 30 septembre 2009 et font valoir que le rejet du projet de résolution n° 34 constitue un abus de majorité dans la mesure où il favorise les propriétaires de ces lots et crée une rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires.

Pour s’opposer à la demande d’annulation du rejet de la résolution n° 34, le syndicat des copropriétaires se borne a soutenir que l’abus de majorité invoqué par M^me Y et M^me K L AA n’est pas établi, mais ne conteste pas le fait que les propriétaires des lots 39 et 40 ont été dispensés du paiement des charges de chauffage.

Le règlement de copropriété prévoit qu’aucun propriétaire ne pourra se soustraire à sa contribution aux dépenses de chauffage et que cette contribution sera due même dans le cas où un des propriétaires installerait chez lui un moyen de chauffage individuel.

En rejetant le projet de résolution n° 34, l’assemblée générale a favorisé deux copropriétaires au détriment des autres copropriétaires, notamment de M^me Y et M^me K L AA dont la contribution aux charges de chauffage s’est trouvée nécessairement augmentée, alors que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. La résolution n° 34 sera donc annulée pour abus de majorité.

La société cabinet Bourgeois immobilier n’ayant commis aucune faute à l’origine de l’annulation de la résolution n° 34 et cette annulation n’ayant pu causé aucun préjudice moral à M^me Y et à M^me K L AA, ces dernières seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

M^me Y et M^me K L AA étant déboutées de leurs demandes à l’encontre de la société cabinet Bourgeois immobilier, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnées à payer à cette dernière la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où les demandes de M^me Y et de M^me K L AA n’étaient fondées qu’en ce qui concerne la résolution n° 34, ces dernières et le syndicat des copropriétaires conserveront la charge des dépens qu’ils ont exposés.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M^me Y et M^me K L AA de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n° 34 de l’assemblée générale du 29 mars 2010 et condamné ces dernières à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant au jugement ;

Annule la résolution n° 34 de l’assemblée générale du 29 mars 2010 ;

Déboute M^me Y et M^me K L AA de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M^me Y et M^me K L AA, in solidum, à payer la somme de 3 000 euros à la société cabinet Bourgeois immobilier, en plus de celle de 1 000 euros allouée en première instance ; rejette les demandes des autres parties ;

Condamne M^me Y et M^me K L AA aux dépens de première instance et d’appel exposés par la société cabinet Bourgeois immobilier et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés contre elles conformément aux disposition de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que M^me Y et M^me K L AA, d’une part, le syndicat des copropriétaires, d’autre part, conserveront la charge des dépens qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT