COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2019

N° 2019/941

RG 18/19501 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDO5D

K H I J

C/

D Z

Syndicat des copropriétaires […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicole GASIOR

M^e Mathilde FAVRE

M^e Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Novembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03541.

APPELANT

Monsieur K H I J

demeurant […]

représenté par M^e Nicole GASIOR de l’ASSOCIATION ASS GASIOR / COLONNA D’ISTRIA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Madame D Z,

demeurant […]

représentée par M^e Mathilde FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires […]

représenté par son administrateur provisoire M. F Y

demeurant […]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, madame PEREZ Sylvie, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Geneviève TOUVIER, Présidente

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Virginie BROT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019,

Signé par M^me Geneviève TOUVIER, Présidente et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance de référé en date du 15 décembre 2017, M^me X été désignée en qualité d’administratrice judiciaire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 3 boulevard Notre-Dame, en application de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, en vue de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, administratrice remplacée par ordonnance du 10 juillet 2018 par M. Y avec la même mission.

Soutenant l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant d’une part à la transformation en studio dédié à la location, de trois lots de chambre de bonne dont M. H I J est propriétaire et d’autre part aux nuisances sonores occasionnées par ces locations, M^me Z, également copropriétaire d’un appartement situé au-dessous de ces lots, a fait assigner en référé ce dernier aux fins de voir cesser cette location prohibée par le règlement

de copropriété mais également la Selas JFAJ, prise en la personne de Maître X, ès qualités de syndic judiciaire de l’ensemble immobilier.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 3 boulevard Notre-Dame est intervenu à la procédure. M^me Z s’est désistée de ses demandes à l’encontre du syndic.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a:

— ordonné à M. H I J la cessation de la location de son bien dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard,

— condamné Monsieur H I J à payer à M^me Z une somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral ainsi que celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné Monsieur H I J aux dépens.

Le premier juge a relevé que M. H I J ne justifiait pas avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à faire les travaux de transformation de ses lots dont les évacuations étaient contraires au règlement sanitaire départemental et sans avoir obtenu de la ville de Marseille l’autorisation temporaire de changement d’usage qui permet une location saisonnière.

M. H I J a relevé appel de cette ordonnance.

Monsieur H I J a fait déposer et notifier des conclusions le 28 octobre 2019, soit la veille de l’audience, dont le conseil de Madame Z a demandé qu’elles soient rejetées comme tardives et ne lui ayant pas permis d’y répliquer avant l’audience, sollicitant également le rejet des pièces communiquées.

Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2019, M. H I J a conclu comme suit:

— à titre principal, débouter M^me Z,

— à titre subsidiaire, renvoyer les parties devant le juge du fond et condamner Madame Z aux dépens,

— en toute hypothèse, condamner Madame Z à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ainsi que la même somme au titre des frais irrépétibles, outre le paiement des entiers dépens.

Monsieur H I J expose que contrairement à ce qu’indique le juge des référés, il n’a nullement acheté trois chambres de bonne et n’a effectué aucun travaux, indiquant que son acte de propriété mentionne que le studio était d’ores et déjà loué par ses auteurs mais également l’antépénultième propriétaire des lieux, ce sans opposition de l’assemblée des copropriétaires.

Il fait valoir que c’est également à tort qu’il est indiqué qu’il a modifié la destination des lieux, aucune restriction à ses droits de copropriétaires ne pouvant être apportée par le

règlement de copropriété et indique produire une évaluation foncière de la direction générale des finances publiques qui enseigne que le bien litigieux est bien un appartement.

Monsieur H I J explique que le dégât des eaux subi par M^me Z a été généré par un débordement de la douche.

Il fait valoir que celle-ci ne rapporte pas la preuve de l’existence de nuisances sonores et ajoute que les locations perdurant depuis des années sans aucune intervention des copropriétaires, il convient de prendre acte d’une acceptation de fait, exposant avoir sollicité en vain de l’administrateur judiciaire, l’organisation d’une assemblée pour mettre à l’ordre du jour la location du studio.

Par conclusions déposées et notifiées le 29 septembre 2019, M^me Z a conclu comme suit:

— débouter Monsieur H I J de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

En toute hypothèse,

— ordonner à M. H I J la cessation de toute location de son bien et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur H I J au paiement de la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 3 000 euros à titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

L’intimée rappelle que les articles 10 et 11 du règlement de copropriété interdisent la location des chambres de bonne, et que le changement d’usage d’un lot de copropriété doit respecter la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires, auquel cas le changement d’usage est possible sans l’accord de l’assemblée générale, ajoutant qu’à défaut, il doit être validé à l’unanimité des copropriétaires, ce qui indique t-elle, n’est pas le cas en l’espèce.

Madame Z indique que l’acte de vente de M. H I J précise bien que celui-ci a acquis des chambres de bonne et ne saurait prétendre que la situation est régularisée, l’illicéité de la location n’étant pas effacée par l’usage effectué par l’ancien propriétaire en l’absence d’agrément de l’assemblée des copropriétaires.

Elle fait valoir que les travaux de transformation de ces locaux, nécessitaient l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ajoutant de plus qu’il résulte des opérations d’expertise que les eaux vannes du sanibroyeur avaient été raccordées sur une descente d’eau pluviale.

Elle ajoute que les locations saisonnières ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage d’habitation et que l’appelant ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de la mairie pour ses locations, contestant par ailleurs qu’une autorisation tacite ne lui ait été donnée, rappelant que les précédents syndics sont intervenus pour faire cesser ces locations illicites. Elle fait observer qu’à l’occasion de la dernière convocation de l’assemblée générale des copropriétaires de septembre 2018, l’appelant n’a pas fait inscrire sa demande de régularisation à l’ordre du jour.

Enfin, l’intimée expose subir des nuisances sonores tenant à l’attitude des locataires et aux va et vient incessants des vacanciers, à quoi s’ajoute le dégât des eaux qu’elle a subi.

Par conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2019, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 3 boulevard Notre-Dame a conclu comme suit:

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— débouter M^me Z de toute éventuelle demande présentée à son encontre,

— condamner Madame Z ou tout succombant aux entiers dépens.

L’intimé expose que d’après la demanderesse, Monsieur H I J O, au mépris des dispositions du règlement de copropriété, des chambres de bonnes à titre de location saisonnière, et que si tel était le cas, il appartiendrait à M. H I J de supporter seul l’éventuelle condamnation au respect du règlement de copropriété.

Compte tenu du désistement de M^me Z devant le premier juge, il rappelle qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre, considérant que quoi qu’il en soit, le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable de l’utilisation qui est faite par les copropriétaires de leurs parties privatives.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les conclusions du 28 octobre 2019:

Les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile prévoient que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En faisant déposer des conclusions la veille de l’audience prévue au 29 octobre 2019, date dont les parties étaient informées depuis plusieurs mois, M. H I J n’a pas permis à l’adversaire de répondre utilement avant cette audience, sauf à en demander le renvoi, celui-ci ne disposant pas du temps nécessaire pour en prendre connaissance et les discuter utilement, de sorte que les conclusions de l’appelant, de nature à compromettre les droits de la partie adverse et à porter atteinte au principe du contradictoire doivent être rejetées ainsi que les pièces communiquées à leur appui, à savoir les pièces 11 à 18.

Sur le litige :

Contrairement à ce qu’indique M. H I J, son titre de propriété établi le 19 décembre 2016 mentionne bien que celui-ci a fait l’acquisition de la Sarl Duc au sein de la copropriété, de trois lots 23, 24 et 25 qui sont des chambres de bonne.

Aux termes de l’article 10 du règlement de copropriété, il est interdit la location de chambres de bonne. L’article suivant précise que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs et qu’aucun meublé ne pourra être installé dans l’immeuble, que toutefois est possible la location de l’appartement meublé.

Si M. H I J fait valoir qu’il résulte de son titre de propriété que le studio était d’ores et déjà loué par ses auteurs et qu’il n’était donc pas à l’origine des travaux de transformation des lots en studio, ces circonstances de fait ne sont pas de nature à faire disparaître la contravention au règlement de copropriété.

Madame Z rappelle que dans une lettre datée du 16 avril 2014, versée à son dossier, le syndic avait sollicité de la Sarl Duc d’être informé sur la nature des travaux qu’elle réalisait, indiquant avoir constaté, de même que des copropriétaires, une dégradation des parties communes et l’apparition de fissures dans l’appartement sous-jacent.

L’appelant fait valoir qu’il ne saurait être apporté de restriction à ses droits de copropriétaire par le règlement de copropriété dès lors qu’il n’y a pas de changement dans la destination de l’immeuble.

L’alinéa 2 de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit en effet que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Monsieur H I J produit une lettre de maître A, notaire à Marseille, adressée le 11 septembre 2003 à M. B, dans laquelle il était rappelé ce principe et indiqué, en référence notamment un arrêt de la Cour de Cassation rendu par la troisième chambre civile le 10 mars 1981, 'qu’il est de jurisprudence constante que la clause qui interdirait la location de locaux accessoires « chambre de service, cave, garage » à des personnes étrangères la copropriété est qualifiée de non écrite'.

Dans cet arrêt ainsi visé, le règlement intérieur interdisait l’aliénation d’une partie d’un lot sauf décision de l’assemblée générale, imposant la vente des chambres de service en même temps que celle des appartements, la cour considérant néanmoins cette disposition compatible avec l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de copropriété d’importance réduite, la destination de l’immeuble ne pouvant permettre une subdivision indéfinie des parties privatives.

Il n’est pas établi en l’espèce par Monsieur H I J, de l’existence d’une atteinte à ses droits de copropriétaire tenant à l’application de ce règlement de copropriété tel qu’il est libellé.

Il s’en déduit que la transformation de chambres de bonne en un studio destiné à la location saisonnière ne correspond pas à la destination de l’immeuble à usage d’habitation et, constituant dès lors un changement d’usage, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est requise.

Rappelant que le bien est loué depuis une période antérieure au 31 janvier 2012 sans aucune intervention des copropriétaires, bien qu’il a acquis en l’état, Monsieur H I J considère bénéficier d’une acceptation de fait.

Cette affirmation est contredite cependant au regard des différents rappels effectués par les syndics successifs, des prescriptions du règlement de copropriété concernant les chambres de bonne. Ainsi la lettre du 16 avril 2014 adressée par le syndic à la Sarl Duc, une lettre du 16 mars 2012 du gestionnaire de l’immeuble rappelant à Monsieur C l’interdiction de location de chambres de bonne et le syndic actuel, Madame X, par une lettre du 9 mars 2018 adressée à Monsieur H I J.

Celui-ci expose que la majorité des copropriétaires est d’accord avec la location litigieuse mais que cet accord n’a pu être recueilli puisque depuis 2007 il n’y a jamais eu d’assemblée de copropriétaires, ce qui est contredit par M^me Z qui produit un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 10 novembre 2015.

Enfin, dans le cadre du dégât des eaux subi par Madame Z le 4 février 2018 et qui fait

suite à un précédent dégât des eaux du 12 août 2017, se manifestant par des infiltrations d’eau en provenance du studio appartenant à M. H I J, l’intimée produit le rapport d’expertise en date du 4 mai 2018, effectué au contradictoire de ce dernier dans lequel il est constaté que les embellissements du plafond de la cuisine du séjour de l’appartement de l’intimée, de même que le couloir et la chambre, présentent d’importants dommages de mouille liés à ces deux sinistres.

Il y est également noté que les évacuations d’eau de la douche, du lavabo, du sanibroyeur, de l’évier et de la machine à laver du studio sont raccordés dans une trainasse en PVC qui ressort en façade arrière et se jettent dans la descente d’eaux pluviales, ce qui est contraire au règlement sanitaire départemental, M^me Z faisant de plus valoir à bon droit que ces changements affectant les parties communes de l’immeuble devaient être autorisés par l’assemblée générale.

Ces éléments tels que développés ci-dessus établissent par conséquent une violation du règlement de copropriété par M. H I J, constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile qu’il y a lieu de faire cesser.

Il convient dès lors de restituer à ces lots un usage conforme au règlement de copropriété en faisant cesser la location du studio, le premier juge étant approuvé en ce qu’il a ordonné à M. H I J de cesser la location de son bien, l’ordonnance déférée étant confirmée de ce chef.

Concernant les nuisances sonores alléguées par M^me Z, il n’est produit aucun élément de preuve caractérisant l’existence de telles nuisances, les échanges de SMS entre les parties ne pouvant tenir lieu de cette preuve ni le dépôt par l’intimée le 21 février 2018 d’une main courante auprès des services de police.

En conséquence de quoi, la provision allouée à M^me Z sera limitée au seul préjudice moral subi en raison du désagrément occasionné par la répétition des désordres liés aux infiltrations en provenance de l’appartement de M. H I J, et ramenée à la somme de 1200 euros, l’ordonnance étant infirmée sur le quantum de cette provision.

À M^me Z, dont les conclusions mentionnent le syndic judiciaire de l’ensemble immobilier 3 boulevard Notre-Dame à Marseille et qui, en réponse aux écritures du syndicat, fait état des obligations du syndic de copropriété, il est rappelé d’une part que le syndic de copropriété n’a pas été intimé en l’espèce et que devant le premier juge, celle-ci s’était désistée de sa demande portée à l’encontre de la Selas JFAJ, ès qualité de syndic.

M. H I J sollicite la condamnation de l’intimée au paiement d’une somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur la réparation d’un préjudice dont il ne justifie pas, de sorte que sa demande est rejetée.

Enfin, il y a lieu de condamner Monsieur H I J à payer à M^me Z la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Rejette les conclusions déposées par M. H I J le 28 octobre 2019 ainsi que les pièces 11 à 18 ;

Confirme l’ordonnance du 30 novembre 2018 prononcée par le juge des référés du tribunal de

grande instance de Marseille sauf sur le quantum de la provision allouée M^me Z ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Condamne Monsieur H I J à payer à M^me Z la somme à titre provisionnel de 1 200 euros pour préjudice moral ;

Déboute Monsieur H I J de sa demande provisionnelle à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur H I J à payer à M^me Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. H I J aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,