COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 FEVRIER 2021

N° 2021/ 118

N° RG 19/15917

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFASK

Société coopérative BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE

C/

SCI VILMAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CABAYÉ

M^e PARAISO

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d’instance de MARSEILLE en date du 26 Septembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-19-001734.

APPELANTE

Société Coopérative BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE

dont le siège social est […]

[…]

représentée et assistée par M^e Victoria CABAYÉ de l’ASSOCIATION ROUSSEL CABAYE, ASSOCIATION D’AVOCATS INTERBARREAUX, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SCI VILMAT

dont le siège social est […]

représentée et assistée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mr Gilles PACAUD, Président

M^me Emmanuelle DE ROSA, Présidente de chambre

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat du 12 avril 2018 La SCI VILMAT, a souscrit deux prêts immobiliers auprès de la SA Banque Populaire Méditerranée, d’un montant de 100 332 euros sur 246 mois au taux de 1,40 % et d’un montant de 64 000 euros sur 126 mois au taux conventionnel de 1,16%, pour financer l’acquisition d’une résidence principale à usage locatif.

Le bien financé, situé à […], a subi l’effondrement d’un mur de soutènement situé 6 et […].

Compte tenu de cet effondrement, un arrêté de péril a été pris par la commune de Marseille le 23 novembre 2018, interdisant tout accès aux logements situés au […].

La SCI VILMAT a fait valoir que compte tenu de son impossibilité de louer le bien au regard de l’arrêté de péril, elle ne pouvait régler les échéances du contrat de prêt et a sollicité une suspension de ses obligations durant 24 mois sur le fondement de l’article L.314-20 du code de la Consommation.

Ainsi, par acte introductif d’instance délivré le 14 mai 2019, la société VILMAT a assigné la SA Banque Populaire Méditerranée aux fins de voir 'suspendre l’exécution du contrat de prêt pour une durée de 24 mois, en reportant le paiement desdits échéances en fin de prêt, et assortir la suspension d’une dispense d’intérêts'.

Par ordonnance de référé du 26 septembre 2019, le tribunal d’instance de Marseille a :

— déclaré recevable et bien fondé l’action de la SCI VILMAT

— suspendu le paiement des mensualités du crédit susvisé souscrit par la SCI VILMAT auprès de la SA Banque Populaire Méditerranée, pour une durée de 24 mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit que les sommes dues ne produiront pas intérêts pendant ce délai,

— dit que le paiement de ces sommes sera reporté à la date à laquelle le crédit prendra fin,

— dit que les mensualités de l’assurance afférente au crédit restent dues pendant la durée du délai de grâce,

— rappelé qu’aux termes de l’article 1244-2 (devenu 1343-5) du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SCI VILMAT,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 15 octobre 2019, la SA Banque Populaire Méditerranée a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 3 janvier 2020, la SA Banque Populaire Méditerranée a conclu comme suit :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2019 en ce qu’elle a déclaré la demande de la SCI VILMAT recevable et ordonné la suspension du paiement des échéances du prêt du 12 avril 2018,

En conséquence et statuant à nouveau,

— déclarer la SCI VILMAT irrecevable dans toutes ses demandes,

— débouter la SCI VILMAT de sa demande de suspension du paiement des échéances du prêt du 12 avril 2018,

En tout état de cause,

— maintenir le paiement de la cotisation assurance et des intérêts conventionnels,

— condamner la SCI VILMAT à payer à la SA Banque Populaire Méditerranée la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI VILMAT aux dépens conformément aux articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Pour conclure à l’irrecevabilité de la demande de suspension fondée sur les dispositions de l’article L. 314-20 du code de la consommation, l’appelante, rappelant les dispositions de l’article liminaire de ce code, expose qu’il a été jugé qu’une SCI qui avait pour objet social l’achat et la gestion de l’immeuble financé grâce au prêt avait agi en qualité de professionnel et ne pouvait pas se prévaloir des dispositions du code de la consommation (Cass. civ. 1^re, 7 mars 2018, n°16-27613).

La banque ajoute, au regard des dispositions de l’article L. 313-2 du même code, que le législateur a ainsi limité le champ d’application des dispositions protectrices du droit de la consommation en excluant expressément les prêts destinés à financer l’activité professionnelle.

Elle expose que la SCI VILMAT est une société civile professionnelle qui a pour objet l’acquisition, la revente, la location, la gestion et l’administration civile de tous biens et droits immobiliers appartenant, rappelant que celle-ci a souscrit le prêt en vue de l’acquisition d’un appartement à usage locatif.

L’appelante ajoute qu’il était jugé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence «qu’au regard de la destination conventionnelle du crédit stipulé comme devant être affecté à une opération immobilière à finalité locative, et de l’objet social de la SCI, consistant notamment dans la gestion et l’administration d’immeubles, le prêt était destiné à financer l’activité professionnelle de l’emprunteur, en sorte qu’il n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions du code de la consommation régissant le crédit immobilier».

La banque considère enfin que l’argument selon lequel les parties se seraient soumises volontairement aux dispositions du code de la consommation est en outre inopérant, cette référence n’ayant pas pour effet de modifier la qualité de professionnel de la SCI VILMAT.

Sur le fond, l’appelante fait valoir que compte tenu que les revenus locatifs du bien financé ne permettaient pas de couvrir le montant des échéances du contrat de prêt et que la SCI VILMAT peut se retourner contre le propriétaire du mur de soutènement qui s’est effondré et contre son assureur.

Par conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2020, la SCI VILMAT a conclu comme suit :

— confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal d’instance de Marseille en date du 28 septembre 2019 ;

En conséquence,

— débouter la Banque Populaire Méditerranée de toutes ces demandes, fins et conclusions;

— condamner la Banque Populaire Méditerranée à payer à la SCI VILMAT la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI VILMAT expose que suivant arrêté de péril imminent en date du 23 novembre 2018, le bien financé a fait l’objet d’une interdiction totale d’occupation et d’utilisation des suites de l’effondrement du mur mitoyen de la parcelle sise […] et de l’évacuation d’urgence des occupants le 7 novembre 20018.

Elle précise que l’arrêté de péril imminent a prescrit des travaux d’urgence qui n’ont pas encore été exécutés mais d’ores et déjà, que du fait de cet arrêté, elle ne peut louer le bien dont le revenu lui assurait le remboursement des prêts consentis.

La SCI VILMAT fait valoir que le crédit a été souscrit en application des articles L.313-1 du code de la consommation, en sorte que les parties ont entendu soumettre leur convention aux dispositions dudit code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SCI VILMAT a pour objet social l’acquisition, revente, location, gestion et administration civile de tous biens et droits immobiliers lui appartenant.

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2018, elle a souscrit auprès de la SA Banque Populaire Méditerranée deux emprunts immobiliers affectés à l’achat d’un appartement situé 15, […].

La SA Banque Populaire Méditerranée soutient que la demande de la SCI VILMAT est irrecevable en ce que les dispositions du code de la consommation ne lui sont pas applicables.

L’article liminaire du code de la consommation définit la notion de «professionnel» comme toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Si l’article L.313-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure applicable dans la cause prévoit l’application des dispositions de ce code Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance,

l’article L. 313-2 du même code dispose que :

« Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

2° Les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance».

Il n’est pas sérieusement contestable que constitue une activité professionnelle celle d’une SCI qui a pour objet l’achat et la mise en location d’un appartement.

Les prêts immobiliers souscrits par la VILMAT ont été expressément affectés à l’acquisition de l’appartement du 15 […], dans un immeuble impacté par l’effondrement d’un mur de soutènement d’une parcelle mitoyenne et par l’arrêté de péril imminent pris par la ville de Marseille.

De principe, les prêts immobiliers souscrits par la SCI VILMAT sont en effet exclus du champ d’application visé à l’article L.313-2 du code de la consommation.

Il est relevé cependant que l’offre de prêt immobilier signée le 12 avril 2018 par la SCI

VILMAT fait expressément référence, en première page, aux articles L 313-1 et suivants du code de la consommation. Les clauses du contrat contiennent également des mentions et renvois aux articles de ce code, notamment en pages 6, 19, 23, 24 et 27 de certaines dispositions du code de la consommation, avec in fine, la précision de la compétence du tribunal d’instance pour connaître des litiges en cas de défaillance de l’emprunteur, l’article R.221-39 du code de l’organisation judiciaire attribuant compétence à cette juridiction en matière de crédit à la consommation.

Il n’est dès lors pas sérieusement contestable, au regard de ces dispositions contractuelles, que les parties ont entendu soumettre leurs relations aux dispositions du code de la consommation, de sorte que la SCI VILMAT est recevable en sa demande de délai de grâce.

L’article L. 314-20 du Code de la consommation prévoit que l’exécution des obligations du débiteur peut être suspendue dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil.

La SCI VILMAT fait valoir que son bien a été mis en location à compter du 19 juillet 2018.

La banque relève que le montant de l’échéance du prêt s’élève à 841,66 euros et qu’il ressort de l’état détaillé des locations du bien financé sur la période de juillet à novembre 2018, un rapport locatif moyen mensuel de 600 euros ne permettant pas le financement intégral de la mensualité, ce à quoi l’intimée réplique qu’elle escomptait que les sommes perçues au titre de cette location viennent concourir au remboursement du crédit, peu important que le montant des revenus locatifs soit inférieur aux échéances de l’emprunt.

Dès lors, il incombait à la SCI VILMAT de justifier à tout le moins de sa situation financière lui permettant de combler ce reliquat de l’échéance du prêt, or, comme le fait observer la banque, celle-ci ne produit pas de bilan ni de justification de ses moyens financiers.

Il est rappelé que le délai de grâce n’est accordé qu’au débiteur malheureux et de bonne foi.

En l’espèce, il convient de relever que la SCI VILMAT ne justifie pas être dans l’impossibilité de procéder au remboursement des échéances du prêt immobilier et ne produit aucun document comptable justifiant des difficultés alléguées qui ne sauraient résulter de la seule incidence de l’arrêté de péril pris par la ville de Marseille interdisant l’occupation de son bien.

La SCI VILMAT est par conséquent déboutée de sa demande de délais de grâce fondée sur les dispositions de l’article L. 314-20 du code de la consommation.

L’ordonnance déférée à la cour est dès lors infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de ce chef.

Enfin, la SCI VILMAT est condamnée au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 26 septembre 2019 prononcée par le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SCI VILMAT ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SCI VILMAT de sa demande de suspension des échéances de prêt sur le fondement de l’article L. 314-20 du code de la consommation ;

Condamne la SCI VILMAT à payer à la SA Banque Populaire Méditerranée la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI VILMAT aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,