COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 NOVEMBRE 2021

N° 2021/608

Rôle N° RG 20/10801 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPQS

S.C.I. ADSOPHIA

C/

S.C.I. W12

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

M^e Philippe DELANGLADE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 09 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01643.

APPELANTE

S.C.I. ADSOPHIA

dont le siège social est situé […]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. W12

prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur Z A domicilié ès qualités audit siège […]

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2021.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2021,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI W12 est propriétaire d’un bien immobilier composé d’appartements en location avec cour, situé […], […], tandis que la SCI Adsophia est propriétaire d’un immeuble situé […], comprenant un immeuble à usage d’habitation, une cour et un hangar se situant au Sud des immeubles situés au 12 et 14 de la même rue.

Le 25 novembre 2019, le mur de ce hangar appartenant à la SCI Adsophia, jouxtant au Nord les propriétés des 12 et […], et servant de limite entre ces deux propriétés et celle de la SCI Adsophia, s’est partiellement effondré au niveau de l’arrière-cour du […].

Par ordonnance en date du 9 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

• condamné la SCI Adsophia à payer à la SCI W12 la somme de 4 400 ' à titre provisionnel au titre de l’édification d’un mur de soutènement,

• condamné la SCI Adsophia à faire procéder au curage du mur, à le faire enduire sur toute sa hauteur pour assurer son étanchéité, et à faire poser des gouttières pour que l’eau ne s’écoule pas dans la cour du […], et ce dans les deux mois de la signification de la présente décision sous astreinte de 100 ' par jour de retard,

• dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

• rejeté la demande de provision pour indemnisation du préjudice immatériel,

• condamné la SCI Adsophia à payer à la SCI W12 la somme de 1 600 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

• laissé les dépens à la charge de la SCI Adsophia.

Selon déclaration reçue au greffe le 6 novembre 2020, la SCI Adsophia a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 13 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Adsophia demande à la cour de :

• déclarer son appel recevable,

• réformer la décision entreprise s’agissant de toutes les condamnations prononcées contre elle,

• confirmer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de provision pour indemnisation du préjudice immatériel,

• rejeter toutes les demandes formulées par la SCI W12,

• condamner la SCI W12 au paiement de la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation au paiement des dépens.

En premier lieu, la SCI Adsophia soutient que la demande de réalisation des travaux sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses au sens des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile. D’une part, elle fait valoir que les éléments techniques produits, et pris en compte par le premier juge, sont non contradictoires, non indépendants et incomplets, ne lui ayant pas permis de présenter ses observations sur les causes du sinistre. Elle ajoute que les deux techniciens forment des préconisations différentes et n’ont réalisé aucune constatation dans sa propriété. Elle en déduit l’existence de contestations sérieuses quant à la cause du désordre qu’elle impute pour sa part au déversement des eaux, à partir de la coursive du […], sur le toit de son hangar.

D’autre part, la SCI Adsophia soutient que la SCI W12 n’a subi aucun désordre sur son immeuble, et qu’aucune urgence à intervenir n’est démontrée.

Enfin, la SCI Adsophia fait valoir que les travaux demandés (curage et enduit du mur / pose de gouttières) sont techniquement inadaptés et non conformes à ceux préconisés par les propres techniciens intervenus à la demande de l’intimée. En tout état de cause, compte tenu de la réalisation en cours d’un mur de soutènement par la SCI W12 sur son fonds, les travaux d’enduits s’avèrent impossibles à réaliser, et la pose de la gouttière est inutile puisque déjà existante.

En deuxième lieu, s’agissant de la demande de provision au titre du coût de construction d’un nouveau mur, la SCI Adsophia met en avant des contestations sérieuses, et, souligne qu’une telle indemnisation, en sus de la condamnation à la réalisation des travaux, revient à cumuler deux mesures ayant le même objet et à financer un ouvrage dont l’intimée sera seule propriétaire.

En troisième lieu, la SCI Adsophia indique avoir déposé une demande de permis de construire en vue de démolir le hangar existant et d’en construire un neuf, de sorte que les demandes de la SCI W12 sont inutiles.

Enfin, s’agissant de la provision au titre du préjudice immatériel de la SCI W12, la SCI Adsophia soutient qu’il n’est pas établi de pertes locatives effectives, l’intimée n’ayant pas directement subi de désordres.

Par dernières conclusions transmises le 20 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI W12 sollicite de la cour qu’elle :

• rabatte l’ordonnance de clôture,

• admette ses dernières écritures,

• à défaut de révoquer l’ordonnance de clôture, écarte des débats les dernières conclusions et la dernière pièce communiquées par l’appelante le 13 septembre 2021,

• dise son appel incident recevable et bienfondé,

• déboute la SCI Adsophia de toutes ses demandes,

• confirme la décision entreprise au titre de l’ensemble des condamnations prononcées contre la SCI Adsophia,

• infirme pour le surplus la décision,

• condamne la SCI Adsophia à lui payer la somme provisionnelle de 2 500 ' à valoir sur l’indemnisation de ses entiers préjudices immatériels,

En tout état de cause :

• condamne la SCI Adsophia au paiement de la somme de 2 400 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamne la SCI Adsophia au paiement des dépens de première instance et d’appel, avec distraction.

Au regard du principe de la contradiction et sur le fondement des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, la SCI W12 sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture, ou, à défaut, que les dernières conclusions et pièce soient écartées des débats.

Concernant, en premier lieu, la confirmation de l’ordonnance entreprise, la SCI W12 soutient que tant la réalisation de travaux sur le mur du hangar de l’appelante que l’allocation d’une provision en l’état de la réalisation d’un mur de soutènement sont justifiées en raison des mesures conservatoires et d’urgence nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui lui est causé. Elle fait ainsi valoir que, si l’effondrement principal s’est produit sur le fonds du […], des gravats sont tombés dans la cour de son immeuble, situé […], et qu’elle ne peut plus louer l’appartement situé en rez-de-chaussée. Elle estime le risque d’effondrement caractérisé par les constatations techniques de l’architecte et de l’ingénieur béton par elle mandatés (ventre du mur, fissures, présence de végétation dans le mur et le chêneau).

La SCI W12 considère les rapports techniques opposables à la SCI Adsophia qui ne verse aucun autre élément technique pour les contester, ceux-ci n’ayant pu être contradictoire du seul fait de la SCI Adsophia. La SCI W12 fait valoir que les causes du désordre, voire même le déversement des eaux via l’immeuble situé […], sont indifférentes puisque les désordres proviennent bien du mur de l’appelante, quitte pour elle à exercer un recours récursoire. En outre, la SCI W12 soutient subir des préjudices directs du fait des fissures sur le mur du hangar, de son risque d’effondrement et des gravats tombés chez elle.

Enfin, la SCI W12 estime que les travaux ordonnés ne souffrent d’aucune contestation sérieuse, les préconisations techniques n’étant en rien contradictoires, l’enduit du mur en hauteur n’ayant toujours pas été réalisé, même depuis l’ordonnance de première instance, et la gouttière actuelle devant être changée. Elle ajoute que la réalisation d’un mur de soutènement chez elle en partie basse répond aux préconisations, n’est pas contradictoire et ne fait en rien double emploi.

S’agissant, en second lieu de sa demande de réformation de l’ordonnance entreprise, la SCI W12 soutient démontrer que son locataire a mis un terme au bail à raison du risque d’effondrement du mur du hangar voisin, et invoque l’impossible nouvelle location du bien. Elle en déduit que sa créance est acquise avec certitude de ce fait et à raison des travaux de nettoyage engagés.

Enfin, la SCI W12 fait valoir que la demande tardive de permis de construire avec démolition, par l’appelante, conforte d’abord le caractère délabré du bien et la nécessité de travaux urgents, et, ensuite, ne fait pas obstacle à la confirmation de l’ordonnance alors qu’il s’agit d’une simple demande, en cours d’instruction, dont même l’obtention ne pourrait garantir la réalisation effective des travaux

projetés.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de chacune des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 14 septembre 2021 a été révoquée, la procédure étant en état d’être jugée.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou

de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En l’espèce, les pièces produites démontrent la réalité de l’effondrement partiel le 25 novembre 2019 du mur du hangar, propriété de l’appelante, situé en limite Sud de la propriété de l’intimée et de celle du bien situé au […], […], se trouvant ainsi entre les deux propriétés des parties. Il est acquis que l’éboulement le plus important s’est situé précisément au niveau de l’arrière-cour du […], lieu principal des dommages. Toutefois, les photographies, constatations techniques et le courrier adressé le 1^er janvier 2020 par la SCI W12 à la SCI Adsophia, établissent que des gravats ont également atteint la cour de l’immeuble situé […], donc la propriété de l’intimée. De plus, l’état du mur jouxtant la propriété de la SCI W12, son effondrement partiel et les protections sommaires mises en oeuvre présentent un risque pour la propriété de l’intimée qui souffre donc également de dommages directs, à raison d’une atteinte à sa propriété.

En effet, la SCI W12 produit deux analyses techniques dans les suites de l’incident. Certes, ces analyses n’ont pas été réalisées au contradictoire de la SCI Adsophia, étant cependant observé que l’appelante a pu discuter leurs conclusions dès le débat devant le premier juge. Si ces éléments ne valent pas expertise judiciaire, en l’espèce sollicitée par aucune des parties malgré l’intérêt qu’une telle mesure aurait pu représenter pour déterminer la meilleure solution permettant de remédier aux dégradations, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’analyses techniques, non remises en cause par d’autres évaluations du même ordre, et non discutées par des éléments que l’appelante avait tout le loisir de produire au soutien de son appel. Or, force est de relever, ainsi que l’avait déjà fait le premier juge, que la SCI Adsophia ne verse aucun élément technique quant aux causes des désordres ou quant aux préconisations à apporter pour y mettre un terme. Le seul fait que ces analyses n’aient pas été établies au contradictoire de l’appelante n’empêche donc pas de les prendre en compte.

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Ainsi, monsieur X, architecte DPLG, mandaté par la SCI W12, relève que lors de l’effondrement partiel du mur dans la cour du […], un départ d’effondrement dans l’angle Sud Ouest de la cour du […] s’est produit, et, une fissure verticale est apparue. Monsieur Y, dans son analyse du 11 février 2020 poursuit en indiquant que 'les causes de cet état de ruine sont multiples, aucun entretien n’est apporté à la toiture du hangar Pujol,

les chêneaux sont remplis de végétation, empêchant l’écoulement normal des eaux de pluie, qui ruissellent alors vers la courette et détruisent les joints de pierres non protégés. Les plaques de couverture du hangar Pujol sont partiellement affaissées entraînant ainsi la pénétration de l’eau de pluie jusque dans les fondations du mur'. Ainsi, monsieur Y préconise de manière urgente que la SCI Adsophia :

'- change les chéneaux,

— répare la toiture en plaque de fibro-ciment,

— conforte le mur en pierres par des renforts en béton,

— enduise la partie haute du mur pour protéger les pierres qui le constituent'.

Les photographies jointes au rapport sont éloquentes.

En outre, monsieur B C, ingénieur béton, dans son rapport de visite du 28 avril 2020, retient qu’il existe un réel risque d’effondrement du mur dans la partie Ouest, notamment à raison d’une fissure verticale et d’un gonflement du mur qui présente un 'ventre’ de 10 centimètres, caractérisant les efforts horizontaux actuels sur le mur. Ainsi, monsieur B C conclut en conseillant à la SCI W12 d’engager sans tarder les travaux, à ses frais avancés, en préconisant un étaiement du mur par des profilés métalliques, soit l’édification d’un mur de soutènement de 2 mètres de largeur et 4 mètres de hauteur contre le mur existant. Monsieur B C conseille également le curage du mur et la pose d’un enduit sur toute la hauteur. Il est à noter également que ce technicien suggère que la meilleure solution serait la démolition entière du hangar et sa reconstruction dans les règles de l’art.

A ce titre, la SCI Adsophia produit un récépissé de dépôt de permis de construire portant précisément sur la démolition et la reconstruction du hangar litigieux, en date du 23 août 2021. Si ce projet, très récent, paraît être la solution la plus adaptée pour sécuriser les lieux et éviter toutes difficultés ultérieures, force est de constater qu’au jour où la cour statue, la réalité du hangar actuel demeure, ainsi que les risques qu’il présente, que ce projet n’est qu’en cours d’instruction, et qu’aucune garantie n’est apportée quant à sa réalisation effective si le permis devait être accordé par les services compétents. L’actualité de la situation, telle que prise en compte par le premier juge, demeure donc.

En définitive, compte tenu des demandes présentées, et bien que les travaux envisagés demeurent une solution précaire, ils s’avèrent justifiés afin de remédier au trouble manifestement illicite que cause à la SCI W12 le défaut d’entretien de son mur par la SCI Adsophia. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, mais précisée, en ce qu’elle a fait droit à la demande de réalisation des travaux de curage du mur, d’enduit du mur en sa partie supérieure, et de renouvellement des gouttières existantes mais défectueuses.

Sur la demande de provision au titre de l’édification du mur

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’état des éléments techniques ci-dessus rappelés, et non contestés par des documents objectifs de

même type de la part de l’appelante, il appert que l’édification d’un mur de soutènement sur le fonds de la SCI W12, contre le mur existant, sur 2 mètres de largeur et 4 mètres de hauteur, correspond aux préconisations de monsieur B C. Ces travaux sont parfaitement nécessaires et justifiés.

Or, la SCI W12 produit un devis en date du 25 mai 2020 pour l’édification d’un tel mur à hauteur de 4 400 ', et, les photographies produites aux dossiers démontrent que sa réalisation est achevée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné la SCI Adsophia à verser à la SCI W12 la somme provisionnelle de 4 400 euros. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des préjudices immatériels de la SCI W12

Si la SCI W12 justifie de ce que le locataire d’un de ses biens situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé […] a fait part de son intention de résilier son bail le 15 décembre 2019, soit trois semaines après l’effondrement partiel du mur, aucun lien n’est établi avec l’évidence requise en référé entre ce départ et le sinistre objet de la présente instance. Le mail établi a posteriori le 11 mars 2020 n’est pas probant.

La SCI W12 ne justifie par ailleurs d’aucune difficulté locative concernant ses biens situés à cette adresse.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’existence de contestations sérieuses empêchant de faire droit à la demande provisionnelle de la SCI W12. L’ordonnance entreprise sera confirmée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI Adsophia qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SCI W12 les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. L’indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 1 500 euros en cause d’appel.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 septembre 2021,

Constate que l’affaire est en état d’être jugée,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Précise que la condamnation de la SCI Adsophia à faire enduire le mur s’entend de la partie accessible, donc non encore enduite, du mur du hangar et sur toute sa hauteur afin d’assurer son étanchéité,

Précise que la pose des gouttières s’entend du remplacement des gouttières existantes et

défectueuses,

Condamne la SCI Adsophia à payer à la SCI W12 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Adsophia de sa demande sur ce même fondement,

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Condamne la SCI Adsophia au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président