COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 OCTOBRE 2021

[…]

N° 2021/ 331

N° RG 18/18980 -

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDNPM

B C épouse X

Y-E X

C/

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE CASTEX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Odile-Marie LA SADE

M^e Philippe-Laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06308.

APPELANTS

Madame B C épouse X

née le […] à […],

demeurant […], […]

et

Monsieur Y-E X

né le […] à […],

demeurant […], […]

VAR

ensemble représentés par M^e Odile-Marie LA SADE de la SCP LA SADE CLUSAN, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentés et plaidant par M^e Y PICHAVANT de la SELEURL PICHAVANT AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE CASTEX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

demeurant […]

représentée par M^e Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NICE,

et représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Août 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 7 novembre 2014, par laquelle Monsieur Y-E X et Madame B C ont fait citer la SARL Immobilière Castex , devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 20 avril 2018, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu’il suit :

Déclare irrecevable la demande d’incident présentée par la SARL Immobilière Castex à ce stade et dans ces conditions de forme ,

Déclare irrecevables l’ensemble des demandes présentées par Monsieur Y-E X et Madame B C épouse X, comme prescrites ,

Déboute la SARL Immobiliere Castex de sa demande de dommages et intéréts pour procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ,

Condamne solidairement Monsieur Y-E X et Madame B C à payer la somme de 2.500 ' à la SARL Immobilière Castex, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

Déboute Monsieur Y-E X et Madame B C de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur Y-E X et Madame B C aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront étre recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel du 3 décembre 2018, par Monsieur Y-E X et Madame B C.

Vu les conclusions transmises, le 31 juillet 2019, par les appelants, sollicitant de la cour de :

Vu les dispositions des articles 6 de la Ioi du 02/01/1970, 72 et 73 du décret du 20/07/1972,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 20 avril 2018 en ce qu’il a déclaré prescrite leur action en remboursement de la commission d’agence irréguliérement réglée, condamné ces derniers au paiement d’une somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

En conséquence, statuant a nouveau,

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur demande tendant au remboursement de la commission indue réglée à la Société Immobilière Castex le 27 novembre 2009,

— Condamner la Société Immobiliere Castex au paiement d’une somme de 80.000 ' avec intéréts de droit a compter du 27 novembre 2009 et anatocisme sur le fondement de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Débouter Ia Société Immobilière Castex de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Société Immobiliere Castex à leur payer une somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et

d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du du code de procédure civile.

Monsieur Y-E X et Madame B C soutiennent que le point de départ du délai de prescription pour contester le règlement de la commission doit être fixé au jour du paiement, soit le 27 novembre 2009 et que l’action engagée le 7 novembre 2014, soit dans le délai de 5 ans n’était donc pas prescrite au jour de l’assignation. Ils précisent ne pas avoir réitéré en cause d’appel leur demande de nullité du mandat, déclarée prescrite par le tribunal.

Ils rappellent que l’agent immobilier ne peut percevoir que la commission mise à la charge d’une des parties dans le cadre du mandat et qu’ils justifient avoir réglé entre les mains du notaire le montant de la commission en sus du prix de vente, alors qu’ils n’avaient délivré aucun mandat de recherche.

Vu les conclusions transmises le 10 mai 2019 par la SARL Immobilière Castex, sollicitant de la cour de :

Vu les articles 1165 et 2224 du Code Civil dans leur rédaction applicable au moment des actes.

Vu l’article 122 du du code de procédure civile ,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la Société Castex.

Déclarer en conséquence irrecevables les époux X en leurs demandes, comme étant prescrites, émanant de tiers dépourvus de qualité pour agir et se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

Les débouter en toute hypothèse de toutes leurs demandes.

La SARL Immobilière Castex soutient que les acquéreurs avaient connaissance du mandat qui était visé dans leur offre d’achat du 22 mai 2009 et que la prescription est acquise.

Elle considère qu’un tiers au mandat ne peut demander son annulation et que la nullité absolue ne peut être invoquée que par une personne justifiant d’un intérêt légitime. Elle précise que selon la récente jurisprudence de la Cour de cassation les nullités issues de l’application de la loi Hoguet sont relatives.

L’agence invoque le principe de la concentration des moyens et de l’autorité de la chose jugée dès lors que le mandat n’a pas été contesté par les époux X, dans le cadre d’une autre affaire tranchée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Elle affirme que le montant de la commission été prélevé sur le montant du prix de vente et que seuls les vendeurs pourraient solliciter son remboursement.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2021.

SUR CE

Par mandat délivré le 10 mars 2009, Monsieur et Madame A ont confié à la SARL immobilière Castex la vente d’un bien immobilier situé à Saint-Laurent-du-Var, moyennant une commission de 5 % à la charge du vendeur.

Monsieur Y-E X et Madame B C ont signé le 22 mai 2009, une proposition d’achat pour 1'500'000 ', comprenant la rémunération de l’agence, dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat.

Par acte en date du 27 novembre 2009, Madame et Monsieur X ont acquis de Madame et Monsieur A, qui avaient donc mandaté à cette fin l’agence immobiliereCastex, un appartement situé sur Ia Commune de St Laurent du Var, moyennant le prix de 1.520.000 ', avec une commission de 80 000 ' pour l’agence à la charge de l’acquéreur.

Le notaire instrumentaire, a réglé à l’agence, le jour méme de la vente,la somme de 80.000 ' versée par les époux X, en sus du prix de vente.

Estimant, d’une part que ce mandat, ne respectait pas les dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et mettait à la charge du vendeur, et non de l’acquéreur, le paiement de la commission et d’autre part l’avoir payée, à tort à l’agence, ils lui en réclament le remboursement.

Il convient de constater que Monsieur Y-E X et Madame B C ne réclament plus, devant la cour, l’annulation du mandat de vente délivré le 10 mars 2009 par les époux A.

Sur les fins de non recevoir :

L’article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dispose que les actions personnelles se prescrivent par 5 ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’offre d’achat de époux X, en date du 22 mai 2009 établie sur un imprimé de la Société Immobilière Castex est ainsi libellée :

« Sous réserve de l’acceptation des propriétaires, notre proposition est faite au prix de

1.500.000 ' qui comprend votre rémunération, dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat ».

Il ressort des termes de cette proposition d’achat que, conformément aux options visées dans le mandat délivré pat les vendeurs que la commission de l’agent immobilier devait être comprise dans le prix indiqué et donc qu’il n’y avait pas lieu de verser son montant en sus et séparément.

Il apparaît ainsi que Monsieur Y-E X et Madame B C n’ont eu connaissance qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente le 22 novembre 2009 que la commission était finalement placée à la charge des acquéreurs, pour être ajoutée et non déduite du prix de vente.

Il y a donclieu de retenir la signature de cet acte de vente et le paiement de cette commission, le 22 novembre 2009 comme point de départ du délai de prescription.

L’assignation ayant été délivrée le 7 novembre 2014 à l’égard de la SARL Immobilière Castex, leur action n’est en conséquence pas prescrite.

Le principe de concentration des demandes et des moyens ne s’applique que dans le cadre d’une même instance; la SARL Immobilière Castex ne peut donc valablement l’invoquer au regard d’une procédure l’ayant opposée aux époux X au sujet d’un mandat de vente délivré par ces derniers concernant un autre bien immobilier.

L’exception d’autorité de la chose jugée ne peut non plus être retenue de ce chef.

Les demandes formées par Monsieur et Madame X, doivent donc être déclarées recevables.

Sur le fond:

Il résulte des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement de commission ou rémunération d’une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Ces deux conditions sont cumulatives.

En l’espèce, le mandat de vente délivré le 10 mars 2009 par Monsieur et Madame A à la SARL Immobilière Castex stipule expressément que la rémunération de l’agence est placée à la charge du vendeur.

Le fait que la commission soit placée à la charge des acquéreurs dans l’acte notarié de vente de permettait pas pour autant à l’agent immobilier de réclamer la commission à ces derniers.

Il convient d’ajouter qu’à défaut d’identité du redevable désigné dans le mandat d’entremise et dans l’acte constatant l’engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de la présente transaction.

Monsieur Y-E X et Madame B C qui justifient par la production de la fiche comptable du notaire, avoir réglé le montant de la commission de 80'000 ' en sus du prix de vente et du versement de celle-ci à l’agence, sont fondés en demander le remboursement à la SARL Immobilière Castex, ce avec intérêts au taux légal, à compter du 27 novembre 2009, capitalisés, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement est infirmé.

Dès lors qu’il est fait droit aux réclamations des époux X, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL Immobilière Castex est rejetée.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive de la SARL Immobilière Castex,

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes formées par Monsieur Y-E X et Madame B C.

Condamne la SARL Immobilière Castex à payer à Monsieur Y-E X et Madame B C la somme de 80'000 ', avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2009, ceux-ci étant capitalisés, par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Condamne la SARL Immobilière Castex Monsieur à payer à Monsieur Y-E X et Madame B C, la somme de 3000 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL Immobilière Castex aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT