Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 24 avril 2018, n° 17/00114

TGI Fort-de-France 10 janvier 2017

CA Fort-de-France
Confirmation 24 avril 2018

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Responsabilité quasi-délictuelle du notaire
La cour a jugé que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, engageant ainsi sa responsabilité envers la SCI Sirima 3.
Autre
Préjudice subi par la SCI
La cour a décidé de renvoyer les parties devant le tribunal pour statuer sur le préjudice réparable, n'ayant pas été tranché par le premier juge.
Accepté
Responsabilité quasi-délictuelle du notaire
La cour a jugé que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, engageant ainsi sa responsabilité envers la SARL B C.
Autre
Préjudice subi par la SARL
La cour a décidé de renvoyer les parties devant le tribunal pour statuer sur le préjudice réparable, n'ayant pas été tranché par le premier juge.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Fort-de-France était saisie d'un litige concernant la responsabilité d'un notaire. La SCI Sirima 3 et la SARL B C reprochaient au notaire de ne pas les avoir suffisamment informées des risques liés à l'obtention d'un permis de construire avant la signature des actes de vente de terrains. Elles estimaient que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne s'assurant pas que le permis de construire était purgé de tout recours.

Le tribunal de première instance avait jugé que le notaire avait commis une faute engageant sa responsabilité, ainsi que celle de son étude et de son assureur. La cour d'appel, après examen, a confirmé cette décision. Elle a estimé que le notaire n'avait pas suffisamment éclairé les acquéreurs sur l'absence de caractère définitif du permis de construire et sur les risques encourus en cas d'annulation.

La cour d'appel a donc confirmé le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il a retenu la faute du notaire. Cependant, elle a renvoyé les parties devant le premier juge pour qu'il statue sur la réparation du préjudice subi par la SCI Sirima 3 et la SARL B C.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Fort-de-France, ch. civ., 24 avr. 2018, n° 17/00114
Juridiction :	Cour d'appel de Fort-de-France
Numéro(s) :	17/00114
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Fort-de-France, 10 janvier 2017, N° 15/01584
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Christophe BRUYERE, président
Avocat(s) :	Sylvie CALIXTEFrédérique GOURLAT-ROUSSEAU
Cabinet(s) :	SHAKTI
Parties :	SA MMA IARD c/ SARL CARAIB 4X4, SCI SIRIMA 3

Texte intégral

ARRET N°

R.G : 17/00114

M^e K L-M-

SCP X Y & K L- M-P

SA LES MUTELLES DU MANS IARD

[…]

SARL B C

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 AVRIL 2018

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 10 Janvier 2017, enregistré sous le

n° 15/01584 ;

APPELANTS :

Maître K L-M-P

[…]

97200 FORT-DE-FRANCE

Représenté par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

SCP X Y & K L-M-P, ès qualités de successeur notaires associés, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège de la société,

[…]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

SA LES MUTUELLES DU MANS IARD, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège de la société,

[…]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEES :

[…] SCI, prise en la personne de sa gérante, M^me Z A

[…]

Représentée par M^e Sylvie CALIXTE de la SELARL AXCESS, avocat au barreau de MARTINIQUE

SARL B C, prise en la personne de sa gérante, M. D A

[…]

Représentée par M^e Sylvie CALIXTE de la SELARL AXCESS, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Janvier 2018 sur le rapport de Monsieur H-I J, devant la cour composée de :

Président : M. H-I J, Président de Chambre

Assesseur : M^me Caroline DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : M^me Guillemette MEUNIER, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : M^me Marie-Angélique RIBAL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée le 20 mars 2018, prorogée au .10 Avril 2018, puis au 24 Avril 2018

ARRÊT: Contradictoire,

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant promesse de vente du 12 août 2011, M. E F s’est engagé à vendre à la SARL Courti-Bat un terrain cadastré section C 626 pour une surface de 3880 m², quartier Bitaille, sur la commune du Diamant.

Le 30 septembre 2011, la SARL Courti-Bat a déposé une demande de permis de construire groupé en vue de l’édification de six villas sur ce terrain, sous le n° PC 972 206 11 BR083 ; le permis lui a été accordé le 28 décembre 2011.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de propriété établi le 30 mars 2012 et reçu par Maître K L-M-P, notaire associée au sein de la SCP X Y et K L-M-P à Fort-de-France.

2. Suivant acte du 29 décembre 2011, la SCI Sirima 3 s’est substituée à la SARL Courti-Bat dans l’acquisition du lot n° 6 du terrain susvisé, d’une superficie après division de 645 m² 'environ'. L’acte était affecté de deux conditions suspensives tenant à l’obtention du permis de construire et à l’engagement de la SCI Sirima 3 de se faire assister par la SARL Courti-Bat dans le cadre de la construction de la maison en vertu d’un contrat d’exclusivité d’assistance du même jour. Il a été déposé le même jour en l’étude de Maître K L-M-P et enregistré le 30 décembre 2011.

Le 30 mars 2012, la SARL Affine, substituée à la SARL Courti-Bat, a vendu à la SCI Sirima 3 le lot n° 6 comprenant un droit à construire d’une villa et le droit exclusif du sol d’assiette de cette maison et le jardin y attenant, moyennant le prix de 75 000 €, suivant acte reçu par Maître K L-M-P.

La SCI Sirima 3 a conclu avec la SMCB un contrat de marché pour le gros-oeuvre sans fourniture de plans et commencé la réalisation de la construction.

3. Le 13 juillet 2013, la SARL Affine a vendu directement à la SARL B C le lot n° 2 comprenant le droit à construire d’une villa et le droit exclusif du sol d’assiette de cette maison et le jardin y attenant, moyennant le prix de 85 000 € ; l’acte a également été établi par Maître K L-M-P.

La SARL B C a confié la construction du gros-oeuvre, également sans fourniture de plans, à la société El Bat le 27 août 2012 et les travaux ont immédiatement débuté.

4. Sur recours de deux voisins, le tribunal administratif de Fort-de-France a, par jugement du 4 juillet 2013, annulé l’arrêt du maire du Diamant par lequel le permis de construire avait été accordé.

Pendant l’instruction du recours, la SARL Courti-Bat a déposé une nouvelle demande de permis de construire sous le n° 972 206 13 BR001, à laquelle le maire du Diamant a fait droit par arrêté du 18 mars 2013. Par ordonnance de référé du 11 juillet 2013, le tribunal administratif a suspendu l’exécution de cet arrêté qui sera à son tour annulé par un jugement du 11 juin 2015.

5. Estimant que le notaire avait engagé sa responsabilité, notamment en ne s’assurant pas que le permis de construire était purgé de tout recours des tiers, la SCI Sirima 3 et la SARL B C ont, par actes des 11 et 18 mai 2015, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France M^me K L-M-P, la SCP X Y et K L-M-P et leur assureur, la SA Les Mutuelles du Mans, en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 10 janvier 2017, le tribunal a :

* dit l’action engagée par la SCI Sirima 3 et la SARL B C recevable ;

* jugé que Maître K L-M-P, notaire associé de la SCP X Y et K L-M-P, a commis une faute à l’égard de la SCI Sirima 3 et de la SARL B C obligeant solidairement la SCP X Y et K L-M-P et Maître K L-M-P, avec leur assureur la compagnie Les Mutuelles du Mans, à réparer les préjudices causés par cette faute ;

* sursis à statuer sur la réparation dans l’attente de l’issue du litige en cours devant la juridiction administrative sur la validité du permis de construire délivré le 18 mars 2013 ;

* réservé les dépens.

6. M^me K L-M-P, la SCP X Y et K L-M-P et la SA Les Mutuelles du Mans ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 15 février 2017.

La SCI Sirima 3 et la SARL B C ont constitué avocat, les parties ont échangé leurs conclusions et la clôture de l’instruction est intervenu le 21 novembre 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me K L-M-P, la SCP X Y et K L-M-P et la SA Les Mutuelles du Mans, appelantes

Elles ont déposé et notifié leurs conclusions 'n° 3" le 20 novembre 2017.

Elles demandent à la cour de :

* les recevoir en leur appel,

* les déclarer bien fondées,

* infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- à titre principal,

vu l’article 1382 du code civil,

* dire et juger que le notaire a bien informé la SCI Sirima 3 et la SARL B C en indiquant expressément les délais de purge des recours à l’encontre du permis de construire,

* dire et juger que cette information a bien été portée à la connaissance des sociétés SCI Sirima 3 et SARL B C qui ont expressément paraphé cette page,

* dire et juger que le vendeur des droits à construire, la SARL Affine venue aux droits de la SARL Courti-Bat était parfaitement informée du recours exercé contre le permis de construire au plus tard le 11 mai 2012, et qu’elle n’a pas délivré cette information lors de la régularisation de l’acte authentique du 13 juillet 2012,

* dire et juger que le vendeur des droits à construire, la SARL Affine venue aux droits de la SARL Courti-Bat, était d’autant plus informé de l’existence d’un recours qu’il a donné son accord pour le transfert du permis de construire en date du 25 octobre 2012,

* dire et juger que le montage juridique prévu par la SARL Affine, venue aux droits de la SARL Courti-Bat, ne constituait pas une fraude à la loi,

en conséquence,

* dire et juger que Maître K L-M-P et la SCP X Y et K L-M-P n’ont pas failli à leur obligation de conseil et/ou de contrôle et/ou d’information,

* débouter les intimées de toutes leurs demandes dirigées contre elles,

* les renvoyer à mieux se pourvoir contre la SARL Affine et la SARL Courti-Bat,

— à titre subsidiaire,

vu l’article 1961 du code général des impôts,

* dire et juger que les intimées ne peuvent être dédommagées, donc ne peuvent réclamer des sommes d’une opération qui n’aurait jamais eu lieu si le notaire, ainsi qu’elles le prétendent, avait respecté son devoir de conseil et/ou d’information et/ou de contrôle pour :

- les frais d’acte notarié,

- les contrats de maîtrise d’oeuvre,

— la perte pour non réalisation de la défiscalisation,

— la perte de loyers à compter du mois de juin 2013,

- ni se voir attribuer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts,

* dire et juger que le préjudice subi par la SCI Sirima 3 et la SCI Sirima 3 ne peut être réparé que sur le fondement de la perte d’une chance dont le tribunal de grande instance de Fort-de-France fixera le quantum après infirmation de la décision frappée d’appel,

vu l’article 568 du code de procédure civile,

* si par extraordinaire la cour confirmait le jugement en ce qu’il a retenu un manquement de la part du notaire dans son devoir de conseil, il est demandé à la cour de ne pas évoquer sur le préjudice et de renvoyer les parties devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France afin de ne pas leur faire perdre un degré de juridiction,

- en tout état de cause,

* condamner in solidum la SCI Sirima 3 et la SARL B C à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner in solidum la SCI Sirima 3 et la SARL B C aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique Gourlat-Rousseau, avocat au barreau de Martinique, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Sirima 3 et la SARL B C, intimées

Elles ont déposé et notifié leurs conclusions 'n° 3" le 20 septembre 2017.

Elles demandent à la cour de :

vu l’article 1240 du code civil,

* en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France du 10 janvier 2017,

* dire et juger qu’en recevant les actes des 30 mars et 13 juillet 2012 sans s’assurer que le permis de construire était purgé du recours des tiers, la SCP X Y et K L-M-P et Maître K L-M-P ont engagé leur responsabilité quasi-délictuelle,

* dire et juger qu’elles seront tenues à réparer leur entier préjudice,

en conséquence,

* condamner solidairement la SCP X Y et K L-M-P, Maître K L-M-P, et la compagnie d’assurance Les Mutuelles du Mans à payer à la SCI Sirima 3 la somme de 395 486,97 € selon ventilation contenue dans l’exposé des motifs, avec intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte du 30 mars 2012,

* condamner solidairement la SCP X Y et K L-M-P, Maître K L-M-P et la compagnie Les Mutuelles du Mans à payer à la SARL B C la somme de 279 237,00 € selon ventilation contenue dans l’exposé des motifs, avec intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte du 13 juillet 2012,

* condamner solidairement la SCP X Y et K L-M-P, Maître K L-M-P et la compagnie Les Mutuelles du Mans à payer à chacune d’elles la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts,

* condamner solidairement la SCP X Y et K L-M-P, Maître K L-M-P et la compagnie Les Mutuelles du Mans à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonner l’exécution provisoire,

* condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL AXCESS.

MOTIFS

Le notaire est professionnellement tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse et d’assurer leur efficacité conformément à leur volonté et au but qu’elles recherchent. Il doit conseiller les parties et attirer leur attention de façon complète et circonstanciée sur les conséquences et les risques des actes qu’il authentifie.

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de son statut et de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle fondée sur l’ancien article 1382 du code civil.

La preuve de la délivrance du conseil incombe au notaire, celle du préjudice causé par le manquement allégué et du lien de causalité entre les deux à celui qui s’en dit victime.

En l’espèce, l’opération consistait, pour la société Courti-Bat puis la société Affine qui lui a été substitutée, à :

- se faire consentir une promesse de vente sur un terrain, à le diviser en six lots, à obtenir un permis de construire une maison sur chacun de ces lots,

- puis céder le terrain et le droit à construire à des sous-acquéreurs en assortissant la cession d’une assistance à maître d’ouvrage en vue de la réalisation de la construction.

Le notaire y a été associé étroitement en procédant à l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de propriété, à la réception de la promesse de vente passée par la société Courti-Bat avec la SCI Sirima 3, à la rédaction des actes de vente des lots, notamment avec la SCI Sirima 3 et la SARL B C, puis en collectant les règlements des appels de fonds effectués par les maîtres de l’ouvrage au profit des entreprises chargées des travaux.

Il ressort sans équivoque de ce montage que l’objet du contrat était la fourniture d’un terrain prêt à construire après réalisation des formalités administratives et avec convention d’assistance de maîtrise d’ouvrage au profit de l’acheteur, la présentation elle-même de l’acte de vente faisant prédominer la cession du droit à construire sur celle du terrain d’assiette.

Il appartenait donc au notaire d’informer de façon extrêmement précise les acquéreurs sur la situation administrative en cours, sur l’absence de caractère définitif du permis de construire au moment de la conclusion de l’acte et sur les risques encourus en cas de recours et d’annulation de ce permis qui étaient de nature à mettre en péril toute l’économie du projet.

Le notaire prétend avoir satisfait à son obligation en la

matière en insérant dans l’acte la clause suivante sous l’intitulé 'Information relative à la construction – aux aménagements et aux transformations’ :

Dispositions générales :

Le Notaire soussigné informe l’ACQUEREUR dans la mesure où il projette d’effectuer des constructions, des aménagements et des transformations et ce qu’elle qu’en soit la destination :

- De ce qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, et que préalablement avant toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé.

- De l’obligation d’affichage du permis de construire sur les lieux des travaux et la nécessité de faire constater dès le premier jour l’exécution de celui-ci.

- Que le permis de construire ne devient définitif que s’il n’a fait l’objet :

1) d’aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans un délai de deux mois qui court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain,

2) d’aucun retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance.

Cependant, l’information générale ainsi délivrée était insuffisante car le notaire devait veiller, en prêtant son concours à la cession d’un droit à construire, à ce que celui-ci soit effectif. Il lui incombait, en interrogeant formellement le vendeur, de déterminer concrètement si ce droit était certain, de vérifier en fait si le permis de construire était définitif et, constatant que les permis n’étaient pas purgés de tout recours, de le signaler aux acquéreurs en attirant leur attention sur le danger de conclure la vente avant l’expiration des délais.

Une telle information était au surplus inadaptée dès lors que le permis avait été demandé et obtenu avant la vente par le vendeur et que les acquéreurs, tenus dans l’ignorance des diligences accomplies au préalable, pouvaient légitiment croire que le permis qui leur était transféré ne pouvait plus être contesté. Il est à cet égard indifférent que les acquéreurs aient pu avoir connaissance des recours engagés lorsqu’ils ont sollicité le transfert des permis de construire à leur profit puisque leurs demandes en date du 10 juillet 2012 et 25 octobre 2012 sont bien postérieures aux actes de vente litigieux ; recevable en cause d’appel en application de l’article 563 du code de procédure civile car il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, le moyen tiré à ce titre d’une concertation frauduleuse entre les parties est toutefois inopérant.

De fait, accordé le 28 décembre 2011 à la SARL Courti-Bat par le maire du Diamant, le permis de construire n’a été affiché sur le terrain que le 20 mars 2012, ce qui n’est pas discuté, et a fait l’objet d’un recours gracieux le 26 avril 2012 puis d’un recours contentieux le 24 août 2012 qui a conduit à son annulation par le juge administratif le 4 juillet 2013. Quant à l’arrêté du 18 mars 2013 accordant un nouveau permis, il a été d’abord été suspendu par une ordonnance du 11 juillet 2013 puis lui-aussi annulé par un jugement du 11 juin 2015.

Le notaire a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil à l’occasion de l’établissement des actes de vente conclus par la société Affine les 30 mars 2012 avec la SCI Sirima 3 et 13 juillet 2012 avec la SARL B C. S’il est également recevable à soulever ce moyen pour la première fois en appel, il n’est pas fondé à opposer à ces deux acquéreurs la réticence ou les manoeuvres dolosives de la société Affine, qui ne l’exonèrent pas des initiatives qu’il devait prendre et de sa propre faute à leur égard, ni, sa responsabilité n’étant pas subsidiaire, à leur reprocher de ne pas rechercher celle de la société Affine.

En revanche, il n’est pas précisément démontré par les intimées, en quoi le montage juridique conçu par la société Courti-Bat pour l’opération de construction contournerait les règles applicables à la vente en l’état futur d’achèvement, au lotissement ou au contrat de construction d’une maison individuelle ; surtout, les intimées ne caractérisent pas la faute spécifique du notaire ayant concouru au mécanisme ainsi mis en oeuvre, qui ne peut résulter de son simple mandat d’administration des appels des fonds dus aux entreprises de construction des villas. Ce moyen, qui ne parait pas avoir été soumis au premier juge, ne saurait donc être retenu.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers la SCI Sirima 3 et la SARL B C, solidairement avec la société civile professionnelle dont il fait partie en vertu des articles 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles et 47 du décret n° 67-868 du 2 octobre 1967 pris pour son application à la profession de notaire, et son assureur dont la garantie n’est pas déniée.

L’effet dévolutif de l’appel ne s’étend pas aux prétentions de fond pour lesquelles le premier juge, ayant sursis à statuer, n’a pas tranché cette partie du principal. L’évocation n’est par ailleurs pas envisageable puisque le jugement ne répond pas aux critères de l’article 568 du code de procédure civile et que l’appel de celui-ci, en ce qu’il a ordonné le sursis à statuer, n’a pas été autorisé conformément à l’article 380 du même code. Il y a donc lieu à renvoi devant le tribunal afin qu’il se prononce sur le préjudice réparable et épuise sa saisine.

Parties succombantes, les appelantes supporteront la charge des dépens d’appel et seront condamnées à payer à chacune des intimées la somme de 1 500 € en remboursement de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Renvoie les parties devant le premier juge aux fins qu’il soit statué sur la réparation du préjudice de la SCI Sirima 3 et de la SARL B C ;

Condamne M^me K L-M-P, la SCP X Y et K L-M-P et la SA Les Mutuelles du Mans aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M^me K L-M-P, la SCP X Y et K L-M-P et la SA Les Mutuelles du Mans à payer à la SCI Sirima 3 et à la SARL B C la somme de 1 500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M. H-I J, Président de chambre, et M^me Marie-Angélique RIBAL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,