COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2021

hg

N° 2021/ 178

N° RG 18/13715 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC6KB

SA FONCIA MASSENA

C/

Z A épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Juillet 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00939.

APPELANTE

SA FONCIA MASSENA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 81 rue de France – 06000 NICE-FRANCE

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame Z A épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Patrick HERROU de la SELARL CABINET PATRICK HERROU, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon mandat sous seings privés en date du 15 novembre 2013, M^me Z X a confié à la SA Foncia Massena la gestion de l’appartement qu’elle possède à Nice au sein de l’ensemble immobilier Le Waverly B situé […] ; le 23 avril 2014 l’agence immobilière a loué cet appartement à M^me C Y dont le bail a été résilié par jugement du 21 décembre 2015 pour non paiement des loyers.

La locataire s’étant maintenue dans les lieux, M^me Z X a sollicité auprès de sa mandataire l’indemnisation de son préjudice évalué provisoirement à la somme de 20'881 € à parfaire jusqu’au départ de l’occupante puis a fait assigner la SA Foncia Massena devant le tribunal judiciaire de Nice en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts en faisant valoir notamment que l’agence immobilière avait suspendu de sa seule initiative la garantie de paiement des loyers remplacée par un cautionnement inefficace.

Considérant que la carence de l’agence immobilière était avérée, le tribunal, par décision réputée contradictoire du 13 juillet 2018 a :

'dit que la SA Foncia Massena a commis des fautes dans l’exécution de son mandat ;

'prononcé sa résolution aux torts de cette dernière avec effet au jour du jugement ;

'condamné la SA Foncia Massena à payer à M^me Z X les sommes de:

*14'777,62 € au titre des loyers impayés par la locataire au 31 décembre 2017 outre indemnités à venir jusqu’à son départ effectif des lieux,

*1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la SA Foncia Massena aux dépens.

Cette dernière a régulièrement relevé appel de cette décision le 14 août 2018 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2019 de:

'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

'déclarer irrecevables les demandes nouvelles tendant au paiement des frais de remise en état de l’appartement, des frais d’huissier et au remboursement de la somme de 430,32 €;

'débouter M^me Z X de l’ensemble de ses demandes ;

'à titre subsidiaire, dire que le préjudice ne peut excéder la perte de chance de poursuivre la caution ;

'à titre infiniment subsidiaire et en cas de mise en 'uvre de la garantie de loyers impayés, dire que la SA Foncia Massena bénéficiera à l’encontre de l’ancienne locataire de la subrogation prévue au contrat ;

' condamner M^me Z X au paiement d’une indemnité de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son recours, la SA Foncia Massena fait valoir principalement qu’en l’état d’un cautionnement la garantie des loyers impayés a été suspendue, que M^me Z X informée par courrier du 17 juillet 2014 a donné son accord et n’a plus réglé les primes correspondantes, que l’agence a saisi le tribunal d’instance en référé pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, que la préfecture a suspendu toutefois le concours de la force publique, que c’est à tort que le tribunal a retenu la nullité du cautionnement dans sa décision du 2 décembre 2015 mais que l’intimée a renoncé à en faire appel, que l’agence immobilière non partie à l’instance ne pouvait le faire à sa place et que M^me Z X doit assumer ses choix procéduraux.

La SA Foncia Massena ajoute à titre subsidiaire que le préjudice de l’intimée s’analyse en une perte de chance de pouvoir poursuivre la caution et qu’elle ne justifie pas des sommes versées par la préfecture, la locataire ayant quitté les lieux le 8 août 2018.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 13 août 2019, M^me Z X demande à la cour de :

vu les articles 1991 et suivants du code civil,

vu le mandat de gestion du 15 novembre 2013,

vu le jugement du tribunal d’instance de Nice du 2 décembre 2015,

'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

'condamner la SA Foncia Massena à payer la somme actualisée de 19'219,60 € correspondant au montant des loyers impayés et des indemnités d’occupation ;

'rejeter la demande d’irrecevabilité soutenue par la SA Foncia Massena ;

'la condamner à payer les sommes de :

*966,15 € en remboursement des frais d’huissier liés à l’expulsion de l’occupante,

*2299 € au titre des frais de remise en état de l’appartement,

*430,32 € en remboursement d’un paiement indu au titre des troisième trimestre 2018 et premier trimestre 2019 ;

'rejeter le surplus des demandes de la SA Foncia Massena ;

'la condamner à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'la condamner aux dépens.

M^me Z X soutient principalement que ce n’est qu’au 19 janvier 2016 qu’elle a eu connaissance du jugement du tribunal d’instance du 2 décembre 2015 dont le délai d’appel expirait deux jours plus tard, que la cour ne pouvant réformer cette décision c’est en vain que la SA Foncia Massena débat de la validité du cautionnement, que le mandat incluant en son article premier une clause de ducroire oblige bien l’appelante à régler à sa mandante les loyers impayés et indemnités d’occupation, que s’agissant d’une renonciation à la garantie des loyers impayés M^me Z X a été mise devant le fait accompli après la prise d’effet du bail, que le maintien de cette garantie ne lui a jamais été proposé alors qu’elle est supérieure à celle issue d’un cautionnemen et que l’appelante a ainsi délibérément refusé de respecter ses engagements contractuels.

Elle ajoute qu’en l’état du départ de l’occupante au 8 août 2018, la dette locative doit être actualisée, que le refus du concours de la force publique est indifférent, que c’est à tort que la SA Foncia Massena lui a réclamé paiement de frais d’huissier contractuellement à sa charge, que les lieux ont été laissés dans un état de saleté extrême et que nonobstant la résiliation judiciaire du mandat l’appelante a poursuivi la facturation de frais de gestion.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 26 janvier 2021.

MOTIFS de la DECISION

Sur la responsabilité :

Les termes du mandat rémunéré de gestion immobilière intervenu entre les parties le 15 novembre 2013 ne sont pas contestés. L’article 1991 du code civil édicte que « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ; l’article 1992 du même code précise : « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit

commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

Il ressort des courriers échangés entre les parties que c’est par une lettre du 17 juillet 2014 que la SA Foncia Massena a informé sa mandante que « conformément à la loi en vigueur la garantie des loyers impayés est suspendue pendant la location de M^me Y C du fait que cette dernière a un garant » ; le courrier en réponse du 19 octobre 2014 de M^me Z X prenant acte d’une rétrocession de 96 € au titre des revenus fonciers et de l’absence du remboursement « annoncé » de la somme de 36,30 € au titre des honoraires garanties loyers ne constitue en rien un acquiescement à la suspension de cette garantie et encore moins que cette alternative ait été proposée préalablement à la souscription du bail.

C’est donc avec une particulière mauvaise foi que l’appelante, qui affirme beaucoup et prouve peu, prétend que M^me Z X aurait admis avoir résilié ce contrat de garantie.

Cette dernière rappelle utilement et sans être contredite, avoir souscrit cette garantie particulière

dans un souci de sécurité d’ailleurs largement mis en exergue par la SA Foncia Massena dans ses publicités (cf conclusions X page 8 dernier alinéa), que ce critère a été un élément déterminant de la souscription du contrat opportunément intitulé « mandat de gestion prévoyance » et que tout profane en la matière sait qu’un cautionnement personnel offre une garantie moindre qu’une assurance de loyers impayés ; cela est d’autant plus vrai qu’en l’espèce le cautionnement mis en place par la SA Foncia Massena a été déclaré nul par le jugement du tribunal d’instance précité du 21 décembre 2015 et que c’est en vain qu’elle entend en contester la teneur par de longues digressions manifestement hors débat puisque la cour n’est pas saisie de l’appel de cette décision.

S’agissant de l’absence de recours en temps utile par l’intimée, celle-ci lui rappelle avec la même pertinence qu’elle n’a eu communication de cette décision lui faisant grief que deux jours avant l’expiration du délai d’appel et sur demande de son conseil ce qui caractérise un manque évident de diligences ; en effet, il n’échappe à personne et en tout cas il ne pouvait échapper à un professionnel de l’immobilier que cette décision qui privait M^me Z X de toute garantie dans le recouvrement de sa créance devait lui être immédiatement communiquée.

Il s’évince ainsi de l’ensemble de ces circonstances que la SA Foncia Massena a, de sa seule initiative et pour des motifs encore inexpliqués à ce jour, remplacé la garantie des loyers impayés prévue au mandat par un cautionnement nul et que sa révélation tardive trois mois après le bail souscrit par M^me Y ne permettait plus à M^me Z X de renoncer à cette garantie illusoire. Sa faute est donc caractérisée ce qui conduit à la confirmation de ce chef de jugement.

Sur les dommages :

L’occupante ayant quitté les lieux postérieurement au jugement déféré, on voit mal et en tout cas la SA Foncia Massena n’explique pas comment M^me Z X aurait pu faire valoir en première instance le préjudice postérieur issu de la poursuite de l’occupation, des frais d’expulsion et enfin du coût de la remise en état de l’appartement laissé dans un état de saleté extrême ainsi qu’il ressort du constat établi le 18 octobre 2018 par M^e Didier Tosello huissier de justice associé à Nice.

C’est donc par un abus de langage confinant à la mauvaise foi que la SA Foncia Massena invoque une demande nouvelle alors qu’il s’agit de l’actualisation d’une créance indemnitaire dont le principe a été expressément reconnu par le premier juge.

En lecture des conditions de la garantie de loyers impayés intégrée au mandat prévoyant une clause de ducroire, la prise en charge des loyers impayés et indemnités d’occupation, des frais d’huissier et d’avocat ainsi que ceux relatifs à l’expulsion et au déménagement en garde-meubles et de la remise en état des locaux, M^me Z X pouvait prétendre à l’indemnisation directe par l’agence

immobilière de son entier préjudice soit une somme totale de 22'484,75 € dont l’appelante ne conteste aucun des composants et étant observé que l’intimée n’a perçu aucune indemnité de la préfecture.

La faute de la SA Foncia Massena a eu ainsi pour conséquence directe de faire perdre à M^me Z X une chance d’être indemnisée en lui procurant de surcroît l’économie de la gestion d’un dossier de remboursement.

Si la perte ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, elle doit être mesurée à la chance perdue et il est certain que cette chance était éminemment sérieuse compte tenu des clauses du contrat de garantie de loyers impayés ; le préjudice doit ainsi être arrêté à la somme de 22'000 €.

En revanche la demande en remboursement de celle de 430,32 € n’est pas fondée puisque nonobstant la résiliation judiciaire du mandat, prononcée sans exécution provisoire, l’appelante a effectué des prestations pour le compte de l’intimée étant précisé que cette somme correspond pour moitié aux frais de constat d’huissier lors de la reprise des lieux dont il était question ci-dessus ; M^me Z X ne l’a d’ailleurs pas contestée dans son courrier du 9 janvier 2019.

Sur les demandes annexes :

Sauf à soutenir une chose et son contraire, l’appelante qui affirme haut et fort que la garantie des loyers impayés a été suspendue, que les honoraires correspondants n’ont pas été réglés ne peut prétendre bénéficier d’une subrogation tirée de l’exécution de cette garantie ; cette demande est dénuée de toute pertinence, voire de sérieux.

L’appel intempestif de la SA Foncia Massena, qui n’a pas comparu en première instance, a contraint M^me Z X à exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation dont l’équité commande qu’ils soient mis à la charge de l’appelante dans les proportions figurant ci-après.

Enfin, la SA Foncia Massena qui succombe est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ,

Confirme le jugement déféré à l’exception de la condamnation à paiement de 14'777,62 € et réformant de ce seul chef :

Condamne la SA Foncia Massena à payer à M^me Z X la somme de 22'000 €

à titre de dommages-intérêts ;

Déboute la SA Foncia Massena de sa demande de subrogation ;

Condamne la SA Foncia Massena à payer à M^me Z X la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la même aux dépens d’appel.

Le greffier Le président