REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03051 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ACA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/01966

APPELANT

Monsieur D Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence CAMBONIE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB183

INTIMES

Madame F G épouse X

née le […] à […],

[…]

[…]

Représentée par M^e Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

Société C
N° SIRET : 352 358 865

[…]

[…]

Ou encore : […]

Représentée par M^e Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] et […] représenté par son syndic, le CABINET AMC, SARLU immatriculée au RCS de Bobigny sous le […]

C/O CABINET AMC

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU, AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis 31/33 rue Sainte-Marguerite, […] […] est soumis au statut de la copropriété.

M. D Z est propriétaire notamment du lot […], situé dans le bâtiment D, constitué d’un appartement au 1er étage, porte gauche.

M. H X et M^me F G épouse X sont propriétaires, depuis le […], notamment du lot […], constitué d’un appartement au 2ème étage, porte gauche, situé au-dessus de celui de M. Z. Ils ont souscrit auprès de la société C un contrat en multirisque habitation, propriétaire non-occupant.

Quelques jours après l’acquisition de leur appartement, M. et M^me X y ont entrepris des travaux de rénovation.

Le 21 février 2013, la paroi séparative entre l’appartement de M. Z et la cage d’escalier s’est effondrée.

M. Z a déclaré le sinistre à son assureur, la société AXA France, qui a mandaté le cabinet Texa. Ce dernier a exécuté des opérations d’expertise amiable les 26 février et 14 mars 2013 et a conclu que l’effondrement de la paroi du 1er étage avait été provoqué par les travaux de rénovation totale de l’appartement de M. et M^me X, estimant qu’ils avaient abattu des cloisons porteuses de leur appartement.

M. et M^me X ont également déclaré le sinistre à leur assureur, la société C, qui a mandaté le cabinet Eurexo. Après une visite sur place le 22 mars 2017, ce cabinet a rendu son rapport d’expertise amiable en date du 17 avril 2013, excluant tout lien de causalité entre la chute du mur porteur du 1er étage et les travaux entrepris par M. et M^me X, qu’il a estimé consister en la dépose de cloison BA13 à la disqueuse et au marteau.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2013, saisi par M. Z à l’encontre de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. A.

Par ordonnance du 7 février 2014, saisi par M. et M^me X à l’encontre de M. Z, du syndicat des copropriétaires, de la société C et du locataire de M. Z, M. B, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée au même expert, M. A.

Le 11 juin 2014, un arrêté de péril non imminent a été pris par la mairie de Pantin, les logements du rez-de-chaussée droite, 1er étage gauche et 2ème étage droite devant rester vides de toute occupant jusqu’à la complète réalisation des travaux de reprise de structure et de réseaux d’eaux.

L’expert judiciaire, M. A, a remis deux rapports le 23 juillet 2015.

Par acte en date du 5 février 2016, M. Z a fait assigner M. et M^me X et la société C aux fins d’obtenir la réparation des préjudices subis du fait de l’effondrement de la paroi entre son appartement et la cage d’escalier.

Par acte du 24 mai 2016, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du 31/[…].

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 2 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- déclaré M. et M^me X responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage subis par M. Z,

- condamné la société C à garantir M. et M^me X, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de

franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions

particulières de la police,

- condamné in solidum M. et M^me X et la société C à payer à M. Z la somme de 5.384,50 € TTC au titre du préjudice matériel,

- débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative,

- débouté M. et M^me X et la société C de leur appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 31/[…] au titre des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. Z,

- débouté M. et M^me X de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte locative,

- débouté M. et M^me X de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de structure suite à la découverte de nouveaux désordres,

- condamné in solidum M. et M^me X et la société C à payer à M. Z la somme de 1.500

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum M. et M^me X et la société C aux dépens, incluant notamment les frais d’expertise,

- ordonné l’exécution provisoire.

M. Z a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 février 2018.

Le 30 mai 2018, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires en appel provoqué.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 août 2018 par lesquelles M. Z, appelant, invite la cour, au visa des articles 1382 et 1754 du code civil, à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative subie,

- rejeter les demandes formées par les époux X à son encontre,

- confirmer les autres chefs du jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,
- condamner in solidum les époux X et C à lui verser une somme de 31.188 € au titre de la perte locative subie,

- condamner les intimés à lui régler une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 septembre 2018 par lesquelles M. et M^me X , intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, de :

- débouter M. Z de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société C à les garantir et débouté M. Z de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative,

- infirmer le jugement, en ses autres dispositions et,

Statuant à nouveau,

- déclarer l’ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 décembre 2013 du président du tribunal de grande instance de Bobigny (RG 13/01894) non avenue en raison de son défaut de signification dans les six mois de son prononcé,

Subséquemment,

- déclarer le rapport déposé selon ordonnance de référé du 11 décembre 2013 du président du tribunal de céans (13/01894) le 23 juillet 2015 par M. l’expert J A et portant la référence 'M. D Z c/SDC du […], époux X’ inopposable,

- ordonner que les frais d’expertise relatifs au rapport déposé selon ordonnance de référé du 11 décembre 2013 du président du tribunal de grande instance de Bobigny (13/01894) le 23 juillet 2015 par M. l’expert J A et portant la référence 'M. D Z c/ SDC du […], époux X’ soient supportés par M. Z,

- juger le syndicat des copropriétaires seul responsable des désordres matériel et immatériel et de leurs préjudices,

Et subsidiairement,

- ordonner un partage de responsabilité et fixer leur part de responsabilité à 10 % et à 90 % pour le syndicat, plus subsidiairement à 25 % et à 75 % de responsabilité pour le syndicat,

- ramener de plus justes proportions le taux du préjudice de jouissance de M. Z et appliquer un coefficient de vétusté de 50 %, subsidiairement de 30 % et plus subsidiairement de 20 %,

- juger le syndicat des copropriétaires seul responsable des désordres matériel et immatériel et de leurs préjudices et subsidiairement ordonner un partage de responsabilité et fixer leur part à 10 % et à 90 % pour le syndicat, plus subsidiairement à 25 % et à 75 % pour le syndicat,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 8.400 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société d’assurance C à les garantir solidairement de toutes condamnations prononcées contre eux,

- condamner M. Z aux dépens de la procédure de référé et de l’expertise ordonnée par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 11 décembre 2013 (RG 13/01894),

- condamner solidairement, ou à défaut in solidum, M. Z et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la procédure de première instance, aux dépens de la procédure de référé et de l’expertise du 7 février 2014 et de la présente procédure d’appel par application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 18 juin 2018 par lesquelles la société C, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de ses demandes au titre d’un prétendu préjudice immatériel,

- débouter M. Z de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

A titre subsidiaire, si la cour estimait l’existence d’un préjudice de jouissance en lien direct et certain avec les travaux des époux X et l’absence totale de lien avec l’état délabré de parties communes de la copropriété,

- infirmer le jugement pour condamner les parties à verser une somme forfaitaire de 50 € par mois de février 2013 à juin 2014,

- condamner les parties à verser ensemble 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Vu les conclusions en date du 27 juillet 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé forcé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1754 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

le syndicat des copropriétaires s’en remettant à la justice sur l’appel partiel formé par M. Z au titre de sa demande de dommages et intérêts pour perte locative et laissant apprécier ses nouvelles demandes dirigées uniquement à l’encontre des époux X et de la société C,

en tout état de cause,

- condamner in solidum les époux X et la société C, assureur de ces derniers, à lui verser une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- réserver les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’opposabilité des rapports d’expertise judiciaire

M. et M^me X ne contestent pas le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de déclarer inopposable à leur égard le rapport de l’expertise judiciaire réalisée dans le cadre de l’ordonnance du 7 février 2014 mais ils estiment que le tribunal n’a pas répondu à leur demande de déclarer inopposable à leur égard le rapport d’expertise judiciaire réalisé dans le cadre de l’ordonnance du 11 décembre 2013, au motif que cette ordonnance réputée contradictoire est devenue non avenue en raison du défaut de signification dans les six mois de son prononcé ;

Aux termes de l’article 478 du code de procédure civile, 'Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive’ ;

La partie défaillante n’est pas recevable à invoquer, sur le fondement de l’article 478 du code de procédure civile, le caractère non avenu, faute de notification dans les six mois de sa date, d’un jugement qui ne lui fait pas grief ;

En l’espèce, l’expert judiciaire M. A a déposé deux rapports d’expertise, datés du 23 juillet 2015, l’un dans le cadre de l’ordonnance de référé du 11 décembre 2013 (pièce 30) et l’autre dans le cadre de l’ordonnance de référé du 7 février 2014 (pièce 16) ;

L’ordonnance du 11 décembre 2013 est réputée contradictoire à l’égard de M. et M^me X, assignés selon un procès-verbal de vaines recherches, à l’adresse de l’immeuble litigieux ;

Il ressort des deux rapports que l’expert a organisé la première réunion d’expertise, à la même date, avec un horaire différent, 14 heures pour l’expertise relative à l’ordonnance du 11 décembre 2013 et 15 heures pour l’expertise relative à l’ordonnance du 7 février 2014 ; M. et M^me X étaient présents à ces deux réunions ;

La seconde réunion d’expertise a été organisée à la même date et à la même heure, au contradictoire de l’ensemble des parties concernées par les deux ordonnances, dont M. et M^me X ;

Bien qu’il ne soit pas justifié que l’ordonnance du 11 décembre 2013 n’ait pas été signifiée à M. et M^me X dans les six mois, ceux-ci ne sont pas recevables à invoquer, sur le fondement de l’article 478 du code de procédure civile, le caractère non avenu, faute de notification dans les six mois de sa date, de cette ordonnance qui ne leur fait pas grief, puisqu’ils ont pu participer aux opérations d’expertise dès la première réunion d’expertise ;

Cette expertise a donc été réalisée contradictoirement à leur égard et leur est opposable ;

Au surplus, il convient de relever que, mise à part la page relative à la présence des parties lors de la première réunion d’expertise, le contenu des deux rapports, incluant notamment l’historique, la description des désordres, les photographies, l’avis de l’expert, est identique, sachant que les dispositions de l’article 282 du code de procédure civile permettent aux parties d’adresser leurs observations sur la rémunération de l’expert, au magistrat chargé du contrôle des expertises qui est le même dans le cadre des deux ordonnances du 11 décembre 2013 et du 7 février 2014 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. et M^me X de déclarer inopposable à leur égard le rapport de l’expertise réalisée dans le cadre de l’ordonnance du 7 février 2014, et il y a lieu d’ajouter au jugement de rejeter la demande de M. et M^me X de déclarer inopposable à leur égard le rapport de l’expertise réalisée dans le cadre de l’ordonnance du 11 décembre 2013 ;

Sur les désordres au préjudice de M. Z et les responsabilités

M. Z agit à l’encontre de M. et M^me X, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en réparation des dommages causés par l’effondrement de la paroi séparative entre son appartement et la cage d’escalier ;

M. et M^me X opposent que c’est la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

sur la nature des désordres et le caractère anormal du trouble•

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté l’effondrement de la paroi séparative entre la cage d’escalier et l’appartement de M. Z, composée de carreaux à mâchefer supportant partiellement des poutrelles de structure du plancher haut du 1er étage ; il précise avoir constaté un cloisonnement provisoire et des étaiements provisoires à l’endroit de l’effondrement ; il note qu’une poutre de plafond en bois allant de l’entrée à la cuisine s’est affaissée et que des fissurations anciennes au niveau du cloisonnement salle de bains/cuisine se sont ouvertes ou réouvertes ;

Les premiers juges ont exactement relevé que l’effondrement de cette paroi donnant sur la cage d’escalier, partie commune de l’immeuble, excède, en raison de sa gravité et de son ampleur, les inconvénients normaux du voisinage et caractérise un trouble anormal de voisinage ;

sur l’origine des désordres•

M. et M^me X estiment que la cause de l’effondrement de la paroi entre l’appartement de M. Z et la cage d’escalier réside (à titre principal en totalité et à titre subsidiaire partiellement) dans le défaut d’entretien général de l’immeuble ; ils estiment que l’état de délabrement du bâtiment est démontré par l’arrêté de péril, les travaux votés par le syndicat et le contenu du rapport d’expertise judiciaire ;

M. Z et le syndicat des copropriétaires sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive de M. et M^me X, à l’exclusion de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'L’expert impute l’origine de l’effondrement de la cloison aux travaux de démolition des cloisons réalisés par les époux X à l’aide d’une masse quelques jours après l’achat de leur appartement. L’expert judiciaire a constaté dans l’appartement du 2ème étage, photographies à l’appui, que deux cloisons ont été démolies, précisant qu’il s’agit d’une cloison située dans l’entrée et à l’aplomb de celle séparant l’escalier de l’appartement du 1er étage de M. Z et qu’une partie de cloison plus à l’intérieur de l’appartement a été ouverte pour constituer un passage d’environ 1 mètre de large contre le mur de façade. Il explique que compte tenu du type de construction de l’immeuble datant de la fin du 19ème siècle, les éléments sont plus ou moins solidaires entre eux et que la démolition de la cloison en mâchefer composite plâtre relativement lourd à l’aplomb de la cage d’escalier, a probablement 'déchargé’ le plancher bas du 2ème étage, désolidarisant ainsi la tête de la cloison de l’appartement du 1er étage et entrainant son effondrement. Il indique également que la chute de gravats de démolition sur un plancher très élastique ainsi que le poids propre des gravats avant évacuation, ont vraisemblablement engendré une surcharge dégradant la poutraison du plancher haut de l’appartement du 1er étage ;

Si l’expert utilise les termes 'probablement’ et 'vraisemblablement’pour énoncer les causes

techniques de l’effondrement, il convient toutefois de rappeler que les démolitions des cloisons de l’appartement du 2ème étage ont été exécutées juste avant la réalisation de ce sinistre et que ces démolitions ont concerné notamment une cloison située dans l’entrée et à l’aplomb de celle séparant l’escalier de l’appartement du 1er étage de M. Z. La localisation de la cloison démolie dans l’apparternent du 2ème étage et la concomittance entre la démolition de cette cloison et l’effondrement de la cloison de l’appartement du 1er étage ne font qu’accréditer l’explication technique avancée par l’expert judiciaire’ ;

Le fait que l’immeuble présente un défaut d’entretien des planchers /plafonds parties communes ne remet pas en cause ces conclusions de l’expert judiciaire, en ce que ce défaut d’entretien n’est pas contradictoire avec le fait que l’effondrement du mur litigieux a pour origine exclusive la nature des travaux réalisés à l’étage au-dessus, et en ce que l’expert judiciaire a pris en compte dans le cadre de son analyse ce défaut d’entretien des parties communes qu’il a lui-même constaté ;

En effet, l’expert judiciaire précise que l’immeuble datant probablement de la fin du 19ème siècle est 'dans un état médiocre par faute d’entretien régulier’ ; il indique s’être déplacé au rez-de-chaussée pour visualiser la structure de plancher du 1er étage et a constaté que 'l’ensemble est en très mauvais état, les poutrelles métalliques étant oxydées, les poutrelles en bois partiellement pourries avec des assemblages obsolètes et le lattis dégradé’ ; il ajoute que la faiblesse de résistance du plancher est incompatible avec les normes actuelles en vigueur ; il a aussi relevé un état fortement dégradé de la façade sur rue de l’immeuble avec un ravalement quasi détruit (pièce 16 pages13 et 14) ;

Or, l’expert exclut expressément que le mauvais état des planchers /plafonds parties communes soit à l’origine de l’effondrement de la paroi litigieuse ; en effet, tel que l’ont repris à juste titre les premiers juges 'l’expert judiciaire écarte toutes les autres causes techniques, et notamment la cause provenant du plancher bas du 1er étage dans la mesure ou le mur séparant le hall de l’immeuble de la loge de concierge au rez-de-chaussée n’a pas bougé et que le seul mur séparant l’appartement du 1er étage et la cage d’escalier est tombé. Même si la structure du plancher haut de la loge de la concierge, dont la conception est identique aux planchers hauts des autres appartements de l’immeuble, est en mauvais état, les poutrelles métalliques étant oxydées, les poutrelles en bois partiellement pourries avec des assemblages obsolètes et le lattis dégradé, elle ne peut être retenue comme la cause du sinistre dès lors que les cloisons situées à l’aplomb de celle effondrée ne se sont pas effondrées dans les autres appartements situés en dessus comme en dessous’ ;

Dans sa note aux parties du 16 juin 2014 (pièce 32), l’expert distingue bien les conséquences des travaux de démolition litigieux qui ont engendré des désordres 'de la cage d’escalier jusqu’à l’ensemble de la salle de bains et de la cuisine’ de l’appartement de M. Z, des conséquences des mouvements de planchers et de maçonnerie qui ont engendré des désordres beaucoup plus anciens dans 'les pièces contre le pignon’ ;

Concernant le fait que les cloisons seraient devenues porteuses, en conséquence des dégâts des eaux qui ont affaibli les planchers, il s’agit d’une hypothèse de M. et M^me X qui n’est pas confirmée expressément par les termes de l’expert judiciaire ; en tout état de cause, même si cette hypothèse était avérée, elle ne remettrait pas en cause les conclusions de l’expert judiciaire, en ce que la cause de l’effondrement de la paroi litigieuse n’est pas le fait que les cloisons dans l’appartement de M. et M^me X seraient devenues des murs porteurs alors qu’elles ne l’étaient pas à l’origine de la construction de l’immeuble, mais le fait que ces cloisons aient été démolies sans précaution, notamment sans saisir le syndic du projet de rénovation tel que l’indique l’expert (pièce 30 page 14) et sans vérifier si leur démolition ne nécessitait pas des mesures techniques particulières propres à éviter tout dommage ;

Si l’expert émet l’hypothèse que les fissures de la façade sont 'probablement traversantes’ et qu’il 'semblerait que des dégâts des eaux’ soient à l’origine de la dégradation du plancher haut du rez-de-chaussée, il n’attribue aucun lien entre ces infiltrations et l’effondrement de la paroi litigieuse ;

En revanche, l’expert judiciaire a utilisé ses constatations relatives au mauvais état des planchers/plafonds parties communes pour autoriser la ville de Pantin à déclarer un arrêté de péril non imminent des logements du rez-de-chaussée droite, 1er étage gauche et 2ème étage droite du bâtiment D ;

Il a adressé en ce sens ses notes à l’inspection de la salubrité de la ville de Pantin (pages 7 et 19) qui ont donné lieu à l’arrêté de péril non imminent du 11 juin 2014, visant des travaux sans lien avec les causes de l’effondrement de la paroi séparative de la cage d’escalier et de l’appartement de M. Z, soit en l’espèce (pièces 15 et 31) :

- reprendre les structures plafonds/planchers dans leur ensemble, sur les trois niveaux,

- reprendre les réseaux d’eau ;

Le vote des travaux sur les parties communes (pièce 19) et l’attestation du 5 octobre 2016 de l’architecte de la copropriété certifiant de la réalisation de ces travaux sur les parties communes visées par l’arrêté de péril non imminent (pièce 31) sont sans lien avec les causes de l’effondrement de la paroi séparative litigieuse ;

L’architecte de la copropriété a déposé un rapport daté du 1er décembre 2016, postérieurement au rapport d’expertise judiciaire et aux travaux relatifs aux parties communes, suite au signalement adressé par M. et M^me X au syndic au vu de 'l’état alarmant des poutres de la structure bois du plancher haut de leur appartement’ (pièces 23 et 28) ;

Ce rapport confirme le bon état du solivage du plafond de l’appartement du 2ème étage et préconise le renforcement du conduit de cheminée, soit les boisseaux traversant les combles et la souche à l’extérieur de la toiture, sans qu’il n’en ressorte aucun lien avec l’effondrement de la paroi litigieuse du 1er étage ;

L’architecte précise qu’avant les travaux de démolition litigieux 'il avait été constaté qu’une cloison, contre laquelle étaient élevés les conduits d’évacuation des fumées, présentait une lézarde horizontale inquiétante dont la cause résidait pour partie dans l’affaissement du plancher du 2ème étage, sans pour autant préjuger d’un possible affaissement par son poids propre et la vétusté générale constatée’ ; toutefois cette phrase ne remet pas en cause les conclusions de l’expert judiciaire puisque la paroi effondrée n’est pas située au même endroit que la cloison contre laquelle sont élevés les conduits d’évacuation des fumées et que l’expert judiciaire a pris en compte dans son analyse le fait que le plancher du 2ème étage était affaissé, mais a estimé que cet affaissement n’était pas la cause de l’effondrement de la paroi litigieuse (pièce 30 pages 12 et 14) ;

Les premiers juges ont donc exactement considéré que malgré la vétusté des planchers de l’immeuble, la paroi séparative de l’appartement de M. Z ne se serait pas effondrée si les travaux de démolition n’avaient pas été entrepris dans l’appartement du 2ème étage ;

M. et M^me X ne démontrent donc pas que l’effondrement de la paroi entre l’appartement de M. Z et la cage d’escalier aurait pour origine, même partielle, le défaut d’entretien général de l’immeuble ;

sur les responsabilités•

Aux termes de l’article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’ ;

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute ; elle implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice ;

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ;

En l’espèce, compte tenu de l’analyse ci-avant selon laquelle la cause de l’effondrement de la paroi litigieuse a pour origine exclusive les travaux réalisés par M. et M^me X, ceux-ci sont, en leur qualité de voisins de M. Z, responsables de plein droit à son égard de ces désordres, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

Il s’agit d’une responsabilité sans faute et le fait que M. et M^me X soient profanes en construction et aient démoli eux-mêmes les cloisons, en pensant tel que l’indique l’expert que 'les démolitions ne concernaient que des cloisons minces non structurelles', n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité ;

M. et M^me X sont donc responsables, à l’égard de M. Z, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, des dommages causés par les travaux dans leur appartement ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré M. et M^me X responsables in solidum des troubles anormaux de voisinage ;

En l’absence de preuve que les parties communes de l’immeuble seraient en cause dans l’effondrement de la paroi litigieuse, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de juger le syndicat des copropriétaires responsable de l’effondrement de la paroi litigieuse, que ce soit totalement ou en partie, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les préjudices de M. Z

sur le préjudice matériel•

En l’espèce, M. Z produit deux devis, celui de la société Brad du 16 novembre 2015 de 5.384,50 € TTC et celui de la société Bâtiment Travaux Rénovation du 17 novembre 2015 de 6.864 € TTC ;

Ces devis n’ont pas été soumis à l’expert judiciaire, toutefois, la nature des prestations listées dans ces deux devis est cohérente avec les désordres des lors qu’ils prévoient des travaux de maçonnerie (montage d’une cloison séparative escalier/séjour), des travaux de peinture (séjour et cloison) et de serrurerie (dépose et repose de la porte blindée) ;

Les premiers juges ont exactement retenu qu’il convient de s’en tenir au devis le moins disant, soit la somme de 5.384,50 € TTC, et non de faire une moyenne des deux devis au risque d’aboutir a un enrichissement de M. Z ;

Compte tenu du principe de la réparation intégrale, il n’y a pas lieu d’exiger la preuve que M. Z ait fait réaliser ces travaux et produise une facture ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice matériel à la somme de 5.384,50 € ;

sur la perte locative•

M. Z sollicite de condamner in solidum M. et M^me X et leur assureur à lui verser la somme de 31.188 € au titre de la perte locative subie, représentant le montant de la valeur locative mensuelle de 678 € (loyer 563 € et charges 115 €), pendant la période du 21 février 2013 au 1er décembre 2016, soit 46 mois (45 x 678 = 31.188) ;

M. et M^me X opposent que le locataire de M. Z avait quitté les lieux avant l’effondrement de la paroi litigieuse, en raison de l’absence de paiement des loyers ou d’un défaut d’entretien de l’appartement, que M. Z ne démontre pas que son bien était vacant après la levée de l’arrêté de péril et que les charges locatives doivent être déduites de l’assiette d’évaluation car des régularisations de charges doivent intervenir ; ils ajoutent avec la société C que le montant du loyer ne correspond pas à la valeur locative de l’appartement qui était délabré et que pour la période du 11 juin 2014 au 20 octobre 2016, l’immeuble était frappé d’un arrêté de péril interdisant d’habiter l’appartement ;

En l’espèce, M. Z ne peut prétendre à percevoir une perte de loyer que s’il justifie, pour l’appartement concerné, d’une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ du locataire en raison des désordres ;

M. Z n’a produit aucune pièce lors des opérations d’expertise et produit en appel :

- le contrat de location entre M. Z et M. B du 23 juillet 2007,

- la copie de la carte de l’OFPRA justifiant de l’identité de M. B,

- les attestations du cabinet Assur Clair justifiant que M. B a souscrit un contrat multirisques habitation, renouvelé notamment pour la période du18 avril 2012 au 27 avril 2013,

- les quittances de loyer de janvier 2012 à février 2013, à l’ordre de M. et M^me B, signées de M. Z, mentionnant un loyer de 500 € outre des charges de 120 €, soit un total de 620 € par mois,

- l’attestation de la CAF justifiant du versement à M. Z, de l’allocation logement de M. B de janvier 2013,

- la déclaration de sinistre signée par M. B le 21 février 2013 mentionnant 'Le 21/02/2013 à 11h30 j’étais dans le couloir à côté de la salle de bain et j’ai entendu une explosion. Le mur séparatif du salon et de l’escalier de l’immeuble s’est complètement écroulé. Le mur de la cuisine s’est fendu et la vitre qui sépare la salle de bain et la cuisine s’est cassée …',

- le courrier du 27 février 2013 du cabinet d’expertise amiable de l’assureur de M. B, confirmant la réception de la déclaration du sinistre du 21 février 2013 et l’informant de la réunion d’expertise du 14 mars 2013,

- l’état des lieux de sortie, signé par M. Z et M. B le 6 avril 2013, soit postérieurement au sinistre, mentionnant la restitution du chèque de caution et 'Appartement à refaire, appartement en mauvais état, porte cuisine, porte chambre, porte salle de bains abîmées et ouverture à refaire',

- les avis d’imposition sur les revenus 2007 à 2012, mentionnant des revenus fonciers nets annuels, de 5.400 €, soit 450 € par mois, pour 2012,

- l’avis de déclaration sur le revenu 2016 mentionnant l’absence de revenus fonciers nets,

- deux évaluations de la valeur locative mensuelle de l’appartement par Etik Immo du 1er décembre 2015, de 600 € hors charges 710 € charges comprises, et par l’agence Durel Immobilier du 23 novembre 2015, de 590 € hors charges 700 € charges comprises ;

Il convient de considérer que M. Z justifie qu’au moment du sinistre du 21 février 2013, il louait son appartement à M. B et que celui-ci a mis fin à la location en raison de ce sinistre ;

Il ressort de la visite de l’expert judiciaire du 13 mai 2014 que compte tenu de l’absence de paroi entre l’appartement et la cage d’escalier, comblée provisoirement à la date de l’expertise par un cloisonnement provisoire et des étais, l’appartement n’était pas habitable depuis le 21 février 2013 ;

Il est donc établi que sur la période du 21 février 2013 au 10 juin 2014, la perte locative de M. Z est imputable à l’effondrement de cette paroi, provoqué par les travaux de démolition du 2ème étage, dont sont responsables M. et M^me X ;

Au cours de la période du 11 juin 2014 au 20 octobre 2016, l’immeuble était frappé d’un arrêté de péril pour des motifs étrangers au sinistre du 21 février 2013 ; il convient donc de considérer que l’impossibilité de remettre en état et de louer l’appartement pendant cette période n’est pas une conséquence de l’effondrement de la paroi litigieuse et ne relève pas de la responsabilité de M. et M^me X ;

Concernant la période du 20 octobre 2016 au 31 décembre 2016, M. Z ne justifie pas ni de la durée prévue pour les travaux de remise en état de l’appartement ni qu’il ait fait réaliser ces travaux, nécessaires pour lui permettre de rechercher un nouveau locataire ;

En conséquence, M. Z peut donc prétendre à percevoir une perte de loyer pour la période du 21 février 2013 au 10 juin 2014 ;

Il y a lieu d’évaluer la valeur locative de l’appartement pendant cette période à 515 € (loyer 500 € et charges 115 €) et d’estimer que la perte de loyer pendant cette période s’élève à la somme de 2.460 € (4mois x 615) ;

Sur les demandes de M. Z à l’encontre de la société C, assureur de M. et M^me X

Aux termes de l’article 124-3 du code des assurances, 'Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité de la personne responsable’ ;

En l’espèce, la société C ne conteste pas le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir ses assurés, M. et M^me X, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police ;

M. Z dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de la société C assureur de M. et M^me X ;

En conséquence, de l’étude des préjudices de M. Z ci-avant, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. et M^me X et la société C à payer a M. Z la somme de 5.384,50 € TTC au titre du préjudice matériel, d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande au titre de la perte locative et de condamner in solidum M. et M^me X et la société C à payer à M. Z la somme de 2.460 € au titre de la perte locative ;

Sur l’appel en garantie de M. et M^me X et de la société C

M. et M^me X et leur assureur la société C sollicitent de condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. Z ;

En l’espèce, selon l’analyse ci-avant, M. et M^me X sont déboutés de leur demande de juger le syndicat des copropriétaires responsable de l’effondrement de la paroi litigieuse, que ce soit totalement ou en partie, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X et la société C de leur appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. Z ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. et M^me X

sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires•

M. et M^me X considèrent qu’en raison de la faute du syndicat des copropriétaires ayant pour objet le défaut d’entretien des parties communes, ils n’ont pas pu jouir de leur appartement, 'pendant la période comprise entre le 21 février 2013 et l’arrêté de péril du 11 juin 1014, soit pendant un total de 14 mois’ ;

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties

communes sans préjudice de toutes actions récursoires ;

En l’espèce, le 21 février 2013 correspond à la date à laquelle M. et M^me X ont dû cesser les travaux de rénovation qu’ils avaient engagés dans leur appartement, suite à l’effondrement de la paroi séparative entre l’appartement de M. Z et la cage d’escalier ;

Ils ne pouvaient pas reprendre les travaux de rénovation avant la première réunion d’expertise judiciaire qui s’est tenue le 13 mai 2014 ;

Or, ce n’est que dans le cadre de cette première réunion d’expertise que l’expert a décelé un défaut d’entretien des planchers /plafonds de l’immeuble justifiant un état de péril non imminent et ce n’est que par la note du 16 juin 2014 qui a suivi cette première réunion d’expertise que l’expert a autorisé la ville de Pantin à déclarer un arrêté de péril non imminent ;

Il en ressort que l’impossibilité, entre le 21 février 2013 et le 11 juin 1014, pour M. et M^me X de reprendre les travaux de rénovation afin de pouvoir mettre leur appartement en location, n’a pas pour origine le défaut d’entretien des parties communes mais l’effondrement de la paroi séparative litigieuse, dont ils sont déclarés responsables dans le cadre du présent arrêt ;

En conséquence, M. et M^me X ne démontrant pas de lien de causalité entre le défaut d’entretien des parties communes et leur impossibilité de jouir de leur appartement entre le 21 février 2013 et le 11 juin 2014, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;
• sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de structure suite à la découverte de nouveaux désordres

M. et M^me X solliciter d’infirmer le jugement 'en ses autres dispositions', ce qui inclut le débouté de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de structure suite à la découverte de nouveaux désordres, sans qu’ils ne motivent cette demande dans leurs conclusions en appel ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé qu’ il 'incombe aux époux X d’apporter la preuve de l’existence de nouveaux désordres résultant de la vétusté ou d’un manque d’entretien des parties communes de l’immeuble pour imposer à la copropriété de nouveaux travaux sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En l’occurrence, les époux X se contentent de produire au débat un avis de l’architecte de la

copropriété, qui ne fait pas état de nouveaux désordres mais préconise compte tenu 'du mauvais entretien de l’immeuble, du fait d’un manque récurrent d’entretien, le très mauvais état des planchers ayant nécessité leur remplacement à neuf, de l’état préoccupant de la couverture ancienne et probablement fuyarde’ de réaliser 'un tabouret enserrant les boisseaux et reposant sur le solivage bois, pour y répartir les charges’ pour assurer une meilleure assise des boisseaux ;

Dés lors, l’architecte de la copropriété propose des améliorations sans pour autant caractériser des nouveaux désordres justifiant la réalisation de travaux en urgence ;

Cette seule attestation de l’architecte, qui n’est pas établie de manière contradictoire et qui n’est

corroborée par aucun autre document technique, ne suffit pas à caractériser l’apparition de nouveaux désordres justifiant la réalisation en urgence d’un 'tabouret enserrant les boisseaux et reposant sur le solivage bois, pour y répartir les charges’qu’aucune pièce n’est fournie sur la réalisation du remplacement à neuf des planchers de l’immeuble, notamment la nature, l’étendue et les délais d’exécution’ ;

En conséquence, à défaut de preuve, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de structure suite à la découverte de nouveaux désordres ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me X et la société C, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. Z la somme supplémentaire de 2.000 € et au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M.et M^me X et la société C ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande au titre de la perte locative ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Rejette la demande de M. H X et M^me F G épouse X de déclarer inopposable à leur égard le rapport de l’expertise judiciaire de M. A réalisée dans le cadre de l’ordonnance du 11 décembre 2013 ;

Condamne in solidum M. H X et M^me F G épouse X et leur assureur la société C à payer à M. D Z la somme de 2.460 € au titre de la perte locative ;

Condamne in solidum M. H X et M^me F G épouse X et leur assureur la société C aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. D Z la somme supplémentaire de 2.000 € et au syndicat des copropriétaires du 31-[…] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT