COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2021

N°2021/26

Rôle N° RG 19/18646 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIL5

SCI BOX

C/

SARL EURAPACK FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e SIMON THIAUD

M^e E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03694.

APPELANTE

SCI BOX prise en la personne de son gérant en exercice,

dont le siège est sis chez MBC2, […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SARL EURAPACK FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège est sis […]

représentée par M^e Agnès E de la SCP E-F- G & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laure BOURREL, Président Rapporteur,

et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller,

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 6 juin 2015, la SARL Eurapack France a conclu un bail dérogatoire au profit de la SCI BOX pour un local situé avenue de Rome à Signes comprenant des bâtiments d’une surface de 3 700m² sur un terrain de 2,5 hectares.

Aux termes du bail dérogatoire soit le 31 décembre 2016, un second bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2017.

Le 19 décembre 2017, une promesse de vente a été signée en l’étude de Maître X, notaire, aux termes de laquelle la SARL Eurapack France s’est engagée à vendre à la SCI Box les droits et biens immobiliers, objet du bail, pour une somme de 2 380 000€ et le 5 janvier 2018, une indemnité d’immobilisation de

238 000€ était versée.

Le 26 avril 2018, la régularisation de l’acte authentique ne pouvait intervenir en raison du renouvellement du diagnostique termites à intervenir le 27 avril 2018 et le 28 mai 2018, la société Eurapack France informait Maître X qu’elle ne souhait plus vendre le bien.

Le 22 juin 2018, la SCI Box a fait délivrer une sommation d’avoir à comparaître le 18 juillet 2018 pour signature de l’acte authentique en vain et un procès verbal de carence a été dressé.

Le 17 juillet 2018, la SARL Eurapark France a fait délivrer à la SCI Box deux commandements de payer l’un d’un montant de 363 269,48€ et un autre de 45 600€.

Le 9 août 2018, la SCI Box a fait assigner la SARL Eurapark France en réitération forcée devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Par jugement contradictoire du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a débouté la SARL Eurapark France de sa demande d’annulation de la sommation d’avoir à comparaître qui lui a été délivrée par acte d’huissier le 22 juin 2018 et des actes subséquents, débouté la SCI Box de sa demande de réalisation forcée de la vente du bien immobilier sis avenue de Rognes à Signes, condamné la SCI Box à payer à la SARL Eurapark la somme de 238 000€ au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement et 2000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et

2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 9 août 2019, la SCI Box a fait assigner la SARL Eurapack devant le Tribunal de grande instance de Toulon afin de voir prononcer un sursis à statuer, voir déclarer nuls et de nul effets les commandements de payer délivrés le 17 juillet 2018, et rejeter les demandes de la SARL EurapacK.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer, débouté la SCI Box de ses demandes, dit que les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 17 juillet 2018 sont réguliers, constaté la réalisation de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la SCI Box, fixé une indemnité d’occupation égale au montant du dernier terme de loyer et condamné la SCI Box au paiement d’une somme de 655 739,48€ au titre du solde locatif au 1^er août 2019 dont il conviendra de déduire les loyers pour la période du 1^er janvier 2018 au 30 avril 2018 avec intérêt au taux légal et la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu que la demande de sursis à statuer, faute d’avoir été soulevée in limine litis, est irrecevable, que les commandements de payer délivrés le 17 juillet 2018 sont réguliers et valables même s’ils concernent une somme supérieure à celle réellement due et que l’état de délabrement de locaux invoqué n’est pas de nature à exonérer la locataire de son obligation de paiement.

Le 6 décembre 2019, la SCI Box a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2020, elle demande à la cour de :

* infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé réguliers les commandements de payer, constaté la réalisation de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SCI Box et tous occupants de son chef, fixé une indemnité mensuelle d’occupation et condamné la SCI Box au paiement d’une somme de 655 739,48€ au titre des arriérés de loyers au mois d’août 2019 dont il conviendra de déduire le montant des loyers et charges du 1^er janvier au 30 avril 2018,

*confirmer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formés par la SARL Eurapack France,

*sur le fondement de l’article 690 du code de procédure civile et L 145-5 du code commerce :

*dire et juger nul et de nul effet les commandements signifiés le 17 juillet 2018 à la requête de la SARL Eurapack France, les dits commandements ayant été signifiés au siège social de la SCI Box, ne contenant aucun détail sur les sommes réclamées, ne comportant pas de reproduction de la clause résolutoire visée et ne pouvant avoir pour fondement le bail dérogatoire du 6 juin 2015, les clauses et

conditions de ce dernier n’ayant plus d’effet possible,

*dire et juger que les commandements de payer ont été délivrés en violation des dispositions de l’article 1104 du code civil, qu’ils sont délivrés de mauvaise foi et qu’en conséquence la clause résolutoire n’est pas acquise,

Vu l’article 1219 du code civil :

*dire et juger que le SARL Eurapack France n’ayant pas exécuté ses obligations de bailleresse, elle ne saurait exiger de la part de la SCI Box une exécution de ses propres obligations,

*rejeter les demandes de la SARL Eurapack France et la condamner au paiement d’une somme de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que les commandements de payer délivrés non pas à son siège social mais à l’adresse des locaux loués sont invalides, qu’ils ne contiennent ni décompte précis des sommes dues ni reprise de la clause résolutoire et qu’enfin ils se fondent sur le bail dérogatoire qui n’est plus en vigueur.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 14 avril 2020, l’intimée conclut :

* à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Eurapark de ses demandes,

*à la condamnation de la société SCI Box à lui régler :

—  50 000€ à titre de dommages et intérêts,

—  788 669,48€ au titre du solde locatif arrêté en mars 2020 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement,

—  10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et à prendre en charge les dépens avec distraction au profit de la SCP E F G & Associés sur son affirmation de droit.

Elle soutient que la demande de sursis à statuer est irrecevable faute d’avoir été soulevée in limine litis, que le bail signé entre les parties le 31 décembre 2016 prévoit expressément l’élection de domicile du preneur dans les locaux loués, que les actes contiennent des décomptes précis annexés en pièces jointes, que la reproduction de la clause résolutoire dans le commandement n’est nullement prescrite à peine de nullité et que les commandements sont conformes aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, que le second commandement a été délivré en visant le bail du 31 décembre 2016 et enfin que les infiltrations d’eaux, dont se plaint la locataire, ne sont pas de nature à l’exonérer du paiement des loyers.

Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2020.

Motifs :

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or la SCI Box ne sollicite plus le prononcé d’un sursis à statuer de sorte que la cour n’a pas à se prononcer sur la recevabilité d’une telle demande.

Sur la validité des commandements de payer :

Le 6 juin 2015, les parties ont conclu un bail dérogatoire à effet à compter du 1^er janvier 2015 pour une durée de 24 mois moyennant un loyer de 13 200€ HT, la locataire s’engageant également à payer toutes contributions locatives la concernant personnellement ou liées à son activité professionnelle, les charges entraînées par les services et les éléments d’équipements de l’immeuble, la taxe d’ordure ménagère, le coût des conteneurs et la taxe de balayage et toute nouvelle contribution pouvant être créée.

Ce bail contient en son article 7 une clause résolutoire qui énonce qu’à défaut d’exécution par le preneur de ses obligations et notamment le paiement du loyer à terme échu, le contrat sera résilié de plein droit un mois après la délivrance infructueuse d’un commandement de payer.

Les parties sont actuellement en l’état d’un bail commercial conclu le 31 décembre 2016 à effet à compter du 1^er janvier 2017 moyennant un loyer mensuel de 15 200€ HT indexé sur l’indice des loyers commerciaux avec l’indice du 3^e trimestre 2016 à savoir 108,56 comme indice de base, le locataire s’engageant à payer également les charges afférentes aux locaux loués entraînées par les services collectifs et éléments d’équipements communs et celles relatives à l’entretien conservation et l’administration des parties communes au prorata des surfaces occupées, le prorata représentant 75% en l’espèce, ainsi que la consommation d’eau, d’électricité, de gaz et autres services afférents aux locaux.

Le bail énonce également en son article 17 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou tout rappel de loyer consécutif à une augmentation, de remboursement de frais, de taxes locatives, d’imposition, de charges ou frais de poursuite ou à défaut d’exécution d’une des conditions du bail, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 17 juillet 2018, la bailleresse a fait délivrer à la locataire deux commandement de payer un premier portant sur une somme de 45 600€ pour la période allant du 1^er décembre 2015 au mois de décembre 2016 et visant le bail dérogatoire signé le 6 juin 2015 entre les parties et un second pour une somme de 363 269,48€ afférente à la période du 1^er janvier 2017 au 1^er juillet 2018 et visant le bail conclu le 31 décembre 2016 entre les parties, ces deux actes visant les clauses résolutoires inscrites aux baux.

Sur le lieu de délivrance :

La SCI Box s’oppose aux conséquences de ces commandements en arguant d’une délivrance fautive à l’adresse des lieux loués à savoir […] à Signes alors que un acte délivré à une personne morale ne pourrait l’être qu’à son siège social.

Il convient de souligner que l’acte a été délivré à l’adresse du local loué et remis à Monsieur H I J, gérant de la SARL Box qui déclare n’avoir aucun lien de droit avec la SCI Box dont le représentant est Monsieur C D, mais qui confirme l’adresse de la SCI Box.

Conformément aux dispositions de l’article 690 du code de procédure civile, la notification d’un acte destinée à une personne morale de droit privé doit être faite au lieu de son établissement.

Cependant, les actes de procédure concernant une société peuvent être valablement signifiés à l’adresse de son principal établissement, si celui-ci est l’objet du litige, peu important que cet établissement ne soit pas le siège social.

Il convient en l’espèce de relever que la SCI Box, dont le siège social est situé à Monaco, dispose d’un établissement stable à Signes dans le Var, l’adresse ayant été confirmée par Monsieur H I J. De sorte que la signification au lieu du principal établissement du preneur, objet du litige, est régulière, sans avoir à réitérer une signification au siège social de la société. L’huissier de

justice a donc pu valablement délivrer les commandements litigieux à la locataire à l’adresse du principal établissement où était situé le local loué, objet du litige.

Sur le détail des sommes réclamées :

La SCI Box critique les commandements litigieux en arguant d’une absence de précision quant aux sommes réclamées lui ôtant toute efficacité.

Il est constant que si aucune disposition légale ne faisait obligation de préciser dans le commandement le décompte des loyers impayés, l’acte doit néanmoins permettre d’informer clairement et précisément le locataire du manquement reproché notamment en indiquant la période concernée par le paiement et les périodes imputation et en distinguant les loyers des charges et du montant de la TVA.

La SCI Box produit à l’appui de ses affirmations la photocopie d’un commandement réduit à deux feuillets qui ne comporte ni de décompte précis des sommes dues mais uniquement un montant total sans période d’imputation ni les modalités de remise de l’acte.

Toutefois, la copie de l’acte produit par la SARL Eurapack France, qui comporte le feuillet relatif aux conditions de remise de l’acte, mentionne que le présent acte et la copie signifiée ont été tous deux établis en 8 feuillets pour l’acte concernant le bail dérogatoire et 11 feuillets pour celui concernant le bail commercial. Or l’un des feuillets énonce le décompte précis et détaillé des sommes dus ainsi que des périodes d’imputation. Ce décompte est de nature à informer pleinement et complètement la locataire sur le solde locatif débiteur.

De surcroît, l’acte relatif au bail du 31 décembre 2016 mentionne sur la première page, que la locataire ne conteste pas avoir reçu, que la copie intégrale du bail est annexée à l’acte, l’acte relatif au bail du 6 juin 2015, le mentionne en page 2, alors que la photocopie produite par la SCI Box ne comporte pas cette copie du bail, démontrant que l’acte produit aux débats par la locataire est incomplet et ne correspond pas à celui dont elle a pris possession le 17 juillet 2018.

Sur la mention de la clause résolutoire :

L’article L. 145-41, alinéa 1^er du Code de commerce dispose que la résiliation de plein droit ne produit effet "qu’un mois après un commandement demeuré infructueux". Le commandement de payer doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il résulte de ce texte que le commandement doit rappeler la clause résolutoire et indiquer de façon impérative le délai d’un mois à l’expiration duquel l’infraction devra avoir cessé. Ainsi le commandement doit respecter un certain formalisme notamment en informant le locataire de l’intention du bailleur de mettre en jeu la clause résolutoire dans un délai d’un mois à compter de l’acte.

Or il est constant que les actes du 17 juillet 2018, mentionnent l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire en indiquant ' à défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ' et énonce le délai d’un mois imposé à la locataire pour s’exécuter. Les actes contiennent également la copie annexée des baux de sorte que la clause conventionnelle prévoyant la résiliation de plein droit est intégralement reproduite dans l’acte .

Sur le bail dérogatoire :

La SCI Box conteste l’acte visant le bail dérogatoire, qui selon elle, ne peut plus servir de fondement à une action en paiement.

Toutefois, la bailleresse a fait délivrer deux actes distincts l’un fondé sur le bail dérogatoire du 6 juin 2015 et l’autre sur le bail en cours daté du 31 décembre 2016, et ce afin de distinguer les loyers dus en fonction des périodes d’imputation et les baux en cours à la date de la créance, même s’il est constant et acquis que la clause résolutoire ne peut jouer que pour le bail en cours. Le bail dérogatoire étant arrivé à terme, aucune résiliation du bail ne peut être constatée.

Sur la bonne foi :

La SCI Box fait état de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de ces commandements de payer en arguant de la vente en cours du bien immobilier et d’une compensation à venir de nature à apurer le solde locatif.

Le commandement de payer ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi. Toutefois il appartient au locataire qui s’en prévaut de justifier des circonstances précises permettant de retenir une éventuelle mauvaise foi du bailleur qui se serait manifestée à l’occasion de la délivrance de la mise en demeure. Lorsque le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur, il doit la prouver et il convient alors de rechercher si les faits caractérisant la mauvaise foi selon ce locataire sont en lien avec la délivrance du commandement, appréciés à la date de la délivrance.

L’existence de négociations afférentes à l’éventuelle acquisition du bien immobilier n’exonère pas le locataire de son obligation de payer le loyer à échéance due, ce dernier ne pouvant suspendre l’exécution de ses propres obligations de sa seule initiative. Ainsi l’absence d’offre par le bailleur-cédant de compensation entre la dette locative et le prix de vente du bien immobilier en discussion ne caractérise pas une mauvaise foi suffisante dans la délivrance du commandement de payer pour permettre d’en annuler les effets.

Sur l’exception d’inexécution :

La SCI Box invoque les dispositions de l’article 1219 du code civil, qui autorise une partie a refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Elle produit des constats d’huissier dressés le 19 octobre 2018, 13 décembre 2018 et le 3 janvier 2019 par Maître Y permettant selon elle de justifier une exonération de loyers.

Le 19 octobre 2018 Maître Y, qui s’est rendu dans les lieux loués en présence de Monsieur Z, mandaté par la SCI Box, a relevé des traces d’infiltration d’eau en plafond, l’état dégradé des plaques de plâtre des faux plafond et des revêtements au sol dans le hall d’entrée, dans l’escalier et dans un bureau.

Toutefois, les locaux sont présumés avoir été donnés en bon état en l’absence d’état d’entrée dans les lieux et le bail du 31 décembre 2016 met à la charge de la locataire les travaux d’entretien et toutes les réparations qui incombent habituellement au preneur qui doit tenir les locaux loués 'en parfait état de réparations locatives et d’entretien', le bailleur n’assumant que les 'grosses réparations’ au sens de l’article 606 du code civil.

Ainsi, faute de connaître l’origine exacte de l’état dégradé des locaux tel qu’il résulte du constat d’huissier établi le 19 octobre 2018 par Maître Y, aucun élément objectif ne permet de stigmatiser un manquement du bailleur à ses obligations de réparations foncières.

De surcroît, les locaux donnés à bail couvrent une superficie de 3 700m² comprenant des ateliers, des locaux techniques, des bureaux et un terrain attenant, de sorte que la présence d’infiltrations limitées au seul hall d’entrée et à un bureau ne rend pas les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait nécessaire pour justifier l’inexécution par le preneur de ses obligations et ce d’autant que les constatations de Maître Y sont contredites par celles de Maître A, également huissier de justice et qui le 13 décembre 2018 s’est rendu dans les lieux loués accompagné de Maître B, huissier de justice associé de Maître Y et de Monsieur Z, mandataire de la SCI Box. Le procès verbal dressé lors de cette visite ,relève le bon état des locaux loués et mentionne que ' à l’aide d’une copie du procès verbal dressé par la SCP Y Pillon B , en date du 19 octobre 2018, je relève que ce constat qui met en évidence de nombreuses fuites et infiltrations est dressé intégralement dans une partie dont la SCI Box n’a pas la jouissance et ces dits locaux ont été l’objet d’intervention de reprise en toiture qui ne montre aucune infiltration lors de mon passage dans les lieux, ceux ci étant secs'

La locataire produit un constat d’huissier du 3 janvier 2019 d’où il résulte qu’en raison d’une panne de chauffage, la température régnant dans les locaux ne permet pas un usage normal de la chose louée alors qu’elle n’aurait pas accès au local du chauffage, ce dont elle aurait avisé la bailleresse en vain.

Toutefois, cette difficulté tardive intervenue en janvier 2019 et dont la locataire n’avait pas informé la bailleresse antérieurement, ne peut permettre de justifier l’absence de versement de loyers depuis le 1^er novembre 2016 alors que de surcroît, il n’est nullement établi que l’éventuelle panne de chauffage nécessiterait d’avoir accès à la chaufferie tel que désignée dans le constat du 3 janvier 2019 pour y remédier.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en actualisant la créance à la somme de 788 669,48€ solde locatif dû au mois de mars 2020, ce montant n’étant pas contesté par la locataire.

Sur les dommages et intérêts :

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, l’appréciation inexacte de ses droits par la SCI Box n’est pas constitutive d’une faute ; que s’estimant lésée dans ses droits, elle a pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur sa demande ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être

rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

La décision des premiers juges sera confirmée et il sera alloué en sus à la SARL Eurapack France la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement déféré rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la créance locative,

Statuant à nouveau sur le point réformé :

Condamne la SCI Box à payer à la SARL Eurapack France la somme de 788 669,48€ au titre de l’arriéré locatif dû au mois de mars 2020 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI Box à payer à la SARL Eurapack France la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Box aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP E F G & Associés sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT