COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 MAI 2021

N° RG 18/08182 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SZ7H

AFFAIRE :

M. Z A B C D E X

C/

Syndicat des copropriétaires LA LAUZIERE SAINT-CHARLES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 13/04035

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nadine PLANTEC-BISDORFF

M^e Anne-laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z A B C D E X

né le […] à LEVALLOIS-PERRET (92)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Maître Nadine PLANTEC-BISDORFF de la SELARL BISDORFF & PLANTEC, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 024

Représentant : Maître Chreit MIHOUBI, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : D0905

APPELANT

****************

Syndicat des copropriétaires Résidence LA LAUZIERE SAINT-CHARLES 1 à […] représenté par son syndic le Cabinet Jourdan

[…]

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Anne-laure DUMEAU, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Représentant : Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0219

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Y DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE :

M. X est propriétaire des lots 403, 140 et 157 de l’immeuble en copropriété dénommé La

[…], sis 1 à 16 square Gay-Lussac à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine).

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 mars 2013, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble

a assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de le voir condamner à

payer certaines sommes au titre de charges de copropriété impayées, de dommages et intérêts, des

frais nécessaires et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 février 2016, le tribunal a :

— Annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble la […]

square Gay-Lussac à Asnières-sur-Seine tenue le 3 décembre 2012 et par conséquent les résolutions

votées par cette assemblée générale,

— Condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires de cet immeuble :

* la somme de 19 014,66 euros au titre des charges dues au 21 avril 2015, les intérêts sur cette

somme échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-mêmes

intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

* la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

— Condamné M. X aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mars 2016, M. X a interjeté appel de ce jugement à

l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance d’incident du 6 décembre 2016, le conseiller de la mise en état, constatant que M.

X n’avait pas réglé les sommes au paiement desquelles il avait été condamné sous le bénéfice de

l’exécution provisoire, a accueilli la demande de radiation présentée par le syndicat des

copropriétaires sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile et condamné M. X à

payer au syndicat des copropriétaires 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens de l’instance.

Puis, l’affaire a été réinscrite au rôle à la demande de M. X, formée par conclusions de en

réinscription au rôle et en reprise d’instance signifiées le 4 décembre 2018 par RPVA.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 mars 2021, M. X demande à la cour,

au visa des articles 9, 11 et 13 du décret du 27 mars 1967, 10-1, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

1315 du code civil, 9 et 909 du code de procédure civile :

— de constater le défaut de représentation du syndicat des copropriétaires,

— de déclarer les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires irrecevables,

— de confirmer le jugement en date du 4 février 2016 rendu par le tribunal de grande instance de

Nanterre en ce qu’il a :

* annulé l’assemblée générale en date du 3 décembre 2012 et l’ensemble des résolutions qui y ont été

adoptées,

* débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement

irrégulièrement mis à la charge de M. X,

* débouté le syndicat des copropriétaires 'des sommes de 4.605,81 €, 4.103,54 € et 1.330,19 € (soit

au total 10.039,54 €)',

— d’infirmer le jugement en date du 4 février 2016 en toutes ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau,

— de dire et juger que M. X ne peut être condamné au titre de charges de copropriété pour l’année

2001 faute de toute approbation des comptes au regard de la nullité judiciairement prononcée de

l’assemblée générale y afférente,

— de dire et juger que le procès-verbal de chacune des assemblées générales en date des 7 mars 2002,

6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12 mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010,

14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et 10 juillet 2014 n’a pas été notifié à M.

X en violation de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— de dire et juger que M. X n’a pas été convoqué aux assemblées générales en date des 7 mars

2002, 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12 mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai

2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et 10 juillet 2014 conformément à

l’article 9 du décret du 27 mars 1967,

Par conséquent,

— de prononcer la nullité des assemblées générales en date des 7 mars 2002, 6 mars 2003, 11 mars

2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12 mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011,

28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et 10 juillet 2014 et de l’ensemble des résolutions qui y ont

été adoptées,

— de dire et juger que les demandes au titre des charges du syndicat des copropriétaires reposent sur

des comptes non-approuvés au regard de la nullité des assemblées générales y afférentes,

— de dire et juger irréguliers les comptes de l’aveu même du syndic,

En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, moyens,

fins et conclusions,

— de condamner, en application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des

copropriétaires au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles tant de

première instance que d’appel,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître

Nadine PLANTEC-BISDORFF, de la SELARL BISDORFF-PLANTEC, en application des

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 17 mars 2021 par RPVA, le syndicat des copropriétaires demande

à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 et suivants du code civil, de :

— Ordonner la révocation de 1'ordonnance de clôture et dire et juger en conséquence recevables les

présentes conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble La […] sis à

1-16 square Gay Lussac à Asnières-sur-Seine ;

— Juger irrecevable, sinon mal fondé Monsieur Z X en son appel ; l’en débouter ;

— En conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur Z X à payer

au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 19 014,66 euros au titre des charges dues

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* Les dépens de première instance

— Juger recevable et fondé le syndicat des copropriétaires en son appel incident ;

— En conséquence, infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

* Juger que M. X est bien redevable de la somme de 10 039,54 euros au titre de l’arriéré de

charges dues au 21 avril 2015 (en sus des 19 014,66 euros pour lesquels il a été condamné),

— En conséquence, condamner M. X au paiement de la somme de 10 039,54 euros au bénéfice du

syndicat des copropriétaires (en sus des 19 014,66 euros) ;

— Condamner M. X au paiement de la somme de 3 246 euros au titre des charges échues entre le

3^e trimestre 2015 et le 3^e trimestre 2016 et ce au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— Condamner M. X au paiement de la somme de 11 932,49 euros au titre des frais impayés au

bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— Allouer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3000 euros à titre de

dommages et intérêts (en sus de la condamnation déjà intervenue à hauteur de 2000 euros en

première instance) ;

— Allouer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 5000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile (en sus de la condamnation déjà intervenue à hauteur de

3000 euros en première instance) ;

— Condamner M. X au paiement des entiers dépens d’appel dont distraction est requise, en vertu

des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de M^e Anne-Laure DUMEAU.

Précédemment, le syndicat des copropriétaires n’avait pas conclu depuis le 5 septembre 2016.

La clôture de l’instruction – ordonnée initialement le 1^er décembre 2020, puis révoquée le 8

décembre 2020 à la demande du conseil du syndicat des copropriétaires, puis à nouveau ordonnée le

9 mars 2021 – a été révoquée le 23 mars 2021 pour admission des conclusions du syndicat des

copropriétaires du 17 mars 2021, au vu de l’accord du conseil de M. X par messages RPVA des

18 et 22 mars 2021.

Elle a été prononcée à nouveau le 23 mars 2021.

SUR CE,

A titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs

prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point

litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger’ ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des

moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à

l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas

dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger’ qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la

prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause,

pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Sur la recevabilité des conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires

* M. X, se fondant sur l’article 909 du code de procédure civile, maintient, dans ses conclusions

du 8 mars 2021, le grief, initialement soulevé par conclusions récapitulatives adressées à la cour le

30 août 2016 avant la radiation de l’affaire – sans actualisation au vu de la mise en état de l’affaire -

tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions et pièces signifiées par le syndicat des

copropriétaires, lui reprochant d’avoir alors conclu au fond le 3 août 2016, soit plus de deux mois

après les conclusions qu’il avait lui-même signifiées le 27 mai 2016.

* Le syndicat des copropriétaires, pour s’opposer à ce grief, fait valoir que cette procédure a été fixée

selon les dispositions de l’article 905 du code de procédure civile et qu’au vu de la jurisprudence et

d’un avis de la Cour de cassation (Civ. 2è, 16 mai 2013, n° 12-19.119 et avis du 3 juin 2013, n°

15011), les dispositions des articles 908 à 911 ne lui sont pas applicables.

***

La cour retient ce qui suit :

Il convient de rejeter la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces du

syndicat des copropriétaires compte tenu de l’accord précité des parties pour la révocation de

l’ordonnance de clôture afin de les admettre.

Ce d’autant que comme le fait justement valoir le syndicat des copropriétaires, les dispositions des

articles 908 à 911 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la présente procédure, fixée

selon les dispositions de l’article 905 de ce code.

Sur l’assemblée générale du 3 décembre 2012

* M. X produit trois précédents arrêts, respectivement rendus les 26 janvier 1999, 11 septembre

2002 et 7 mai 2007 ayant annulé 13 assemblées générales du syndicat des copropriétaires (10 avril

1985, 5 mai 1987, 29 mai 1989, 21 juin 1990, 5 juin 1991, 21 mai 1992, 5 novembre 1992, 1^er juin

1993, 18 mai 1994, 18 mai 1995, 20 février 1996, 25 juin 2001 et 7 mars 2002) en raison des

irrégularités commises par un précédent syndic, la société Le Terroir.

Il reproche au syndic qui lui a succédé, la société Toussaint, d’avoir fait ratifier l’ensemble des

comptes des exercices concernés par ces annulations, depuis l’origine ou en tout cas depuis janvier

1998 jusqu’en septembre 2012, lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2012.

Soutenant que ni la convocation ni le procès-verbal de cette assemblée ne lui avaient été notifiés, il

conclut à la confirmation du jugement ayant annulé pour ce motif cette assemblée générale et

conteste par voie de conséquence l’ensemble des comptes approuvés lors de sa tenue.

* Le syndicat des copropriétaires, pour invoquer la validité de l’approbation des comptes des années

1998 à 2012 décidée lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2012, verse aux débats les accusés

de réception de la convocation et du procès-verbal et fait valoir que M. X n’a pas agi en

contestation dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que c’est valablement que cette assemblée générale a validé l’ensemble des comptes

concernés par les assemblées précédemment annulées, et invoque leur opposabilité à M. X.

***

La cour retient ce qui suit :

Le syndicat des copropriétaires produit devant la cour les accusés de réception concernant

respectivement la convocation de M. X à l’assemblée générale du 3 décembre 2012 et la

notification de son procès-verbal (pièce 31).

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé cette assemblée au motif de l’absence de

régularité démontrée de ces notifications et la demande d’annulation de cette assemblée générale sera

rejetée.

Sur les assemblées générales des 7 mars 2002, 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16

mars 2006, 12 mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai

2013, 5 mai 2014 et 10 juillet 2014

* Au visa de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, M. X invoque l’absence de convocation aux

assemblés générales des 7 mars 2002, 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12

mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et

10 juillet 2014, ainsi que l’absence de notification de leurs procès-verbaux.

Il soulève dès lors la nullité de ces assemblées, y compris l’approbation des comptes concernés.

* Le syndicat des copropriétaires, se fondant sur l’article 564 du code de procédure civile, invoque

l’irrecevabilité de ces demandes d’annulations, comme étant nouvelles en cause d’appel.

Au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il soulève en outre l’irrecevabilité pour prescription

décennale des demandes d’annulation afférentes aux assemblées générales antérieures au 27 mai

2006.

Il invoque enfin l’irrecevabilité des demandes d’annulation en ce qu’elles sont formulées de manière

trop vague, sans identifier la ou les décisions critiquées.

***

La cour retient ce qui suit :

A) Sur les moyens d’irrecevabilité opposés aux demandes d’annulation :

1) Sur le grief de nouveauté :

L’application de l’article 564 du code de procédure civile ne saurait conduire à retenir l’irrecevabilité

des moyens nouveaux tendant à faire écarter les prétentions adverses.

En l’espèce, l’annulation des treize assemblées générales sollicitée en cause d’appel par M. X

constituant un moyen de contestation des comptes fondant l’action en paiement, aucune irrecevabilité

ne saurait être prononcée en application de l’article 564 précité.

2) Sur le grief de prescription :

Il est constatnt qu’en l’absence de notification, le délai de contestation prévu par l’article 42 de la loi

du 10 juillet 1965 ne peut commencer à courir.

[Paris, 14 février 2008, n° 07/07670 ; Civ. 3è, 6 octobre 2009, n° 08-18448]

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de

convocation ou de notification des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à la date du

27 mai 2006, de sorte que la fin de non recevoir tirée de la prescription décennale qu’il invoque ne

peut prospérer.

3) Sur le grief d’imprécision :

Le moyen d’annulation invoqué par M. X est précisément et valablement fondé sur les

dispositions des articles 9, 11 et 13 du décret du 19 mars 1967.

Le grief d’imprécision soulevé par le syndicat des copropriétaires pour conclure à l’irrecevabilité des

demandes d’annulation n’est dès lors pas démontré.

Par voie de conséquence, les moyens d’irrecevabilité soulevés par le syndicat des copropriétaires ne

sauraient prospérer.

B) Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2002 :

M. X produit lui-même aux débats(pièce 3) l’arrêt de cette cour du 7 mai 2007 qui annule

l’assemblée générale du 7 mars 2002 et rend donc irrecevable cette demande déjà tranchée ,ce que

cette production et ses conclusions suffisent à mettre dans le débat.

C) Sur les assemblées générales des 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12

mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et

10 juillet 2014 :

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967 modifié, dont les dispositions sont d’ordre public,

'l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et

dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I'

du même texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de la régularité

des décisions en litige, ne produit aucune pièce propre à démontrer que M. X a été convoqué aux

assemblées générales des 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12 mars 2007, 6

juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et 10 juillet

2014.

La demande d’annulation les concernant doit dès lors être accueillie.

Pour autant, cette annulation ne peut aboutir à l’invalidation des comptes de la totalité de ces

exercices.

En effet, l’assemblée générale du 3 décembre 2012, dont la validité a été ci-dessus admise, ayant

rétroactivement validé les comptes jusqu’à septembre 2012 inclus (résolution 5), l’annulation ne peut

dès lors entraîner que l’invalidation des comptes approuvés lors des assemblées générales

postérieures, afférents à la période du 1^er octobre 2012 au 31 décembre 2013.

C’est donc dans cette limite que la demande en paiement sera examinée.

Sur les sommes réclamées en principal

1- Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

* M. X reproche aux premiers juges de l’avoir condamné au paiement de charges alors que, dans

sa 7^e résolution, l’assemblée générale du 16 janvier 2016 avait relevé des irrégularités dans la

gestion des comptes par l’ancien syndic, la société Toussaint.

Il conteste en outre le décompte produit par le syndicat des copropriétaires en ce qu’il inclut une

'reprise de solde au 30 septembre 2001" non justifiée ainsi qu’une reprise de solde inexpliquée au 8

juillet 2008, et en ce qu’il a débité en mars 2005 un règlement CARPA de 4 103,54 euros après

l’avoir enregistré à son crédit en mars 2003.

Il conteste les assemblées générales de 2015 à 2020, convoquées par un syndic qu’il dit dépourvu de

mandat faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Il approuve les premiers juges d’avoir rejeté la demande en paiement au titre des frais.

* En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les difficultés de gestion des comptes par

l’ancien syndic ne concernaient pas M. X et qu’elles ont été résolues.

Il affirme justifier de l’intégralité des charges réclamées, pour un total de 32 360,30 euros au 3^e

trimestre 2016.

Il conclut au respect par le syndic de ses obligations, dès lors que celui-ci, qui n’avait pas l’obligation

de faire délibérer l’assemblée générale du 10 juillet 2014 sur ce point, a formalisé la demande

d’ouverture du compte séparé dès le 2 septembre 2014 et que la banque l’a informé de cette ouverture

le 4 décembre 2014.

Quant aux frais, facturés pour un total arrêté à 11 932,49 euros au 27 juillet 2016, il invoque leur

caractère nécessaire et leur exigibilité en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

***

La cour retient ce qui suit :

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires de

démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible. Réciproquement, c’est au copropriétaire

qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien fondé de sa contestation.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente affaire,

dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments

présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de

charges'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale, conformément aux dispositions de l’article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes

aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions que s’il n’a pas agi en contestation de la décision d’approbation des

comptes par l’assemblée générale, le copropriétaire ne peut refuser de payer les charges qui lui sont

réclamées sur ces bases, toutefois il reste en droit de demander la rectification d’erreurs commises

dans l’établissement de son compte individuel.

Le copropriétaire reste en outre en droit de fonder sa contestation sur le fait que le décompte

comporte une reprise de solde antérieur injustifié.

[3^e Civ., 10 juillet 2013, n° 12-19.017 ; 3^e Civ. 14 juin 2018, n° 17-14.766]

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces

suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. X ;

— le contrat de syndic ;

— les procès verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2012 approuvant les comptes 'de

l’origine du syndicat, et en tout cas à compter de janvier 1998, jusqu’en septembre 2012 inclus', 18

novembre 2015 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2014, adaptant le

budget de l’exercice 2015 en cours et votant notamment le budget prévisionnel pour l’exercice 2016,

ainsi que du 7 janvier 2016 renouvelant la société Centre de Gestion de la copropriété dans ses

fonctions de syndic ;

— les appels de fonds du 4^e trimestre 2001 au 4^e trimestre 2014, puis du 3^e trimestre 2015

au 3^e trimestre 2016 inclus ;

— divers décomptes récapitulatifs des charges et frais facturés, recouvrant la période du 30 septembre

2001 au 4 décembre 2014, puis du 1^er juillet 2015 au 27 juillet 2016.

Les procès-verbaux d’assemblées générales produits par le syndicat des copropriétaires établissent

l’exigibilité des charges résultant de l’approbation des comptes jusqu’en septembre 2012 inclus, puis

à compter du 1^er janvier 2014.

Comme déjà relevé par le tribunal, au vu des seules pièces produites par le syndicat des

copropriétaires, sont injustifiées les écritures suivantes portées au débit du compte de M. X :

—  30/09/2001 : 'solde 30/09/2001" de 4 605,80 euros,

—  23/03/2005 : 'régularisation chèque CARPA 20/03/03" de 4 103,54 euros,

—  12/08/2008 : 'reprise solde 08/07/08" de 1 330,19 euros,

soit un total à déduire de 10 039,53 euros.

En outre, par l’effet de l’annulation des assemblées générales des 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai

2014 et 10 juillet 2014, les comptes postérieurs à ceux validés jusqu’au 30 septembre 2012 par

l’assemblée générale du 3 décembre 2012 ne sauraient emporter condamnation pour la période du 1^er

octobre 2012 au 31 décembre 2013, soit un total à déduire de 3 023,88 euros.

En ce qui concerne les comptes de la période du 1^er octobre 2001 au 30 septembre 2012 validés par

l’assemblée générale du 3 décembre 2012, ainsi que pour la période du 1^er janvier 2014 au 27 juillet

2016, le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds permettant à la cour de vérifier

qu’ils procèdent de décomptes individuels de répartition du copropriétaire débiteur.

Pour prétendre à l’irrégularité des comptes, M. X cite le projet de 7^e résolution de l’assemblée

générale du 16 janvier 2016 proposant d’engager une action judicaire à l’encontre de la société

Toussaint, ancien syndic, au vu de difficultés dans la reprise de sa gestion, à savoir :

« ' dossier factures 2013 incomplet,

' non règlement de la taxe foncière 2014 dans les délais entraînant une majoration,

' contestations de plusieurs copropriétaires sur la reprise du solde de charges au 19 août 2014

(chèques de règlement de charges encaissés mais ne figurant pas sur le compte des copropriétaires

concernés, ' ),

' non prise en compte de règlements de charges effectués lors de la vente de lots (dossier de M.

Gagnaire),

' gestion défaillante des travaux de réfection en peinture des escaliers (absence de réception de

travaux, affectation défaillante des paiements aux escaliers concernés, non respect des décisions des

Assemblées dans le choix des sociétés chargées des travaux), ' perte du bénéfice de 8.000,00 € de

Certificats d’Economies d’Energies au titre des travaux de rénovation des installations de chauffage

suite à la non-exécution d’une décision d’Assemblée Générale » .

Force est cependant de constater que d’une part cette proposition de résolution a été rejetée et que,

d’autre part, aucune des difficultés énumérées n’est propre à priver d’effet l’approbation des comptes

lors des assemblées générales non frappées d’annulation, ni ne concerne le compte individuel de M.

X. Par voie de conséquence, ce moyen de contestation n’est pas fondé.

Quant au moyen tiré du prétendu défaut de pouvoir de convocation par le syndic des assemblées

générales de 2015 à 2020, la cour n’étant saisie d’aucune prétention à ce titre, force est de constater

que le compte bancaire séparé en litige a été ouvert en 2014, soit avant la date limite du 27 mars

2015 procédant de l’application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en sa teneur modifiée par la

loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de sorte que la contestation à ce titre manque en fait.

En conséquence, la demande de condamnation en principal sera admise après déduction de la somme

injustifiée de 13 063,41 euros (10 039,53 + 3 023,88), soit un total restant dû de 19 296,89 euros

(32 360,30 – 13 063,41) au titre des charges dues au 27 juillet 2016 (3^e trimestre 2016 inclus).

Par application de l’article 1231-7 du code civil, en l’absence de demande à ce titre, le montant de

cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 février 2016 à hauteur

de 19 014,66 euros et du présent arrêt pour le surplus.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef, étant relevé que la capitalisation ordonnée par le jugement

en application de l’article 1154 du code civil n’étant pas critiquée, elle sera confirmée.

2- Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et

de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée

à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article

700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté la demande fondée

sur l’article 10-1 de la loi précitée.

La décision sera donc confirmée sur ce point.

Quant à la période postérieure aux causes du jugement, force est de constater que les sommes

facturées au titre des frais sont désignés sous la rubrique de 'vacations’ sans autre précision, ou

correspondent à des honoraires d’avocat qui relèvent del’article 700 du code de procédure civile, de

sorte que rien ne justifie qu’une condamnation supplémentaire soit prononcée au titre des 'frais

nécessaires’ au sens de l’article 10-1 précité.

Par voie de conséquence, la demande de condamnation à ce titre sera intégralement rejetée.

Sur les dommages et intérêts

* M. X, reprochant au tribunal d’avoir prononcé à son encontre une condamnation à titre de

dommages et intérêts, soutient qu’aucun préjudice n’est démontré par le syndicat des copropriétaires

et que la désorganisation des comptes relève de la responsabilité de celui-ci.

* Se fondant sur l’article 1382 (ancien) du code civil, le syndicat des copropriétaires conclut à la

confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. X à payer la somme de 2 000 euros à titre

de dommages et intérêts et sollicite 3 000 euros supplémentaires à ce même titre.

***

La cour retient ce qui suit :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a condamné M. X au paiement de

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette décision sera confirmée, comme sollicité par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence de justification de la demande de condamnation supplémentaire à ce même titre

présentée par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel, il conviendra de la rejeter.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les considérations d’équité conduiront à condamner M. X à payer au syndicat des

copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

En outre M. X qui succombe, supportera les entiers dépens, tant de première instance que

d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 3 décembre 2012 et en ce

qu’il a condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de la somme de 19

014,66 euros au titre des charges dues au 21 avril 2015 ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 décembre 2012 ;

Déclare irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2002 ;

Annule les assemblées générales des 6 mars 2003, 11 mars 2004, 31 mars 2005, 16 mars 2006, 12

mars 2007, 6 juillet 2009, 17 mai 2010, 14 novembre 2011, 28 juin 2012, 27 mai 2013, 5 mai 2014 et

10 juillet 2014 ;

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé la lauzière

[…] et sis 1 à 16 square Gay-Lussac à Asnières sur Seine (Hauts-de-Seine) la somme de

19 296,89 euros au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 27 juillet 2016 (3^e

trimestre 2016 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2016 sur la somme de

19 014,66 euros et du présent arrêt pour le surplus de cette condamnation ;

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé la lauzière

[…] et sis 1 à 16 square Gay-Lussac à Asnières sur Seine (Hauts-de-Seine) la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. X au paiement des entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Y

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,