COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2021

hg

N° 2021/ 239

N° RG 18/15463 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDDVI

EURL FERRETTI

C/

SARL MCI CONSULTING

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Z RANCAN

M^e Maylis-Marie SECHIARI

SCP ROBERT & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05176.

APPELANTE

EURL FERRETTI Société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège social est au […], […] en ProvencePrise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Z RANCAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEES

SARL MCI CONSULTING, dont le siège social est […], prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE […], […], représenté par son Syndic en exercice, la SAS CG IMMOBILIER, dont le siège social est […], […], […], pris en la personne de son Président domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Emilie UGO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Depuis le mois de janvier 2005, l’EURL Ferretti exploite un fonds de commerce de restauration situé […] à Aix en Provence dans un immeuble en copropriété.

Le restaurant a été fermé à compter du 20 janvier 2012 suite à un arrêté de péril imminent pris par la ville d’Aix en Provence en raison d’un risque d’effondrement de la toiture de l’immeuble.

Se plaignant de différents préjudices non indemnisée par son assureur pour la période de fermeture du restaurant jusqu’au 26 février 2012, l’EURL Ferretti a, par acte d’huissier du 5

août 2015, fait assigner le syndicat des copropriétaires du […] devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence pour obtenir, au visa de l’article 147 de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer :

—  33 990,80 € en réparation de sa perte de chiffre d’affaire,

— 

3 900 € en remboursement des marchandises perdues,

— 

700,85 € en réparation de son préjudice financier,

— 

5 000 € en réparation de son préjudice moral et d’image,

— 

les dépens et 2 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son syndic de l’époque, la SARL MCI Consulting.

Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence a :

débouté l’EURL Ferretti de ses demandes d’indemnisation au titre :

de la perte du chiffre d’affaire,

des marchandises perdues,

des frais financiers,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société MCI Consulting à payer à l’EURL Ferretti :

1 500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

2 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société MCI Consulting à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui comprenant celle du chef des frais irrépétibles ;

déclaré la société MCI Consulting infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles ;

condamné la société MCI Consulting à payer au syndicat des copropriétaires 3 000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société MCI Consulting aux dépens ;

autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil du syndicat des copropriétaires ;

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel d’Aix en Provence le 28 septembre 2018, l’EURL Ferretti a relevé appel de ce jugement en intimant le syndicat des copropriétaires et la SARL MCI Consulting.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 juillet 2018 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, l’EURL Ferretti entend, au visa des articles 147 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil :

être reçue en son appel, le dire bien fondé,

en conséquence,

réformer le jugement entrepris;

dire et juger le syndicat des copropriétaires du […] et son syndic, société MCI Consulting responsables in solidum des préjudices subis par elle, en suite de l’arrêté de péril pris le 20 janvier 2012,

condamner le syndicat des copropriétaires du […] et la société MCI Consulting à lui payer les sommes de :

32 558 euros en réparation de la perte de marge commerciale subie ;

3 900 euros en réparation des marchandises perdues ;

700,85 euros en réparation des frais financiers ;

5 000 euros en réparation de son préjudice moral et d’image ;

condamner les intimés, in solidum, au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 février 2021, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SAS CG Immobilier, entend voir :

confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’EURL Ferretti les sommes de 1 500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 2 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

débouter l’EURL Ferretti de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral,

condamner la SARL MCI Consulting à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 février 2021, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL MCI Consulting entend voir, au visa des articles 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967 :

confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’EURL Ferretti les sommes de 1 500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 2 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

être mise hors de cause,

subsidiairement

rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 (et non 147) de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité mais entend être relevé et garanti par le syndic.

Sur la responsabilité de la SARL MCI Consulting en qualité de syndic :

La SARL MCI Consulting a été désignée comme syndic de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2007.

En 2009 et 2010, elle est avisée de dégâts des eaux récurrents dans divers appartements de l’immeuble auxquels elle répond en missionnant d’abord l’entreprise Ferrer qui procède à des travaux d’urgence selon facture de 401,28 € du 3 février 2010, en l’avisant par mail du 3 février 2010 qu’il s’agit d’une intervention d’urgence et que des travaux plus importants s’imposent.

Par une résolution votée lors de l’assemblée générale du 17 mai 2010, les travaux de nettoyage de la toiture et remplacement de tuiles cassées, fendues ou poreuses selon devis de l’entreprise Ferrer pour un montant de 2 094,55 € sont votés.

Les copropriétaires sont avisés de l’existence d’autres fuites dans l’immeuble et d’une mission confiée à l’entreprise Sani Plomb pour en rechercher l’origine.

Les travaux votés sont réalisés par l’entreprise Ferrer suivant facture du 5 novembre 2010.

Le syndic est avisé dès le 22 novembre 2010 de nouvelles fuites dans l’appartement Ocelli en dépit des travaux réalisés, et sollicite à nouveau l’entreprise Ferrer.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2011, il est rappelé que des coulées d’eau se produisent environ tous les 15 jours chez la locataire de Monsieur X, que des

vérifications ont été faites par les entreprises Ferrer et Sani Plomb, que les parties communes n’en étaient pas à l’origine, qu’il était demandé à Monsieur X de changer son chauffe-eau et « qu’une recherche de fuite serait diligentée dès que la trésorerie le permettrait .

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 août 2011, la SARL MCI Consulting était avisée par le cabinet Cunningham & Lindsey, missionné par l’assureur de la copropriété, de ce que :

« l’une des poutres maîtresses de la charpente sous toiture était dans un état de dégradation particulièrement avancé, au point de menacer de se rompre à tout moment et de provoquer l’effondrement de la toiture » et il lui était « vivement recommandé de prendre toutes les mesures nécessaires afin d’éviter que d’une part, cette rupture ne survienne et d’autre part que les infiltrations facilitées par le défaut de pente dû à l’affaissement cessent ».

II était également signalé :

« l’urgence de faire mettre en place, par un homme de l’art, tout système permettant de consolider la toiture dans l’attente de réparations définitives. »

« que les divers travaux à mettre en 'uvre ne sont pas pris en charge par votre assureur, ceux-ci n’étant pas consécutifs d’un fait à caractère accidentel mais relevant de l’entretien général de l’immeuble.

 »

Entre cette date et le 20 janvier 2012, aucune mesure efficace n’a été prise en sorte que l’arrêté de péril imminent en raison du risque d’effondrement de la toiture a été pris par la ville d’Aix en Provence.

Pourtant, la SARL MCI Consulting justifie avoir, entre ces deux dates :

— sollicité l’établissement de devis auprès des sociétés TGH et Habitat Méditerranée le 7 septembre 2011 ;

— 

obtenu le devis de la société Habitat Méditerranée le 21 septembre 2011 pour un montant

de 18 506,89 euros ;

— 

sollicité la pose d’étaiements auprès de la société Carnier Laugier le 21 novembre 2011 ;

— obtenu un devis complet de réfection de la toiture litigieuse par cette société le 3 janvier 2012 pour un montant de 27 558,95 euros ;

— 

donné son accord quant à la pose d’étais le 22 janvier 2012 selon les préconisations de

l’expert judiciaire, c’est-à-dire en réalisant des ouvertures dans les plafonds des logements du dernier étage.

Après l’arrêté de péril imminent, la SARL MCI Consulting justifie :

— avoir fait posér des bâches sur la toiture, selon facture de la société Carnier Laugier du 30 janvier 2012 ;

— 

avoir obtenu une proposition de contrat d’architecte ainsi qu’un devis complet de réfection

de la toiture par la société Eco Tec Habitat le 24 janvier 2012 ;

— 

avoir convoqué en urgence une assemblée générale pour le 9 février 2012, puis de l’avoir

avancée au 27 janvier 2012 afin de voter les travaux de réfection complète de la toiture et de

ratifier l’exécution des travaux urgents d’étaiements déjà effectués.

L’ensemble de ces éléments met en évidence qu’en dépit du caractère alarmant du courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 12 août 2011 par la SARL MCI Consulting, il lui a fallu plus de cinq mois pour réunir des devis et convoquer une assemblée générale afin de faire voter des travaux urgents pour éviter l’effondrement de la toiture.

S’il est exact que le syndic n’est pas tenu d’une obligation de résultat ou de sécurité, encore faut-il qu’il agisse avec toute la prudence et la diligence requises d’un professionnel dans le cadre de ses obligations définies par les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, le quitus qui lui est donné n’est libératoire que pour des faits connus de l’assemblée générale au moment de sa décision.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2012, quitus a été donné à la SARL MCI Consulting pour sa gestion du 1^er janvier au 31 décembre 2011par la résolution 3.

Il ressort de la convocation des copropriétaires à cette assemblée générale (qui n’avait pas été produite en première instance) qu’ils avaient été informés à propos de la résolution 12 relative aux « travaux à entreprendre sur toiture », de l’historique des démarches, de l’existence d’un rapport de l’expert missionné par l’assureur de la copropriété et des courriers de :

— la mairie d’Aix en Provence du 27 décembre 2011 signalant l’état de péril et le risque immédiat que l’état de l’immeuble faisait peser sur la sécurité publique et celle de ses occupants

— l’architecte de la mairie d’Aix en Provence du 15 novembre 2011 préconisant la pose d’étais.

Par ailleurs, ils étaient avisés de l’arrêté de péril imminent en raison du risque d’effondrement de la toiture pris par la ville d’Aix en Provence le 20 janvier 2012 puisque celui-ci avait motivé d’avancer l’assemblée générale au 27 janvier au lieu du 9 février 2012.

Toutefois, l’information essentielle donnée sur le rapport du cabinet Cunningham & Lindsey, missionné par l’assureur de la copropriété était très incomplète, sa date n’étant pas précisée et l’intégralité de son contenu non reprise, notamment quant à l’urgence à intervenir.

Aucun autre élément ne permet d’établir que l’ensemble des copropriétaires en avaient eu connaissance.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le quitus donné au syndic était libératoire pour son action menée au cours de l’année 2011 y compris pour la gestion des travaux de toiture, puisqu’il n’est pas établi que tous les copropriétaires aient connu la date et le contenu exact du rapport du cabinet Cunningham & Lindsey, missionné par l’assureur de la copropriété, qui met en évidence et de manière alarmante la nécessité d’intervenir rapidement sur la situation.

Le jugement ayant retenu la responsabilité de la SARL MCI Consulting par des motifs pertinents que l’argumentation développée en appel ne permet pas de contrer, sera donc confirmé.

Sur les demandes indemnitaires de l’EURL Ferretti : au titre de la perte de marge commerciale :

Il n’est pas discuté que le restaurant exploité par l’EURL Ferretti a du être fermé du 20 janvier au 26 février 2012, suite à l’arrêté de péril imminent du 20 janvier 2012.

Le premier juge a examiné avec attention les bilans et déclarations fiscales communiqués pour les années 2005 à 2013 et en a conclu avec pertinence que son résultat avait considérablement chuté depuis l’année 2011, passant d’un bénéfice de 36 052 € en 2010 à un bénéfice de 8 686 € en 2011, et qu’elle était déficitaire en 2012 de 16 483 € et en 2013 de 2 734 €, et qu’en l’absence d’analyse comptable, la preuve d’un lien causal entre la fermeture pendant un seul mois du restaurant et la perte financière invoquée n’était pas établie.

En appel, l’EURL Ferretti produit un courrier de la SARL Espaces Compta daté du 28 septembre 2018 indiquant avoir comparé des éléments comptables de la période du 20 janvier 2011 au 26 février 2011 avec celle du 20 janvier 2012 au 26 février 2012…

La société Ferretti aurait du réaliser une marge commerciale de 17 234 euros pour la période concernée alors qu’elle en réalisa 214 euros.

La différence de perte de marge commerciale représente 17 020 euros ce qui représente une perte réelle pour l’entreprise et peut expliquer l’incidence sur la baisse du chiffre d’affaire ainsi que celle concernant le résultat comptable pour l’année 2012.

Baisse de chiffre d’affaire hors taxe entre 2011 et 2012 – 44 586 euros

Diminution de la rentabilité de la société entraînant une perte comptable de 16 702 euros (alors que l’entreprise avait dégagé un bénéfice de 7 383 euros l’année précédente).

Même avec cette attestation, rien ne permet d’imputer à la fermeture de l’établissement pendant un seul mois la perte comptable d’une année entière, et ce d’autant moins que même en 2013, l’activité est déficitaire, et que dès la réouverture du restaurant, d’autres inondations étaient dénoncées par l’EURL Ferretti.

Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.

au titre des marchandises perdues :

L’EURL Ferretti sollicite 3 900 euros en réparation des marchandises perdues et produit pour en justifier des photographies de denrées et une facture de 2 532 € correspondant à un achat de 3 kg de truffes Melanosporum datée du 17 janvier 2012 ou d’autres factures d’achat de denrées à Metro le 17 janvier 2012 pour 931 € ou de vins auprès du domaine Pey Blanc le 16 janvier 2012 pour 187 € (pièces 17, 25, 26 et 27).

Il est justifié que le n° SIRET 375 042 013 00023 figurant sur la facture de truffes au nom de Y-Z A, ne correspond à aucune immatriculation et le premier juge a relevé à juste titre que les photographies et les pièces produites ne prouvaient pas la réalité de la perte de marchandises alléguée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

au titre des frais financiers :

L’EURL Ferretti sollicite 700,85 euros pour les « frais financiers » correspondant à des frais de découvert que la « lyonnaise de banque » lui a comptabilisé pour les trois derniers

trimestres de l’année 2012.

Le jugement ayant rejeté cette demande par des motifs pertinents que l’argumentation développée en appel ne permet pas de contrer, sera donc confirmé.

au titre de de son préjudice moral et d’image

L’EURL Ferretti sollicite 5 000 euros en réparation au titre de de son préjudice moral et d’image.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice moral inhérent à la fermeture imposée du restaurant suite à l’arrêté de péril imminent, mais a écarté le préjudice d’image, non caractérisé en l’absence de preuve d’une perte de clientèle consécutive et due à cette fermeture d’un seul mois.

Il a justement apprécié à 1 500 € le montant de dommages et intérêts correspondant à ce préjudice.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la condamnation de la société MCI Consulting à relever et garantir le syndicat des copropriétaires :

Il ressort de la procédure ayant conduit à l’arrêté de péril imminent pris par la ville d’Aix en Provence le 20 janvier 2012 que c’est la vétusté d’une poutre principale en « état limite ultime » qui est à l’origine de cette décision et que dès 1993, l’un des copropriétaires, Y-B C, avait alerté les autres en assemblée générale sans qu’aucune décision soit prise.

La SARL MCI Consulting n’est devenue syndic de l’immeuble que le 21 décembre 2007.

Sa faute est retenue en ce qu’elle n’a pas agi avec suffisamment de diligence entre le 12 août 2011 et le 20 janvier 2012, mais les travaux de sécurisation de l’immeuble ont été réalisés fin janvier 2012 et l’arrêté de péril a pu être levé.

Il convient dans ces conditions de ne fixer son obligation à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, qui est lui-même tenu de l’entretien des parties communes, et qui se retrouve privé de la garantie de son assureur pour ne pas y avoir satisfait, que dans la limite de 50 %, le syndic et le syndicat des copropriétaires ayant tous deux contribué par leurs carences à la survenue de l’arrêté de péril.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société MCI Consulting à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui comprenant celle du chef des frais irrépétibles, cette condamnation étant limitée à 50%.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce en ce qu’il a condamné la société MCI Consulting à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui, y compris pour les frais irrépétibles, et en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société MCI Consulting à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui, mais dans la limite de 50%, y compris pour les frais irrépétibles et les dépens,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société MCI Consulting aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’EURL Ferretti la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT