COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 SEPTEMBRE 2021

N° 2021/ 408

Rôle N° RG 19/04081 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD527

SA SOCIÉTÉ KHALIS

C/

SAS CARSAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle GRUGNARDI

M^e Paul DRAGON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale d’AIX EN PROVENCE en date du 11 Février 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/00736.

APPELANTE

SA SOCIÉTÉ KHALIS, demeurant […]

représentée par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Barka CHAIAHELOUDJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SAS CARSAN Prise en la personne de son représentant légal, demeurant […]

représentée par M^e Paul DRAGON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date ler janvier 2007, suivi d’un avenant en date du 7 novembre 2013 modifiant la consistance des biens loués, la société anonyme (SA) devenue société par actions simplifiées (SAS) CARSAN, a donné à bail à la société LAUREATE CIE aux droits de laquelle se trouve la société anonyme KHALIS par cession de bail intervenue le 22 septembre 2014, enregistrée le 24 septembre 20l4, un local commercial tous commerces, situé 55 avenue de la 1^re division libre à Aix-en-Provence, pour une période de 9 ans à compter du 1^er février 1990, moyennant un loyer annuel initial de 34 000 euros hors taxe, réduit à la somme de 27 933,58 ' dans l’avenant.

Par lettre recommandée en date du 22 juin 2015, la SAS CARSAN a donné congé à la société

KHALIS avec offre de renouvellement pour une durée de neuf ans a compter du 1^er janvier 2016, avec fixation d’un nouveau loyer à la somme de 37 6508 hors taxe (HT).

La société KHALIS a accepté le renouvellement mais a refusé le montant du loyer proposé.

Après échange de mémoires et assignation, une expertise a été ordonnée et confiée à M. Z X, avec mission de dire s’i1 s’est produit une modification des facteurs locaux de commercialité, et dans l’affirmative, déterminer la valeur locative des locaux commerciaux à la date de renouvellement du bail le 1^er janvier 2016.

L’expert a clôturé son rapport le 5 avril 2018, indiquant qu’il y avait eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité, que les parties s’accordaient quant à un déplafonnement, en raison de la modification de l’assiette de la location intervenue en cours de bail, et que la valeur annuelle locative au ler janvier 2016, date de renouvellement du bail était de 37 965', en tenant compte d’une surface utile de 292,61 m2, et d’un prix de 150' le m2.

Par jugement en date du 11 février 2019, le tribunal d’Aix-en-Provence a statué ainsi :

— fixe le loyer annuel du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 à la somme de 35 865 euros hors taxe

— dit que la valeur locative sera atteinte par tranches de 10% conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce,

— condamne la SA KHALIS à payer à la SAS CARSAN une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision,

— condamne la SA KHALIS aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Le tribunal a retenu que les parties s’accordaient quant au déplafonnement du loyer en raison de la modification de la surface louée intervenue selon l’avenant de 2013 et a fixé la valeur locative au vu de l’expertise.

Par déclaration d’appel en date du 11 mars 2019, la SA KHALIS a relevé appel de la décision en ce qu’elle a dit :

— fixe le loyer annuel du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 à la somme de 35 865 euros hors taxe,

— dit que la valeur locative sera atteinte par tranches de 10% conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce,

— condamne la SA KHALIS à payer à la SAS CARSAN une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision,

— condamne la SA KHALIS aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 7 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SA SOCIÉTÉ KHALIS demande de :

- INFIRMER en ses dispositions le jugement rendu Ie 19 février 2019 par le Tribunal judiciaire d’Aix Provence, qui a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 1^er janvier 2006 à la somme de 35 865 ' HT, et dit que la valeur locative sera atteinte par tranche de 10 % conformément à l’article L145-34, condamné la SA KHALIS à payer à la SAS CARSAN 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condanmé la SA KHALIS aux dépens comprenant les frais d’expertise.

- STATUANT A NOUVEAU,

Fixer à hauteur de 100 ' le m2 soit à la somme de 23 960 ' le bail renouvelé au 1^er janvier 2006.

- Dire que la valeur locative sera atteinte par tranches de 10 %, conformément aux dispositions de 1' article L145-34 du Code du commerce.

En l’état de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris du 19 février 2019 et du paiement intégral de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 2 000 ', et des dépens comprenant les frais d’expertise de Monsieur X.

- Ordonner le remboursement par la S.A.S. CARSAN de la somme de 2000 ' ainsi que des entiers dépens à la Sté KHALIS.

Y AJOUTANT

- Condamner la S.A.S. CARSAN au paiement à la SA KHALIS, de la somme de 3 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appe1.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle s’être accordée avec la bailleresse quant au déplafonnement du loyer acquis du fait d’une modification notable de la surface donnée à bail et reconnaît qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité mais critique, au visa de l’article L. 145-33 du code du commerce, les caractéristiques du local, la destination des lieux et les obligations respectives des parties tels que retenus par l’expert et demande que le montant du loyer soit fixé à 100 euros le m2.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 22 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SAS SOCIÉTÉ CARSAN demande de :

- Confirmer la DÉCISION déférée en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

- Fixer la valeur locative des lieux loués à 239,10 m2 X 150 ' = 35 865 ' par an à compter du 31 décembre 2015.

- Vu le dernier loyer effectivement payé par la société locataire avant le renouvellement du bail soit 27 933 euros HT au titre de l’année 2015, Dit et jugé que la valeur locative sera atteinte par tranche de 10% conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de Commerce.

- Condamner la société KHALIS à une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

- Condamner la société KHALIS aux dépens de première instance y compris les frais d’expertise

-Y ajoutant, condamner la société KHALIS à verser à la société CARSAN une indemnité complémentaire de 2500 ' au titre de l’article 700 du NCPC

-Condamner la société KHALIS aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir également l’accord entre les parties sur le déplafonnement et demande confirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2021.

L’affaire a été plaidée le 12 mai 2021 et mise en délibéré au 23 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur locative des lieux loués

Le principe du déplafonnement du loyer en raison de la modification notable de la surface donnée à bail est acquis depuis le rapport d’expertise ainsi que l’a constaté le tribunal et ce point n’est pas discuté par les parties.

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1.

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

L’article R.145-3 du code de commerce précise :

Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1.

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin aux termes de l’article R145-8 du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Aux termes de son rapport d’expertise, l’expert a abouti à une valeur locative de 150 euros par m2.

La bailleresse accepte cette valorisation alors que la preneuse la conteste.

Il importe de relever que si la preneuse se réfère aux travaux réalisés par M. Y, son expert-conseil, ce dernier a assisté aux opérations d’expertise et a fait valoir ses observations tant lors des travaux d’expertise, qu’à travers les dires adressés après le pré-rapport de l’expert judiciaire qui a par conséquent déjà pris en compte ses observations. La cour dispose dorénavant d’un rapport judiciaire établi de façon contradictoire, particulièrement étayé et établi après un pré-rapport et réponses complètes aux dires des parties.

L’expert rappelle que les locaux sont implantés dans le secteur Nord/Ouest de la commune d’Aix-en-Provence et à 3 kilomètres environ du noyau urbain. Ils dépendent d’une petite zone d’activités dénommée 'Les plâtrières'. Il relève que la zone est accessible par une bretelle de raccordement de l’avenue de la première Division Française à la RN7 et que le réseau autoroutier est très dense. Il est noté que l’entrée et la sortie de zone sont peu commodes voire dangereuses. Il a noté également que la zone accueillait des bâtiments industriels de type entrepôt et que le local en cause situé sur la deuxième restanque ne pouvait être vu depuis la route ou la voie de circulation au site. Il a ajouté également que lors de ses visites, aucun panneau pour le commerce en cause n’était présent alors même que le bail l’autorisait.

Ainsi, l’expert a pris en considération ces caractéristiques des lieux loués notant avec pertinence qu’il n’y a pas lieu d’adapter les valeurs unitaires pour tenir compte de la localisation et ajoutant que la localisation des locaux sur la 1^re restanque, plus favorable à leur visibilité, s’efface devant les possibilités de stationnement qu’offre la deuxième restanque.

Le bail liant les parties autorise une activité de 'tout commerce'. S’agissant de cette destination, l’expert a justifié ce titre l’application d’un correctif relevant l’avantage économique conféré par cette clause permettant un changement des destination et une plus grande facilité de cession. Il a relevé que la moyenne des 7 références aboutit à un prix moyen de 145 euros par m2, la moyenne de trois des références à destination exclusive aboutissant à une valeur de 159 euros par m2 et la moyenne des quatre références avec la destination 'tout commerce’ aboutissant à une valeur de 135 euros par m2. L’expert justifie ne pas avoir voulu écarter la référence n°5, à savoir la S.A.R.L. CMGI dont les locaux ont une valeur unitaire de 92 euros par m2, nonobstant sa superficie bien plus importante que les autres références ( 1 350 m2, les autres étant comprises entre 55m2 et 1 245m2) afin de conserver les différences de superficie et préférer intégrer des correctifs. Il convient d’ailleurs de constater qu’en écartant cette référence, la valeur unitaire moyenne aurait été de 153 euros par m2, et donc sensiblement proche de celle de 152 euros par m2 établie après application de correctifs.

Concernant les obligations respectives des parties qui n’ont pas fait l’objet de développements par le tribunal, il convient de noter que l’expert qui a étudié ce point, a noté que les locaux sont demeurés dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant cession et qu’ils sont à considérer comme tels. La société KHALIS reproche à la bailleresse certains comportements de celles-ci et notamment le dépôt sans son autorisation d’une construction modulaire, le retrait d’enseigne ou panneaux de signalisation, la pose de barrières de chantier et le projet de réfection de la toiture qui n’a pas encore eu lieu. Cependant, ces manquements, fussent-ils établis, qui ne sont pas des restrictions dans le bail à la jouissance des lieux ou des transferts de charges entre les parties, ne sont pas de nature à influer sur la valeur locative.

Enfin, il ne peut être fait grief à l’expert d’avoir retenu un panel de sept baux et de satisfaire ainsi à la nécessité de s’attacher aux prix couramment pratiqués dans le voisinage et à l’article R. 145-7 du code de commerce précité et ne de pas s’être limité à une seule référence, à savoir celle de la société SALON CHAUFFAGE SANITAIRE, quand bien même celle-ci a été fixée judiciairement.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, la somme de 2 500 euros sera octroyé de ce chef à la société CARSAN et la société KHALIS sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par la société KHALIS.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SA KHALIS à payer la somme de 2 500 euros à la SAS CARSAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SA KHALIS aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,