COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 AVRIL 2022

sa

N° 2022/ 211

Rôle N° RG 19/08174 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJUO

G-H X

C Y

C/

D E F

S.C.I. RODIN

Société RESIDENCE LE RIVIERA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LEXARGOS

l’AARPI BENITAH – CIAIS

SCP I J K L J

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’ANTIBES en date du 28 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le ° 18/000169.

APPELANTS

Madame G-H X

demeurant […]

représentée par M^e Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE Monsieur C Y

demeurant […]

représenté par M^e Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

Madame D E F

demeurant Le riviera, […]

représentée par M^e Emmanuelle BENITAH de l’AARPI BENITAH – CIAIS, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. RODIN poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis, […]

représentée par M^e Paul J de la SCP I J K L J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe BERDAH, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE RIVIERA, pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MICHOT domicilié en cette qualité au 8/[…]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sylvaine ARFINENGO, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon un bail ayant pris effet le 1er mars 2008, Madame G-H X et Monsieur C Y sont locataires d’un logement appartenant à la SCI RODIN, en rez-de-jardin dans la résidence Le Riviera, située au […] à […], soumise au statut de la copropriété.

Depuis 2008, Madame X et Monsieur Y sont victimes d’infiltrations d’eaux et d’émanations d’hydrocarbures.

Par exploit d’huissier délivré le 20 février 2018, Monsieur Y et Madame X ont fait assigner la SCI Rodin devant le tribunal d’instance d’Antibes, sollicitant, à titre principal, la condamnation de celle-ci à leur verser la somme de 39512 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance résultant des désordres subis dans leur appartement, avec compensation des sommes éventuellement dues au titre des loyers, et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec mission de décrire les désordres et d’en rechercher la cause.

Selon exploit d’huissier du 16 mai 2018, la SCI Rodin a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin que ce dernier la relève et la garantisse de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Par exploit d’huissier des 16 et 17 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviéra a fait assigner Madame D Z, sollicitant que celle-ci le relève et le garantisse de toute condamnation.

Par jugement du 28 mars 2019, le tribunal d’instance d’Antibes a statué ainsi qu’il suit :

-Rejette la demande d’expertise judiciaire

-Déboute Madame G-H X et Monsieur C Y de toutes leurs prétentions à l’égard de la SCI Rodin,

-Dit qu’il n’y a pas lieu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviéra relève et garantisse la SCI Rodin de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

-Condamne Madame D E Z à exécuter les travaux prescrits par I’arrêté de péril ordinaire du 28 février 2018 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

-Dit que faute pour Madame D E Z de procéder à ces travaux, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 20L9 à 50 euros par jour de retard

-Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera à exécuter les travaux prescrits par l’article 1er de l’arrêté préfectoral n" 2076-628 du 1.1 août 2016 nonobstant l’intervention de la société Hygiative des 16 et 17 juillet 2017 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

-Dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de procéder à ces travaux, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 2019 à 100 euros par jour de retard

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

-Rejette les demandes d’indemnités formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens,

-Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-s’agissant des infiltrations d’eau, qu’au regard des différents rapports de visite, les désordres constatés dans l’appartement de Madame X et de Monsieur Y provenaient d’une fuite au niveau de la douche de l’appartement de Madame Z, résidant à l’étage supérieur ; que l’origine de ces désordres était de nature privative et engageait la responsabilité de cette dernière,

-sur la persistance d’odeurs d’hydrocarbures dans l’appartement de Madame X et de Monsieur Y, que le syndicat des copropriétaires n’avait versé aux débats aucune pièce démontrant l’exclusivité de l’usage permettant de reconnaître le caractère privatif de la cave située immédiatement au-dessous de l’appartement en cause, ce dont il a pu déduire que les désordres subis résultaient d’une partie commune et engageaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le 20 mai 2019, Madame X et Monsieur Y ont relevé appel de ce jugement

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 17 août 2019 ( 14 août 2019 au RPVA) , Monsieur C Y et Madame G-H X demandent à la cour, sur le fondement des articles 455 et 458 du code de procédure civile, de :

-déclarer nul pour défaut de motivation le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Antibes le 28 mars 2019,

Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 6,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

-réformer le jugement rendu le 28 mars 2019 par le tribunal d’instance d’Antibes en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

-condamner la SCI Rodin à leur payer, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice, tous postes confondus, la somme de 39.512 €.

-condamner la SCI Rodin à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants soutiennent essentiellement :

-que le jugement dont appel est nul pour défaut de motivation car il n’a pas répondu à l’argumentation développée, notamment au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, rappelant les obligations du bailleur en termes de délivrance d’un logement décent, de garantie d’une jouissance paisible par le locataire du bien loué.

- que leur bailleur, la SCI Rodin, est responsable tant au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en vertu de l’obligation de délivrance lui incombant, et il ne peut se dégager de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure;

-que leur préjudice peut être évalué de la façon suivante : Diminution du montant de leur loyer de 20

% sur la période de septembre 2008 à septembre 2015, afin de tenir compte des nombreuses infiltrations subies et du développement des moisissures sur l’ensemble des murs de l’appartement, et réfaction à 80 % depuis le mois d’octobre 2015, date à laquelle leur logement a été déclaré insalubre par la mairie d’Antibes.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 novembre 2019, la SCI Rodin demande à la cour de :

-En la forme recevoir son appel incident

au fond, le dire bien fondé.

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

-débouté Madame G-H X et Monsieur C Y de toutes leurs prétentions à son égard ,

-condamné Madame D E Z à exécuter les travaux prescrits par l’arrêté de péril ordinaire du 28 février 2018 dans le délai de 2 mois à compter de la signification à intervenir.

-dit que faute pour Madame D E Z de procéder à ces travaux, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 20L9 à 50 euros par jour de retard;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera à exécuter les travaux prescrits par l’article 1er de l’arrêté préfectoral n° 2076-628 du 11 août 2016 nonobstant l’intervention de la société Hygiative des 16 et 17 juillet 2017 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision.

-dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de procéder à ces travaux, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 2019 à 100 euros par jour de retard,

Et y ajoutant, et faisant ce que les premiers juges auraient du faire,

-voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera, pris en la personne de son syndic, à lui payer : la somme de 26449 euros au titre de l’arrêté locatif du 1er novembre 2019 et 1666 euros au titre des indemnités de relogement arrêtées au 1er novembre 2019, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir.

-voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera pris en la personne de son syndic à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice par elle subi, en l’état de la carence totale de la CI Le Riviera;

-voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera prise en la personne de son syndic à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP I J K L-J, sur son offre de droit.

La SCI Rodin fait essentiellement valoir :

-que les désordres dont se plaignent Monsieur Y et Madame X trouvent leur origine dans les parties communes;

-qu’en l’état de la carence de la copropriété, les locataires ont cessé tout paiement de loyers,

-que la mairie d’Antibes a pris un arrêté de péril,

-que par un arrêté, il lui a été enjoint de procéder aux travaux, alors qu’elle se trouve dans l’impossibilité matérielle et juridique d’y procéder;

-que les désordres déplorés par les locataires trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble : les cuves d’hydrocarbure situées au sous-sol de l’immeuble en copropriété, le joint de dilatation, l’étanchéité,

-que les consorts X-Y sont irrecevables en leur demande de paiement à son encontre car prescrite en application de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989, en tout cas pour la période de septembre 2008 à février 2018,

-qu’elle a toujours mis en oeuvre les diligences nécessaires et que l’inexécution de son obligation de délivrance n’est pas démontrée;

-que le quantum des dommages-intérêts sollicités ne repose sur aucune expertise,

-reconventionnellement, elle indique avoir subi une perte locative

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 19 novembre 2019, Madame D Z demande à la cour de:

-confirmer le jugement du 28 mars 2019 ;

Y ajoutant :

-dire et juger que les travaux à sa charge sont ceux relevant de sa partie privative et consistent en la réparation de la fuite provenant de son appartement au 1er étage et plus précisément de sa salle de bain ;

-dire et juger que les autres travaux prescrits par l’arrêté de péril du 28 février 2018 et consistant en la réfection du placard TGBT et la reprise des enduits du plafond de l’appartement du rez-de-chaussée ne relèvent pas de sa responsabilité s’agissant de la partie privative dont la SCI Rodin est propriétaire et peut seule y accéder ;

-constater que les travaux prescrits par l’arrêté de péril ordinaire du 28 février 2018 et la concernant ont bien été exécutés dans le délai fixé par le tribunal d’instance et conformément à la décision tel que cela ressort de la facture Building Concept France n°117/R du 27 mai 2019;

-débouter Madame X, Monsieur Y, la SCI Rodin, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Riviera de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle;

-dire et juger que la demande de réalisation des travaux litigieux formée contre elle par les autres parties est dès lors sans objet et prononcer sa mise hors de cause ;

-condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame Z fait valoir :

-que les désordres sont bien antérieurs à son entrée en jouissance dans l’appartement ;

-que les travaux prescrits par l’arrêté de péril ordinaire du 28 février 2018 et concernant sa partie privative ont bien été exécutés dans le délai fixé par le tribunal d’instance et conformément à la décision tel que cela ressort de la facture Building Concept France n°117/R du 27 mai 2019 ;

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviéra demande à la cour, sur le fondement des articles 14 de la Loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de :

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-débouter la SCI Rodin de toutes ses demandes, fins et conclusions.

-constater qu’il est parfaitement étranger au litige opposant les consorts X et Y à la SC! Rodin.

-constater l’absence de toute responsabilité du syndicat des copropriétaires.

-constater que le syndicat a réalisé les travaux prescrits par l’article ler de l’arrêté préfectoral 11° 2016-628 du 11 août 2016 tel que cela ressort de la facture de la société Assainissement Services en date du 20 juin 2019.

-condamner la SCI Rodin au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud-Juston, avocat aux offres de droit.

-condamner la SCI Rodin aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité, affirmant que les désordres sont de nature privative, comme provenant de la douche de l’appartement de Madame Z.

Sur la réalisation des travaux relatifs aux hydrocarbures, il fait valoir que les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 11 août 2016 ont été réalisés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2022.

Motifs de la décision:

1-L’article 455 du code de procédure civile énonce, notamment, que le jugement doit être motivé.

Au cas particulier, il est constant que par exploit d’huissier délivré le 20 février 2018, Madame G-H X et Monsieur C Y ont fait assigner la SCI Rodin devant le tribunal d’instance d’Antibes, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, plus particulièrement en son article 6, et les articles 1719 et suivants du code civil, à l’effet de solliciter sa condamnation à leur payer, à titre de dommages intérêts, la somme de 39 512 € en réparation de leur préjudice.
Il est également constant que le jugement dont appel a débouté les demandeurs de leurs prétentions de ce chef, sans cependant répondre au moyen soulevé, tiré du non-respect par le bailleur des obligations qu’il tient de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil en matière de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible par le locataire du bien loué.

Dès lors, en ne répondant pas au moyen soulevé par les demandeurs à l’instance, le tribunal a méconnu les termes de l’article 455 du code de procédure civile, de sorte que la disposition du jugement par laquelle Monsieur Y et Madame X ont été déboutés de leurs demandes à l’égard de la SCI Rodin, doit être annulée sans qu’il y ait lieu à plus ample annulation de la décision.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que l e bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, ou, en application de l’article 1725 du code civil, en cas de troubles apportés par voies de fait imputables à des tiers.

A titre liminaire, il sera observé qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, qui seul lie la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la SCI Rodin n’a formé aucune prétention tendant à voir déclarer les appelants irrecevables, même partiellement, en leur demande de condamnation à son encontre.

En l’espèce, il n’est pas contestable que Monsieur Y et Madame X ont subi, des années durant, des infiltrations dans l’appartement dont ils sont locataires, propriété de la SCI Rodin, ainsi que des émanations d’hydrocarbures.

Cette situation résulte à suffisance des éléments suivants :

-les divers courriers échangés avec la mairie d’Antibes,

'le rapport de visite établi par la direction de l’architecture et des bâtiments de la ville d’Antibes en date du 3 juin 2016, révélant un faux plafond menaçant de s’effondrer,

-le rapport de visite établi par la direction de l’architecture et des bâtiments de la ville d’Antibes en date du 16 juin 2017, faisant état d’une fuite au niveau de la douche de l’appartement de Madame Z à l’étage supérieur, d’une chute du plâtre du plafond et d’un TGBT humide et préconisant la réparation de la fuite et la réfection du placard, 'le courrier écrit le 21 juin 2017 par la direction de l’architecture et des bâtiments de la ville d’Antibes à la SCI Rodin, l’invitant à présenter ses observations dans un délai de deux mois à l’issue duquel, à défaut de réponse ou d’information quant aux mesures envisagées pour mettre fin aux désordres un arrêté de péril ordinaire sera pris,

'les arrêtés préfectoraux des 13 juillet 2016 et 11 août 2018,

'le rapport d’expertise établi par la société Saretec le 5 octobre 2015,

'le compte rendu d’intervention de la société Hygiactive,

'le procès-verbal de constat du 26 janvier 2018, attestant de la présence dans l’appartement d’une forte odeur d’humidité, de moisissures, d’ auréoles d’humidité, de plafonds se craquelant voire s’effondrant, l’huissier de justice précisant que la chambre est inhabitable;

'l’arrêté préfectoral relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants de l’appartement prit le 16 juillet 2018, interdisant le logement à toute habitation dans un délai de 15 jours et mettant en demeure la SCI Rodin de mettre fin aux risques pour la santé des occupants liés aux émanations d’hydrocarbures et autres composés volatiles.

La situation ainsi décrite a conduit à la prise, par la mairie d’Antibes, d’un arrêté de péril le 28 février 2018, en raison des désordres affectant l’appartement occupé par les appelants, au niveau des plafonds notamment, les détériorations ayant pour origine la fuite de la douche de l’appartement situé à l’étage supérieur.

Le procès-verbal de constat d’huissier, ainsi que les clichés photographiques qui y sont joints, sont révélateurs de l’état extrêmement dégradé de l’appartement.

Dès lors, il ne peut être sérieusement contesté que Monsieur Y et Madame X ont été troublés dans leur jouissance de l’appartement donné à bail.

Ils ont habité dans un logement affecté de désordres pouvant présenter un danger pour leur sécurité ou leur santé. La présence de forte humidité, de moisissures, de plafonds menaçant de s’effondrer, le caractère inhabitable de la chambre, les émanations d’hydrocarbures constituent autant de troubles de jouissance incompatibles avec une vie normale dans un appartement sain.

Du reste, Madame X produit aux débats deux pièces médicales datées du mois d’août 2018, faisant état de symptômes en lien avec les désordres subis.

La SCI Rodin, qui tient des textes précités, l’obligation de garantir à ses locataires une jouissance paisible des lieux loués ne fait état ni d’un cas de force majeure susceptible de l’exonérer, pas plus qu’elle n’allègue que des voies de fait commises par des tiers seraient à l’origine des troubles de jouissance subis. Les diligences qu’elle a pu accomplir, notamment auprès du syndic de l’immeuble, ne sont pas de nature à l’exonérer de ses obligations.

L’ancienneté des désordres, leur répétition, leur importance, le fait aussi que les appelants ont subi une privation de jouissance en raison des mesures administratives prises constituent un trouble de jouissance qui, au regard de ces éléments et de la valeur locative du bien ( loyer mensuel de 750 euros, hors charges) sera intégralement réparé par l’allocation à Monsieur Y et à Madame X de la somme de 14000 € de dommages et intérêts au paiement desquels la SCI Rodin sera condamnée.

2-Les dispositions suivantes, non annulées, du jugement dont appel ne sont contestées par aucune des parties dès lors que les appelants n’en sollicitent pas l’infirmation et que tant le syndicat des copropriétaires que Madame Z et la SCI Rodin en demandent expressément la confirmation:

-Condamne Madame D E Z à exécuter les travaux prescrits par I’arrêté de péril ordinaire du 28 février 2018 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

-Dit que faute pour Madame D E Z de procéder à ces travaux, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 20L9 à 50 euros par jour de retard la-Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera à exécuter les travaux prescrits par l’article 1er de l’arrêté préfectoral n° 2076-628 du 1.1 août 2016 nonobstant l’intervention de la société Hygiative des 16 et 17 juillet 2017 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

-Dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de procéder à ces travaux, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu’au 30 novembre 2019 à 100 euros par jour de retard.

Ces dispositions seront donc confirmées.

Ayant relevé appel incident, la SCI Rodin forme devant la cour les prétentions suivantes :

« -voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera, pris en la personne de son syndic, à lui payer : la somme de 26449 euros au titre de l’arrêté locatif du 1er novembre 2019 et 1666 euros au titre des indemnités de relogement arrêtées au 1er novembre 2019, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir.

-voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Riviera, pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice par elle subi, en l’état de la carence totale de la CI Le Riviera. »

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce que l a collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La SCI Rodin, qui poursuit la responsabilité du syndicat des copropriétaires, considère que les désordres ont pour origine exclusive un défaut d’entretien des parties communes.

Elle sollicite l’indemnisation d’une perte locative, consécutive d’une part, au fait que Monsieur Y et Madame X ont cessé tout paiement de loyers depuis le 1er octobre 2017, d’autre part, à l’absence de tout règlement entre mars 2018 et novembre 2019 en raison de l’arrêté de péril du 28 février 2018. Elle évalue cette perte à la somme de 26 449 €.

Elle sollicite également l’indemnisation des frais exposés au titre des indemnités de relogement, d’un montant de somme de 1666 €.

Enfin, elle sollicite la somme de 10000 euros « pour le préjudice matériel, moral et économique subi », exposant que sa situation comptable se détériore et qu’elle subit de manière incessante des avis à tiers détenteur sur son compte bancaire du fait des notifications par les services fiscaux des indemnités de relogement.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les désordres ont une nature privative et soutient que la responsabilité exclusive en incombe à Madame Z.

Pourtant, il sollicite la confirmation du jugement, et admet donc que la condamnation qui a été prononcée à son encontre à exécuter les travaux prescrits par l’article 1er de l’arrêté préfectoral n° 2076-628 du 11 août 2016 nonobstant l’intervention de la société Hygiative des 16 et 17 juillet 2017 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, l’a été au titre de sa responsabilité dans les dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes, au regard des émanations d’hydrocarbures.

Il affirme en outre s’être conformé aux dispositions précitées du jugement, en réalisant les travaux prescrits.

Par ailleurs, la société Rodin, qui ne manque pas de rappeler que les émanations d’hydrocarbures déplorées par ses locataires, provenaient de la cuve de gasoil de l’immeuble, partie commune, relève également, à juste titre, que les problèmes d’infiltrations d’eau en provenance de l’appartement du dessus occupé par Madame Z, bien que dus à une défectuosité d’une partie privative, ont été favorisés par le passage au travers des parties communes que constituent le plafond et le plancher séparant les appartements en cause.

De nombreux arrêtés municipaux et préfectoraux ont été pris.

L’arrêté de péril du 28 février 2018 a pour origine les désordres affectant l’appartement des appelants en raison d’une fuite au niveau de la douche de l’appartement situé à l’étage supérieur.

L’arrêté préfectoral du 31 juillet 2018 a fait injonction à la SCI Rodin de mener les travaux nécessaires pour mettre fin aux émanations d’hydrocarbures et lui a imposé une obligation de relogement jusqu’à la cessation des dégazages des composés volatiles. Sur ce point, cette société fait justement observer qu’elle se trouvait dans l’impossibilité matérielle et juridique d’effectuer les travaux en cause comme devant avoir lieu sur une partie commune.

Pour autant, il ne peut pas être déduit des éléments qui précèdent que les désordres dont Monsieur Y et Madame X ont souffert ont pour cause exclusive les parties communes de l’immeuble, contrairement à ce que soutient la SCI Rodin, dès lors que les infiltrations ont eu pour origine la défaillance d’une partie privative, puisque la fuite a été détectée « sur la canalisation privative non inaccessible d’évacuation d’eau de la douche de l’appartement de Madame D Z, copropriétaires au premier étage, localisée après recherche de fuite», selon le rapport d’expertise Elex en date du 25 mai 2018.

Du reste, l’arrêté de péril a uniquement été pris en considération des désordres provenant de la « fuite au niveau de la douche de l’appartement situé à l’étage supérieur et engendrant des dégâts sur plafonds et TGBT dans l’appartement de la SCI Rodin », et a mis en demeure le syndic de la copropriété et Madame Z de faire procéder à la réparation de la fuite dans l’appartement du premier étage ainsi qu’à la réfection du placard TGBT et à la reprise des enduits du plafond de l’appartement du rez-de-chaussée, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas être considéré comme le seul responsable des désordres.

Enfin, s’agissant de la nature des préjudices allégés par la SCI Rodin, la cour relève :

-qu’il n’est pas justifié d’une situation comptable détériorée, le non paiement des loyers ne suffisant pas, à défaut d’autres éléments, à en rapporter la preuve,

-qu’il n’est pas établi non plus que la SCI Rodin subirait « de manière incessante des avis à tiers détenteur sur son compte bancaire », aucun avis à tiers détenteur n’étant produit aux débats, mais uniquement deux titres de recettes.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Riviera sera condamné à payer à la SCI Rodin la somme de 4500 euros en réparation de l’intégralité de ses préjudices.

3-La cour ne statuera pas sur les demandes exprimées sous la forme de « dire et juger que », « constater que », qui ne constituent pas des prétentions.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Annule la dispositions suivante du jugement rendu le 28 mars 2019 par le tribunal d’instance d’Antibes : « Déboute Madame G-H X et Monsieur C Y de toutes leurs prétentions à l’égard de la SCI Rodin ».

Condamne la SCI Rodin à payer à Madame G-H X et à Monsieur C Y, ensemble, la somme de 14000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Rodin de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Riviera.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Riviera, pris en la personne de son syndic, le cabinet Michot, situé […], à payer à la SCI Rodin la somme de 4500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.

Confirme le jugement en ses autres dispositions.

Condamne la SCI Rodin à payer à Monsieur C Y et à Madame G-H X, ensemble, la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Riviera, pris en la personne de son syndic, le cabinet Michot, situé […], à payer à la SCI Rodin la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Riviera, pris en la personne de son syndic, le cabinet Michot, situé […], à payer à Madame D Z la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président