COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

sa

N° 2022/ 103

Rôle N° RG 19/05266 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBLS

A Y

C/

C G H X

Société Internationale de Financement de Titres SASU

SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

M^e Alexandra BOISRAME

M^e E F

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 26 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n°17/00361.

APPELANT

Maître A Y Mandataire judiciaire, en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. C X, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau D ' A I X – E N – P R O V E N C E , a s s i s t é d e M e F r é d é r i c M A S Q U E L I E R d e l ' A A R P I MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

INTIMES

Monsieur C G H X assignation portant signification de la DA du 28.05.19 transformée en en procés verbal de recherce

demeurant […]

défaillant

SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE, sis […], pris en la personne de son Président en exercice la Sciété D&O MANAGEMENT, elle même représentée par son Président en exercice

représentée par M^e E F, avocat au barreau de NICE , plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Société Internationale de Financement de Titres SASU sis […], représentée par son dirigeant en exercice

Assignée en intervention forcées

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Patrice GALVAN de la SELARL PGA, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

Propriétaire d’un tènement immobilier à Tourettes, domaine de Terre Blanche, comprenant deux parcours de golf, un ensemble hôtelier et divers terrains à construire, la société Golf Resort Terre Blanche (GRTB) a vendu la parcelle cadastrée section F numéro 1275 , une contenance de 3 ha 55 a et cinq centiares, dépendant de ce domaine, Monsieur C X, selon acte authentique du 17 août 2011.

La parcelle vendue devait être aménagée en vue de la création d’un ensemble immobilier de luxe, dont la jouissance devait être réservée aux membres d’un club.

Le cahier des charges de cession de terrains énonce en son article 9 alinéa 1:

« Tous morcellements, qu’elle qu’en soit la cause, des terrains cédés sont interdits même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation expresse par l’aménageur ou, par la suite, de l’assemblée de l’A.S.L. et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions légales et réglementaires relatives aux lotissements ou au permis de construire présenté en application de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme".

Et en son 3ème alinéa "que les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet".

Cet ensemble immobilier n’a pas été édifié dans le délai prescrit par le cahier des charges des cessions de terrain.

Monsieur X a obtenu un permis de construire valant division parcellaire le 2 novembre 2016 portant sur la création de 23 villas sur la parcelle vendue d’une surface de 35.505 m².

Ce permis a été validé par une décision du tribunal administratif de Toulon, confirmée par la cour administrative de Marseille.

Au motif que l’article 9 alinéa 1er du cahier de charges de cession de terrain interdit les morcellements de parcelles non autorisés par l’aménageur ou par l’association syndicale libre du domaine de Terre Blanche, la société Golf Resort Terre Blanche a fait assigner Monsieur C X devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin qu’il lui soit fait interdiction de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F 1275.

Monsieur X a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, puis du prononcé d’une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 26 avril 2017.

La société Golf Resort de Terre Blanche a appelé à la cause le liquidateur, Maître A Y.

Par jugement du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué ainsi qu’il suit :

-fait interdiction à Maître A Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de C X, de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F 1275,

-rejette la demande de publication du présent jugement,

'rejette les demandes présentées par Maître A Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation de C X,

-ordonne l’exécution provisoire, 'condamne Maître A Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de C X, aux dépens,

'condamne Maître A Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de C X à payer à la SAS GRTB la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-sur l’applicabilité de l’article 9 du cahier des charges des cessions de terrain, que l’acte de vente du 17 août 2011 par lequel Monsieur C X a acquis la propriété du bien litigieux énonce que ce bien dépend de la zone d’aménagement concerté de Terre Blanche, régie par un cahier des charges et un règlement, régulièrement publié, ainsi que par un cahier des charges de cession de terrain du 6 décembre 2001; que si le cahier des charges de cession de terrain a été modifié en 2010, il n’est pas établi que cette modification ait porté sur l’article 9; que cet article demeurait en vigueur,

-sur la nullité de l’article 9 du cahier des charges des cessions de terrains de la ZAC de Terre Blanche, que ce texte ne constitue pas une condition potestative, que l’interdiction prévue n’empêche pas la réalisation de la vente, ni ne conditionne l’exécution de ce contrat, que la sujétion qu’elle impose ne présente aucun caractère disproportionné et ne rompt pas l’équilibre contractuel,

-sur la responsabilité de l’aménageur qui aurait commis un abus de droit, que le cahier des charges des cessions de terrains prévoit expressément que toute division doit recueillir l’assentiment de l’aménageur et que cette sujétion a été acceptée par Monsieur X.

Le 2 avril 2019, Maître A Y, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de C X, a fait appel de cette décision.

Puis en cours de procédure devant la cour, Maître Y es qualité a, en exécution d’une ordonnance du juge commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur X vendu la parcelle cadastrée Section F 1285 à la société SIFT selon acte reçu par Maître Z, notaire, en date du 2 décembre 2019 .

Le 25 février 2020, la société SIFT a obtenu le transfert à son profit du permis de construire valant division parcellaire qui avait été délivré par la Commune de Tourrettes à Monsieur X.

La société Golf Resort Terre Blanche a fait assigner la société SIFT en intervention forcée devant la cour d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 décembre 2021, Maître A Y, mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur C X, demande à la cour, sur le fondement des articles 1134 et suivants anciens, 1382 et suivants du code civil, de :

'réformer la décision rendue le 26 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan,

'rejeter les demandes de la société GRTB,

-dire et juger que l’article 9 du CCCT n’est pas opposable,

'dire et juger que la parcelle acquise par Monsieur X est divisible,

-dire et juger qu’il peut procéder à la vente de toutes parcelles qui seraient issues d’une division de la parcelle cadastrée section F n° 1285 sise à Tourrettes,
A titre subsidiaire,

'dire et juger que l’article 9 du CCCT est nul,

'dire et juger qu’il peut procéder à la vente de toutes parcelles qui seraient issues d’une division de la parcelle cadastrée section F n° 1285 sise à Tourrettes,

A titre subsidiaire,

-dire et juger que l’article 9 du CCCT est nul,

-à titre infiniment subsidiaire,

-dire et juger que le refus de la société GRTB d’autoriser la division parcellaire est constitutif d’un abus de droit lui causant un préjudice financier,

-condamner la société GRTB à l’indemniser de son préjudice financier constitué de la différence entre la valeur des 23 parcelles objets de permis de construire du 22 novembre 2016 et la valeur de la parcelle F n° 1285 non divisée, soit 7 millions d’euros,

-si la cour ne devait pas s’estimer suffisamment éclairée sur le préjudice subi, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal (sic) avec pour mission de :

-se rendre sur les lieux,

'se faire communiquer toutes pièces utiles par les parties,

'déterminer la valeur de parcelle sans possibilité de division,

'déterminer la valeur de 23 parcelles à créer autour c’est pas permis de construire fonds division parcellaire de 22 novembre 2016,

'dire et juger que les frais d’expertise judiciaire seront à la charge de la société GRTB,

-en tout état de cause,

'condamner GRTB à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, la même somme pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens.

Maître Y soutient essentiellement que :

-l’article 9 du CCCT ne s’applique pas à Monsieur X et n’est donc pas opposable à M^e Y es qualité.

-si certaines des clauses du CCCT s’appliquent à la parcelle acquise par Monsieur X parce qu’elles sont expressément visées dans l’acte de vente (article 7 et 8 du CCCTP visées dans l’acte de vente PJ 11 en page 31), tel n’est pas le cas de l’article 9 du CCCT qui n’est pas visé dans l’acte de vente;

-l’inopposabilité de l’article 9 du CCCT s’explique par le fait que le périmètre de la ZAC de Terre Blanche initial (avant 2009) et celui de la zone du Riou Blanc continuent de suivre deux régimes juridiques différents ;
-l’article 9 du CCCT opposé par GRTB ne s’applique qu’aux parcelles incluses dans le périmètre initial de la ZAC de Terre Blanche et non pas aux terrains compris dans le périmètre de la zone du Riou Blanc,

-GRTB s’oppose aux divisions parcellaires projetées par Monsieur X au motif qu’elles nuiraient à la destination haut de gamme de Terre Blanche alors que GRTB a réalisé un lotissement beaucoup plus dense et de gamme bien inférieure;

-l’article 9 est illégal;

-cet article contient une condition potestative, la division parcellaire étant au seul pouvoir de GRTB,

-cette clause constitue une atteinte incontestable au droit de propriété, atteinte qui n’est pas encadrée par des conditions objectives mais laissée à la seule discrétion du co-contractant, et qui ne comporte aucune contrepartie,

-cette clause rompt l’équilibre contractuel :la disproportion est manifeste puisqu’aucun critère objectif n’est prévu pour contrôler la décision de l’aménageur sur l’accord ou le refus d’autoriser une division parcellaire;

-le permis de construire valant division parcellaire obtenu le 2 novembre 2016 par Monsieur X porte sur la création de 23 villas sur la parcelle vendue d’une surface de 35.505 m² : il n’est pas indiqué en quoi ce projet de division parcellaire serait contraire à la politique d’aménagement de GRTB, laquelle n’est même pas définie, ni contraire aux intérêts de la ZAC,

-le refus de GRTB est constitutif d’un abus de droit;

Aux termes des conclusions qu’elle a remises au greffe et notifiées le 13 décembre 2021, la société Golf Resort Terre Blanche demande à la cour, sur le fondement des articles 554, 555 du code de procédure civile, 1103 du code civil, de :

'déclarer recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée délivrée à la société SIFT,

-faire interdiction à la Société Internationale de Financement de Titres, de procéder à toute cession de parcelles qui viendraient à être issues de la division de celle cadastrée section F 1285, sise […],

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance et, par voie de conséquence, débouter Maître Y ès- qualité de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce compris sa demande de dommages et intérêts et instauration de mesures expertales,

'ordonner la publication au deuxième bureau du service de la publicité foncière de Draguignan de son arrêt à venir,

'pour les besoins de cette publication, il est précisé que la « Société Internationale de Financement de Titres », S.A.S.U. au capital de 1.000 €, RCS Toulon 879 614 758, dont le siège social est sis […], est propriétaire de la parcelle cadastrée Section F 1285, sise commune de

[…], pour l’avoir acquise aux termes d’un acte reçu par Maître Z, Notaire à Les Arcs, le 2 décembre 2019, publié au 2ème Bureau des Hypothèques de Draguignan le 20 janvier 2020, Vol. 2020 P 535.

-condamner in solidum Maître Y es qualité et la Société Internationale de Financement de Titres à payer à la société GOLF RESORT TERRE BLANCHE une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître E F, sous sa due affirmation de droit (article 699 du C.P.C.).

Elle fait valoir :

-que le cahier des charges de cession des terrains (C.C.C.T.) est un document opposable à tous les cessionnaires de terrains compris dans le champ de la Z.A.C. concernée, il est établi en application des dispositions de l’article L 311-6 du Code de l’urbanisme (loi du 13 décembre 2000).

-que l’opposabilité de ce CCCT à Monsieur X résulte également de ce qu’il a été publié au service de la publicité foncière et de ce qu’il est expressément visé dans son propre titre de propriété,

-que le caractère contractuel des prescriptions du C.C.C.T. ne fait aucun doute,

-que le permis de construire obtenu par Monsieur X ne saurait faire obstacle aux dispositions contractuelles du C.C.C.T., un permis de construire étant toujours délivré sous réserve des droits des tiers,

-qu’au regard du caractère mixte des dispositions d’un CCCT, le fait que la juridiction administrative ait considéré que l’article 9 du CCCT soit illégal en matière de droit public de l’urbanisme, est sans aucune incidence sur le bien fondé de l’action engagé devant le juge judiciaire (arrêt de la cour de cassation du 4 mars 2021).

-qu’il est faux de prétendre que la zone du Riou Blanc ne serait pas concernée par l’interdiction de division parcellaire, car cette zone est bien partie intégrante de la Z.A.C. de Terre Blanche,

-le CCCT n’exclut pas les parcelles dépendant du secteur du Riou Blanc de ses prescriptions;

-que le fait que l’article 50 du C.C.R. mentionne le « futur ensemble immobilier du Riou Blanc s’il se réalise » et non pas « le futur lotissement du Riou Blanc s’il se réalise » ne change strictement rien à l’application de l’article 9 du C.C.C.T. à la parcelle litigieuse,

-les dispositions sur la condition potestative ne sont pas applicables car l’article 9 ne contient aucune obligation, mais emporte limitation d’un droit, une servitude qui bénéficie à l’aménageur,

-que la procédure engagée afin de voir respecter les stipulations de l’article 9 du C.C.C.T n’est pas constitutive d’un abus de droit.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées le 26 août 2020, la société Internationale de Financement de Titres demande à la cour, sur le fondement des articles 554, 555 et 700 du code de procédure civile, L. 311-6 ; R. 431-24 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, de :

-constater la nullité de l’article 9 du cahier des charges de cession de Terrain de la ZAC Terre Blanche,

-réformer, le jugement du TGI de Draguignan en date du 26 mars 2019 en ce qu’il a fait interdiction à M^e A Y de céder toute parcelle issue de la division de la parcelle F 1275.

-rejeter les demandes de la société GRTB en ce qu’elles veulent faire application à la société SIFT des dispositions du jugement du 26 mars 2019.

-rejeter les demandes de la société GRTB au titre de l’article 700 du CPC.

En tout état de cause,
-condamner la société GRTB à payer à la société SFIT la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraction faite au profit de Maître Galvan.

Elle fait valoir :

-que le tribunal administratif de Toulon a rendu le 24 janvier 2019 une décision N°1603750, validant le permis de construire N°0831 38 16D0011, autorisant la construction de 23 villas avec 23 piscines et une décision N°1603748 validant le permis de construire N°083 138 16D0010, autorisant les mêmes constructions et valant division parcellaire;

-que le permis valant division est codifié par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme et que l’article R. 442-1 de ce code prévoit un certain nombre de cas de divisions non soumises au régime de lotissement, dont notamment les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24.

-que les dispositions contractuelles d’une ZAC ne peuvent pas contrevenir aux dispositions légales et réglementaires disposant des différents régimes de division.

-que le tribunal administratif de Toulon a considéré que le permis de construire valant division parcellaire, satisfaisait aux dispositions du code de l’urbanisme auxquelles l’article 9 du cahier des charges de cession de terrain, ne pouvait pas contrevenir. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d’appel,

-que l’article 9 est nul.

Assigné en qualité d’intimé selon procès-verbal de vaines recherches, Monsieur C X n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2021.

Motifs de la décision :

1-L’article 555 du code de procédure civile énonce que les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour, mêmes aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

La recevabilité de l’assignation en intervention forcée devant la cour de la société SIFT, acquéreur de la parcelle F 1275, anciennement propriété de Monsieur C X, et ce depuis le 2 décembre 2019, soit postérieurement au jugement dont appel, ne fait pas débat entre les parties.

L’assignation en intervention forcée délivrée à la société SFIT sera donc déclarée recevable.

2-L’article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Au cas particulier, il ressort du cahier des charges-règlement de l’ensemble immobilier de Terre Blanche qu’en application de l’article R311-12 du code de l’urbanisme, et suivant approbation par délibération du conseil municipal de la mairie de […] en date du 6 juillet 2009, délibération du conseil municipal du 14 décembre 2009, et après une enquête publique s’étant déroulée du 14 septembre 2009 au 14 octobre 2009, le périmètre de la ZAC Terre Blanche a été étendu au secteur du Riou, ce que rappelle également l’acte de vente de Monsieur X du 17 août 2011 en sa page 13.
Par ailleurs, il est constant que selon acte authentique reçu le 17 août 2011, en l’étude de Maître I-J K, notaire à Nice, la société Golf Resort Terre Blanche a vendu à Monsieur C X le terrain cadastré section F n° 1275 pour une contenance de 3ha 55a 05 ca, situé sur le secteur C de l’assiette foncière du […], dans le domaine de Terre Blanche, portant le numéro de lot 5.

Cet acte contient un paragraphe intitulé « Zone d’aménagement concerté » ainsi libellé :

« Le bien dont il s’agit constitue l’un des lots de la zone d’aménagement concerté dénommé Zac Terre Blanche.

Les parties déclarent vouloir se référer à l’ensemble des actes de la Zac.

Il est ici rappelé que la Zac a fait l’objet :

'des statuts de ladite association syndicale libre,

'du cahier des charges et règlement qui ont été établis aux termes de deux actes reçus aux présentes minutes le 9 novembre 2001, respectivement publiés au deuxième bureau des hypothèques de Draguignan le 9 janvier 2002 volume 2002 P numéros 158 et 157,

'd’un cahier des charges de cession des terrains qui a été déposé au rang des présentes minutes suivant acte 6 décembre 2001, publié au deuxième bureau des hypothèques de Draguignan, le 2 septembre 2002, volume 02 P numéro 9040.

Que lesdits actes ont fait l’objet pour chacun d’eux d’un modificatif reçu aux présentes minutes le 13 juillet 2010 dont une copie authentique est en cours de publication au 2ème bureau des hypothèques de Draguignan et ce, à la suite de l’extension de l’assiette foncière de la Zac Terre Blanche dont il sera ci-après parlé.

Une copie desdits actes a été remise dès avant ce jour à l’acquéreur qui le reconnaît expressément.

L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés, et sera tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquent au bien vendu. »

Il ne fait, dès lors, aucun doute que la parcelle cadastrée section F n°1275, acquise par Monsieur X, aujourd’hui propriété de la société SIFT, fait partie de la ZAC de Terre Blanche, étant en outre observé que l’acte notarié du 2 décembre 2019, constituant le titre de propriété de la société SIFT, reprend les dispositions précitées.

Il s’ensuit que sont applicables à cette parcelle tant le cahier des charges règlement de l’ensemble immobilier du Domaine de Terre Blanche que le cahier des charges de cession des terrains, ainsi que le rappelle l’acte authentique précité, étant relevé :

-d’une part, que ces deux actes ont, en outre, fait l’objet de publicités régulières au 2 ème bureau des hypothèques de Draguignan,

-d''autre part, que Monsieur X en a reçu copie et s’est engagé à en respecter toutes les clauses.

Le cahier des charges de cession de terrains énonce, en son préambule :

« Les prescriptions du présent cahier des charges de cession des terrains seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente, dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu’il s’agisse soit d’une première cession ou location, soit de cessions ou de locations successives.

[']

Par ailleurs, le présent cahier des charges de cession des terrains, établi par l’aménageur, est déposé au rang des minutes de Maître Couchard, notaire à Nice, qui procédera aux formalités de la publicité foncière. »

Dans le chapitre II du cahier des charges de cession de terrains consacré aux « conditions générales de la cession », figure l’article 9 relatif à la vente, à la location et au morcellement des terrains cédés, ainsi libellé:

« Tous morcellements, quelle qu’en soit la cause, des terrains cédés sont interdits même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation expresse par l’aménageur ou, par la suite, de l’assemblée de l’A.S.L. et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions légales et réglementaires relatives aux lotissements ou au permis de construire présenté en application de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme.

Aucune cession ni location des terrains cédés ne pourra être consentie tant qu’ils n’auront pas reçu l’affectation prévue sauf dans le cas d’une cession nécessitée par le règlement d’une succession ou dans le cas d’une cession forcée.

Les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet".

Enfin, dans ce chapitre figure un article 14 qui énonce :

« Tous les actes ou séries d’actes, toutes les conventions ou séries de conventions, ayant pour effet de transmettre la propriété et la jouissance des immeubles en cause, devront comporter pour l’acquéreur ou le locataire, l’obligation de se conformer au présent cahier des charges, faute de quoi, ces actes et conventions seraient nuls et de nul effet.

À cet égard, il est rappelé que les dispositions résultant des présentes primeront sur toutes autres dispositions différentes ou contraires.

Toutefois, il est ici précisé que ces dispositions ne sauraient primer les dispositions du plan d’aménagement de zone et de son règlement.

L’acquéreur sera tenu de porter à la connaissance des futurs locataires ou propriétaires du programme le contenu du présent cahier des charges.

Les actes de convention à intervenir entre l’acquéreur aux présentes et les acquéreurs ou les locataires devront énoncer clairement cette obligation et prévoir un paragraphe précisant que l’acquéreur ou le locataire reconnaît avoir parfaite connaissance des clauses et conditions résultant du cahier de charges de cession imposée par l’aménageur au maître d’ouvrage, acquéreur aux présentes.

Ces dispositions sont applicables en outre aux statuts de l’association syndicale et au cahier des charges et règlement de l’ensemble immobilier. »

Le cahier des charges de cessions de terrain d’une ZAC a pour objet de fixer les conditions générales des ventes qui s’imposent dans les rapports des propriétaires entre eux.

Il présente un caractère hybride, à la fois contractuel et règlementaire.
Au cas particulier, le fait :

-qu’ait été exigée la mention, dans chaque acte translatif de propriété, de l’obligation, pour les parties, de respecter les dispositions du cahier des charges de cession des terrains, à peine de nullité de l’acte,

-que l’acte de vente du 17 août 2011 atteste de la volonté des parties de « vouloir se référer à l’ensemble des acte de la ZAC »,

-que cet acte de vente atteste encore de la remise, antérieurement à la signature de l’acte, d’une copie de l’ensemble des « actes de la ZAC »,ce que Monsieur X a expressément reconnu,

-que Monsieur X a également reconnu avoir pris connaissance de tous les documents à lui remis, dont le cahier des charges des cessions de terrains, avant la signature de l’acte, ce qui lui a ainsi permis de bénéficier d’une information complète et de signer l’acte de vente de manière éclairée,

-qu’il a été rappelé à l’acquéreur la nécessité d’exécuter toutes les stipulations, charges et conditions contenues dans les différents actes régissant la ZAC, applicables au bien vendu,

-que le cahier des charges-règlement, dont la nature contractuelle n’est pas discutable, renvoie expressément, en son article 50, à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains,

suffit à démontrer la volonté des parties de conférer au cahier des charges de cession des terrains une nature contractuelle.

L’article 9 précité du cahier des charges des cessions de terrain fait, dès lors, partie du champ contractuel, auquel Monsieur X a librement consenti.

Pourtant, l’appelant conteste l’opposabilité à son égard de l’article 9 précité.

Or, en premier lieu, la circonstance que l’article 9 précité n’ait pas été littéralement reproduit dans le titre de propriété de Monsieur X, ni rappelé dans le chapitre « Servitudes » de son acte de vente ne suffit pas à lui rendre ce texte inopposable, l’opposabilité de ce texte, et de l’ensemble du cahier des charges de cession des terrains résultant de ce que cet acte a été régulièrement publié, qu’il a été visé dans l’acte de vente du 17 août 2011 de Monsieur X et qu’une copie intégrale lui a été remise, dont il a, en outre, reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l’acte de vente.

En second lieu, et contrairement à ce que soutient l’appelant, la parcelle cadastrée F 1275 est bien concernée par l’interdiction de morcellement.

En effet, la cour se référant à la motivation retenue ci-dessus, rappelle que la zone du Riou Blanc où est située cette parcelle fait partie intégrante de la ZAC de Terre Blanche, ainsi que cela résulte du cahier des charges-règlement de la ZAC, ce qui figure également dans le titre de propriété de Monsieur X -pages 10 et suivantes de l’acte notarié du 17 août 2011-.

Par ailleurs, comme le soutient justement la société Golf Resort Terre Blanche, aucune disposition du cahier des charges de cession des terrains n’exclut les parcelles situées dans la zone du Riou Blanc de ses prescriptions.

L’appelant oppose l’article 5 du cahier des charges-règlement relatif aux modes de division et de fractionnement de l’assiette foncière qui distingue la ZAC de Terre Blanche de l’ensemble immobilier du Riou Blanc, l’article 7 qui vise deux destinations de programme immobilier l’une pour la ZAC, l’autre pour le futur ensemble immobilier Riou Blanc et enfin l’article 50 relatif à la subdivision des parcelles qui distingue les terrains dépendant de la ZAC pour lesquels il renvoie à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains, et le futur ensemble immobilier du Riou Blanc, « s’il se réalise », pour lequel il renvoie au cahier des charges-règlement dudit ensemble immobilier, ensemble de dispositions dont l’appelant tire la conséquence que l’article 9 du CCCT n’est pas applicable aux terrains situés dans le périmètre de la zone du Riou Blanc.

Or, il ressort du cahier des charges du 9 novembre 2001 que la société GRTB s’est réservée la faculté, « si bon lui semble, à son initiative uniquement » de réaliser un ensemble immobilier de 85 lots comprenant, notamment, la réalisation de 85 villas dans le secteur du Riou Blanc. A cette date, la zone du Riou Blanc n’avait pas encore été intégrée à la ZAC de Terre Blanche. Le cahier des charges-règlement modifié du 13 juillet 2010 rappelle, en son préambule, que la société GRTB dispose toujours de cette faculté.

De même, l’article 8 de ce cahier des charges intitulé « Structures foncières » énonce pour « l’ensemble immobilier Riou Blanc » que si « GRTB décidait de réaliser l’opération Riou Blanc ci-avant définie , celle-ci fera l’objet d’un lotissement lequel sera soumis au présent CCR. Le régime des divisions effectuées sera alors celui relatif aux dispositions du code de l’urbanisme qui régissent les lotissements ».

Il ne fait aucun doute que le « futur ensemble immobilier du Riou Blanc » désigne exclusivement l’opération immobilière que la société GRTB avait, et a encore, la faculté de réaliser mais qu’elle n’a pas encore mise à exécution à ce jour.

Dès lors, les dispositions précédentes contenues dans le cahier des charges-règlement relatives au « futur ensemble immobilier » ne s’appliquent qu’à cette opération immobilière et à nulle autre. Et en particulier, ces dispositions ne s’appliquent pas aux acquéreurs de la société GRTB, dont fait partie Monsieur X.

C’est à l’aune de ces éléments que doit se lire l’article 50 du cahier des charges-règlement, dont la nature contractuelle n’est pas discutable, et qui renvoie expressément, pour les terrains dépendant de la ZAC de Terre Blanche à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains.

Il ne peut donc nullement être tiré de l’ensemble des dispositions précitées la conséquence que l’article 9 du cahier des charges de cession de terrains ne s’appliquerait pas à la parcelle acquise par Monsieur X, cadastrée F1275, située dans la zone […], aujourd’hui propriété de la société SIFT.

3-Il est ensuite soutenu que l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains serait nul. Trois moyens sont invoqués.

3-1 :L’appelant, ainsi que la société SIFT, se référant aux décisions rendues par le tribunal administratif de Toulon et par la cour d’appel administrative de Marseille, soutiennent que ce texte serait illégal et en poursuivent la nullité.

Mais la décision du juge administratif qui, validant le permis de construire obtenu par Monsieur X, a considéré que l’article 9 était illégal, ne lie nullement le juge judiciaire, étant en outre observé qu’un permis de construire est toujours accordé sous réserve des droits des tiers.

Par ailleurs, la cour, se référant à la motivation retenue ci-dessus, rappelle que le cahier des charges de cessions de terrain d’une ZAC a une nature mixte, règlementaire et contractuelle.

Aussi, la validité de l’article 9 du CCCT, de nature contractuelle, doit-elle s’apprécier, en l’espèce, au regard des règles du droit civil et non de l’article R442-1 du code de l’urbanisme.

Il s’ensuit qu’à supposer même que la clause contenue dans l’article 9 du CCCT soit contraire aux règles de droit public, de telles dispositions demeurent sans incidence sur la validité contractuelle de cette clause.

En conséquence, le moyen sera rejeté.

3-2 :L’ancien article 1174 du code civil, applicable à la cause, énonce que toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Autrement dit, pour être valable, l’obligation conditionnelle doit être subordonnée à la réalisation d’un événement indépendant de la volonté des parties.

En l’espèce, l’obligation contractée par Monsieur X portant sur la vente de la parcelle F1275 moyennant le paiement de la somme de 6.560.000 euros, n’est assortie d’aucune autre condition, que celles générales et classiques édictées en pages 26, 27 et 28 de l’acte notarié.

Au surplus, l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains édicte non pas une condition mais une interdiction générale de division parcellaire, s’appliquant à l’ensemble des parcelles situées dans l’assiette de la ZAC Terre Blanche.

Une seule exception est prévue à cette interdiction : l’autorisation « spéciale et expresse » de l’aménageur ou , « par la suite », de l’assemblée de l’association syndicale libre.

Il sera relevé que l’autorisation en cause peut être délivrée selon le cas, soit par l’aménageur, soit par l’assemblée de l’ASL.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’autorisation de division parcellaire ne relève donc pas du seul pouvoir de l’aménageur.

Enfin, la société GRTB affirme, sans être utilement contestée sur ce point, que l’interdiction édictée à l’article 9, attachée au bien, constitue une servitude, qui lui bénéficie en sa qualité d’aménageur, de sorte que lui revient la possibilité de pouvoir y déroger.

Dès lors, le moyen sera également rejeté.

3-3 :L’appelant soutient enfin que l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains serait nul comme portant atteinte à son droit de propriété, protégé par la Constitution et la Convention européenne des droits de l’homme, alors au surplus que la décision de l’aménageur d’accorder ou de refuser la division ne reposerait sur aucun critère et ne serait soumise à aucun contrôle.

Les restrictions au droit de propriété peuvent être légales ou conventionnelles.

Le cahier des charges de cession des terrains, dont le caractère contractuel a été reconnu, a pour objectif de fixer toutes les prescriptions techniques, architecturales et urbanistiques applicables à tous les propriétaires de lots dépendant de la ZAC.

Il a pour objet de préserver l’harmonie et la cohérence de l’aménagement de la ZAC au regard des objectifs poursuivis par l’aménageur, au profit de l’intérêt général et des acquéreurs de parcelles.

Aussi, les contraintes d’aménagement qu’il impose ne peuvent pas être considérées comme dénuées de contrepartie pour les acquéreurs, voire comme rompant l’équilibre contractuel.

En l’espèce, l’interdiction édictée par l’article 9 du CCCT a une nature contractuelle. Elle s’impose à toutes les parcelles de la ZAC de Terre Blanche, dont celle acquise, en pleine connaissance de cause, par Monsieur X.
La demande présentement formée tendant à la nullité de l’article 9 démontre que, contrairement aux affirmations de l’appelant, il existe un contrôle de nature judiciaire.

Dès lors, aucune atteinte disproportionnée au droit de propriété n’est démontrée.

4-L’article 1382 ancien du code civil, devenu l’article 1240, énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de ces dispositions, l’appelant poursuit la responsabilité de la société Golf Resort Terre Blanche qui, en s’opposant à toute cession issue de la division parcellaire autorisée par le permis de construire, commettrait un abus de droit.

Il lui incombe donc de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Il est soutenu que la société GRTB serait de mauvaise foi, s’opposerait aux divisions parcellaires qu’avait projetées Monsieur X au motif qu’elles nuiraient à la destination haut de gamme du Domaine de Terre Blanche alors qu’elle-même aurait réalisé un lotissement bien plus important, et n’aurait pour seul but que d’éliminer la concurrence.

Or, le refus de la société GRTB de consentir à une division de la parcelle dont Monsieur X était propriétaire n’est que la stricte application de l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains, dont la validité a été reconnue par la cour, qui prohibe le morcellement des parcelles.

La sujétion imposée par ce texte a, en outre, été librement consentie par Monsieur X.

Par ailleurs, la cour rappelle que le cahier des charges de cession des terrains a pour objet de préserver l’harmonie et la cohérence de l’aménagement de la ZAC au regard des objectifs poursuivis par l’aménageur, au profit de l’intérêt général et des acquéreurs de parcelles.

Il n’est dès lors pas démontré en quoi le refus opposé par la société GRTB serait constitutif d’un abus de droit.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Pour les motifs retenus aux points 2 et 3 du présent arrêt, la demande en nullité de l’article 9 du CCCT soutenue par la société SIFT sera rejetée, ainsi que toutes ses autres demandes, et il lui sera fait interdiction de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F 1275, située à […].

4-Pour rejeter la demande de publication du jugement, le tribunal, a justement retenu, sur le fondement de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, que sa décision ne constatait pas la constitution de droits réels immobiliers.

Pour le même motifs, la société RGTB sera déboutée de sa demande de publication du présent arrêt au service de la publicité foncière.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut,
Reçoit l’assignation forcée en cause d’appel de la Société Internationale de Financement de Titres.

Confirme le jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Fait interdiction à la Société Internationale de Financement de Titres, SASU, dont le siège social est […] de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F 1275, située à […].

Déboute la Société Internationale de Financement de Titres, SASU, de toutes ses demandes.

Déboute la société Golf Resort Terre Blanche de sa demande tendant à voir ordonner la publication du présent arrêt au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Draguignan.

Condamne in solidum l’appelant et la Société Internationale de Financement de Titres à payer à la société Golf Resort Terre Blanche la somme totale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.