TRIBUNAL D’INSTANCE DE

[…]

X Y

140 Boulevard Y

[…]

Tél: 04.94.18.93.19

^Minute ^N°1025/18

RG N° 12-18-002246

LE LOGIS B C

C/

D E F

Extrait des minutes du secrétariat

Greffe du Tribunal d’Instance

de Toulon

Grosse exécutoire: M^e BONETTI

Copie : M^e LUCCISANO délivrées le 2 8

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2018

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR(S):

Société Anonyme LE LOGIS B C, Avenue de Lattre de

[…], 83107, […], représenté(e) par M^e BONETTI E, avocat du barreau de TOULON

DÉFENDEUR:

Monsieur D E F, […], […]

G H, […], représenté(e) par M^e LUCCISANO Guillaume, avocat du barreau de TOULON

(AJ 83137/001/2018/007894 du 27/09/2018)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président Madame Z A

Greffier Madame Françoise DUPONT

PROCEDURE:

Date de la première évocation: 26 Septembre 2018

Date des Débats: 24 octobre 2018

Date du délibéré : 28 Novembre 2018

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au Greffe le 28 Novembre 2018 par Madame Z A, Président, assisté de Madame

Françoise DUPONT, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2015, avec effet au 8 décembre 2015, la SA LE LOGIS

B C a consenti à E-F D un bail d’habitation portant sur un immeuble à usage d’habitation situé La Palmeraie II Entrée 2 – 2 Boulevard G H – 83

400 HYERES, contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 528,49 euros, outre 107,27 euros à titre de provision pour charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à E-F D le 9 avril 2018 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 113,56 euros en principal. La situation d’impayés locatifs a été signalée à la Caisse d’allocations familiales du Var le 4 avril 2018.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2018, dénoncé le jour même au Préfet du VAR, la SA LE LOGIS B C a fait assigner E-F D afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : le paiement de la somme de 3 236,30 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon

-

décompte arrêté au 29 juin 2018, outre intérêts au taux légal;

- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

- l’expulsion des occupants des lieux loués ; la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

- la condamnation des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article

700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 24 octobre 2018 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA LE LOGIS B C sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, conclut au rejet des demandes adverses et présente un décompte actualisé de sa créance au 15 octobre 2018 à hauteur de 5213,45 euros. À titre subsidiaire et si les demandes adverses venaient à être jugées fondées, il sollicite le renvoi à une audience au fond sur le fondement de l’article 849-1 du code de procédure civile.

E-F D, représenté par son Conseil, conclut au rejet des demandes formées à son encontre. À titre reconventionnel, il sollicite au principal que soit constatée l’insalubrité du logement qu’il occupe, la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité, et la suspension de son obligation au paiement des loyers jusqu’à la complète réalisation de ces travaux ; à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise sur le fondement de l’article 144 du code de procédure civile et qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise; à titre infiniment subsidiaire il sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative ; et en tout état de cause, il conclut à la condamnation du bailleur à lui payer les somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, 500 euros pour tracas divers, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement des frais d’exécution forcée de la décision à intervenir, et aux dépens avec bénéfice de distraction.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2018 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

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En vertu des dispositions de l’article 848 du code de procédure civile, le juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 849 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2018 a été dénoncée le même jour, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 octobre 2018.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par ^décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés à été signalée à la Caisse d’allocations familiales du

Var le 4 avril 2018, soit plus de deux mois avant l’assignation. Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA LE LOGIS B C fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée et un décompte arrêté au 15 octobre 2018.

Si E-F D invoque l’insalubrité du logement pour se prévaloir d’une exception

d’inexécution à son profit, force est de constater qu’il ne produit pas les éléments permettant de s’en convaincre. Ainsi, s’il verse aux débats un constat amiable de dégât des eaux, celui-ci date du 9 juillet

2018 et le constat d’huissier constatant des infiltrations d’eau a été établi le 6 septembre 2018, soit bien antérieurement à la naissance de la dette locative. Par ailleurs, il n’a jamais alerté son bailleur sur

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l’état d’indécence du logement qu’il invoque aujourd’hui. Tout au plus résulte-t-il des pièces contradictoirement débattues que le locataire a subi un dégât des eaux en juillet 2018 mais a fait obstruction à plusieurs reprises à l’intervention du bailleur pour y remédier.

Dès lors, son obligation au paiement des loyers et la créance du bailleur n’étant pas sérieusement contestables, il sera fait droit à la demande de la SA LE LOGIS B C, et E-F

D sera condamné au paiement de la somme de 5063,31 € à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 octobre 018, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

.

En conséquence, les sommes dues par E-F D au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 15 octobre 2018 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 9 avril 2018, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 113,56 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90

449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 juin 2018, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, E-F D a justifié de ses difficultés financières et le décompte locatif témoigne de ses efforts pour se libérer de sa dette. Compte tenu des difficultés financières relevées, il convient d’octroyer à E-F D des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

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Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si E-F D se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, il pourra être procédé à l’expulsion de E-F D selon les modalités prévues au dispositif ci-après, E-F D sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles formées par E-F D

Aux termes des articles 9 et 146 du code de procédure civile, la charge de la preuve des faits incombe aux parties, et une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de ces parties dans l’administration de la preuve. Ainsi, l’expertise prévue par l’article 144 du code de procédure civile ne peut être ordonnée en l’absence d’un commencement de preuve des faits allégués. Par ailleurs, une telle expertise, à la différence du référé préventif de l’article 145 du code de procédure civile, relève d’une appréciation au fond qui échappe à la compétence du juge des référés.

En l’espèce, à défaut d’éléments suffisants pour étayer ses demandes, qui se heurtent en outre à des contestations sérieuses au vu de l’obstruction dont a manifestement fait preuve E-F

D pour permettre la réalisation de travaux dans les lieux loués, il sera dit n’y avoir lieu

à référé sur les demandes d’expertise, de condamnation du bailleur à réaliser des travaux dont la teneur n’est par ailleurs pas précisée, et de consignation des loyers.

Pour les mêmes motifs, la demande de dommages et intérêts provisionnels au titre du préjudice de jouissance ne pourra qu’être rejetée, l’obligation de la SA LE LOGIS B C à réparation étant sérieusement contestable, de même que celle formée au titre de tracas divers, laquelle n’est par ailleurs pas formulée à titre provisionnel.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

E-F D, partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la distraction des dépens ne saurait être ordonnée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. E-F D sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 489 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en

premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et

par provision, vu l’urgence :

I E-F D à payer en deniers ou quittances à la SA LE LOGIS

B C la somme de 5063,31 € à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 15 octobre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 juin 2018;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

J E-F D à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 140 € chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais;

DISONS que la première mensualité devra être payée à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que les mensualités suivantes devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3- qu’à défaut par E-F D d’avoir libéré les lieux situés La Palmeraie II

Entrée 2 2 Boulevard G H 83 400 HYERES, au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ; 4 – E-F D sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 636,80 euros;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies

d’exécution,

DÉBOUTONS E-F D de ses demandes de condamnation du bailleur à la réalisation de travaux, de suspension du paiement des loyers, d’expertise, et de dommages et intérêts ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article

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L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

I E-F D à payer à la SA LE LOGIS B C la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTONS E-F D de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus;

I E-F D aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés au terme de l’échéancier ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

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Toulon