COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 01 JUIN 2023

N° 2023/ 396

Rôle N° RG 22/03417 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI72O

[N] [K]

[R] [I] épouse [K]

C/

[Y] [F]

[L] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Louise LANATA

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 09 septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01359.

APPELANTS

Monsieur [N] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/2377 du 18/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [I] épouse [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/2385 du 18/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Louise LANATA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [Y] [F]

domicilié chez son mandataire la SASU FONCIA [Localité 5] sis [Adresse 7]

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [F]

domiciliée chez son mandataire la SASU FONCIA [Localité 5] sis [Adresse 7]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés de M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine OUVREL, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023

Signé par M^me Catherine OUVREL, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 7 mars 2013, monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] ont donné en location à monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 900 € par mois outre 75 € de provisions sur charges par mois.

Le 1er mars 2019, le loyer a été porté à 915,68 € mensuels.

Monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 20 juin 2019 visant la clause résolutoire du bail et ont mis en demeure monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] de leur régler la somme de 5 084,95 € ainsi que de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Par ordonnance de référé en date du 9 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 août 2019,

' ordonné l’expulsion de monsieur [N] [K], madame [R] [I] épouse [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à payer à monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle de 975 € par mois jusqu’à libération complète et effective des lieux,

' condamné solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à payer à monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] la somme de 24 953,59 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

' rejeté le surplus des demandes,

' laissé les dépens à la charge de monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K].

Selon déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 25 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] demandent à la cour de :

réformer l’ordonnance,

In limine litis :

constater la nullité du commandement de payer délivré le 20 juin 2019, constater en conséquence que les conditions de la clause résolutoire ne sont pas réunies, et donc débouter monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] de leur demande de constat de résiliation du bail,

À titre subsidiaire :

constater que l’appartement loué est un logement indécent,

dire n’y avoir lieu à référé,

À titre plus subsidiaire :

leur accorder un report de paiement de la somme due au titre de la dette locative pendant deux ans,

ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux réduit au moins égal au taux légal,

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le report de paiement des sommes dues au titre de la dette locative,

À titre encore plus subsidiaire :

leur accorder des délais de paiement de la somme due au titre de la dette locative jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement des sommes dues au titre de la dette locative,

À titre infiniment subsidiaire :

leur accorder un délai de grâce de trois ans pour quitter les lieux compte tenu de la nécessité de se reloger,

A titre reconventionnel :

désigner un expert afin de déterminer les travaux requis pour rendre le logement décent,

ordonner la suspension, sans consignation, du paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux tendant à la mise en conformité du logement,

condamner monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

condamner monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] à leur verser la somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral subi,

En tout état de cause :

condamner solidairement monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] au paiement des dépens avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] sollicitent de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise,

déboute monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] de toutes leurs demandes,

En conséquence :

constate l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonne l’expulsion de monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K],

fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme provisionnelle de 975 € par mois,

condamne solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

réforme l’ordonnance partiellement,

condamne solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à leur verser la somme provisionnelle de 37 039,15 €, comptes arrêtés au 23 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit le 20 juin 2019,

condamne solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre à payer les dépens avec distraction.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, que monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] sont représentés dans le cadre de la présente procédure par leur avocat, mais ne peuvent aucunement l’être par la SASU Foncia [Localité 5], gestionnaire de leur bien, comme tendent à le présenter les conclusions prises dans leur intérêt. Dès lors, le bénéfice des condamnations prononcées ne pourra l’être qu’à leur profit directement, sans intermédiaire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le commandement de payer

En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 7 mars 2013 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 20 juin 2019, monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] ont fait commandement à monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] de payer la somme en principal de 5 084,95 € et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Ce commandement de payer comporte 9 feuillets dont plusieurs sont constitués d’un décompte précis de la dette locative des appelants à raison d’impayés depuis novembre 2018, s’élevant à 5 084,95 € à la date 1er septembre 2019. Le décompte établit pour chaque période le montant des loyers dus, les provisions sur charge et les virements établis par la caisse d’allocations familiales outre les règlements de monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K]. De plus, le commandement de payer demeure valable pour la partie des sommes reprises et non contestables. Ainsi, ces derniers étaient à même de connaître la nature des demandes formées contre eux et leurs montants exacts.

Le fait que le loyer ait été porté à compter de mars 2019 à la somme de 915,68 € au lieu de 900 €, alors que le bail ne prévoyait pas de clause de révision du bail, peut justifier une contestation sur le montant maximal réclamé, mais ne peut affecter la valeur même du commandement qui reste entière pour les sommes sollicitées en deçà de 900 € de loyer par mois.

Dans ces conditions, aucune irrégularité n’affecte le commandement du 20 juin 2019, étant qui plus est observé que monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] ne démontrent pas l’existence d’un grief au soutien de la nullité invoquée. L’ordonnance entreprise qui a écarté cette demande sera donc confirmée de ce chef.

Le commandement a également été délivré afin que les appelants justifient d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours. Or, les appelants produisent plusieurs attestations d’assurance dont une de la société Netvox qui couvre ces risques pour la période du 5 avril 2019 au 4 avril 2020. Il convient donc de considérer que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets de ce chef.

En revanche, en l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux quant à la somme commandée qui n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

Les appelants invoquent l’indécence du logement pour justifier leur non paiement du loyer.

Sur les demandes relatives à l’indécence du logement

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’occurrence, les appelants produisent des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier le bien concerné. Elles ne sont donc pas probantes, comme ne l’est pas le courrier non signé, prétendument envoyé en lettre recommandée et datée du 27 février 2019.

En revanche, il verse au dossier une fiche décence RSD du 31 juillet 2019 et un compte rendu de diagnostic technique du 2 août 2019, établis par le bureau d’études Territoires et Habitat, mandaté par la caisse d’allocations familiales, à la demande des appelants. Ces documents relèvent, d’une part, l’existence de désordres tenant en la présence de salpêtre et de champignon en bas du mur qui donne à l’extérieur de deux chambres, ainsi que sur le plafond de la cuisine, outre la présence de cloques sur le plafond de la salle de bains et dans le couloir donnant accès aux chambres. Ces rapports mettent en cause une ventilation insuffisante (pose de réglettes d’entrée d’air préconisée comme travaux) et inadaptée pour le nombre d’occupants, en l’occurrence 7 personnes. En effet, c’est, d’autre part, le constat réalisé par ce bureau d’études, à savoir la présence de 4 adultes au domicile outre 3 enfants, respectivement âgés alors de 17, 15 et 2 ans.

Or, l’appartement loué depuis 2013 est un T4 de 78 m² pour lequel seuls monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] sont locataires. Si la présence de leurs enfants ne pose, a priori, pas de difficultés, tel n’est pas nécessairement le cas des deux autres adultes présents. De même, il appert qu’un nouvel enfant est né depuis l’entrée dans les lieux. Ainsi, la sur occupation du bien n’est pas imputable aux bailleurs, mais résulte d’un choix des locataires, ce dont les intimés n’étaient pas informés avant la présente procédure. Aussi, il ne peut s’agir ici d’un élément d’indécence du logement imputable au bailleur.

De même, s’agissant des désordres en termes d’humidité, il convient de constater qu’ils résultent de cette sur occupation et potentiellement d’une mauvaise ventilation et aération des lieux dont il est possible d’imputer la responsabilité aux locataires. L’impact de cette humidité sur la santé des occupants ne peut être niée, mais ne permet pas d’en imputer la responsabilité plus aux bailleurs qu’aux preneurs.

S’agissant de la 'médiation’ des compagnons bâtisseurs, force est d’observer que celle-ci est peu probante et ne peut valoir précisément médiation, puisqu’elle ne reprend que la position des locataires.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] que leur gestionnaire a mandaté une entreprise pour réaliser des travaux qui n’ont pu être réalisés faute pour les locataires d’avoir laisser l’accès à l’appartement loué. En tout état de cause, aucune inertie du bailleur n’est avérée.

Si monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] ont effectivement souffert de quelques désordres dans leur bien, aucune indécence du logement imputable au bailleur n’est acquise avec l’évidence requise en référé.

En outre, force est de relever que les désordres dénoncés courant 2019 invoqués par les appelants au titre de l’indécence du bien loué, ne sauraient expliquer les impayés locatifs qui leur sont antérieurs, puisque remontant à 2018.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est acquis que monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] n’établissent d’aucune façon l’inhabitabilité du logement, ni même son état d’insalubrité. En l’état, aucune indécence du logement propre à justifier une exception d’inexécution, et un non paiement du loyer, n’est caractérisée. Aucune insalubrité du bien n’est a fortiori acquise, de sorte que la suspension du paiement du loyer, sans consignation, ne saurait être justifiée. L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle n’a pas reconnu cette exception d’inexécution et n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la demande d’expertise n’apparaît pas davantage motivée par un intérêt légitime dès lors que les travaux requis pour remédier à l’humidité constatée sont suffisamment décrits par les éléments produits, à savoir revenir à une occupation normale du bien, et, poser des réglettes d’aération, travaux d’ores et déjà pour partie réalisés. Cette mesure ne présente donc aucune utilité ni aucun intérêt. Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a écarté une telle demande, l’ordonnance devant de ce chef être confirmée.

S’agissant de la réalisation de travaux par les propriétaires, leur carence n’étant pas démontrée, une telle condamnation se heurte à des contestations sérieuses, de sorte qu’il n’y a pas davantage lieu d’y faire droit : l’ordonnance entreprise sera là encore confirmée.

Concernant, enfin, les demandes d’indemnisations provisionnelles, c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’absence de justificatifs de tout préjudice avéré de la part des appelants, les pièces médicales produites étant anciennes. Par ailleurs et principalement, les désordres affectant le bien étant susceptibles de résulter de l’usage du bien par les locataires, les demandes d’indemnisation se heurtent à des contestations sérieuses. L’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté ces prétentions.

En définitive, aucune contestation sérieuse relative à l’indécence du logement ne peut être retenue.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 21 août 2019, comme l’a justement retenu le premier juge. De même, monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis lors, de sorte que leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef s’impose.

En ce sens, l’ordonnance querellée doit être confirmée.

Sur la provision pour dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, la dette de loyer court depuis novembre 2018 et le dernier paiement intégral du loyer effectué par les locataires date du 9 août 2019. Les versements ultérieurs correspondent à l’allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales, outre un versement de 1200 € en avril 2022 et des paiements ponctuels de 50 € par mois de la part des appelants jusqu’en novembre 2021.

S’agissant du montant du loyer requis, il convient de relever que le contrat de bail stipulait un loyer de 900 € par mois outre 75 € de provisions sur charge. Si le montant de la provision sur charge peut varier, notamment au vu des dernières régularisations sur charges effectuées, l’augmentation de celle-ci devant être prise en compte, il convient de retenir que le bail ne prévoit expressément aucune révision du loyer, de sorte que l’augmentation de celui-ci en mars 2019, passant de 900 € à 915,68 €, constitue une contestation sérieuse et ne peut être prise en compte en référé au titre de la détermination de la dette locative non sérieusement contestable. Dans le décompte produit par les intimés, arrêté au 1er juin 2022, il conviendra donc de déduire la somme de 15,68 € sur 30 mois (avril 2019 à juin 2021 et juillet à septembre 2021), soir 470,40 €.

De même, il convient de déduire de ce décompte la somme de 173,49 € au titre des frais indus.

S’agissant en revanche des versements consignés ou non effectués par la caisse d’allocations familiales au titre de l’allocation logement, ils ne peuvent être déduits comme constituant une contestations sérieuse dès lors que l’indécence du logement n’est pas retenue comme imputable aux bailleurs. Aussi, la non perception de cette allocation ne peut être imputée à ces derniers alors que le loyer convenu entre les parties n’a pas été réglé. Aucune déduction n’est donc justifiée à ce titre.

En définitive, force est de retenir une nette augmentation de la dette des locataires depuis l’ordonnance entreprise qui doit être réformée. Le montant non sérieusement de la dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation) au paiement duquel les locataires doivent être condamnés s’élèvent donc à 36 395,26 €, selon décompte arrêté au 1er juin 2022.

Sur la provision en termes d’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] s’étant maintenus dans les lieux, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation qui apparaît non sérieusement contestable à hauteur du loyer augmenté des provisions sur charge jusqu’alors pratiquées, soit 975 € par mois, ainsi que décidé par le premier juge. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur le report de la dette et les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, monsieur [N] [K] justifie percevoir 1170 € nets mensuels en août 2020. Son épouse ne travaille pas. Ils ont un enfant à charge de 3 ans et assurent que leurs deux enfants aînés, adultes, sont encore à leur charge. Leur situation n’est pas davantage justifiée.

Les appelants, malgré l’ancienneté de la procédure et leur situation financière difficile, ne justifient aucunement du dépôt d’une demande auprès de la commission de surendettement des particuliers, de sorte qu’ils ne peuvent aucunement bénéficier des dispositions protectrices en la matière, en termes de report de leur dette ou d’échelonnement de celle-ci.

Monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] ne démontrent donc pas en quoi des délais de paiement leur permettraient de remplir leurs obligations à l’égard de l’intimé en l’état de leur situation financière difficile, et au vu de l’importance de leur dette qui ne fait qu’augmenter.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié. L’ordonnance entreprise doit être confirmée.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Par application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’occurrence, les appelants ne justifient que d’une ancienne demande de logement social, sans actualisation, et d’aucune démarches autres de relogement. Seul un de leurs enfants est encore mineur et véritablement à leur charge. Ils se maintiennent dans les lieux en ne réglant qu’une contribution ponctuelle et minime.

De leur côté, monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] sont des bailleurs privés.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer aux appelants un délai pour quitter les lieux, ces derniers par l’effet de la procédure entreprise ayant de fait bénéficier, d’ores et déjà, de larges délais.

C’est donc à juste titre que le premier juge n’a pas fait droit à cette demande de délais pour quitter les lieux. L’ordonnance entreprise sera également confirmée de ce chef, et donc en ce qu’elle a ordonné l’expulsion immédiate de monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à payer à monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] la somme de 24 953,59 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à payer à monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] la somme de 36 395,26 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 1er juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de première instance,

Condamne in solidum monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] à payer à monsieur [Y] [F] et madame [L] [F] la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum monsieur [N] [K] et madame [R] [I] épouse [K] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente