COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2024

N° 2024/ 256

Rôle N° RG 20/11577 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGR3E

S.C.I. BENJAMAIN

C/

[E] [L]

[B] [K] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Jean-louis BERNARDI

— M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 05 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06185.

APPELANTE

S.C.I. BENJAMAIN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliéès qualités audit siège

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [E] [L]

né le 30 Mai 1956 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [K] épouse [L]

née le 23 Mars 1960 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 7 mai 2015, la SCI Benjamain a acquis de Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L], un bien immobilier situé [Adresse 2], sur la commune [Localité 3] ( Var), moyennant la somme totale de 400 000 euros.

Se plaignant de divers désordres (fissurations) ayant fait l’objet le 21 novembre 2016 d’un constat d’huissier de justice, la SCI Benjamain a obtenu, par ordonnance du 15 mars 2017, du juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan, la désignation d’un expert judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 10 décembre 2018.

Par acte du 28 août 2017, la SCI Benjamain a assigné Mme [K] épouse [L] et M. [L] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement rendu le 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

' rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise présentée par Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L],

' débouté la SCI Benjamain de l’ensemble de ses demandes,

' condamné la SCI Benjamain aux dépens,

' condamné la SCI Benjamain à payer à Mme [K] épouse [L] et M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

' rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’expert judiciaire n’avait méconnu, ni le principe du contradictoire, ni l’article 276 du code de procédure civile, puisqu’il a répondu au dire litigieux et qu’il a mis les parties en mesure de discuter contradictoirement de l’ensemble des éléments contenus dans son pré-rapport, ainsi que de présenter des observations et devis sur la nature et le coût des travaux de reprise. De plus, il a jugé que le sapiteur géo technicien était bien intervenu dans une spécialité différente de celle de l’expert sans que celui-ci ne sous-traite sa mission et donc que l’article 278 du code de procédure civile n’avait pas été violé. Le tribunal a ajouté que les parties ont reçu toutes les informations de la part de l’expert et ont été en mesure de présenter leurs observations, y compris en produisant des devis si elles l’estimaient nécessaires, en vue d’évaluer les préjudices soufferts, ce point ayant été contradictoirement débattu. Il en a déduit qu’aucune nullité du rapport d’expertise judiciaire n’était justifiée.

Quant aux désordres, le tribunal a également jugé que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente devait s’appliquer, puisqu’il n’était pas établi que les vendeurs avaient fait poser l’enduit pour traiter et masquer la fissure présente sur la façade, ou, qu’ils auraient eu connaissance, même dans ce cas, de l’ampleur des désordres affectant l’habitation.

Par déclaration transmise au greffe le 25 novembre 2020, la SCI Benjamain a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à Mme [K] épouse [L] et M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions transmises le 17 avril 2024, au visa des articles 1112-1, 1137, 1147, 1240, 1602 et 1641 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Benjamain demande à la cour de :

' infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation à l’encontre des vendeurs, Mme [K] épouse [L] et M. [L] et l’a condamnée à payer un article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Et statuant à nouveau :

' débouter Mme [K] épouse [L] et M. [L] de leur demande tenant à l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

' juger que Mme [K] épouse [L] et M. [L] avaient manifestement connaissance des vices affectant le bâtiment vendu, ne pouvaient les ignorer compte tenu des éléments techniques relativement aux désordres, avant la vente et qu’ils les ont cachés et en tous les cas n’en ont pas informé leurs acquéreurs,

' retenir la responsabilité des vendeurs du bien immobilier, Mme [K] épouse [L] et M. [L], à la suite de la vente effectuée le 7 mai 2015, sur le fondement des vices cachés, ou à défaut au titre du défaut d’information précontractuelle et du dol, à l’égard des acquéreurs et au titre de l’obligation de contracter de bonne foi,

' condamner Mme [K] épouse [L] et M. [L] à lui payer la somme de 339 750 euros correspondant aux travaux de reprise du bâtiment, conformément aux préconisations de l’expert, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

' condamner Mme [K] épouse [L] et M. [L] à lui payer la somme de 59 200 euros en réparation des préjudices annexes aux travaux, avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, plus 400 euros par mois à compter du 11 mai 2024 jusqu’à l’indemnisation par les requis,

' condamner Mme [K] épouse [L] et M. [L] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (référé, expertise, TGI au fond), ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire,

' débouter tous demandeurs à son encontre.

La SCI Benjamain conteste la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par les intimés et soutient que le principe du contradictoire a bien été respecté lors de l’exécution de la mission de l’expert. Elle fait valoir que la mission du sapiteur était spécifique alors que celle de l’expert était bien plus étendue et qu’il s’est appuyé sur son étude mais également sur ses observations pour émettre un avis sur le principe réparatoire et les travaux de reprise nécessaires.

De plus, l’appelante expose que les parties ont été invitées à l’accédit technique du 29 mai 2018 et pouvaient répondre au compte rendu reçu ensuite. Elle considère également que les intimés ne peuvent désormais se prévaloir de n’avoir pas pu transmettre des devis, alors qu’ils n’ont pas respecté la date limite fixée par l’expert qui les a invités à se prononcer avant le 5 décembre 2018.

La SCI Benjamain fait valoir que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique ne peut pas s’appliquer en l’espèce, puisqu’elle estime que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des fissures et ce pour plusieurs raisons.

D’une part, l’appelante considère que le fait qu’ils aient habité dans la maison, construite sur sol instable, durant plus de 12 ans et qu’ils aient effectué des travaux d’agrandissement induit la connaissance de ce vice. Elle fait alors référence au rapport d’expertise duquel ressort le caractère évolutif des fissures selon le rythme des saisons et expose qu’au regard des relevés pluviométriques effectués par l’expert, des périodes de forte pluie et sécheresse ont eu lieu lors de l’occupation du bien par les intimés, et donc qu’il est indéniable que les mouvements de sol conséquents ont créé des fissures avant la vente, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer.

D’autre part, la SCI Benjamain fait valoir qu’à la fois le commissaire de justice et l’expert ont relevé que les fissures litigieuses ont fait l’objet de réparations visibles au regard de la différence des teintes d’enduit et de peinture.

A titre subsidiaire, l’appelante considère que la responsabilité des vendeurs doit être engagée sur le fondement délictuel, puisqu’ils ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle en ne leur indiquant pas l’existence des fissures. Ils estiment ainsi qu’ils en avaient nécessairement connaissance et doivent réparer le préjudice subi en application de la jurisprudence en la matière.

De plus, la jurisprudence admettant le cumul entre l’action en garantie des vices cachés et la mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle en raison du dol, la SCI Benjamain considère que Mme [K] épouse [L] et M. [L] doivent également être condamnés sur ce fondement. Elle considère ainsi que l’absence de mention de l’existence des fissures constitue une dissimulation, puisqu’ils ne pouvaient les ignorer, et expose qu’elle n’aurait pas acquis le bien en connaissant ce vice.

La SCI Benjamain sollicite l’indemnisation des préjudices évalués par l’expert, soit :

— les travaux de reprise du bâtiment évalués à la somme de 339 750 euros,

— divers postes de préjudices pour une somme de 59 200 euros détaillée comme suit :

' le préjudice de jouissance à hauteur de 400 euros par mois, soit une somme totale de 42 000 euros à parfaire jusqu’à l’indemnisation par les intimés,

' les frais de déménagement, de nettoyage et de réaménagement pour une somme de 4 000 euros,

' les frais d’hébergement évalués à 2 000 euros par mois sur la durée des travaux de la première phase soit 4 000 euros,

' le préjudice pour trouble de jouissance majeure pour la durée de la deuxième phase des travaux, évalué à la somme de 2 000 euros mensuel soit 4 000 euros,

' les frais de nettoyage pour une somme de 1 200 euros,

' les frais de stockage des meubles pour une somme de 2 000 euros,

' la reprise des espaces verts pour une somme de 2 000 euros.

Par dernières conclusions transmises le 10 mai 2024, au visa des articles 1641 et 1792 et suivants du code civil et des articles 276, 278, 975 du code de procédure civile, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] demandent à la cour de :

' réformer le jugement entrepris en ce qu’il a refusé de faire droit à leurs demandes au titre de l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

' annuler le rapport d’expertise déposé par M. [X] le 10 décembre 2018 pour violation du principe du contradictoire,

En tout état de cause, sur la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés et en ce qu’il a débouté la SCI Benjamain de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

' dire et juger que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil faute de l’existence de désordres affectant un immeuble qu’ils auraient fait réaliser moins de 10 ans avant la vente,

' dire et juger que l’acte authentique de vente intervenu entre eux et la SCI Benjamain le 7 mai 2015 comporte en page n°12 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés,

' dire et juger que la SCI Benjamain ne démontre aucunement qu’ils aient pu avoir connaissance de l’existence des désordres préalablement à la vente et l’avoir caché à leurs acquéreurs,

' débouter la SCI Benjamain de sa demande de réformation du jugement entrepris au titre de ses moyens subsidiaires tirés de la violation de l’obligation précontractuelle d’information et du dol, de telles demandes n’ayant pas été formées dans les cinq ans du dépôt du rapport d’expertise, d’une part, et, d’autre part, se heurtant à l’absence de connaissance du vice par eux et à l’absence de toute manoeuvre destinée à les dissimuler,

En conséquence :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Benjamain de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et condamné cette dernière aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI Benjamain à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Mme [K] épouse [L] et M. [L] font valoir que le rapport d’expertise judiciaire doit être déclaré nul en l’absence de respect du principe du contradictoire par l’expert concernant la nature et le coût des travaux de reprise, points qui ont été abordés dans son pré-rapport transmis aux parties le 26 octobre 2018. Ainsi, selon les intimés, l’expert a repris la solution envisagée par le sapiteur sans inviter les parties à formuler leurs observations au préalable sur ces points et sans solliciter de devis de leur part.

De plus, ils soutiennent que l’expert n’a pas complètement répondu à leur dire du 31 octobre 2018 par lequel ils sollicitaient la tenue d’un nouvel accédit de synthèse leur permettant d’accéder au bien litigieux avec l’entreprise de leur choix afin de procéder au chiffrage de la solution de reprise retenue par l’expert. Ils font valoir que la jurisprudence considère en effet qu’est nul un rapport déposé alors que l’une des parties a sollicité l’organisation d’une réunion à la suite de la publication du pré-rapport qui contenait des éléments nouveaux.

En outre, ils exposent qu’il ne leur était pas possible de produire un devis sans que l’expert n’organise la tenue d’un nouvel accédit, puisqu’il leur était nécessaire pour ce faire d’accéder au bien litigieux.

Enfin, les intimés considèrent que la nullité du rapport d’expertise est encourue car l’expert n’a pas exécuté personnellement sa mission en confiant le soin au sapiteur de décrire et chiffrer les travaux de reprise, alors qu’il ne lui en avait pas confié la mission et que cette dernière relevait de ses compétences propres et ne pouvait pas être déléguée en vertu de l’article 278 du code de procédure civile.

Mme [K] épouse [L] et M. [L] font valoir que la garantie décennale ne peut s’appliquer en l’espèce car ils ne peuvent pas être réputés constructeurs de l’ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, les travaux qu’ils ont fait réaliser ne portant pas sur le corps du bâtiment principal concerné par les fissures.

Les intimés soutiennent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique en l’espèce, dès lors qu’ils n’ont pas la qualité de professionnels et que la preuve de leur connaissance de l’existence des vices n’est pas rapportée par les appelants, ni établie par l’expert.

D’une part, ils considèrent que la construction d’un garage ne permet pas d’établir cette connaissance, puisqu’il est implanté à distance de la villa, sur un sol dont les caractéristiques peuvent être différentes.

D’autre part, Mme [K] épouse [L] et M. [L] exposent que les relevés de pluviométrie produits par l’expert font apparaître un déficit de pluie entre 2014 et 2017, après un excès de précipitations et donc que les fissures ont pu apparaître de manière subite après la vente. Ils considèrent que cela permet de prouver qu’ils n’avaient pas connaissance de ces dernières, les variations de pluviométrie précédentes étant moins marquées et ayant pu être supportées par la structure.

De plus, les intimés font valoir que la date des réparations découvertes par l’expert est indéterminée, et qu’il est donc impossible d’établir qu’elles ont été réalisées lorsqu’ils étaient propriétaires du bien. Ils considèrent qu’en tout état de cause, si les réparations étaient de leur fait, au vu du nombre de fissures, les raccords d’enduits successifs auraient nécessairement été grossiers et donc décelables par un profane. Ils exposent également avoir produit des photographies datant de leur période d’occupation du bien sur lesquelles ne figure aucune fissure.

Enfin, les intimés font valoir que les fondements relatifs à l’obligation d’information précontractuelle et au dol ne peuvent être invoqués, alors que l’action fondée sur les dispositions des articles 1602 et 1240 du code civil devait être engagée dans les cinq ans à partir du dépôt du rapport d’expertise et se trouve donc prescrite.

En tout état de cause, ils soutiennent que cette action ne pourrait prospérer en l’absence de démonstration de la conscience de l’existence du désordre ou de toute manoeuvre ou tentative de dissimulation par eux.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

Pour solliciter la nullité du rapport d’expertise, les époux [L] opposent plusieurs critiques.

Au titre d’une violation du principe de la contradiction

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En vertu de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Les époux [L] reprochent à l’expert de ne pas avoir répondu à leur dire du 31 octobre 2018 et d’avoir refusé un nouvel accédit en vue de débattre des points par eux soulevés dans ce cadre, notamment après dépôt de l’avis du sapiteur. Ils soutiennent que les questions relatives à la nature et au coût des travaux de reprise n’ont pas été débattues contradictoirement pendant les opérations d’expertise.

En l’occurrence, à la lecture du rapport d’expertise de M. [V] [X], il appert que la question du recours à un sapiteur a été abordée lors de l’accédit du 4 avril 2018. Il a alors été envisagé le recours à M. [G] qui s’est avéré indisponible. Ainsi, c’est lors de la visite technique du 29 mai 2018 que le cabinet Géosciences, sapiteur spécialisé en études de sols, géologie, géotechnique et terroirs, est intervenu. Les époux [L] étaient absents lors de cet accédit bien qu’il soit justifié de leur convocation régulière à cette fin. C’est alors que la problématique des investigations du sapiteur ont été abordées ; le caractère non contradictoire de ce débat, alors, résulte de la seule attitude des intimés.

Au demeurant, il convient d’observer que l’expertise a donné lieu à 4 accédits et 2 visites techniques. Il est justifié, à chaque fois, de l’avis adressé aux parties, de leur convocation préalable et du compte-rendu écrit qui leur a été adressé avec un délai de réponse accordé à chacune pour présenter des dires, ce qu’elles ont fait.

Ainsi, à l’issue d’investigations qui se sont étalées sur 18 mois, ont suscité 6 déplacements à des périodes différentes (humides ou sèches), l’expert souhaitant un délai d’observation significatif et de recul sur les fissures observées et la réaction du sol, M. [X] a déposé son pré-rapport le 18 octobre 2018. Dans ce cadre, il a accordé un délai jusqu’au 5 décembre 2018 aux parties pour produire leur dire, fournir un avis technique éventuel et notamment un dire spécifique quant aux préjudices de façon à pouvoir traiter ce point éventuellement plus en détail dans le rapport à venir. Dans le cadre de son pré-rapport, l’expert a posé les principes réparatoires qu’il retenait et a annexé le rapport du sapiteur géo-technicien Géosciences.

Le 31 octobre 2018, dans le délai imparti, les époux [L] ont adressé un dire à l’expert qui l’a intégré en pages 37 et suivantes de son rapport définitif, répondant aux critiques émises quant à la mission confiée au sapiteur, au respect du contradictoire et à la possibilité laissée aux parties de produire tout document technique complémentaire, ainsi qu’au titre de la solution de reprise préconisée et le coût des travaux de reprise. Le dire des intimés a donc été pris en compte. Le fait que l’expert ne fasse pas droit à la demande de nouvel accédit ne caractérise aucune violation du contradictoire, alors que les parties ont été en mesure de discuter les travaux et préconisations de l’expert qui a déposé son rapport le 10 décembre 2018, dans le délai annoncé. Au demeurant, ce dernier conserve la maîtrise de l’expertise sous le contrôle du juge en charge de la matière, en l’occurrence non saisi par les parties.

Aucune violation du contradictoire ou des dispositions de l’article 276 du code de procédure civile n’est donc démontrée.

Au titre d’une violation de l’article 278 du code de procédure civile

Par application de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne.

Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] reprochent à l’expert une absence d’exécution personnelle de sa mission, ayant laissé à son sapiteur le soin de décrire et chiffrer les travaux de reprise.

En l’occurrence, l’expert M. [X] s’est vu confier par le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan le 15 mars 2017 une mission d’expertise tendant à établir, ou non, la réalité des désordres visés dans le constat d’huissier du 20 novembre 2016 et dans l’assignation du 24 janvier 2017, à les décrire, à en rechercher la cause, à en décrire la nature, à dire s’ils sont ou non imputables à des vices apparents ou cachés, à fournir tout élément de nature à déterminer les responsabilités encourues, à identifier les travaux de reprise requis, en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport, et, à donner toute indication sur les préjudices subis par la SCI Benjamain.

M. [V] [X] est expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence en tant que professionnel de la construction et du bâtiment.

Dans le cadre de l’appréciation des causes des fissurations constatées et des travaux de reprise nécessaires, l’expert a fait appel à un sapiteur géotechnicien, le cabinet Géosciences, afin qu’une étude et analyse des terrains et des sols soit réalisée. La mission confiée au sapiteur était la suivante : 'déterminer la constitution géologique et géotechnique du sol et du sous-sol, comment il a pu réagir aux sollicitations provoquées tant par la construction que par les facteurs extérieurs, comprendre l’origine des désordres et apporter les premiers éléments des solutions envisageables'.

Il est donc établi que l’expert a eu recours à un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne, conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile. L’expert a procédé à sa propre analyse, tout en intégrant les conclusions du sapiteur qui figurent en pièce 31a du rapport.

Certes, c’est le sapiteur qui parvient en premier lieu à la conclusion de la sensibilité des sols au phénomène de retrait-gonflement et qui indique que les fondations sont à une profondeur trop faibles pour échapper à la sécheresse, de sorte que des tassements différentiels ont été générés. De même, c’est le sapiteur qui préconise d’abord une solution de reprise par micropieux recommandant le recours à une mission G2 PRO pour identifier un horizon porteur, outre la création de joints de dilatation de chaque volume. Le sapiteur a donc rempli sa mission.

Toutefois, à partir de cet avis technique et des dires, observations et documents qu’il appartenait aux parties de produire, et dont l’expert a expressément fait état, M. [X] a conclu, pour sa part également, au fait qu’une reprise par micropieux était la solution la plus adaptée et a chiffré les préjudices en pages 41 et suivantes.

Dès lors, il n’est aucunement démontré que l’expert a failli à sa mission en la sous-traitant à son sapiteur ; ce grief doit être rejeté.

Au titre de l’absence de demande de devis par l’expert judiciaire

Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] reprochent à l’expert de ne pas avoir sollicité de la part des parties des devis concernant les travaux de reprise.

Certes, la mission confiée à l’expert par la décision du 15 mars 2017 prévoyait qu’il chiffre le coût des travaux après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seraient examinés par l’expert et annexés à son rapport. Les époux [L] n’ont pas produit de devis ni au titre des travaux de repris, ni au titre des préjudices.

Pourtant, l’expert, qui veille au respect du caractère contradictoire des opérations qu’il dirige, a laissé aux parties, après chaque accédit, ainsi qu’après le dépôt de son pré-rapport d’expertise, un délai pour produire toutes les observations utiles et verser les pièces complémentaires nécessaires. Ce fut fait, dès lors que plusieurs dires ont été adressés à l’expert par l’une et l’autre des parties. Aux termes du pré-rapport d’expertise notamment, un délai a été laissé jusqu’au 5 décembre 2018 pour que les parties communiquent tout élément et observation, étant observé qu’un dire spécifique était notamment sollicité quant aux préjudices soufferts. Aucune des parties n’a produit d’éléments à ce titre, malgré le délai écoulé.

Par ailleurs, le chiffrage des travaux, et leur décomposition en deux phases, a été soumis au contradictoire des parties, puisqu’indiqué précisément dès le pré-rapport d’expertise.

Dans ces conditions, aucun manquement de l’expert dans l’accomplissement de sa mission justifiant l’annulation du rapport d’expertise n’est démontré, chacune des parties ayant reçu toutes les informations de la part de l’expert et ayant été mises en mesure de présenter toutes les observations utiles jusqu’à la fin des opérations d’expertise.

La décision entreprise sera confirmée sur le rejet de la demande de nullité de l’expertise.

Sur les demandes indemnitaires au titre des désordres sur le fondement de la garantie des vices cachés

Sur le principe de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Le seul fondement désormais avancé par la SCI Benjamain pour solliciter une réparation financière tient en la garantie des vices cachés, de sorte que tout développement relatif à la responsabilité décennale n’a pas lieu d’être.

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par application de l’article 1648-1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

En l’espèce, plusieurs désordres ont été mis en avant par la SCI Benjamain sur le bien acquis par elle le 7 mai 2015. Dès l’automne 2015 et courant 2016, l’appelante s’est plainte de fissures, ainsi qu’en attestent les photographies produites par elle en pièces 5 et 6.

Aux termes du procès-verbal constat dressé par commissaire de justice le 21 novembre 2016, des fissures ont été relevées, affectant plusieurs parties de l’habitation. L’auxiliaire de justice a fait le constat :

— de nombreuses fissures / lézardes dont l’importance varie tant en longueur qu’en profondeur à l’intérieur de la maison individuelle et notamment de l’ extension,

— des fissurations de joints entrainant le décollement ou la cassure du carrelage (salles de bain, salon, couloir de l’étage, chambre une),

— d’un affaissement au niveau de l’allège de la fenêtre du salon,

— de l’existence d’un jour important au niveau d’une fenêtre du salon,

— d’un affaissement général du plancher du salon sur la totalité du côté Ouest, entraînant la cassure de plinthes, du plancher au niveau du couloir de l’étage, du plancher dans la chambre une, du plancher dans les WC,

— d’un affaissement du plancher avec un espace entre la terrasse couverte et non couverte et les murs,

— de nombreuses fissures / lézardes dont l’importance varie à l’extérieur de la maison individuelle et du garage,

— d’un espace important entre les marches de l’escalier extérieur qui se décrochent et la terrasse.

L’ensemble des fissures et lézardes a été documenté, décrit et photographié dans le cadre du rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 décembre 2018. L’expert conclut en pages 45 et suivantes que la maison est affectée d’un système de fissures important, dont l’évolution a été contrôlée au fil des saisons et de l’état d’humidité ou de sécheresse du sol. Selon M. [X], les désordres sont constitués par des fissures évolutives qui affectent le gros oeuvre de l’immeuble. Il estime, après sa propre analyse et celle du sapiteur géotechnicien relativement aux sols et fondations du bien, outre la prise en compte des données météorologiques et des sondages réalisés ayant révélé la présence d’argiles humides et même d’eau, que les fissures sont dues au système constructif de la maison sur un sol d’appui soumis aux variations dites de retrait/gonflement avec des semelles filantes à très faible profondeur et de dimensionnement peu adapté. L’expert explique ainsi que les principes constructifs et l’absence de joint de dilatation ont créé des tensions qui ont conduit aux ruptures et apparition des fissures évolutives en fonction de l’humidité des sols.

Il appert donc que les désordres affectant le bien vendu par les époux [L] à la SCI Benjamain sont identifiés tout comme le sont leurs causes et leur processus d’apparition, s’agissant d’un phénomène évolutif par nature, susceptible d’aggravation.

S’agissant de l’apparition des fissures constatées, l’expert indique 'qu’il est fort peu probable que la nature des sols, les variations de pluviométrie et le système de retrait/gonflement des sols d’appuis n’aient pas produit, dans le passé, les mêmes effets que ceux constatés en cours d’expertise dans la chambre Ouest et en façade Nord'.

Or, en page 12 de l’acte de vente du bien litigieux, en date du 7 mai 2015, une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés par les vendeurs a été ainsi stipulée dans le paragraphe relatif à l’état du bien: ' l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés, et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1643 du code civil.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération des vices cachés ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé s’être comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que le vice caché était en réalité connu du vendeur'.

Lors de la vente, en mai 2015, les éléments objectifs produits permettent de considérer que les vices affectant le bâtiment n’étaient pas apparents, et ne peuvent être considérés comme étant connus de l’acquéreur dans toute leur ampleur et leur conséquence, le phénomène s’étant amplifié depuis l’achat, et la cause n’ayant été connue de la SCI Benjamain qu’une fois notamment la mission du sapiteur réalisée, mettant en évidence le phénomène de retrait/gonflement ainsi que la faiblesse constructive en termes de fondations de la maison.

La garantie de Mme [B] [K] épouse [L] et de M. [E] [L], qui ne sont pas des vendeurs professionnels, ne peut donc être mise en oeuvre à ce titre que s’il est démontré qu’ils avaient connaissance de ces vices lors de la vente, ces désordres étant, compte tenu de leur ampleur, caractérisée notamment par leur généralisation et l’importance des travaux de reprise, nécessairement de nature à rendre la maison impropre à son usage ou, du moins, de nature à diminuer fortement celui-ci de sorte que, si elle en avait été informée, la SCI Benjamain n’aurait pas acquis cet immeuble, du moins pas au prix convenu. Le caractère déterminant et dirimant des désordres relevés ne fait aucun doute.

Or, le type et la nature même des fissures relevées, de nature évolutive, induisent leur apparition antérieure à la vente par les époux [L] à la SCI Benjamain, ce d’autant que les relevés météorologiques produits et analysés dans le cadre de l’expertise judiciaire, notamment en pages 30, 31 et suivantes du rapport, démontrent que des épisodes marquants de pluie et de sécheresse ont eu lieu à plusieurs reprises entre 1984 et 2017, et notamment entre 2007 et 2010. Si l’analyse de l’historique de la pluviométrie souligne une variation extrême entre 2014 et 2017, manifestant un stress hydrique important sur un court laps de temps, l’alternance de phases de sécheresse et de phases de pluies, d’ampleur significative, s’était déjà produite antérieurement.

De plus, il convient d’observer que les époux [L] ont acquis le bien en 2003, les précédents propriétaires étant les constructeurs du bien en 1996. Les intimés ont donc vécu dans le bien, qui était leur résidence principale, pendant douze ans. Le 15 janvier 2004, ils ont obtenu un permis de construire en vue de réaliser une extension de la maison afin de construire un garage, non attenant au bâti principal. Ces travaux d’agrandissement tenant en une construction à distance de la maison principale, et ne l’affectant pas, ne peuvent être considérés comme déterminants de leur connaissance de l’état du sol puisque celui-ci peut présenter des caractéristiques techniques distinctes en un endroit différent du terrain. La modification du garage initial en buanderie ne constitue qu’un simple changement de destination, sans conséquence sur les fissures en cause.

Néanmoins, il est apparu, dès le procès-verbal de constat du 21 novembre 2016, mais surtout dans le cadre de l’expertise judiciaire, que des travaux et réparations ont été effectués sur la maison principale avant l’achat de celle-ci par la SCI Benjamain. Ainsi, l’expert relève que la fissure la plus importante 'au dos de la maison', à la limite de chambre Ouest, sur sa façade Nord, a fait l’objet de réparations par deux couches successives d’enduit armé pour 'traiter et masquer’ la fissure en question qui est une véritable lézarde biaise. L’expert a également souligné une différence de teinte des enduits de la chambre Ouest par rapport au reste de la maison. Aussi, s’il est exact que les époux [L] n’ont pas refait l’intégralité de l’enduit de la villa, il est établi que des reprises des fissures, par la pose de couches d’enduit armé, ont eu lieu, plusieurs fois, et donc à des dates différentes. Techniquement, ces reprises ne peuvent être datées. Toutefois, elles établissent avec certitude que le bien a connu l’apparition de fissures antérieurement à la vente, conformément à leur nature évolutive. Il est acquis également qu’une réparation a été tentée, sans succès.

Eu égard aux douze années d’occupation continue du bien par les intimés, au caractère évolutif des fissures qui exclut une interruption pendant cette période de l’apparition de tels désordres, aux relevés pluviométriques établis, aux réparations successives réalisées à différentes dates, il apparaît que la SCI Benjamain démontre que les époux [L] avaient nécessairement connaissance des vices affectant le bien vendu, quand bien même ils n’en auraient pas connu toute l’ampleur et le risque d’aggravation. Or, ils n’ont fait état d’aucune mention à ces titres dans l’acte de vente, ni d’aucune réserve.

Dans ces conditions et eu égard à la connaissance des vices par le vendeur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée, l’analyse du premier juge et sa décision étant infirmées de ce chef.

En définitive, Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] doivent donc être tenus de garantir la SCI Benjamain des vices cachés et doivent l’indemniser de ses préjudices.

Sur les demandes indemnitaires

Pour remédier aux désordres constatés, l’expert judiciaire préconise la réalisation de renforts de structure et des travaux de parachèvement. En effet, c’est la reprise des fondations au moyen d’un système de micropieux et création d’un joint de dilatation que l’expert préconise en pages 39 à 43 de son rapport, notamment après les sondages et calculs réalisés par le sapiteur géotechnicien.

Bien que contestant ces conclusions au travers de leur demande d’annulation du rapport d’expertise, prétention rejetée, les époux [L] n’apportent aucun élément technique contraire permettant de retenir un autre type de travaux réparatoires adaptés. Aucun autre chiffrage que celui fixé par l’expert n’est par ailleurs proposé, si ce n’est un devis partiel versé au dossier par l’appelante.

L’expert détaille les travaux requis en pages 39 à 42. Il y a lieu d’observer une erreur dans les additions réalisées par l’expert quant au travaux de structure, phase 1, qui s’élèvent à 130 400 € HT, et non à 166 400 € HT. Il chiffre en outre à hauteur de 93 100 € HT les travaux de parachèvement, à hauteur de 43 000 € les honoraires, soit 266 500 € HT ou 293 150 € TTC, somme à laquelle s’ajoute 7 000 € au titre de l’assurance à prévoir. Ainsi, il est justifié de condamner Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] à verser à la SCI Benjamain la somme de 300 150 € au titre des travaux de reprises requis sur le bien vendu. Cette somme ayant été évaluée lors du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 10 décembre 2018, son indexation est justifiée à compter de janvier 2019.

Par ailleurs, la SCI Benjamain sollicite l’indemnisation de plusieurs autres postes de préjudices.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expert le considère comme acquis depuis l’apparition des fissures, sans toutefois le caractériser. De plus, les fissures sont évolutives, de sorte que l’importance des fissures constatée en 2018 n’est pas celle soufferte en 2016. La SCI Benjamain n’explicite pas autrement son préjudice de jouissance. Si les fissures sont manifestement inesthétiques, il n’est pas démontré qu’elles aient eu des conséquences en termes d’étanchéité du bien ou en termes d’autres nuisances, le bien étant demeuré occupé sur l’ensemble de la période. L’ampleur des fissures récentes et traversantes impliquent nécessairement à tout le moins des entrées d’air à l’intérieur du bien. Le préjudice de jouissance doit donc être limité à une somme moyenne de 100 € par mois à compter de novembre 2016, date du procès-verbal de constat en établissant la réalité, soit sur 92 mois. Il n’y a pas lieu à indemnisation d’un préjudice de jouissance à venir puisqu’il appartiendra désormais, une fois l’arrêt rendu, à l’appelante de faire réaliser les travaux de reprise, selon le calendrier par elle choisi, ce qu’elle sera en mesure de faire dès qu’elle aura perçu les condamnations prononcées, le retard éventuel de paiement donnant lieu à intérêts. Ainsi, Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] seront condamnés à indemniser la SCI Benjamain à ce titre à hauteur de 9 200 €.

S’agissant des autres préjudices, seuls les frais de déménagement, nettoyage et réaménagement à hauteur de 4 000 €, ainsi que les frais d’hébergement et préjudice de jouissance à raison de l’inhabitabilité du bien pendant les deux mois de la phase 1 des travaux et à raison de la gêne dans l’habitabilité du bien pendant les deux mois de la phase 2 des travaux, évalués à 2 000 € par mois, soit 8 000 € en tout, sont justifiés.

Les autres frais sollicités pour des travaux de nettoyage et de stockage de meubles, sont déjà pris en compte et ne peuvent donner lieu à une double indemnisation. Les frais de reprise des espaces verts ne sont pas documentés, ni justifiés.

En définitive, Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] sont tenus, au titre de la garantie des vices cachés, d’indemniser la SCI Benjamain des sommes suivantes :

—  300 150 € TTC, au titre des travaux de reprises requis sur le bien vendu, avec indexation,

—  9 200 € au titre du préjudice de jouissance souffert à raison des fissures affectant le bien,

—  12 000 € au titre des frais de déménagement, de nettoyage, de réaménagement, d’hébergement et préjudice de jouissance pendant les travaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état de l’infirmation de la décision entreprise en ses dispositions principales, les chefs de jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles doivent également être réformés.

Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci comprenant les frais de l’expertise judiciaire. En outre, il y a lieu de les condamner à verser à la SCI Benjamain une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise présentée par Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L],

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] tenus de garantir la SCI Benjamain des fissures constituant des vices cachés affectant le bien vendu le 7 mai 2015,

Condamne Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] à payer à la SCI Benjamain :

—  300 150 € TTC, au titre des travaux de reprises requis sur le bien vendu, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter de janvier 2019,

—  9 200 € au titre du préjudice de jouissance souffert à raison des fissures affectant le bien,

—  12 000 € au titre des frais de déménagement, de nettoyage, de réaménagement, d’hébergement et préjudice de jouissance pendant les travaux,

Condamne Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] à payer à la SCI Benjamain la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] de leur demande sur ce même fondement,

Condamne Mme [B] [K] épouse [L] et M. [E] [L] au paiement des dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT