RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 90/2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/07878 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFV4E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 mars 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/04452

APPELANTE

S.A.S. ESINVEST

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 837 534 742

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée et assistée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de Paris, toque : R99

INTIMÉS

Maître [N] [H] associée de la SELARL [H] [P] [I] (MYT) liquidateur judiciaire de la Société NRE PARNASSE, désignée à cette fonction par jugemnt en date du 24 novembre 2026

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 530 194 968

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eric ASSOULINE, avocat au barreau de Paris, toque : E1903

S.A.S. INTERACTIF VISUEL SYSTEME (IVS)

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 409 252 889

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

S.A.R.L. NRE PARNASSE (liquidation judiciaire le 24 novembre 2016)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 494 425 218

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

INTERVENANTE

S.A.S. ESSILOR INTERNATIONAL, venant aux droits de la société INTERACTIF VISUEL SYSTEME (IVS) par suite de transmission universelle de patrimoine

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 439 769 654

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Assistée de M^e Nicolas LE QUINTREC de FLV & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : R035

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 18 juillet 2011, la société NRE Parnasse a donné à bail commercial à la société Interactif visuel système (IVS) des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 11] (92) à usage de bureaux, pour 9 ans à compter du même jour et moyennant un loyer annuel en principal de 315.940 euros.

Une franchise de treize échéances de loyers, hors charges et hors taxes, soit la somme de 334.468,33 euros a été accordée au preneur en contrepartie de la réalisation des travaux suivants :

' réfection en peinture des murs ;

' réfection des sols du 1er au 3ème étage ;

' remplacement revêtement de sol dans le hall d’entrée ;

' travaux d’électricité ;

' rénovation des sanitaires.

Par ordonnance du 28 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société IVS, a, d’une part, ordonné une expertise confiée à M. [S] [Y], remplacé par M. [L] par ordonnance du 26 octobre 2016, avec mission essentielle de vérifier la réalité des désordres du système de climatisation et de chauffage équipant les locaux loués invoqués par le preneur, de proposer le cas échéant les travaux de remise en état nécessaires et d’évaluer les préjudices subis, et, d’autre part, ordonné la séquestration des loyers dus par le preneur entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par jugement du 24 novembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société NRE, la SELARL [H] [F], prise en la personne de Me [N] [H], étant désignée en qualité de liquidateur. Le jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d’appel de Paris du 8 juin 2011.

Par courrier du 10 février 2017, la société IVS a déclaré une créance chirographaire d’un montant de 168.908 euros – sauf à parfaire, erreur ou omissions – auprès de la SELARL MYT, correspondant à un préjudice lié « aux surconsommations d’électricité résultant de l’installation de climatiseurs individuels, aux honoraires et frais exposés d’ores et déjà exposés ainsi qu’à la perte de jouissance résultant de locaux non climatisés », évalué à titre conservatoire sur la base d’un surcoût de loyer de 20 ' /m2.

Par ordonnance du 31 mai 2017, le juge des référés a rendu communes à la SELARL MYT ès-qualités, les opérations d’expertise en cours.

A la demande du conseil de la société IVS, M. [L] a été autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer le rapport d’expertise en l’état, le 9 mars 2018.

Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la société NRE, a, à la requête du liquidateur de celle-ci, autorisé la vente aux enchères publiques de l’immeuble loué.

Estimant que les éléments recueillis par l’expert judiciaire montraient la nécessité de remplacer en sa totalité l’installation de chauffage et de climatisation, ainsi que la réalité des préjudices subis, la société IVS a fait assigner la SELARL MYT, prise en la personne de Me [H], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société NRE devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 5 avril 2019 aux fins principales de voir fixer au passif de son bailleur une créance de dommages et intérêts à hauteur de 213.185,89 euros, de le voir condamner à lui paver la somme de 165.746,18 euros au titre du préjudice subi entre l’ouverture de la procédure collective et le 31 mars 2019, et d’être autorisée à réaliser, pour le compte du bailleur, les travaux nécessaires sur les installations de chauffage et de climatisation de l’immeuble loué.

Par jugement d’adjudication sur liquidation du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris du 23 mai 2019, la société Esinvest est devenue propriétaire de l’immeuble loué.

Par jugement du 3 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé la créance de la société Interactif visuel système au passif de la liquidation judiciaire de la société NRE Parnasse, représentée par la SELARL [H] [F], prise en la personne de Me [H], en qualité de liquidateur judiciaire, à la somme de 226.818 euros, se décomposant comme suit, 226.368 euros au titre de son préjudice de jouissance et 450 euros au titre des frais de procès-verbal de constat ;

— débouté la société Interactif visuel système de ses demandes indemnitaires formées au titre des frais de procès-verbal de constat d’huissier des 1er juillet 2015 et 25 août 2016, des surconsommations d’électricité, des charges liées à la maintenance du chauffage et de la climatisation et de son préjudice moral ;

— débouté la société Interactif visuel système de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté la société Esinvest et la SELARL [H] [F] prise en la personne de Me [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NRE Parnasse, de leurs demandes tendant à voir ordonner la mainlevée du séquestre des loyers et charges consignés jusqu’au 23 mai 2019 entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et la déconsignation à leur profit des sommes séquestrées, en l’absence de décision définitive ;

— débouté la société Interactif visuel système de sa demande tendant à être autorisée à imputer le montant des dommages et intérêts qui lui seront octroyés sur le montant des loyers consignés, en l’absence de décision définitive ;

— débouté la société Esinvest de sa demande tendant à « se faire rembourser le coût des travaux déboursés pour la mise en conformité des locaux par l’installation d’un nouveau système de climatisation et de chauffage, soit la somme de 287.983,40 euros », par prélèvement sur les loyers et les charges séquestrés ;

— débouté la société Esinvest de sa demande de dommages et intérêts « correspondant au solde des sommes séquestrées jusqu’au 23 mai 2019, après paiement des travaux nécessaires et des préjudices indemnisés par décisions en justice » ;

— débouté la SELARL [H] [F], prise en la personne de Me [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la société NRE Parnasse, de sa demande de condamnation de la société Esinvest à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par déclaration du 19 avril 2022, la S.A.S Esinvest a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la SAS Esinvest, appelante, demande à la cour de :

— juger la société Esinvest recevable et bien fondée en ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions des articles 32, 122 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 2350 du Code civil ;

Vu le jugement d’adjudication et le dire annexé par le mandataire liquidateur ;

Vu les décisions de justice rendues et notamment celle du 28 septembre 2016 ;

Vu le cahier des conditions de vente et la subrogation conventionnelle au profit de Esinvest  ;

— se déclarer compétent pour statuer sur l’ensemble des demandes présentées ;

— juger que la SELARL [H] [F] Mandataire-Liquidateur est dépourvue de qualité et d’intérêt à agir pour revendiquer le bénéfice des sommes séquestrées par décision en justice ;

En conséquence,

— débouter le mandataire liquidateur, ès qualités, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que les sommes séquestrées en vertu de l’ordonnance du 28 septembre 2016 emportent affectation spéciale et droit de préférence et échappent à la liquidation judiciaire ;

— juger que les sommes séquestrées par décision de justice appartiennent à seule la société Esinvest pour se faire rembourser du coût des travaux avancés, payer le montant des préjudices qui seront fixés par la cour ;

— juger que la SELARL [H] [F] en sa qualité de Mandataire-Liquidateur de la société NRE Parnasse est redevable du coût des travaux de remplacement du système de climatisation et de chauffage des locaux pour un montant de TTC de 287.983,40 ' ;

En conséquence,

— juger que la société Esinvest est autorisée à prélever la somme TTC de 287.983,40 ' sur les sommes séquestrées en vertu de l’ordonnance du 28 septembre 2016 ;

En tout état de cause,

— condamner la SELARL [H] [F] ès qualités au paiement de dommages et intérêts correspondant au solde des sommes séquestrées jusqu’au 23 mai 2019, après paiement des travaux nécessaires et des préjudices du locataire indemnisés par le présent arrêt ;

— juger que la société Esinvest est autorisée à prélever sur les sommes séquestrées en vertu de l’ordonnance du 28 septembre 2016 le montant des préjudices fixés par la cour pour les distribuer à qui de droit ;

— condamner la SELARL [H] [F] ès qualité au paiement de la somme de 20.000 ' au profit de Esinvest sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Esinvest fait valoir que :

— Sur le contenu de la subrogation conventionnelle, elle entraîne le transfert des droits, mais non automatiquement des obligations du précédent propriétaire au nouvel acquéreur. La société Esinvest, adjudicataire, a hérité du droit d’agir et de percevoir les loyers séquestrés, mais pas du transfert des obligations, notamment le coût des travaux. La charge des travaux et du préjudice doit incomber au précédent propriétaire malgré la connaissance qu’elle a eu du litige lors de l’adjudication. La société Esinvest, qui a avancé le coût de ces travaux, est en droit de les récupérer sur les loyers judiciairement séquestrés antérieurement au 23 mai 2019 qui échappent au gage des créanciers de la liquidation judiciaire ;

— Sur l’affectation des sommes consignées judiciairement antérieurement à l’adjudication,

pour les sommes consignées jusqu’à l’ouverture de la procédure collective, l’évaluation du préjudice de la société IVS relatif à son impossibilité d’exploiter ses locaux dans les conditions initialement prévues contractuellement relève du tribunal judiciaire qui doit se déclarer compétent et non pas du juge commissaire ;

pour l’affectation des sommes consignées entre l’ouverture de la procédure collective et le jugement d’adjudication, sur le fondement de l’article 2350 du code civil, les fonds consignés depuis le 28 septembre 2016, date de l’ordonnance de référé et l’adjudication, échappent aux règles de la procédure collective et doivent être affectées par priorité au remboursement du coût des travaux avancés par la société Esinvest et à l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de la faute et de l’inaction du précédent propriétaire ;

pour l’affectation des sommes consignées judiciairement postérieurement à l’adjudication, la société Esinvest est devenue propriétaire le 23 mai 2019 et a obtenu la déconsignation des loyers postérieurs à l’adjudication, en accord avec la société IVS ;

— Sur les réponses aux arguments du mandataire-liquidateur, ès qualité, malgré la mauvaise foi du liquidateur, qui argue une absence de climatisation, le tribunal a constaté, à la suite de la production d’un état des lieux d’entrée, que les locaux commerciaux étaient pourvus une climatisation. Les travaux ayant bénéficié d’une franchise de loyer à la prise de possession ne concernent pas le système de climatisation et de chauffage défaillant, qui relève des obligations du bailleur au sens de l’article 606 du code civil. Au regard des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, la SELARL MYT a fait preuve de résistance abusive à effectuer les travaux nécessaires de remplacement de la climatisation et du chauffage, n’a pas proposé au locataire de conserver les loyers pour couvrir ces coûts et n’a pas respecté ses obligations en ne participant pas à l’expertise judiciaire ni en n’utilisant les loyers séquestrés pour financer les travaux, inaction qui a contraint le bailleur actuel à supporter les frais des travaux.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 octobre 2023, la société Essilor international, venant aux droits de la société Interactif visuel système (IVS), intimée, demande à la cour de :

— juger que Me [N] [H] reconnaît le principe et le montant de la créance d’IVS aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Essilor international pour un montant de 226.818 euros ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 mars 2022 en ce qu’il a fixé la créance d’IVS, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Essilor international, au passif de la liquidation de NRE Parnasse à la somme de 226.618 (sic) ' ;

— confirmer le jugement du 3 mars 2022 en ce qu’il a condamné Me [H] à payer à IVS aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Essilor international, la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ce faisant,

— débouter NRE, représentée par la SELARL [H] [F] prise en la personne de Me [H] en qualité de liquidateur judiciaire, de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant,

— juger que les loyers séquestrés à compter de l’ordonnance du 28 septembre 2016 emportent affectation spéciale et droit de préférence et échappent donc à la liquidation judiciaire ;

— ordonner à la Caisse des Dépôts et Consignations la déconsignation de la somme de 226.618 (sic) ' au bénéfice de la société Essilor international, venant aux droits de la société IVS ;

— condamner la société NRE Parnasse, représentée par la SELARL [H] [F] prise en la personne de Me [H] en qualité de liquidateur judiciaire, à la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la SELARL [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser la SCP Brodu Cicurel Meynard à leur recouvrement en exécution des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Essilor international oppose que :

— Sur les demandes en appel d’Esinvest et de Me [H] /NRE, sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile, elles sont limitées à leurs premières conclusions et toute prétention nouvelle ou modification ultérieure serait irrecevable. Par ailleurs, aucun des chefs de jugement critiqué ne concerne la société IVS ;

— Sur les demandes de la société IVS, sur le fondement des articles 2333 et 2350 du code civil, la société IVS est fondée à obtenir la déconsignation des loyers consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à hauteur de 226.816 euros. En effet, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 3 mars 2022, a fixé la créance de la société IVS au passif de la société NRE Parnasse à hauteur de 226.818 ', en réparation du préjudice de jouissance et des frais de constat, résultant des défaillances du système de climatisation et de chauffage des locaux loués. Toutefois, en raison du caractère non définitif du jugement, la société IVS n’a pas été autorisée à prélever ce montant sur les loyers consignés.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 aout 2022, Me [N] [H], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire du 3 mars 2022 en ce qu’il a :

fixé la créance d’IVS au passif de NRE Parnasse ;

débouté IVS de ses demandes indemnitaires et de dommages et intérêts et leurs conséquence (notamment leur imputation sur les loyers consignés) ;

débouté Esinvest de ses demandes en remboursement des travaux et de dommages et intérêts ;

— infirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire du 3 mars 2022 et en conséquence :

ordonner la mainlevée de la consignation des loyers ordonnée le 28 septembre 2016 par le juge des référés du Tribunal de céans et en conséquence ;

ordonner la déconsignation de toutes les sommes encore séquestrées à la Caisse des dépôts et consignations par la Société IVS ;

condamner Esinvest à payer à la SELARL [H] [F] prise en la personne de Me [N] [H] ès qualité de liquidateur de la société NRE Parnasse la somme de 10.000,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Me [H], ès qualités, oppose que :

— Sur les conséquences de la subrogation conventionnelle, l’article 3 des Cahier des Conditions de la Vente prévoit que l’acquéreur est subrogé activement et passivement dans les droits, actions et obligations du précédent propriétaire, la société NRE Parnasse de sorte que la société Esinvest est tenue des obligations du précédent propriétaire. Par ailleurs, les documents annexés, notamment l’assignation d’IVS du 9 avril 2019, informaient des litiges en cours. Si à cette date, la créance de la société IVS n’était ni déterminée ni déterminable, son montant n’ayant été avancé que le 30 avril 2019, la société Esinvest n’en a pas moins acquis en connaissance de cause et ne peut se prévaloir du statut de créancière de la liquidation. Elle doit assumer, en tant que bailleur, toutes les obligations du bail, y compris celles antérieures au transfert de propriété. Consciente du litige entre IVS et RNE Parnasse au moment de l’adjudication, la société Esinvest ne peut réclamer des dommages et intérêts pour privation de loyer ni imputer ces préjudices à la liquidation au détriment des créanciers ;

— Sur le sort des loyers séquestrés,

s’agissant des créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective, au regard des dispositions des articles L. 622-22, L. 624-2 et L. 641-3 du code de commerce, les créances doivent être fixées au passif de la liquidation judiciaire, laquelle est antérieure au dépôt du rapport de l’expert et à fortiori de l’introduction de la présente instance au fond ;

s’agissant des créances postérieures, sur le fondement des articles L. 622-7, L. 622-21, L. 622-17, L. 641-13 et L. 641-3 du code de commerce, les créances de remboursement des coûts de remplacement du système de climatisation prétendues postérieures d’Esinvest ne remplissent aucune des conditions du paiement préférentiel pour être acquittées par le liquidateur ;

— Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive du liquidateur, il ne peut être reproché au liquidateur de ne pas avoir engagé de frais avant la vente alors que la liquidation était impécunieuse, rendant impossible notamment la prise en charge des frais d’expertise. La vente n’ayant été conclue que les 23 mai et 14 novembre 2019, toute négociation antérieure était impossible faute de moyens financiers.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

A titre liminaire, la cour rappelle que, conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », 'constater’ ou de 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

La cour rappelle, par ailleurs, que ne sont contestés en cause d’appel, ni le manquement de la société NRE Parnasse à son obligation d’entretien et de réparation du système de climatisation défaillant, au titre de l’article 606 du code civil, ayant rendu nécessaire le remplacement complet du système de climatisation équipant les locaux loués, ni le droit à indemnisation de la société IVS résultant des troubles de jouissance ainsi causés, ni le montant du préjudice évalué par le tribunal et fixé au passif de la société NRE Parnasse à hauteur de la somme de 226.818 euros, ni le rejet des autres demandes indemnitaires de la société IVS, de sorte que la cour se réfère sur ses points et, au regard des éléments soumis à son appréciation, aux des motifs précis et pertinents du tribunal qu’elle approuve et auxquels elle renvoie.

Sur l’effet de la subrogation

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour renvoie aux motifs précis et pertinents du tribunal qu’elle approuve, qui a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, sur les droits et obligations respectives de chacun, la société Esinvest, acquéreur de l’immeuble par adjudication le 23 mai 2019, la société NRE Parnasse prise en la personne de Me [H] ès qualités, la société IVS aux droits de laquelle vient en cause d’appel la société Essilor, et en a justement déduit, d’une part, que la société bailleresse informée des troubles subis par le preneur dont elle n’a contesté ni la réalité ni son obligation à y remédier n’a pas été déchargée à l’égard de la société IVS des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par la vente du bien de sorte que la SELARL MYT, ès qualités de liquidateur de NRE Parnasse, ne peut solliciter la garantie du l’acquéreur de ce chef, ni se prétendre déchargée de cette obligation du fait de la vente et, d’autre part, que la société Esinvest qui a acquis l’immeuble litigieux en connaissance de cause, s’agissant tant de l’existence du litige que de l’état de la climatisation ne peut se prévaloir d’une créance tirée du coût des travaux qu’elle a menés à l’encontre de la SELARL MYT, ès qualités de liquidateur de la société NRE Parnasse.

Il sera simplement ajouté que le tribunal a justement apprécié les rapports obligataires entre la société NRE Parnasse et la société IVS sa locataire, d’une part, et entre la société NRE Parnasse et la société Esinvest acquéreur de l’immeuble, d’autre part, rapports sur lesquels les conséquences de la subrogation conventionnelles doivent être distinguées.

Contrairement à ce que soutient en cause d’appel la société Esinvest, l’article 3 du cahier des conditions de vente versé aux débats prévoyait bien que « l’acquéreur fera son affaire personnelle ['] des baux régulièrement conclus. ['] et sera subrogé purement et simplement, tant activement que passivement, dans les droits et obligations [du précédent propriétaire] », de sorte que la société Esinvest a repris l’obligation de faire les travaux « pour le compte » de l’ancien propriétaire défaillant et d’en assumer le coût, obligation qui n’est donc pas une créance à l’égard de l’ancien bailleur mais une dette reprise dans le cadre de l’adjudication.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Esinvest de se faire rembourser, par prélèvement sur les loyers et charges séquestrés, la somme de 287.983,40 euros correspondant au coût des travaux entrepris.

En revanche, la société NRE Parnasse n’étant pas déchargée des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations à l’égard du preneur, c’est tout aussi logiquement que le tribunal a rappelé, s’agissant de la créance propre au locataire, que la SELARL MYT, ès qualités de liquidateur de la société NRE Parnasse dont la responsabilité était engagée dès l’apparition des troubles, soit avant la vente, restait personnellement redevable à l’encontre de sa locataire de sorte que la société IVS était fondée à être indemnisée à hauteur du montant des préjudices subis sur la part correspondante des loyers consignés à cette fin.

Sur l’affectation des sommes consignées

L’article 2350 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire, emporte affectation spéciale et droit de préférence au sens de l’article 2333. »

L’article 2333 prévoir que « Le gage est une convention par laquelle le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence à ses autres créanciers sur un bien mobilier ou un ensemble de biens mobiliers corporels, présents ou futurs. »

Au cas d’espèce, la société IVS a été autorisée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 28 septembre 2016 à séquestrer les loyers dus à son bailleur, la société NRE Parnasse entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, mesure justifiée « par l’existence du litige opposant les parties, notamment quant à la nature des travaux menés, et de la nécessité de garantir la bonne exécution des mesures à venir ».

Il s’en déduit que la séquestration du montant des loyers a été ordonnée en vue de garantir, soit l’indemnisation du préjudice subi par le preneur du fait du bailleur, soit en absence de manquement du bailleur à ses obligations le paiement des loyers. Comme vu ci-dessus, ni la responsabilité de la société NRE Parnasse dans les troubles subis par la société IVS, ni le montant du préjudice fixé par le tribunal à hauteur de la somme de 226.818 euros n’étant contestée, il convient de faire droit à la demande de la société Essilor, venant aux droits de la société IVS, de se faire attribuer le paiement de sa créance par prélèvement sur le montant des loyers consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, au regard de l’affectation spéciale et du droit de préférence attachée à la consignation.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le reliquat du montant des loyers consignés entre le 28 septembre 2016 et le 23 mai 2019, déduction faîte de la créance de la société Essilor, est affecté au paiement des loyers dû à la société IVS bailleresse à cette époque de sorte que ces sommes restent acquises à la procédure collective. En conséquence, il sera fait autorisation à la Caisse des Dépôts et Consignation de procéder à la déconsignation des loyers entre les mains de la SELARL [H] [F], prise en la personne de Maître [H] ès qualités de liquidateur de la société ERP Parnasse pour le montant ainsi calculé.

La prétention de la société Esinvest à ce titre sera donc rejetée.

En revanche, il est constant que, depuis le 23 mai 2019, la société Esinvest étant subrogée dans les droits de la société NRE Parnasse, toutes sommes consignées au titre des loyers postérieurement à cette date lui reviennent et échappent à la procédure collective.

Le président du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance de référé en date du 20 octobre 2020, ordonné la déconsignation de la somme de 247.263,41 euros séquestrée entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignation au profit de la société Esinvest.

Il sera, en conséquence, ordonné la déconsignation du solde éventuel restant du montant des loyers consignés depuis le 23 mai 2019 au profit de la société Esinvest.

Sur la demande indemnitaire de la société Esinvest

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Faute de moyen nouveau soutenu en cause d’appel de nature à caractériser le caractère abusif de la résistance alléguée de la SELARL MYT, la cour renvoie aux motifs précis et pertinents du tribunal qu’elle approuve, lequel fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et rejeté la demande indemnitaire de la société Esinvest à ce titre.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en leurs prétentions, la société Esinvest et la SELARL [H] [F] seront condamnée, in solidum, à payer à la société Essilor, venant aux droits de la société IVS la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Toute autre demande de ce chef sera rejetée.

La société Esinvest et la SELARL [H] [F] seront condamnée, in solidum, à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 3 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Ordonne la déconsignation de la somme de 226.818 euros séquestrée entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations au profit de la société Essilor International, venant aux droits de la société IVS ;

Ordonne la déconsignation au profit de la SELARL [H] [F] représentée par Maître [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NRE Parnasse, du reliquat du montant des loyers consignés entre le 28 septembre 2016 et le 23 mai 2019, déduction faite de la créance de la société Essilor International à hauteur de 226.818 euros ;

Ordonne la déconsignation au profit de la société Esinvest du reliquat du montant des loyers consignés depuis le 23 mai 2019 ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne, in solidum, la société Esinvest et la SELARL [H] [F] à payer à la société Essilor International, venant aux droits de la société IVS, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, in solidum, la société Esinvest et la SELARL [H] [F] la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente