COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 OCTOBRE 2024

N° 2024/590

Rôle N° RG 23/13744 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDXY

[W] [E] épouse [Z]

C/

[U] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Henri-Charles LAMBERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de NICE en date du 08 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01834.

APPELANTE

Madame [W] [E] épouse [Z],

née le 8 Août 1948 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée de M^e Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [U] [S],

née le 19 Mars 1962 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2020, madame [W] [E] épouse [Z] a donné à bail madame [U] [S], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 530 euros augmenté de 46 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, elle a fait délivrer à sa locataire, le 13 janvier 2022, un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à lui payer la somme principale de 1 986,96 euros au titre des échéances impayées arrêtées au mois de janvier 2022.

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, a l’a fait assigner devant le juge du contentieux de la protection du pôle de la proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins notamment, d’entendre constater la résiliation bail.

Par ordonnance réputée contradictoire, en date du 8 août 2023, ce magistrat a :

— déclaré l’action de Mme [W] [E] épouse [Z] recevable ;

— débouté [W] [E] épouse [Z] de sa demande en constatation de la résiliation du bail du 14 janvier 2020 ;

— débouté [W] [E] épouse [Z] de sa demande en paiement provisionnel au titre des loyers et charge impayés ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] [E] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Il a notamment considéré qu’il ne pouvait statuer sur le caractère infructueux du commandement de payer dès lors que la requérante ne produisait pas de décompte locatif autre que celui du commandement de payer. Il a ajouté qu’il n’était pas établi par les pièces versées aux débats que la créance de Mme [W] [E] épouse [Z] était certaine dans son montant.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 novembre 2023, Mme [W] [E] épouse [Z] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 17 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— juge que la clause résolutoire contenue dans le bail et visé par le commandement, est acquise à la date du 11 décembre 2022 et que la location qui a été consentie à Mme [U] [S] a cessé de plein droit à cette date au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

— ordonne l’expulsion de Mme [U] [S] et celle de tous occupants de son

chef des lieux loués et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin

est, en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamne Mme [U] [S], conformément aux clauses du bail, au paiement de la somme de 4 000 euros à titre provisionnel assortie des intérêts au taux légal sous réserve de parfaire en fixant une indemnité d’occupation à sa charge de 750 euros à compter du 1er janvier 2023 ;

— ordonne l’enlèvement des meubles meublants aux frais exclusifs du débiteur ;

— condamne l’intimée au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer.

Mme [U] [S], régulièrement intimée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article VIII des conditions générales du contrat de location, signé par les parties le 14 janvier 2020, stipule qu’à défaut de paiement du depôt de garantie, d’un seul terme du loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, le 13 janvier 2022, Mme [Z] a fait délivrer à Mme [S] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 986,96 euros, correspondant à des loyers et charges impayés. Cet acte, auquel était joint un relevé de compte locataire, arrêté par le cabinet Borne Delaunay au 1er janvier précédent, a été signifié 'à domicile’ par l’huissier instrumentaire.

L’arrêté de compte locatif établit à suffisance la dette locative qu’il appartient au locataire de contester.

Mme [U] [S], qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas qu’elle s’est acquittée des causes de ce commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il convient, dans ces conditions, de constater que le bail a été résilié par le jeu de la clause résolutoire le 13 mars 2022 et d’ordonner l’expulsion de l’intimée dans les termes du dispositif.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a débouté [W] [E] épouse [Z] de sa demande de constatation de la résiliation du bail du 14 janvier 2020.

Mme [U] [S] sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [W] [Z], à compter du 13 mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 593,45 euros.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Par application des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme indiqué supra, Mme [Z] verse aux débats, un arrêté de compte locatif, établi par le cabinet Borne Delaunay, gestionnaire de son bien, qui fait état d’un solde débiteur de 1 986,96 euros au 1er février 2022. En revanche, elle ne produit aucun document de nature à justifier la demande de condamnation de sa locataire à lui verser, 'conformément aux clauses du bail', une somme provisionnelle de 4 000 euros.

Mme [U] [S] sera dès lors condamnée à verser à Mme [W] [S] la somme de 1 986,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022, date de la délivrance du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [W] [E] épouse [Z] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [S] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation du bail établi le 14 janvier 2020 entre les parties à compter du 13 mars 2022 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [U] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec, si besoin, le concours de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rapppelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne Mme [U] [S] à payer à Mme [W] [E] épouse [Z], à compter du 13 mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixé provisoirement à 593,45 euros euros ;

Condamne Mme [U] [S] à payer à Mme [W] [E] épouse [Z] la somme provisionnelle de 1 986,96 euros, correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février 2022, outre intérêts au taux légal non majoré à compter 13 janvier 2022 ;

Condamne Mme [U] [S] à payer à Mme [W] [E] épouse [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [S] aux dépens de première instance et d’appel, ce compris les frais du commandement de payer.

La greffière Le président