COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 369

N° RG 21/14832 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIC7

[O] [A]

[M] [H] épouse [A]

C/

[L] [K] [C]

[T] [U] [Z] [C]

[B] [U] [Z] [C]

[G] [U] [Z] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Christine MOUCHAN

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04014.

APPELANTS

Monsieur [O] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE plaidant

Madame [M] [H] épouse [A]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉS

Madame [L] [K] [C]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Baptiste BERMONDY, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [T] [U] [Z] [C]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Baptiste BERMONDY, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [B] [U] [Z] [C]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Baptiste BERMONDY, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [G] [U] [Z] [C]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Baptiste BERMONDY, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [O] [A] et Mme [M] [H] épouse [A] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation principale située [Adresse 2], construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7]. Ce bien constitue le lot n° 5 du lotissement dénommé « [S] [V] ».

Mme [L] [U] [Z] [C], M. [T] [U] [Z] [C], Mme [B] [U] [Z] [C] et Mme [G] [U] [Z] [C] (ci-après les consorts [U] [Z] [C]) sont propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 6] sur laquelle se trouve leur résidence principale, sise au [Adresse 4]. Ce bien constitue le lot n° 1 du même lotissement.

Par exploits des 11 et 28 août et 1er septembre 2017, M. et Mme [A] ont fait assigner les consorts [U] [Z] [C] afin, notamment, de les faire condamner à démolir l’ouvrage constitué d’une fondation en béton armé, surmontée d’une pergola en bois, qu’ils ont fait édifier dans la zone de non aedificandi de leur propriété, et assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir le premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir.

Par la suite, M. et Mme [A] ont demandé à la juridiction de constater que les consorts [U] [Z] [C] ont fait procéder en mars 2018 à la démolition de la fondation en béton armé édifiée dans la zone de non aedificandi, de leur faire interdiction de procéder ou faire procéder à l’édification de quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi de leur propriété et d’indemniser un trouble anormal du voisinage.

Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé de la manière suivante :

Déboute M. et Mme [A] de leur demande de faire interdiction de procéder ou faire procéder à l’édification de quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi de leur propriété délimitée par le rapport d’expertise [R] du 16 février 1998 ;

Déboute M. et Mme [A] de leur demande au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

Condamne M. et Mme [A] in solidum à payer aux consorts [U] [Z] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] et Mme [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [A] et Mme [H] in solidum aux entiers dépens distraits au profit de M^e Pardo ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré :

— qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la violation éventuelle invoquée par les époux [A], qui font valoir eux-mêmes que l’ouvrage litigieux ne contrevient plus au cahier des charges, et qu’il n’y pas lieu de faire interdiction d’édification dans la zone de non aedificandi, en l’absence d’ouvrage actuel, dans un contexte hypothétique et non avéré de violation,

— sur le trouble anormal de voisinage, que seul le toit de la pergola dépasse de la végétation et qu’il n’est pas établi qu’il crée une vue.

Par déclaration du 19 octobre 2021, M. et Mme [A] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 20 août 2024, M. et Mme [A] demandent à la cour de :

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement tribunal judiciaire de Nice du 30 septembre 2021,

Débouter les consorts [U] [Z] [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Vu le cahier des charges du lotissement « [S] [V] », approuvé le 18 octobre 1924 et l’arrêté préfectoral modificatif du 17 août 1936,

Vu les articles 701, et 1222 du code civil, L. 442-9 du code de l’urbanisme,

Considérant que, après avoir été assignés devant le tribunal de grande instance de Nice par exploit des 11 et 28 août et 1er septembre 2017, les consorts [U] [Z] [C] ont fait procéder à la démolition de la fondation en béton armé qu’ils avaient fait réaliser dans la zone de non aedificandi de leur propriété constituant le lot n° 1 du lotissement « [S] [V] » en infraction au cahier des charges de ce lotissement et aux dispositions des articles R. 421-2 et R. 421-11-1 du code de l’urbanisme alors en vigueur,

Condamner les consorts [U] [Z] [C] à supprimer le kiosque de jardin qui demeure installé dans cette zone de non aedificandi, dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

Faire interdiction aux consorts [U] [Z] [C] de procéder ou faire procéder à l’édification de quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi délimitée par le rapport d’expertise [R] du 16 février 1998, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

Déclarer les consorts [U] [Z] [C] seuls et entièrement responsables du trouble anormal de voisinage que le maintien de cet ouvrage leur cause,

Condamner les consorts [U] [Z] [C] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Les condamner à leur verser une indemnité de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.

M. et Mme [A] font valoir que :

— dans leur assignation ils reprochaient aux consorts [U] [Z] [C] d’avoir commis une violation du cahier des charges en édifiant sur leur fonds au printemps 2016 un kiosque de jardin, qui avait été installé sur une fondation en béton armé,

— la dalle en béton a été démolie après l’assignation, mais sa présence est confirmée par les photographies,

— cette dalle en béton nécessitait une autorisation d’urbanisme,

— la saisine du tribunal a déterminé la démolition de la dalle litigieuse, ce qui ne revient pas à reconnaître que la construction a disparu,

— la violation est parfaitement établie, par rapport au cahier des charges et le tribunal n’a pas répondu sur ce point,

— l’huissier missionné par les consorts [U] [Z] [C] n’a pas confirmé le caractère démontable de la pergola,

— le kiosque litigieux présente une surface au sol de 9 m² pour une hauteur d’au moins deux mètres permettant de s’y tenir debout et un poids total de 730 kilogrammes,

— la référence à l’arrêt du 3 mai 2013 est sans intérêt pour le présent litige,

— l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme s’applique,

— au regard du code de l’urbanisme, l’infraction est constituée,

— le kiosque litigieux tombe sous le coup des articles R. 421-2 et R. 421-11-1 du code de l’urbanisme, puisqu’il se situe à proximité d’un monument historique et qu’il n’a pas fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux,

— le kiosque litigieux est toujours installé dans la zone de non aedificandi, en violation du cahier des charges,

— ils sont fondés à obtenir toute mesure permettant d’assurer le respect du cahier des charges et demander la démolition pure et simple de l’ouvrage ou son déplacement en dehors de la zone,

— leur préjudice est caractérisé par le fait que la propriété des intimés surplombe la leur, de sorte que le kiosque litigieux crée des vues sur leur propre habitation, qui sont également illégales et entraînent un trouble à l’intimité de leur vie privée et un trouble anormal de voisinage.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA 19 juillet 2024, les consorts [U] [Z] [C] demandent à la cour de :

Vu les articles 544, 701, 1222, 1240 et 1792 du code civil et suivant,

Vu les constats d’huissier du 21 mars 2018 et du 12 novembre 2019,

Vu la jurisprudence citée,

Déclarer l’appel des consorts [A] infondé,

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nice.

De ce fait,

Débouter M. [A] et Mme [H] de leur demande de faire interdiction de procéder ou faire procéder à l’édification de quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi de leur propriété délimitée par le rapport d’expertise [R] du 16 février 1998,

Débouter M. [A] et Mme [H] de leur demande au titre d’un trouble anormal de voisinage,

Condamner M. [A] et Mme [H] in solidum à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter M. [A] et Mme [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Condamner M. [A] et Mme [H] in solidum aux entiers dépens distraits au profit de M^e Pardo,

Débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Musacchia sur sa due affirmation.

Les consorts [U] [Z] [C] répliquent que :

— l’édifice litigieux doit être qualifié de pergola puisqu’il est facilement démontable et seulement posé au sol sans fondation, donc amovible,

— il n’est pas qualifiable de bien immobilier au sens de la jurisprudence selon laquelle le bien immobilier est caractérisé par l’incorporation au sol, la présence de fondation et l’inamovibilité,

— il n’y a pas eu d’ouvrage construit au sens de l’article 1792 du code civil,

— le juge de première instance a valablement estimé qu’en l’absence d’ouvrage il n’y a pas lieu de statuer sur la violation du cahier des charges et que l’interdiction de procéder au faire procéder à l’édification d’ouvrage n’est pas valablement justifiée,

— l’usage d’habitation allégué est absolument impossible et hors de propos,

— c’est en vain que les époux [A] sollicitent l’application d’une prétendue servitude d’urbanisme de protection des monuments historiques, en raison de la proximité du château de [Localité 9],

— Concernant le trouble anormal du voisinage, la présence de vue en milieu urbain ne saurait constituer un trouble anormal du voisinage, d’autant plus que l’édifice est entouré d’arbres et de haies de hauteur conséquente.

L’instruction a été clôturée le 3 septembre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

M. et Mme [A] poursuivent la suppression d’un kiosque de jardin et l’interdiction de tout autre ouvrage dans la zone de non aedificandi, sur le fondement de la violation de la zone de non aedificandi prévue dans le cahier des charges du lotissement et la violation du code de l’urbanisme. Ils réclament aussi une indemnisation de 20 000 euros sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Il est opposé que le kiosque ou pergola ne constitue pas une construction en l’absence de fondation, ainsi que l’inexistence d’un trouble de voisinage en l’absence de création de vues sur la propriété [A].

Sur la violation du cahier des charges du lotissement

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, aujourd’hui 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de leur demande tendant à faire constater une violation du cahier des charges du lotissement, M. et Mme [A] versent aux débats :

— leur titre de propriété qui date du 16 avril 1993 portant sur le lot n° 5 et précise que le bien acquis fait partie d’un lotissement approuvé le 18 octobre 1924 suivi d’un arrêté préfectoral modificatif du 17 août 1936, lequel prévoit une subdivision en cinq parties du lot n° 1, en ces termes :

— le lot n° 5 se trouvera augmenté de la partie C détachée du lot n° 1 laquelle restera zone de non aedificandi,

— la partie B I est détachée du lot n° 1 pour des besoins de vue directe du Palais Saint Germain et restera en zone de non aedificandi, la propriété de la société [F] et cie,

— la partie B II est détachée du lot n° 1 pour des besoins de dégagement et d’accès du Palais Saint Germain et restera en zone de non aedificandi, la propriété de la société [F] et cie, mais le lot n° 1 aura droit de passage sur cette zone et sur les autres allées du Palais Saint Germain,

— le restant du lot n° 1 comprendra la partie A sur laquelle existe une villa et la partie B, étant spécifié que toute la zone B restera une zone de non aedificandi ainsi que les parties indiquées sur la zone A,

— à ces zones A et B viendra s’ajouter une petite parcelle de terrain D.

Le titre de propriété vise un cahier des charges du 17 mars 1925 et y est annexé un document de renseignement d’urbanisme, visant une servitude publique de protection des monuments historiques.

— Le cahier des charges dont l’article 2 énonce : « Les constructions devront être édifiées à une distance minimale de trois mètres de la ligne séparative du lot voisin. Cette même distance sera observée du chemin de Ste Thérèse. Indépendamment de cette clause, les constructions devront être tenues en retrait de l’alignement de l’avenue privée établie par les vendeurs de trois mètres cinquante centimètres (') ».

— le rapport établi par M. [R] géomètre-expert, mentionnant qu’il est annexé à un arrêté du 24 juin 1998, concernant l’étendue de la propriété de [E] sise [Adresse 4], au vu du titre de propriété du 27 juin 1997, des origines de propriété relatées dans l’acte et au vu des origines de propriété relatées dans les actes précédents jusqu’à la constitution du lotissement [S] [V] ; il y est mentionné dans les actes antérieurs, que les surfaces C et B devant être attribuées à M. [N] et à la société [F], sont frappées d’une servitude de non aedificandi dans les limites prévues au plan par un trait pointillé. Ne sont pas jointes les annexes visées au rapport.

— le courrier adressé à M. et Mme [A], pour le maire de la ville de [Localité 8], le 3 juin 2016 en réponse à un signalement de l’édification d’une pergola sur la propriété sise [Adresse 3], à deux mètres de leur propriété au visa d’une photographie prise le 3 avril 2016 pour les fondations ; le pôle juridique et contentieux de service des autorisations d’urbanisme et des permis de construire, a, après enquête, relevé l’ancienneté de cet aménagement selon facture fournie, largement supérieur à trois ans, en estimant que les travaux les plus récents ne concernent que l’élévation d’une murette en béton au pourtour du kiosque, exemptée par sa nature et ses faibles dimensions de toute formalité. En réponse aux contestations opposées par M. et Mme [A] quant à l’ancienneté retenue, les services de la ville ont indiqué avoir transmis le dossier au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Nice. La ville de [Localité 8] a indiqué en mai 2017, ne pas avoir reçu de retour suite à cette transmission.

— une photographie de fondations en cours de construction, derrière un grillage, sur laquelle apparaît la date du 3 avril.

— les procès-verbaux de constat d’huissier des 21 mars 2018 et 12 novembre 2019, établis à la requête des consorts [U] [Z] [C], faisant état de la présence d’une pergola posée sur des calles en bois ou directement à même la terre selon la hauteur du sol, avec à l’intérieur des dalles amovibles.

— les plans dudit kiosque dont les dimensions sont de trois mètres sur trois mètres.

En l’état de ces pièces, il est manifeste que le kiosque litigieux, devait initialement être posé sur des fondations en béton, à moins de trois mètres de la limite séparative, par comparaison avec la dimension de la fondation (un carré de trois mètres sur trois mètres).

En dernier lieu, il est reconnu que les fondations en béton ont été détruites en 2018, ainsi qu’attesté par les procès-verbaux de constat d’huissier des 21 mars 2018 et 12 novembre 2019, aux termes desquels le kiosque repose seulement sur des calles en bois pour le mettre de niveau.

Il n’est pas prétendu ni que le cahier des charges serait caduc, ni que le kiosque a été érigé à un autre emplacement que celui initialement prévu pour les fondations, mais seulement que le kiosque ou pergola est aisément démontable et ne constitue pas une construction prohibée par le cahier des charges du lotissement, à moins de trois mètres de la ligne séparative entre les lots.

Les jurisprudences auxquelles les intimés se réfèrent, concernent toutes la qualification de constructions ou ouvrages relevant de la responsabilité décennale, ce qui n’est pas l’objet de la présente instance.

Il est relevé que ledit kiosque n’a pas vocation à être provisoire, mais est destiné à perdurer à moins de trois mètres de la ligne séparative, dans la zone de non aedificandi.

Il y a donc lieu de conclure qu’il constitue une construction au sens du cahier des charges du lotissement et a ainsi été édifié en violation du cahier des charges du lotissement.

Il est constant que les stipulations du cahier des charges d’un lotissement, ont toujours entre colotis, un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée, même en l’absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti.

Il convient donc d’ordonner la démolition du kiosque et d’interdire toute édification quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi délimitée par le rapport d’expertise [R] du 16 février 1998, sans qu’il soit utile d’examiner plus avant, le deuxième moyen tiré de la violation des règles d’urbanisme au regard de l’existence d’une servitude de protection des monuments historiques, dont l’existence ressort d’ailleurs du titre de propriété de M. et Mme [A].

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’y contraindre les intimés, il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

De même, une astreinte provisoire de 1 000 euros sera fixée par infraction constatée s’agissant de l’interdiction d’édification dans la zone de non aedificandi.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Sur le trouble anormal de voisinage

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est relevé qu’une violation du cahier des charges a été mise en évidence, ce qui caractérise une faute, qui oblige à réparation du préjudice en lien de causalité avec cette faute.

M. et Mme [A] reprochent au kiosque édifié en zone de non aedificandi, de créer des vues sur leur propre habitation, du fait de sa proximité.

Les deux photographies versées aux débats, ne permettent pas de le vérifier, même si le kiosque est situé en contrehaut de leur propriété, comme l’était précédemment le terrain des consorts [U] [D] [C], même sans kiosque. En outre, de la végétation pousse sur la clôture et la dépasse ne laissant apparaître que le toit du kiosque.

Il s’agit du seul préjudice invoqué en lien avec la violation et qui n’est pas démontré.

Il n’est pas non plus établi l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, en dehors de la violation du cahier des charges, retenue.

M. et Mme [A] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens ainsi que sur les frais irrépétibles.

Les consorts [U] [Z] [C] qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [A].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [L] [U] [Z] [C], M. [T] [U] [Z] [C], Mme [B] [U] [Z] [C] et Mme [G] [U] [Z] [C] à supprimer le kiosque de jardin installé dans la zone de non aedificandi, sous astreinte provisoire de 200 euros (deux cents euros) à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et pendant une durée de six mois ;

Fait interdiction à Mme [L] [U] [Z] [C], M. [T] [U] [Z] [C], Mme [B] [U] [Z] [C] et Mme [G] [U] [Z] [C] de procéder ou faire procéder à l’édification de quelque ouvrage que ce soit dans la zone de non aedificandi délimitée par le rapport d’expertise [R] du 16 février 1998, et ce sous astreinte provisoire de 1 000 euros (mille euros) par infraction constatée ;

Déboute M. [O] [A] et Mme [M] [H] épouse [A] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [L] [U] [J], M. [T] [U] [Z] [C], Mme [B] [U] [Z] [C] et Mme [G] [U] [Z] [C] aux entiers dépens ;

Condamne Mme [L] [U] [J], M. [T] [U] [J], Mme [B] [U] [J] et Mme [G] [U] [Z] [C] à verser à M. [O] [A] et Mme [M] [H] épouse [A] ensemble, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT