COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/667

Rôle N° RG 24/00246 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMEQ

[Z], [U] [L]

C/

[B] [E] épouse [Y]

[W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Geneviève ADER-REINAUD

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de proximité de Fréjus en date du 07 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-0186.

APPELANT

Monsieur [Z], [U] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008633 du 28/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 19 Avril 1965 à [Localité 4] (GUADELOUPE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [B] [E] épouse [Y]

née le 11 Août 1953 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Monsieur [W] [Y]

né le 31 Mars 1953 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, madame [B] [E] épouse [Y] a donné à bail à monsieur [U] [L], un appartement meublé à usage d’habitation et un parking n°12, sis '[Adresse 1] à [Localité 6] (83), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par exploit signifié le 24 février 2023, Mme [E] épouse [Y] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement, au principal, d’une somme de 600 euros (loyer de février 2023).

Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, Mme [Y] et son épouse ont fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus qui, par ordonnance réputée contradictoire, en date du 7 novembre 2023, a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties à compter du 25 avril 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [L], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— condamné M. [L] à payer aux époux [Y], la somme de 2 400 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mai 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. [L] à payer aux époux [Y] une indemnité mensuelle d’occupation du mois de mai 2023 jusqu’à la libération des lieux, par remise des clés, d’un montant fixé provisoirement à 600 euros ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— débouté les époux [Y] de leurs demandes amples ou contraires ;

— condamné M. [L] à payer aux époux [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2024, M. [L] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 9 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— lui octroie les plus larges délais de paiement, soit 36 mois ;

— condamne tout contestant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ader.

Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [Y] sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— condamne M. [L] à leur payer, les sommes provisionnelles suivantes :

—  8 400 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation du mois de février 2023 au 11 mars 2024 ;

—  309,64 euros au titre des charges de copropriété ;

—  1 105 euros au titre du remboursement de la consommation électrique ;

— avec intérêts à taux légal à compter du 24 mai 2023 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts ;

— condamne M. [L] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Tollinchi Perret Vigneron Bujoli.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’appel principal :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail comporte à la page 3, une clause résolutoire qui stipule que le présente contrat de location sera résilié de plein droit,sans aucune formalité judiciaire :

— à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, (…)

Ainsi, il n’est pas contesté par M. [L] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 24 février 2023, pour la somme de 600 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de février 2023).

Or, cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, comme retenu par le premier juge.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, au 25 avril 2023.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 8400 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au 11 mars 2024.

Ils font état dans leurs dernières écritures du décompte de la dette locative suivant :

— montant retenu par le premier juge dans sa décision, selon dette locative arrêtée au mois de mai 2023, échéance de mai 2023 inlcuse : 2 400 euros :

— de juin 2023 à mars 2024 : 600 euros x 10 : 6 000 euros

M. [L] ne conteste pas le montant de la dette locative actualisé.

Par conséquent, au vu de l’évolution du litige, il conviendra d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [L] au paiement de la somme de 2 400 euros, à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au mois de mai 2023, échéance de mai incluse, avec intérêt à taux légal à compter du 7 novembre 2023.

M. [L] sera condamné au paiement de la somme de 8 400 euros, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 600 euros, à compter du 25 avril 2023, jusqu’à libération définitive des lieux, montant non sérieusement contestable.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, M. [L] explique la dette locative par la perte de son emploi de cuisinier, source de ses difficultés financières. Il précise avoir retrouvé du travail.

Cependant, depuis la décision du premier juge, la dette locative n’a cessé d’augmenter et M. [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Aucun élément ne permet de connaître ses ressources actuelles.

Par conséquent, M. [L] ne démontre pas remplir les exigences posées par l’article sus visé. Il n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience et n’ est pas en mesure d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de délais de paiement et ordonné son expulsion.

Sur l’appel incident :

Sur les charges de copropriété :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 23 de la même loi énonce les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, aucune disposition du contrat de bail conclu entre les parties, dans le titre 'conditions financières’ ne prévoit de provisions sur charges dues par le locataire.

Ainsi, les appels de fonds versés aux débats par les époux [Y] (pièces 4 et 5) ne permettent pas de distinguer les charges récupérables puisqu’ils comprennent des charges tels que les fonds versés pour alimenter les fonds de travaux Alur et les appels de fonds pour les travaux de structure (Travaux Balcons : 142 euros ), incombant aux propriétaires, avec l’evidence requise en référé .

La demande de provision sollicitée par les époux [Y] au titre des charges de copropriété, se heurte à une contestation sérieuse. L’ordonnnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande formulée de ce chef.

Sur la consommation électrique :

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que l’électricité est à la charge du bailleur à hauteur de 50 euros par mois.

Les époux [Y] produisent au soutien de leur demande une pièce n°6 faisant état d’une mensualité de 209 euros et une régularisation de 896 euros (1105 euros). Il n’y a aucune mention permettant d’identifier le contrat à laquelle elle se rapporte, l’identité des parties, ni l’adresse du bien concerné. Leur demande se heurte à une obligation sérieusement contestable.

Par conséquent, il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a déboutés de leur demande formulée de ce chef.

Sur la demande d’application du taux d’intérêt légal au 24 mai 2023 :

Aux termes de l’articel 1231-7 du code civil en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparationd’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance.

Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, les époux [Y] ne versent aucun élément permettant de justifier que les provisions obtenues, portent intérêt à taux légal au 24 mai 2023. Il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elles les a déboutés de leur demande formulée à ce titre.

Les provisions ordonnées porteront intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article sus visé.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’articel 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a fait droit à cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [L] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, et à payer aux époux [Y] la somme de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [L] sera condamné à supporter les dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la SCP Tollinchi Perret Vigneron et à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’artile 700 du code de procédure civile, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [L] à payer aux époux [Y], la somme de 2 400 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mai 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [L] à payer aux époux [Y] la somme de 8 400 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 11 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Condamne M. [L] à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] à supporter l’intégralité des dépens d’appel, qui seront recouvrés en application des dispositions de loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente