COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 362

Rôle N° RG 23/15457 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJMY

[Y], [M] [D]

C/

A.S.L. DU PARC GRÉCO-ROMAIN DE TAUROENTUM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL

l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

Décision déférée à la Cour :

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n°672 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 12 Octobre 2023, enregistré sous le numéro de pourvoi A 22-20.696 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 260 rendu le 25 Mai 2022 par la Chambre 1.5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 19/13737, sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de TOULON du 04 Juillet 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 17/05283 .

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur [Y], [M] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alexis KIEFFER de l’ASSOCIATION KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

DEFENDERERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Association Syndicale Libre (A.S.L) du Parc Gréco-Romain De Tauroentum, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son Directeur domcilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [Y] [D] est, en vertu d’un acte notarié du 12 octobre 2007, propriétaire au sein du lotissement du Parc Gréco-Romain de Tauroentum situé [Adresse 5], d’une villa sur jardin constituant le lot n° 29 de ce lotissement, lequel a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 octobre 1958, comportant 47 lots.

Les statuts de l’association syndicale libre du Parc Gréco-Romain de Tauroentum (ci-après l’ASL) ont été adoptés lors de l’assemblée constitutive du 28 septembre 1986.

Un arrêté municipal du maire de [Localité 6] du 29 février 1988 a approuvé la modification de ce lotissement par :

— l’adjonction d’une parcelle de 40 m² au lot n° 1 cadastrée BH [Cadastre 1],

— la subdivision en deux, du lot n° 38 au bénéfice des lots n° 37 et 39, formant ainsi des lots affectés des n° 48 et 49.

Ce même arrêté prévoyait que « les propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47, situés en bordure de voie publique, pourront se retirer de l’association syndicale des copropriétaires et de ce fait, ne pourront utiliser ni les voies, ni les divers réseaux situés dans le périmètre du lotissement ».

Les colotis sont divisés sur les conséquences de cet arrêté, ce qui a induit des difficultés de fonctionnement de nature à justifier la désignation d’un mandataire ad hoc, intervenue une première fois le 22 octobre 2013.

Par une ordonnance sur requête en dernier lieu, du 5 décembre 2016 rendue par le président du tribunal de grande instance de Toulon, rectifiée le 8 décembre 2016, Me [F] [P] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc de l’ASL, avec pour mission :

— de convoquer les 47 lots d’origine du lotissement, en vue de faire statuer les propriétaires de ces 47 lots, en tant que de besoin pour ceux qui s’estiment déjà sortis du lotissement, sur la modification du périmètre du lotissement à 38 lots, telle qu’approuvée en son temps par l’arrêté du maire du 29 février 1988,

— de faire désigner par l’assemblée, dont le nombre de membres résultera de la question précédente, les organes de représentation de l’ASL.

L’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 à 10 heures 30 a voté la modification du périmètre du lotissement, c’est-à-dire la sortie de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47, faisant passer le nombre de lots de 47 à 38.

L’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 à 11 heures a désigné le directeur de l’association.

L’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 à 10 heures convoquée par le directeur de l’association, a voté la validation des mouvements comptables intervenus pour la période du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017 et l’approbation des nouveaux statuts.

L’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2017 à 10 heures 30 a désigné les nouveaux membres du bureau de l’ASL et a notamment voté le budget provisionnel avec son tableau de répartition.

Selon assignation du 19 juillet 2017, M. [Y] [D] a fait assigner l’association syndicale libre du Parc Gréco-Romain de Tauroentum devant le tribunal de grande instance de Toulon en annulation des décisions des assemblées générales des 4 avril et 20 mai 2017 adoptant le retrait de lots du périmètre de l’association, la validation des mouvements comptables, l’adoption des nouveaux statuts et le budget prévisionnel.

Par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :

— constaté que M. [D] n’a pas communiqué ses dix-neuf pièces à l’ASL, ni ne les a produites au tribunal,

— débouté en conséquence M. [D] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [D] à payer à l’ASL la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Olivier Sinelle, avocat au barreau de Toulon,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Sur appel interjeté par M. [D], la cour d’appel d’Aix-en-Provence a par arrêt du 25 mai 2022 :

— confirmé le jugement déféré par substitution de motifs,

— débouté l’ASL de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et d’une amende civile,

— condamné M. [D] à payer à l’ASL la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— condamné M. [D] aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

Par arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 25 mai 2022,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée,

— condamné l’ASL aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné l’ASL à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros.

La cassation est ainsi motivée :

« Vu les articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile :

5. Selon le premier de ces textes, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement.

6. Il résulte du second qu’elle s’attache au seul dispositif de la décision.

7. Pour rejeter la demande d’annulation de la décision d’assemblée générale du 4 avril 2017 portant réduction du lotissement à trente-huit lots, l’arrêt retient que le jugement du 9 décembre 2019, à l’encontre duquel M. [D] n’a exercé aucun recours, constate, dans ses motifs, que, depuis la tenue des assemblées générales de 2015 la situation juridique de l’ASL a été régularisée, en sorte que l’autorité définitive de la chose jugée qui s’y attache interdit un nouveau débat ayant le même objet, tel le sort des assemblées générales du 4 avril 2017.

8. En statuant ainsi, alors que le jugement précité, dont le dispositif statue sur les seules décisions prises par l’assemblée générale de l’ASL en 2015, avait un objet distinct de celui de l’instance en cours, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

M. [Y] [D] a saisi la présente cour, par déclaration de saisine du 15 décembre 2023.

Le président de la cour a en application de l’article 905 auquel renvoie l’article 1037-1 du code de procédure civile, fixé une date de l’affaire à bref délai.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 août 2024, M. [D] demande à la cour de :

Vu l’article 1103 du code civil,

— réformer le jugement entrepris prononcé le 4 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de TOULON en ce qu’il a débouté M. [Y] [D] de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Et, statuant à nouveau :

— prononcer l’annulation des décisions des assemblées générales suivantes de l’ASL :

— la décision adoptée lors de son assemblée générale extraordinaire tenue le 4 avril 2017 à 10 heures 30, décision qui conduit à :

. retirer du périmètre de cette association les lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47

. et maintenir cette association entre 38 lots énumérés comme étant les lots 4, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11, 14,15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 33, 34, 35, 36, 40, 41, 42, 43, 44, 45,46, 48 et 49

— les deux décisions adoptées lors de son assemblée générale extraordinaire tenue le 20 mai 2017 à 10 heures et portant sur :

. la validation des mouvements comptables de I’ASL du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017

. l’adoption de nouveaux statuts

— la décision adoptée lors de son assemblée générale ordinaire tenue le 20 mai 2017 à 10 heures 30 et portant sur l’adoption du budget prévisionnel avec imputation de son montant à chacun des colotis,

— débouter l’ASL de l’intégralité de ses moyens de défense et de ses demandes incidentes,

— débouter l’ASL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’ASL à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

M. [D] soutient en substance :

— que la non production en première instance de ses pièces par lui résulte d’une clôture prononcée rapidement et du fait que les parties étaient également opposées dans une instance plus ancienne lors de laquelle les pièces, identiques, avaient déjà été communiquées,

— que l’ASL affirme que l’assemblée générale tenue le 4 avril 2017 n’aurait fait que confirmer le périmètre de I’ASL à 38 lots et que celle tenue le 20 mai 2017 serait confirmative de décisions adoptées lors de l’assemblée du 23 mai 2015, mais l’assemblée générale du 20 mai 2015 a été annulée,

— que l’ASL allègue que lors de l’assemblée générale tenue le 28 février 2018, auraient été confirmées les décisions relatives à la gestion et à l’adoption de nouveaux statuts adoptées le 20 mai 2017, mais que la lecture du procès-verbal l’assemblée générale du 28 février 2018 démontre qu’il n’y a pas eu de nouveau vote sur les statuts, ni sur l’approbation des comptes des exercices achevés,

— il ne faut pas confondre la confirmation d’une décision antérieure illicite, qui suppose de la revoter dans les mêmes termes, et l’exécution d’une décision antérieure illicite,

— l'« Approbation du PV de l’AGO du 20 mai 2017 » a uniquement eu pour effet d’approuver la rédaction de ce procès-verbal et en aucune manière de voter, à nouveau, sur les décisions qui y sont mentionnées,

— aucune « approbation » n’a été votée en ce qui concerne les assemblées générales du 4 avril 2017,

— il en est de même pour l’assemblée générale du 23 février 2019,

— que c’est à tort que l’ASL prétend tirer argument du fait qu’il n’a pas frappé de recours les assemblées générales postérieures à 2017 qui auraient « confirmé » le fonctionnement du lotissement tel qu’il découle des assemblées de mai 2017,

— le délai de contestation d’une assemblée générale d’ASL est de cinq ans et ce délai n’est donc pas encore expiré en ce qui concerne toute assemblée notifiée depuis moins de cinq ans,

— il a cessé le paiement de ses charges depuis 2017 (et non 2021/2022), ce qui confirme de sa part la contestation du fonctionnement de l’ASL,

Sur les motifs d’annulation,

— sur la modification du périmètre du lotissement,

— le défaut d’information approprié : les votes ont été émis dans des conditions d’information défaillantes, les colotis voyant prendre une décision aboutissant à un nombre de lots restant qui ne correspond pas à la soustraction entre nombre initial de lots (47) et nombre de lots retirés (8),

— la mention d’un nombre de lots inexact et d’une numérotation non conforme au cahier des charges du lotissement de nature contractuelle : parmi les numéros de lots cités dans le procès-verbal de l’assemblée générale ne figurent pas les lots 37, 38 et 39 mais figurent les lots 48 et 49 ; cette présentation ainsi faite, sans décision préalable effective et expresse concernant ces division, regroupement et nouvelle numérotation des lots, l’entache de nullité,

— la sortie du lot n° 13, dont le propriétaire ne peut accéder à la voie publique qu’en passant par les parties communes de l’ASL, dès lors, il ne saurait prétendre s’abstraire des charges y relatives au moyen d’une sortie du périmètre de l’association syndicale,

— la sortie des 8 lots du périmètre de l’association a pour conséquence inéluctable de faire supporter par les 39 lots restant dans ce périmètre toutes les charges d’administration et d’entretien de ces éléments et de modifier, par voie de conséquence, le montant des charges dues par chacun de ces 39 colotis subsistants et notamment par lui, alors qu’il est de jurisprudence constante que, quel que soit le mode de décision fixé par les statuts d’une association syndicale libre, les décisions susceptibles d’aboutir à une modification du mode de répartition des charges et à une aggravation du poids de ces charges pour les colotis, doit être prise à l’unanimité,

— le moyen de défense tiré du fait que la réduction du périmètre de I’ASL aurait été autorisée par arrêté municipal du 29 février 1988, est dépourvu de pertinence,

— cet arrêté ne prévoit qu’une faculté en employant le terme « pourront »,

— une telle décision administrative ne peut avoir aucun effet sur les règles de nature civile et contractuelle qui régissent les rapports entre colotis et entre colotis et ASL,

— l’absence de prise de décision concernant les conséquences juridiques de la sortie de 8 lots du périmètre de l’association : la sortie pour 8 lots du périmètre de l’association et du lotissement rendait nécessaire, pour respecter le caractère contractuel des statuts s’imposant à tous, l’instauration de servitudes prescrivant le respect des interdictions prévues dans les statuts,

— l’impossibilité juridique de sortir du périmètre de I’ASL en cause, à défaut pour la décision intervenue d’avoir obtenu l’unanimité des voix,

— sur la modification des statuts,

— elle aboutit à une aggravation des charges des colotis,

— une partie du périmètre de l’association a été réduit, sans explication, au niveau du lot n° 17,

— sur la modification du mode de répartition des charges,

— le fait d’avoir substitué aux trois lots 37, 38 et 39, qui devaient cotiser à hauteur de 3 parts, les lots 48 et 49, qui ne cotisent plus qu’à hauteur de 2 parts, entraîne mathématiquement une augmentation de charges pour les autres colotis,

— les lots 30, 33 et 46 qui, auparavant, devaient participer aux frais d’entretien de la voie commune, qualifiée de « boucle », à hauteur d’une demi part, sont désormais déchargés de toute participation à ces frais,

— les « charges d’intérêt général » constituent un poste supplémentaire de charges, qui ne saurait être assimilé à des charges de fonctionnement,

— il n’est pas défini avec précision et est susceptible de donner lieu à des interprétations subjectives, voire des applications arbitraires,

— ce poste ne fait pas, au surplus, participer l’ancien lot n° 38,

— les charges d’entretien du tout-à-l’égout,

— les nouveaux statuts prévoient désormais une répartition différenciée, qui n’était pas prévue par les statuts d’origine,

— ce poste, également, ne fait pas participer l’ancien lot n° 38,

— le poste relatif à l’entretien du réseau partiellement collectif de distribution d’eau, qui ne fait pas participer l’ancien lot n° 38,

— le poste relatif à l’entretien des espaces verts, du passage privé et du parking du [Localité 4], qui ne fait pas participer l’ancien lot n° 38,

— le poste relatif à l’entretien de la boucle, des barrières et aux dépenses d’électricité concernant l’éclairage et le fonctionnement des barrières, qui ne fait pas participer l’ancien lot n° 38,

— sur la validation des mouvements comptables de I’ASL du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017,

— l’organe de gestion de l’ASL a présenté ses comptes selon une répartition établie en vertu du projet de nouveaux statuts et non des statuts d’origine,

— sur l’adoption du budget prévisionnel pour la période du 4 avril au 31 décembre 2017,

— il prévoit une répartition de son montant, ainsi que prévu par les nouveaux statuts, et ne pourra qu’être annulé en ce qu’il suit un mode de répartition de charges sujet à annulation.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 31 mars 2024, l’ASL demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [Y] [D] à telle amende civile qu’il plaira,

— condamner M. [Y] [D] à payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner M. [Y] [D] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux d’appel, distraits au profit de M^e Olivier Sinelle, avocat, sur son offre de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ASL fait essentiellement valoir :

— que le fonctionnement du lotissement tel qu’issu des délibérations litigieuses prises en avril et mai 2017 a été confirmé par les assemblées ultérieures, contre lesquelles aucun recours n’a été formé,

— la Cour de cassation estime que l’annulation judiciaire d’une décision d’assemblée générale n’interdit pas à cette assemblée d’en prendre régulièrement une seconde entérinant les conséquences de la décision annulée (Civ.3, 20 décembre 2000, n° 99-15.531),

— il est de jurisprudence constante que lorsqu’une résolution est contestée en justice, la contestation n’a plus d’objet si la même résolution est votée à nouveau lors d’une assemblée générale postérieure (Civ.3, 3 novembre 2009, n° 08-12.770 ; 5 novembre 2015, n° 14-24.362 – v. D. Tomasin, F. Bayard-Jammes, Dalloz action La copropriété 2021/22, n° 334.141),

— ce n’est que si cette assemblée générale postérieure, réitérant les décisions contestées, est elle-même attaquée, que la contestation des assemblées ultérieures conserve un objet (Civ. 3, 2 mars 2017, n° 16-11.735),

— que la cour de renvoi ne pourra que constater qu’en ne contestant pas les assemblées tenues depuis 2018, les colotis, dont l’appelant, ont, implicitement, mais nécessairement, accepté les règles de son fonctionnement, donc le contenu des assemblées de 2017 les ayant adoptées,

— les pièces versées aux débats démontrent que la réduction du lotissement de 47 à 38 lots date de l’arrêté municipal du 29 février 1988,

— depuis cette date, et au prétexte de cette réduction de l’assiette de l’ASL, certains colotis, dont l’appelant, ont imaginé de désorganiser le lotissement pour échapper aux charges de son fonctionnement,

— que l’attitude de M. [D], qui confine à l’abus, lui cause un préjudice (et à ses membres) qui devra être réparé.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 août 2024.

Par soit transmis du greffe du 25 octobre 2024, le conseil de M. [D] a été avisé que le titre de propriété figurant dans le dossier de l’appelant, n’était pas le sien, mais concernait une vente entre [C] et [U], d’un bien cadastré BE [Cadastre 2], et a été invité à produire le bon titre de propriété.

Par note en délibéré du 26 octobre 2024, cette pièce a été communiquée.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement.

Il est constaté que l’ASL, qui sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et le prononcé d’une amende civile, ne conclut pas à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes, si bien que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ces points.

Sur les demandes d’annulation de résolutions d’assemblée générale

Arguant d’un défaut d’information et de l’aggravation des charges devant être votée à l’unanimité, M. [D] demande l’annulation des résolutions suivantes :

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47,

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 validant des mouvements comptables de I’ASL du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017,

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 adoptant de nouveaux statuts,

— la décision de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2017 adoptant le budget prévisionnel avec imputation de son montant à chacun des colotis.

Il est opposé qu’en ne contestant pas les assemblées tenues depuis 2018, approuvant le procès-verbal de l’assemblée générale précédente, les colotis, dont l’appelant, ont implicitement, mais nécessairement, accepté les règles de son fonctionnement, et donc le contenu des assemblées de 2017 les ayant adoptées, ce qui rend sans objet la contestation.

Aux termes des statuts d’origine de l’ASL, qui visent l’arrêté préfectoral du 22 octobre 1958, ses deux avenants (arrêté préfectoral du 13 décembre 1960 et arrêté préfectoral du 8 mai 1965) et du cahier des charges publié le 12 juillet 1966, et plus précisément son article 10, « Chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux charges ».

L’article 11 des statuts, définit les règles de majorité et le mode de répartition des charges à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents et représentés sauf dans les cas où la majorité absolue des voix de tous les propriétaires est prévue, pour la création d’équipements nouveaux, la suppression d’équipement existants, l’engagement d’une action en exécution forcée contre un propriétaire autre que le recouvrement des charges, à la majorité des deux tiers des voix de tous les propriétaires pour les décisions ayant trait à l’adoption des statuts de l’association, à leur modification ou à celle du cahier des charges.

Les articles 18 et 19 prévoient la répartition des charges par référence à un tableau, distinguant les différentes charges : remise en état de la boucle et du chemin, entretien de la boucle et du chemin, entretien réseau alimentation en eau, entretien tout-à-l’égout, selon les lots désignés.

Il est justifié que par procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2018 le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017, a été approuvé, et que ce procès-verbal a été notifié à M. [D], le 8 mars 2018, sans qu’il soit allégué de recours formé contre celui-ci.

A cet égard, la lecture des procès-verbaux successifs des 23 février 2019, 25 janvier 2020, 30 janvier 2021 et 29 janvier 2022, démontre qu’il s’agit d’une pratique systématique, de faire approuver le procès-verbal d’assemblée générale tenue précédemment, par l’assemblée générale suivante.

Cependant, une telle pratique ne peut correspondre à la validation de chaque résolution prise isolément, selon des règles de majorité de majorité différente, de nature à priver d’effet, une contestation de résolutions de l’assemblée générale précédemment tenue.

Décision de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47

Il est noté que 41 colotis représentant 44 voix sur 47 constituant l’ASL, sont présents ou représentés et que la résolution a été votée à la majorité des deux tiers de tous les propriétaires. M. [D] est mentionné dans les présents ou représentés et a voté contre la résolution, comme deux autres propriétaires et il y a eu une abstention.

Le défaut d’information allégué sur les conséquences du retrait de lots du périmètre de l’ASL et le décompte inexact par référence au nombre initial de lots de 47, n’est pas vérifié.

En effet, il ressort des pièces produites que depuis l’année 2013, année au cours de laquelle a été sollicitée la désignation d’un premier mandataire ad hoc, en raison de discussions sur l’interprétation à donner à l’arrêté municipal du maire de [Localité 6] du 29 février 1988, l’ASL connaît des difficultés de fonctionnement.

Il est observé que cet arrêté municipal du 29 février 1988, a été pris postérieurement à une assemblée générale du 21 juin 1987, à laquelle était convoqués 47 propriétaires.

Le procès-verbal mentionne que 24 propriétaires étaient présents, 15 représentés et 8 absents et que trois cas ont été présentés à l’assemblée générale au titre de l’ajustement de parcelles et du retrait de certains lots du lotissement, sur des imprimés remis à chaque propriétaire présent et envoyés à tous les propriétaires absents :

— vente pour le franc symbolique au lot 1, d’une parcelle de 40 m² située en bordure de ce lot,

— division du lot 38 en deux parcelles rattachées chacune aux lots 37 et 39 qui devront alors chacun, participer pour une part et demi aux dépenses du lotissement,

— l’exclusion des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47 de l’ASL du fait de l’entière indépendance de ces lots et l’absence de servitude par rapport à tous les réseaux privés du lotissement.

L’arrêté municipal du 29 février 1988 arrête, au visa du respect des conditions de majorité fixées à l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme, la modification du lotissement « Parc Gréco-Romain de Tauroentum » concernant l’adjonction d’une parcelle de 40 m² au lot n° 1 cadastré BH [Cadastre 1], la subdivision en deux du lot n° 38 au bénéfice des lots n° 37 et 39, formant ainsi les lots affectés des n° 48 et 49 selon les plans annexés, ainsi que la possibilité pour les propriétaires des lots n° 1, 2, 12, 13, 31, 32, 47 situés en bordure de voie publique, de se retirer de l’association syndicale des propriétaires, avec par voie de conséquence, l’impossibilité d’utiliser ni les voies, ni les divers réseaux du lotissement.

L’article L. 315-3 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêté municipal, énonçait : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ».

L’arrêté municipal du 29 février 1988 prévoit que le pétitionnaire procédera aux formalités de publicité au fichier immobilier à charge d’en informer le maire, que la décision peut faire l’objet d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter de la notification ou de l’exécution des mesures de publicité stipulées dans le code de l’urbanisme (article R. 315-42), et qu’il a été transmis au commissaire de la République conformément aux dispositions de l’article L. 421-1-4 du code de l’urbanisme.

L’article R. 315-42 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêté municipal, prévoit un affichage sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, et à la mairie pendant deux mois.

Il n’est pas prétendu qu’un recours aurait été exercé contre cet arrêté.

Il doit donc être conclu qu’en vertu de cet arrêté municipal, l’ASL se trouvait composée de 46 lots et non plus 47, du fait de la disparition du lot n° 38 et que les lots n° 1, 2, 12, 13, 31, 32, 47 pouvaient se retirer de l’ASL, à charge de ne plus bénéficier des voies et réseaux du lotissement, étant observé qu’il était mentionné dans le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 1987, que ces lots étaient entièrement indépendants et n’avaient pas de servitude par rapport à tous les réseaux privés du lotissement.

S’agissant de l’aggravation des charges induite par le retrait de lots, il est admis au visa de l’article 1134 ancien du code civil, aux termes duquel les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, que quelles que soient les règles de majorité prévues dans les statuts, les décisions modifiant la répartition des charges dans le sens d’une augmentation des engagements des colotis, doivent être prises à l’unanimité des propriétaires.

Il est relevé que l’ASL qui affirme avoir fonctionné à 38 lots de 1987 à 1996, puis à partir de 1997 sous la gestion d’un syndic professionnel à 46 ou 47 lots, ne verse aux débats, aucune pièce concernant son fonctionnement entre février 1988 et l’année 2013.

D’ailleurs, le titre de propriété de M. [D] en 2007, ne comporte aucune information concernant la modification des statuts d’origine, en ce qu’ils fixent sa participation aux charges.

Or, il est manifeste que le retrait de lots autorisé par l’arrêté municipal du 29 février 1988 implique une modification des statuts et de la répartition des charges entre les propriétaires devenus moins nombreux, générant une aggravation des engagements des colotis.

En effet, si dans les statuts d’origine, il n’était prévu aucune participation des lots dont le retrait a été autorisé, aux charges d’entretien de la boucle et du chemin, d’entretien du réseau alimentation en eau, d’entretien du tout-à-l’égout, une participation était prévue par lot pour la remise en état de la boucle et du chemin d’une part, pour les frais de fonctionnement de l’ASL d’autre part (une part par lot).

Les propriétaires en assemblée générale, consultés sur des modifications en 1987, autorisées par l’arrêté municipal du 29 février 1988, avaient envisagé le sort des lots n° 37 et 39 qui devaient absorber le lot n° 38, chacun pour moitié, entrainant par voie de conséquence une participation chacun pour une part et demi aux dépenses du lotissement, mais pas le sort des lots désignés comme pouvant sortir du lotissement.

Il en ressort que le retrait des lots litigieux bien qu’autorisé par l’arrêté municipal du 29 février 1988, ne pouvait être décidé qu’à l’unanimité des propriétaires, alors qu’il a été voté à la majorité des deux tiers de tous les propriétaires.

Il convient donc d’annuler la résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47 et d’infirmer le jugement sur ce point.

Décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 validant des mouvements comptables de I’ASL du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017

Cette décision a été prise après la convocation des 38 lots restant suite au vote de la sortie de 8 lots pour deux résolutions : approbation des comptes et adoption des nouveaux statuts.

Il est noté que 31 propriétaires représentant 33 lots sur 38 constituant l’ASL sont présents ou représentés, que le vote se fait à la majorité simple, que 31 ont voté « pour » et 2 ont voté « contre » dont M. [D].

Compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47, cette résolution ne peut qu’être annulée.

Décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 adoptant de nouveaux statuts

Il est noté que le vote s’est fait à la majorité des deux tiers de tous les propriétaires (soit 38), soit 26 voix, que 31 ont voté « pour » et 2 ont voté « contre » dont M. [D].

Compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47, cette résolution ne peut qu’être annulée, ce d’autant que les lots n° 48 et 49 issus des anciens lots n° 37 et 39 après absorption du lot n° 38, ne participe chacun que pour une part et pas une part et demi comme envisagé lors de l’assemblée générale du 21 juin 1987.

Décision de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2017 adoptant le budget prévisionnel avec imputation de son montant à chacun des colotis

Il est noté que 31 propriétaires représentant 33 lots sur 38 constituant l’ASL sont présents ou représentés, que le vote du budget prévisionnel du 4 avril 2017 au 31 décembre 2017, se fait à la majorité simple, que 31 ont voté « pour » et 2 ont voté « contre » dont M. [D].

Compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47, cette résolution ne peut qu’être annulée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, le jugement appelé sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

En application de l’article 639 du code de procédure civile applicable en cas de renvoi de cassation, l’ASL qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens comprenant ceux de l’arrêt cassé et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [D].

PAR CES MOTIFS

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 4 juillet 2019,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 25 mai 2022,

Vu l’arrêt de cassation totale du 12 octobre 2023, de cet arrêt,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation des décisions suivantes :

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2017 de retrait du périmètre de l’ASL des lots 1, 2, 3, 12, 13, 31, 32 et 47,

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 validant des mouvements comptables de I’ASL du 1er janvier 2013 au 4 avril 2017,

— la décision de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2017 adoptant de nouveaux statuts,

— la décision de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2017 adoptant le budget prévisionnel avec imputation de son montant à chacun des colotis ;

Condamne l’association syndicale libre du Parc Gréco-Romain de Tauroentum aux entiers dépens ;

Condamne l’association syndicale libre du Parc Gréco-Romain de Tauroentum à verser à M. [Y] [D], la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT