COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 351

Rôle N° RG 21/06681 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMUD

[X] [F]

C/

[Y] [T]

[A] [R]

[R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN M^e Alexandra BOISRAME

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 24 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00478.

APPELANT

Monsieur [X] [F]

Né le 24 Mars 1975 à [Localité 10] (04)

Demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [Y] [T]

Née le 07 Juin 1972 à [Localité 11] (13)

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Vincent PENARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocate au barreau d’AVIGNON

Madame [A] [R]

Domiciliée [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

Madame Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024,

Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 27 février 2018, reçu par Mme [A] [R], notaire, Mme [Y] [T] a vendu à M. [X] [F] une parcelle sur laquelle est érigée une maison d’habitation, située au fond de l'[Adresse 9] à [Localité 7], dans la commune d'[Localité 8], et cadastrée A [Cadastre 1].

À l’acte de vente est annexé un plan cadastral sur lequel l’accès au bien est matérialisé par un tracé de couleur bleue passant, depuis la route départementale n°82, par l'[Adresse 9].

Dans l’acte, la venderesse mentionne l’existence d’un accès par la parcelle A n°[Cadastre 6] depuis plus de cent ans, en précisant cependant qu’aucune servitude n’a été constituée par acte authentique.

Se plaignant, notamment, de l’enclave de son bien immobilier par suite d’une révocation par les propriétaires limitrophes de la tolérance de passage évoquée dans l’acte, M. [F] a, par acte du 13 mai 2019, assigné Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains en résolution de la vente pour dol.

Par acte postérieur du 27 septembre 2019, il a appelé en cause Mme [R], notaire, afin d’obtenir sa condamnation, solidaire avec la venderesse, à l’indemniser de ses préjudices.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 24 mars 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a :

— débouté M. [F] de ses demandes et rejeté toute demande de garantie à l’encontre du notaire ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [T] ;

— condamné M. [F] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 2 000 euros à Mme [T] et 2 000 euros à Mme [R], ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— l’existence d’un jardinet, d’un emplacement de parking et de deux parcelles d’herbe n’est pas entrée dans le champs contractuel, de sorte que ces éléments ne peuvent avoir été l’assiette d’un quelconque dol au préjudice de M. [F] ;

— la tolérance de passage existait bien au jour de la signature de l’acte authentique, mais la venderesse a pris la précaution de signaler l’absence de tout titre juridique ;

— l’enclave dont se plaint M. [F] résulte exclusivement de ses relations avec la propriétaire de la parcelle A [Cadastre 6] ;

— lors de la vente, M. [F] connaissait la fragilité de ses droits relatifs à cet accès et a expressément déclaré en faire son affaire personnelle, de sorte qu’il n’est fondé à se plaindre ni de manoeuvres frauduleuses de sa venderesse, ni d’un quelconque manquement du notaire à ses obligations.

Par acte du 4 mai 2021, complété par acte du 2 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [F] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes, rejeté toute demande de garantie à l’encontre du notaire et condamné à payer à Mme [T] et Mme [R] la somme de 2 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] demande à la cour de :

' infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 24 mars 2020 (RG ° 19/00478), en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et condamné au paiement d’une somme de 2 000 euros chacune à Mme [T] et Mme [R] ;

Statuant à nouveau,

' prononcer la résolution pour dol de la vente immobilière conclue entre lui et Mme [T] le 27 février 2018 avec toutes conséquences de droit ;

' condamner solidairement Mme [T] et Mme [R] à lui restituer les sommes payées en contrepartie de l’achat du bien immobilier, soit la somme de 189 500 euros, et à lui payer 20 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

' condamner Mme [T] et Mme [R] à lui payer, chacune, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que :

Sur le vice du consentement :

— le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges, notamment la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ;

— en l’espèce, il a constaté seulement trois semaines après la signature de l’acte authentique, à savoir le 20 mars 2018, que le droit de passage allégué par la venderesse n’existait pas pour être entravé par des jardinières, or, à cette date, il n’avait pas encore rencontré la voisine de sorte qu’il ne peut utilement être soutenu qu’il est à l’origine de la révocation du droit de passage ;

— Mme [K] [Z], propriétaire de la parcelle voisine atteste avoir avisé les potentiels acquéreurs, lors des visites du bien, donc avant la vente, qu’il n’existait aucun droit de passage et avoir installé, pour matérialiser son refus de tout passage, une chaîne que la mère de Mme [T] a retirée sans y être autorisée, de sorte que, contrairement à ce que soutient cette dernière, le droit de passage était déjà révoqué lors de la vente, ce qu’elle savait puisque sa mère, qui lui a fait donation du bien, avait enlevé la chaîne contrariant tout passage sur le chemin carrossable sans l’autorisation de la voisine et qu’une tentative de médiation organisée en 2003/2004, portait précisément sur le litige relatif à ce droit de passage ;

— il importe peu que les anciens locataires aient pu accéder au bien dès lors qu’en ce qui le concerne, cet accès lui a été refusé d’emblée et l’existence d’un passage permettant d’accéder au studio du rez-de-chaussée par un escalier au deuxième étage, depuis un renfoncement de terre situé en bord de route, est indifférent en ce qu’il ne permet pas le stationnement d’un véhicule et qu’il n’est possible d’introduire aucun meuble par l’escalier en colimaçon ;

Sur la responsabilité du notaire :

— l’acte authentique se borne à acter l’existence d’un désenclavement de la propriété vendue sur le fondement d’une déclaration succincte de la venderesse, sans que le notaire ait procédé à la moindre vérification, alors qu’une recherche dans les actes antérieurs lui aurait permis de se rendre compte de l’absence de servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 6] et qu’une vérification auprès de la propriétaire voisine l’aurait conduit à découvrir qu’il n’existait en réalité aucune tolérance de sa part ;

— par l’absence de toute diligence le notaire n’a pas assuré l’efficacité de son acte ;

— même si l’acte notarié ne mentionne ni terrasse, ni jardinet ni place de parking, le mandat de vente en faisait mention, ce qui aurait dû attirer l’attention du notaire sur l’absence de fiabilité des informations transmises par la venderesse ;

— le notaire a également manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur la fragilité de ses droits, alors que, n’étant pas lui-même professionnel du droit, il était dans l’impossibilité de comprendre le risque qu’il prenait en achetant un bien ainsi enclavé.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 5 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mme [T] demande à la cour de :

' confirmer le jugement ;

' débouter M. [F] de toutes ses demandes et le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que :

— le bien n’est pas enclavé puisqu’il existe un accès direct par une voie communale goudronnée qui longe la maison, l’entrée se faisant par un escalier en colimaçon en fer, et il est également possible de stationner un véhicule à quarante mètres de la maison sur un parking gratuit ou un peu plus loin sur la voie publique ;

— cet accès est expressément mentionné dans l’acte de vente ;

— ni le compromis, ni l’acte authentique ne font référence, dans le descriptif du bien, à l’existence ou la propriété d’un jardinet, pas plus qu’à une place de parking, de sorte que ces éléments ne sont pas entrés dans le champs contractuel ;

— le dol suppose, non seulement des manoeuvres dolosives, mais également l’impossibilité pour celui qui s’en dit victime d’obtenir, par d’autres moyens, les informations dissimulées ; or, en l’espèce, non seulement il n’existe aucune enclave, mais elle a été transparente sur la situation juridique de l’accès au bien en prenant soin de préciser dans l’acte qu’aucune servitude de passage n’existait sur la parcelle A [Cadastre 6] et que M. [F] a déclaré en faire son affaire personnelle, de sorte qu’il lui appartenait de prendre conseil, notamment auprès de son notaire sur les conséquences juridiques de cette situation ;

— ses anciens locataires attestent qu’ils ont toujours pu accéder au bien, et, sans la moindre difficulté, déménager et stationner leur véhicule.

Selon elle, M. [F] revendique le droit de stationner son véhicule devant chez lui et d’utiliser, pour accéder à la maison par la porte fenêtre de la salle de bain, un terrain appartenant au fonds voisin, alors qu’elle l’a informé, en toute transparence, de l’absence de servitude et qu’il avait fait part, après les visites, de son intérêt pour le bien, en dépit des conditions d’accès, à savoir un escalier en colimaçon et informé l’agent immobilier qu’il n’entendait pas réclamer de servitude à la voisine dans l’immédiat. Selon elle, ces éléments démontrent qu’il était exactement informé de la situation juridique dont il se plaint désormais.

Elle ajoute que le litige qui a conduit à l’intervention d’un médiateur en 2003/2004 ne concernait pas un droit de passage mais l’utilisation du jardin dans sa totalité.

Elle conteste donc tout dol mais également toute faute intentionnelle susceptible d’exonérer le notaire de sa responsabilité.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 27 septembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mme [R] demande à la cour de :

A titre principal,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

' débouter M. [F] de ses demandes au titre de l’article 1240 du code civil et de l’article 700

du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

' condamner la partie succombant aux dépens et à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Rappelant que M. [F] lui reproche de ne pas avoir assuré l’efficacité de l’acte de vente, elle fait valoir que :

— le notaire n’est pas tenu de réaliser des investigations sur place et peut s’en tenir aux informations qui lui sont fournies par les parties dès lors qu’aucune circonstance objective ne lui permet de les mettre en doute ;

— en l’espèce, aucun élément n’était de nature à lui faire suspecter une difficulté concernant l’accès au bien puisque l’acte reprend les déclarations de Mme [T] selon lesquelles l’accès par la parcelle A n°[Cadastre 6] correspondait, en l’absence de toute servitude, à une simple tolérance ;

— en tout état de cause et contrairement à ce que soutient M. [F], le bien n’est pas enclavé;

— l’acte ne contient aucune mention relative à une place de stationnement et, s’agissant du jardinet, on voit mal comment elle aurait pu se rendre compte d’une discordance entre la surface à vendre, telle que présentée par l’agent immobilier et la réalité puisqu’elle n’était pas tenue de se déplacer sur les lieux.

Elle ajoute que le dol du vendeur, faute intentionnelle, absorbe celle du notaire.

A titre subsidiaire, elle rappelle, dans l’hypothèse où la cour retiendrait sa responsabilité, que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, qui n’a pas à se substituer à la garantie légale due par le vendeur.

Motifs de la décision

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, M. [F] sollicite l’infirmation d’un jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 24 mars 2020 (RG ° 19/00478), alors que l’appel porte sur les dispositions d’un jugement rendu le 24 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Digne les Bains. Cependant, les prétentions énoncées après cette demande d’infirmation sont bien relatives au litige objet du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Digne le 24 mars 2021.

Il s’agit donc manifestement d’une erreur purement matérielle, étant observé que les intimées ne soulèvent aucune difficulté sur ce point.

Sur la demande de résolution de la vente

M. [F] sollicite l’annulation du contrat de vente pour dol, au motif que Mme [T] l’a trompé sur les modalités d’accès au bien immobilier en mentionnant dans l’acte l’existence depuis plus de cent ans d’un passage par la parcelle A [Cadastre 6], alors que celui-ci n’existait pas.

Selon lui cette information était essentielle et a déterminé son consentement à l’achat en ce que l’accès par le chemin des bergeries n’est pas suffisant pour désenclaver le fond.

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Selon ce dernier texte, ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Le dol est défini à l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, page 4 de l’acte de vente litigieux figure la mention suivante : 'l’accès au bien objet des présentes est matérialisé en teinte bleue sur le plan demeuré annexé aux présentes'.

Sur le plan, l’accès est matérialisé depuis la route départementale n°82, en passant par l'[Adresse 9].

En conséquence, l’attention de l’acquéreur a été attirée, par une mention saillante, sur les conditions d’accès à l’habitation.

Page 16 de l’acte authentique, au paragraphe 'servitudes', figure une déclaration de la venderesse selon laquelle 'un accès se fait par la parcelle A n° [Cadastre 6] depuis plus de cent ans sans qu’une servitude n’ait été constituée aux termes d’un acte authentique. L’acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et déclare vouloir en faire son affaire personnelle'.

Il résulte de cette mention qu’au jour de la vente, il existait deux façons d’accéder au bien, l’une principale ('l’accès') située par l'[Adresse 9], l’autre par la parcelle A n° [Cadastre 6], étant précisé que ce deuxième accès était décrit comme procédant d’une simple tolérance de passage consentie par la propriétaire de la parcelle.

Mme [T] produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 14 avril 2020 faisant ressortir que la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] est effectivement accessible par un chemin communal perpendiculaire et accessible depuis la route départementale 82.

Le bien immobilier enclavé est celui qui ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique, contraignant son propriétaire, pour l’atteindre, à traverser les propriétés voisines. L’enclave peut également être relative, résultant d’une insuffisance d’accès à la voie publique pour l’exploitation du fonds.

En l’espèce, le procès-verbal de constat conforte les mentions de l’acte de vente décrivant la modalité principale d’accès au bien. Il démontre que la parcelle A [Cadastre 1], acquise par M. [F] le 27 février 2018, comporte un accès direct depuis la voie publique, en l’espèce, la route départementale 82, par l'[Adresse 9].

M. [F] soutient que cet accès est insuffisant, d’une part en ce qu’il ne peut stationner son véhicule devant la maison, d’autre part en ce que, par cet accès, qui donne sur un escalier en colimaçon, il est impossible d’introduire des meubles à l’intérieur de l’habitation.

Ses allégations sont cependant contredites par les attestations de M. [C] [N] et Mme [I] [J], anciens locataires de Mme [T]. Le premier, qui a résidé dans le bien de juillet 2014 à décembre 2014, atteste avoir pu emménager et déménager sans difficulté par la porte située à l’arrière de la maison (sur l'[Adresse 9]) et circuler avec son véhicule dans cette impasse.

La seconde, qui a été sous-locataire de Mme [E] [P] du 30 octobre 2013 au 25 juin 2016, atteste avoir pu garer son véhicule devant la maison entre la grange et l’entrée principale, et accéder à l’habitation par l’escalier en colimaçon en fer forgé. Elle ajoute que ses emménagement et déménagement, ont pu être réalisés, notamment par cette entrée et n’ont pas soulevé de difficultés. A son attestation est jointe une facture du 24 juin 2014 mentionnant le déménagement de son mobilier avec un chargement '[Adresse 9] à [Localité 7]'.

S’agissant de l’impossibilité de stationner en continu devant l’immeuble, outre que Mme [J], ancienne occupante des lieux, indique avoir pu y garer son propre véhicule, elle ne caractérise pas un état d’enclave dès lors qu’il est possible d’accéder à l’immeuble, y compris en véhicule, par l’impasse, même si aucun stationnement en continu n’y est autorisé.

L’enclave relative suppose un accès insuffisant pour exploiter l’immeuble, soit, pour un immeuble d’habitation, un accès insuffisant pour le garnir et y vivre.

Tel n’est pas le cas en l’espèce au regard des attestations sus-visées.

L’immeuble n’est donc pas enclavé au sens de la loi.

Par ailleurs, le l’acte de vente mentionne expressément que le passage par la parcelle A [Cadastre 6] procède d’une tolérance de passage existante depuis cent ans sans qu’aucune servitude ait été constituée.

En conséquence, M. [F] a été informé que ce passage résultait d’une simple tolérance et qu’il ne pourrait revendiquer aucun titre. Or, le propre d’une tolérance est d’être révocable, de sorte que M. [F] ne peut utilement soutenir qu’il ignorait le caractère éminemment précaire de cet accès. Par ailleurs, la lecture de l’acte de vente révèle qu’il a expressément déclaré 'en faire son affaire personnelle'.

Ayant visité les lieux avant de signer l’acte de vente, il a, à cette occasion, pu se rendre compte des difficultés éventuelles afférentes à l’accès depuis l'[Adresse 9].

Muni de cette information et de celle relative au caractère révocable, sans formalité et à tout moment, de la tolérance consentie par la propriétaire de la parcelle A n°[Cadastre 6], il n’est pas fondé à soutenir que Mme [T] lui a dissimulé une information déterminante de son consentement.

A supposer qu’il ait acheté l’immeuble en comptant sur un accès par la parcelle A n°[Cadastre 6], M. [F] a été expressément informé, d’une part que le bien, disposant d’un accès par l’impasse des bergeries, y compris en véhicule, ne souffrait d’aucune enclave, d’autre part que le deuxième accès, par définition précaire, ne procédait d’aucun droit acquis.

Dans ces conditions, les déclarations de Mme [K] [Z], propriétaire de la parcelle A [Cadastre 2] sont indifférentes à la solution du litige.

Le dol viciant un acte juridique suppose des man’uvres délibérées, y compris par dissimulation, destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c’est à dire une erreur provoquée.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, M. [F] ayant été dûment informé, par l’acte de vente, des conditions d’accès au bien.

Quant au manquement à une obligation pré-contractuelle d’information, il suppose, pour caractériser un dol par réticence, la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, compte tenu des explications qui précèdent, ces conditions ne sont pas réunies, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de résolution du contrat ainsi que les demandes indemnitaires de M. [F] à l’encontre de Mme [T].

Sur la responsabilité du notaire

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, M. [F] reproche à Mme [R] de ne pas avoir procédé à la moindre vérification et de s’être contentée de la déclaration de Mme [T] concernant l’accès précaire par la parcelle A n°[Cadastre 6], alors qu’une recherche dans les actes antérieurs aurait révélé l’absence de servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 6] et qu’une vérification auprès de la propriétaire en révélant l’absence de tout tolérance de sa part, aurait démontré l’absence de fiabilité des informations fournies par la venderesse.

Il soutient que le notaire a, par ailleurs, manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur la fragilité de ses droits.

Il résulte des explications qui précèdent que M. [F] n’a été victime d’aucun dol lors de la vente.

L’acte de vente précise les modalités d’accès au bien vendu depuis la voie publique par un plan, annexé à l’acte notarié, sur lequel le tracé de l’accès est matérialisé par un trait de couleur bleue.

Ayant visité le bien, M. [F] a pu se rendre compte des modalités pratiques de cet accès. S’agissant de l’autre mode d’accès, l’acte rédigé par le notaire mentionne expressément qu’il résulte d’une simple tolérance.

Le notaire a donc pris soin, par cette mention, d’informer M. [F] qu’il ne pourrait revendiquer aucun droit concernant cet accès. La mention est dénuée d’ambiguïté, qui évoque une simple tolérance, exclusive de toute servitude de passage.

Dès lors que le bien dispose d’un accès à la voie publique sur lequel toutes les informations ont été données et que la seconde voie d’accès est décrite comme précaire, procédant d’une tolérance révocable à tout moment et sans formalité, aucune négligence ne peut être reprochée à Mme [R].

M. [F] ne démontre par aucune pièce que son consentement était conditionné par un accès pérenne et intangible depuis la parcelle A n°[Cadastre 6] et, si tel était le cas, il a été expressément informé que tel n’était pas le cas et a, d’ailleurs, déclaré en faire son affaire.

L’acte rédigé par Mme [R] était donc éclairant sur le contenu et les effets de son engagement, afin qu’il puisse consentir à la vente en toute connaissance des limites de ses droits.

M. [F] ne démontre pas que les informations en possession du notaire rédacteur de l’acte, justifiaient de sa part une quelconque méfiance ainsi que des recherches complémentaires afin de garantir l’efficacité de son acte, étant rappelé que le notaire n’est pas tenu, lorsqu’il reçoit un acte, portant sur la vente d’un immeuble, de se transporter sur place.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a débouté M. [F] de ses demandes indemnitaires à l’encontre du notaire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M. [F], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à Mme [T] et Mme [R] une indemnité de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Digne les Bains ;

Y ajoutant,

Déboute M. [X] [F] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [F] à payer à Mme [Y] [T] et Mme [A] [R] une indemnité de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;

Condamne M. [X] [F] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président