COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° 2024/343

Rôle N° RG 20/08958 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJLR

S.A.R.L. BS INVEST

C/

[K] [B]

[F] [R] [D]

[L] [M]

[N] [J] [O]

[P] [G] [I] [D]

S.C.I. JEMI

S.A.R.L. TRAVEL

S.E.L.A.R.L. CABINET [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

M^e Cécile ZAKINE

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 07 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00103.

APPELANTE

S.A.R.L. BS INVEST

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [K] [B]

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 6]

S.E.L.A.R.L. CABINET [B]

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par M^e Nicolas SIROUNIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [L] [M]

Né le 25 Avril 1968 à [Localité 8] (06)

Demeurant [Adresse 2]

Madame [N], [J] [O]

Née le 29 Juillet 1964 à [Localité 7] (30)

Demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. TRAVEL

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Camille LESUR, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [F], [R] [D]

Née le 29 Octobre 1981 à [Localité 10] (USA)

Demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

Non comparante ni représentée

Madame [P], [G], [I] [D]

Née le 10 Juillet 1992 à [Localité 10] (USA)

Demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

Non comparante ni représentée

S.C.I. JEMI

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 5]

Non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse de vente reçue par maître [C] le 2 juillet 2012, la SCI Jémi, représentée par Mme [F] [D] et Mme [P] [D], s’est engagée à céder à M. [S] [V] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 11], cadastrée BE [Cadastre 3], moyennant le prix de 350 000 euros.

Selon procuration du 15 juin 2012, M. [A] [T] représentait les soeurs [D] dans le cadre de cet acte.

Il était prévu une faculté de substitution pour l’acquéreur dont il a été fait usage le 1er août 2012 au profit de la SARL BS Invest.

La réitération de la vente était prévue avant le 25 septembre 2012.

Toutefois, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] n’ont pas souhaité poursuivre la vente et ne se sont pas présentées devant le notaire le 16 octobre 2012, en vertu de la sommation qui leur avait été délivrée, de sorte qu’un procès-verbal de carence a été dressé.

Le 20 décembre 2012, la SARL BS Invest a assigné la SCI Jémi, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] afin de voir la vente déclarée parfaite et d’obtenir le paiement de la clause pénale.

Le 25 juin 2013, la SCI Jémi, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] ont assigné en intervention forcée M. [A] [T], M. [S] [V] et maître [C].

Les instances ont été jointes.

En parallèle, selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 18 février 2013, la société Lyonnaise de Banque, par l’intermédiaire de son conseil, M. [K] [B], avocat, a procédé à la saisie du bien immobilier appartenant à la SCI Jémi à Vence.

Selon procès-verbal d’adjudication du 14 novembre 2013, la SARL Travel s’est rendue adjudicataire du bien au prix de 376 000 euros.

Le 9 novembre 2015, la SARL Travel a revendu le bien à M. [L] [M] et Mme [N] [O] au prix de 540 000 euros.

Par acte du 6 novembre 2015, la SARL BS Invest a attrait la SARL Travel à la procédure en cours, l’instance étant jointe le 6 juin 2016.

La SARL Travel a appelé en cause M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] le 5 juillet 2016, donnant lieu à une jonction le 5 décembre 2016.

Le 18 juin 2018, la SARL BS Invest a fait assigner M. [L] [M] et Mme [N] [O], derniers acquéreurs du bien immobilier. Une jonction a été prononcée le 15 octobre 2018.

Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' donné acte à la SCI Jémi, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] de leur désistement,

' constaté que suite à ce désistement, aucune demande n’est désormais formulée à l’encontre de M. [E] [C], M. [S] [V] et M. [A] [T],

' déclaré irrecevable la demande de la SARL BS Invest en réalisation forcée de la vente,

' débouté la SARL Travel de ses demandes en nullité de la procuration pour vendre confiée à M. [A] [T] le 15 juin 2012, et du compromis de vente du 2 juillet 2012,

' condamné solidairement la SCI Jémi, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] à payer à la SARL BS Invest la somme de 35 000 euros en application de la clause pénale prévue dans l’avant-contrat signé le 2 juillet 2012,

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action diligentée par la SARL BS Invest à l’égard de M. [K] [B] et du cabinet [B],

' débouté la SARL BS Invest de ses demandes dirigées contre M. [B] et la SELARL cabinet [B], fondées sur le régime de la responsabilité délictuelle,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente procédure,

' condamné in solidum Mme [F] [D], Mme [P] [D] et la SCI JEMI à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

* la somme de 3 000 euros à la SARL BS Invest,

* la somme de 2 000 euros à M. [E] [C],

' condamné la SARL BS Invest à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

* la somme de 2 000 euros à la SARL Travel,

* la somme globale de 2 000 euros à M. [K] [B] et à la SELARL cabinet [B],

* la somme globale de 2 000 euros à M. [L] [M] et Mme [N] [O],

' débouté la SARL BS Invest, Mme [F] [D], Mme [P] [D] et la SCI Jémi de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum Mme [F] [D], Mme [P] [D] et la SCI JEMI aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu :

— l’irrecevabilité des prétentions de la SARL BS Invest en vue de la vente forcée du bien, sur le fondement des articles 30 et 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, puisque la publication de l’assignation n’a pas été suivie, dans un délai de trois ans, ni de la publication d’un acte authentique, ni d’une décision judiciaire constatant la réalisation, ni d’une ordonnance de prolongation de ce délai, la seule prolongation le 3 juin 2019 étant inefficace dans la mesure où le délai était déjà échu, et où la vente au bénéfice des consorts [O]-[M] avait été publiée dans l’intervalle ;

— le rejet de la demande en nullité de la procuration pour vendre et de la promesse de vente formée par la SARL Travel faute pour elle de justifier des pièces nécessaires au succès de sa prétention, et notamment le mandat donné à M. [A] [T] ainsi que les droits de la SCI Jémi et des soeurs [D] sur le bien en cause ;

— la condamnation de Mme [F] [D], de Mme [P] [D] et de la SCI JEMI au paiement de la clause pénale de 35 000 euros au bénéfice de la SARL BS Invest, en application de l’article 1229 du code civil, compte tenu de la défaillance des venderesses qui s’étaient pourtant engagées par le compromis du 2 juillet 2012 ;

— s’agissant de la mise en oeuvre de la responsabilité de M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] :

— que cette prétention était recevable sur le fondement des articles 2224 et 2241 du code civil puisque, si la SARL BS Invest a pu avoir connaissance des faits pouvant lui permettre d’agir le 16 mai 2014, c’est-à-dire au jour de la publication de la vente par adjudication, et si elle n’a formé de demandes indemnitaires à son endroit que par conclusions du 29 juillet 2019, l’assignation en justice délivrée à M. [K] [B] et à la SELARL cabinet [B] le 5 juillet 2016 a interrompu la prescription quinquennale ;

— qu’aucune faute de M. [K] [B] n’est caractérisée, ni en tant que conseil du créancier poursuivant, ni en tant que conseil de maître drapier, notaire, puisque, d’une part, la publication de l’assignation en vente parfaite n’a pas pour effet de rendre insaisissable ou incessible le bien immobilier concerné, de sorte que, bien qu’informé de l’état hypothécaire du bien, l’avocat n’avait pas interdiction de faire procéder à la vente du bien, et puisque, d’autre part, la connaissance préalable de la procédure en cours ne constitue pas une faute professionnelle de l’avocat qui a poursuivi la vente sur adjudication.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 septembre 2020, la SARL BS Invest a interjeté appel de cette décision à l’endroit de Mme [F] [D], M. [L] [M], la SARL Travel, Mme [N] [O], Mme [P] [D] et de la SELARL cabinet [B], l’appel portant uniquement sur l’irrecevabilité de la demande de réalisation forcée de la vente, le rejet de ses demandes contre M. [K] [B] et le cabinet [B], le rejet de ses autres demandes, ainsi que ses condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2020, la SARL BS Invest a complété sa déclaration d’appel en relevant appel des mêmes chefs à l’endroit de M. [K] [B] et la SCI Jemi.

Les instances ont été jointes le 20 janvier 2021.

Par dernières conclusions transmises le 8 février 2021 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL BS Invest sollicite de la cour qu’elle :

' réforme le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable sa demande de réalisation forcée de la vente,

— a rejeté ses demandes contre M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] sur le régime de la responsabilité délictuelle,

— l’a condamnée au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté ses autres demandes,

À titre principal :

' dise que les dispositions de l’article 37 du décret du 4 juillet 1955, qui renvoient à celles des articles 30 et 28 du même décret en matière de publicité obligatoire, ne sont pas transposables aux actes soumis à publicité facultative,

' dise, en tant que de besoin, que les effets de la publication de l’assignation ont été prorogés par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Grasse du 3 juin 2019, non rétractée à ce jour,

' dise que la publication du procès-verbal de carence et celle de l’assignation délivrée à sa requête continuent de produire leur plein effet,

' dise que M. [L] [M], Mme [N] [O] et la SARL Travel ne pouvaient ignorer la vente intervenue à son profit sur la villa de [Localité 11] par l’effet de la promesse synallagmatique de vente du 2 juillet 2012,

En conséquence :

' juge parfaite la vente intervenue entre elle et la SCI Jémi par suite de la promesse synallagmatique de vente régularisée le 2 juillet 2012,

' l’autorise à entrer en possession de son bien puisque la SCI Jémi refuse de se prêter à l’établissement de l’acte authentique,

' établisse, par décision à intervenir, le titre qui lui fait défaut, afin de procéder à la publicité foncière nécessaire,

' désigne tel notaire en qualité de séquestre,

' ordonne la compensation entre le prix de vente et les condamnations prononcées par l’arrêt à intervenir,

' lui donne acte de ce qu’elle s’engage à consigner, entre les mains du séquestre désigné, le prix de vente correspondant au reliquat après compensation au profit de M. [L] [M] et de Mme [N] [O], ou à celui de qui il appartiendra selon la cour,

' confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement la SCI Jémi, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] à lui payer la somme de 35 000 euros en application de la clause pénale,

' juge que le jugement d’adjudication publié le 16 mai 2015 et la cession intervenue par adjudication au profit de la SARL Travel lui sont inopposables,

' juge que l’acte authentique de vente publié le 2 décembre 2015 et la cession intervenue de gré à gré entre la SARL Travel et les consorts [M]-[O] lui sont inopposables,

' ordonne l’expulsion de M. [L] [M] et Mme [N] [O], devenus acquéreurs en date du 9 novembre 2015, et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et le recours à un serrurier si besoin,

' l’autorise à transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les locaux dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des occupants,

À titre subsidiaire :

' dise que M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] avait l’obligation de s’assurer de la disponibilité et de la saisissabilité de la villa en cause,

' dise que, par l’effet de la publication du procès-verbal de carence et de l’acte introductif d’instance avant la publication du commandement de payer valant saisie de la villa, l’avocat du créancier poursuivant ne pouvait ignorer ses droits,

' dise que M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B], en sa qualité d’avocat postulant aux intérêts de maître [C] dans le cadre de la présente procédure, ne pouvaient ignorer sa revendication sur la villa de [Localité 11],

' dise que M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] à laquelle il appartient, en qualité d’avocat du créancier poursuivant l’adjudication de la villa ont commis une faute délictuelle à son préjudice,

' dise qu’elle a subi un préjudice consistant en une perte de chance de pouvoir revendre le bien et d’effectuer une plus-value,

En conséquence, si par impossible les ventes successives devaient lui être déclarées opposables :

' confirme la recevabilité de ses demandes indemnitaires,

' condamne solidairement M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] à lui verser la somme de 190 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation de la vente au profit d’un tiers acquéreur en méconnaissance de ses droits,

En tout état de cause :

' condamne tout succombant à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A titre principal, la SARL BS Invest fait, tout d’abord, valoir, s’agissant de la recevabilité de sa demande en vente forcée que les formalités de publicité du décret de 1955 étaient ici seulement facultatives, et non obligatoires, de sorte qu’aucune sanction en termes d’irrecevabilité de la demande n’était encourue en cas de défaut de publication (du moins de publication non caduque). Elle ajoute que la mauvaise foi de l’acquéreur l’empêche d’invoquer les règles de la publicité foncière.

S’agissant du caractère parfait de la vente entre la SARL BS Invest et la SCI Jémi, l’appelante invoque les articles 1583 et 1589 du code civil, et l’accord des parties sur la chose et le prix ; elle estime que la publication n’est pas une condition de validité de la vente.

La SARL BS Invest invoque ensuite l’inopposabilité des ventes successives à son endroit, celles-ci étant intervenues en fraude de ses droits. En effet, elle fait valoir que la publication de l’assignation en vente parfaite, le 4 mars 2013 (références 2013P698), est intervenue avant le commandement de payer valant saisie, établi le 18 février 2013 et publié le 26 mars 2013, et, avant le jugement d’adjudication du 14 novembre 2013, publié le 16 mai 2014. Elle ajoute que le jugement du tribunal judiciaire emportant vente parfaite, soumis à publicité foncière, aurait dû prendre rang avant le titre de la SARL Travel, et donc nécessairement également avant celui de M. [L] [M] et Mme [N] [O].

D’une part, s’agissant d’une publicité facultative de l’article 37 du décret de 1955, la SARL BS Invest soutient qu’elle ne conditionne pas la validité de la vente, mais a pour seul effet de valoir 'prénotation’ et de rendre opposable la vente parfaite, réalisée à la date de l’échange des consentements, aux tiers non détenteurs de droits concurrents antérieurement publiés. De même, elle fait valoir que la sanction de la caducité de la publication prévue à l’article 30 du décret n’est pas encourue. En tout état de cause, quand bien même il était considéré que la sanction de l’article 30 serait applicable aux publicités facultatives ou obligatoires, la SARL BS Invest fait valoir que les effets de la publication ont été prorogés en cours de procédure, par ordonnance du président de la juridiction du 3 juin 2019 dont la rétractation n’a jamais été sollicitée, et que la publication de la décision à intervenir pourrait prendre rang à la date de publication de l’assignation, soit le 4 mars 2013, et non au jour de la décision.

D’autre part, la SARL BS Invest invoque la mauvaise foi de la SARL Travel, qui, dès lors, ne peut se prévaloir de l’application des dispositions de l’article 1198 du code civil. En effet, elle fait valoir que la réitération en la forme authentique le 9 novembre 2015 est intervenue postérieurement à la publication de l’assignation en intervention forcée signifiée à la SARL Travel le 6 novembre 2015, de sorte que cette dernière en était nécessairement informée et ne peut se prévaloir de sa bonne foi.

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que les ventes survenues lui sont opposables, la SARL BS Invest entend engager la responsabilité de M. [K] [B] et de la SELARL cabinet [B]. L’appelante dénonce la faute de l’avocat du créancier poursuivant qu’était M. [K] [B] alors qu’il était chargé de rédiger le cahier des charges et des conditions de la vente. Elle estime qu’à ce titre, il lui incombait de vérifier que le bien objet de la vente était disponible et de joindre au cahier des charges un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie, celui-ci faisant nécessairement apparaître la publication du procès-verbal de carence et la publication de l’assignation aux fins d’exécution forcée de la vente. La SARL BS Invest reproche en outre des manquements à M. [K] [B] en sa qualité d’avocat postulant du notaire initialement mis en cause dans la présente procédure, maître drapier, de sorte qu’il ne pouvait ignorer celle-ci et l’indisponibilité du bien. La SARL BS Invest indique que ces manquements lui ont fait perdre une chance d’acquérir le bien et de réaliser une plus-value, ainsi que ce fut le cas pour la SARL Travel qui a revendu le bien 190 000 euros plus chers qu’à l’achat. Elle ajoute que la faute de M. [K] [B] est la seule et unique cause du préjudice par elle subi.

Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Travel sollicite de la cour qu’elle :

' réforme le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de nullité de la procuration de vente et du compromis du 2 juillet 2012,

Statuant à nouveau, à ce titre :

' dise que le propriétaire du bien en cause a toujours été la SCI Jémi,

' dise que Mme [F] [D] et Mme [P] [D] n’avaient pas la capacité de donner procuration pour vendre le bien en cause,

' prononce la nullité de la procuration et du compromis de vente du 2 juillet 2012,

' confirme le jugement entrepris pour le surplus,

' constate que la SARL BS Invest a publié son assignation le 4 mars 2013,

' constate qu’aucune décision judiciaire n’est intervenue dans le délai de trois ans,

' constate qu’elle n’a pas fait proroger les effets de la publication de son assignation dans le délai de trois ans,

' dise qu’elle s’est trouvée périmée le 4 mars 2016,

' dise sans effet l’ordonnance de prorogation du 3 juin 2019,

' déclare irrecevable la demande de la SARL BS Invest,

dise, si la cour devait juger recevable la demande la société BS INVEST, qu’elle lui est inopposable puisqu’elle a acquis de bonne foi le bien par adjudication du 14 novembre 2013,

' dise qu’en toute hypothèse, l’arrêt à intervenir ne pourra prendre rang qu’à la date de sa publication,

' déboute la SARL BS Invest de toutes ses demandes à son encontre,

' condamne la SARL BS Invest à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Si par extraordinaire, la Cour devait faire droit aux demandes de la SARL BS Invest :

' dise bien fondé l’appel en cause de M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] par la société concluante,

' dise que M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] ont commis une faute professionnelle en ignorant la publication de l’assignation de la SARL BS Invest, antérieure à la publication du commandement de saisie immobilière, et en s’abstenant d’en informer les adjudicataires éventuels,

' les condamne solidairement à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre de quelque nature qu’elles soient et de toutes les conséquences juridiques et financières qui pourraient découler pour elle de l’inopposabilité à la SARL BS Invest du jugement d’adjudication du 14 novembre 2013 et de la revente en date du 9 novembre 2015,

' les condamne solidairement à lui payer la somme de 540 000 euros en réparation de son préjudice,

' condamne solidairement M. [K] [B] et la SARL Cefibo à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne tout succombant aux entiers dépens, avec distraction en appel.

La SARL Travel invoque d’abord la nullité de la procuration pour vente et du compromis de vente pour défaut de capacité à contracter de Mme [F] [D] et Mme [P] [D] qui ont signé ces actes alors que le bien litigieux a toujours été la propriété de la SCI Jémi, et non la leur, de sorte que la vente ne peut être parfaite comme le prétend la SARL BS Invest.

La SARL Travel s’appuie ensuite sur les articles 28, 30 et 37, notamment en son dernier alinéa, du décret de 1955 pour soutenir que si, en l’occurrence, la publication par la SARL BS Invest de son assignation était facultative, il lui appartenait, si elle entendait lui faire produire ses effets à l’égard des tiers, d’obtenir une décision judiciaire ou la signature d’un acte authentique dans un délai de trois ans, sous peine de caducité de cette publication. Elle souligne l’absence de réunion de ces conditions et l’absence de prolongation obtenue avant le terme du 4 mars 2016. Elle en déduit l’irrecevabilité de la demande de la SARL BS Invest.

A supposer la demande la SARL BS Invest recevable, la SARL Travel estime qu’elle lui est inopposable puisque la publication facultative de l’assignation n’a pas été suivie d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire dans les trois ans ou dans le délai dûment prorogé, en application des textes susvisés du décret de 1955. Elle fait valoir que l’absence de demande de rétractation de l’ordonnance de prolongation du 3 juin 2019 est sans incidence dès lors que cette décision a été obtenue par fraude et qu’elle ne peut faire revivre un droit anéanti.

Par ailleurs, s’agissant de sa mauvaise foi prétendue, elle la dénie au moment de son acquisition du bien le 14 novembre 2013, le cahier des conditions de vente, élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant, ne comportant pas de mention d’une assignation en réalisation de vente forcée. La SARL Travel ajoute que la publication facultative de la demande en réalisation de la vente n’emporte pas mutation de propriété, de sorte que la dénonciation de l’assignation avec sa mise en cause le 6 novembre 2015, trois jours avant la réitération de la vente en la forme authentique ne caractérise aucune mauvaise foi de sa part. En tout état de cause, la publication facultative étant périmée, si l’arrêt devait considérer la vente au profit de la SARL BS Invest parfaite, il ne pourrait prendre rang qu’à son prononcé, sans aucune rétroactivité.

Enfin, la SARL Travel soutient que s’il devait être fait droit aux prétentions de la SARL BS Invest, cela signifierait que M. [K] [B] aurait commis une faute puisqu’il n’a jamais porté à la connaissance des adjudicataires éventuels l’existence d’un litige sur la propriété du bien saisi et mis en vente. Pourtant, à la lecture de l’état sur publication du commandement, il a nécessairement pris connaissance de la publication de l’assignation. Elle fait valoir que cette faute a pour conséquence, de permettre à la décision de prendre rang à la date de publication de l’assignation, soit au 4 mars 2013, ce qui conduit à la remise en cause des ventes ultérieures. Dès lors, elle forme elle-même un recours récursoire contre M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B].

Par dernières conclusions transmises le 12 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] [M] et Mme [N] [O] sollicitent de la cour qu’elle :

' dise que l’assignation en vente forcée délivrée à la requête de la SARL BS Invest aux s’urs [D] est atteinte de caducité pour ne pas avoir été prorogée dans un délai de 3 ans à compter de la date de la publication,

' constate qu’aucune décision n’est intervenue à la suite de la publication, à titre conservatoire, de l’assignation en vente forcée et du procès-verbal de carence,

' dise que dans ces conditions, la SLC était parfaitement fondée à mettre en 'uvre une procédure de vente sur adjudication judiciaire du bien immobilier litigieux,

' dise que l’acquisition du bien immobilier par la SARL Travel s’est réalisée conformément aux exigences légales, du fait que l’inscription provisoire réalisée par la SARL BS Invest n’avait pas été suivie d’un acte authentique de vente ou d’une décision judiciaire,

' dise alors que l’acquisition par eux du bien litigieux était parfaitement valable,

' dise que la signature de l’acte authentique de vente par eux s’est tenue antérieurement à une éventuelle réitération de la vente au profit de la SARL BS Invest,

' dise en conséquence que la publication de leur acte authentique de vente a pris rang antérieurement à une publication provisoire qui n’a pas été confirmée par décision judiciaire ou acte authentique de vente,

' constate que les agissements du notaire, maître [U], qui a dissimulé l’état hypothécaire démontrant l’existence d’une publication d’une assignation en vente forcée, ne remettent pas en cause la vente immobilière à leur profit, la procédure de vente forcée sur adjudication ayant été régulièrement initiée,

' constate en outre que la SARL BS Invest se trouve infondée à voir prononcer la réitération de la vente,

' constate qu’ils sont titulaires d’un droit de propriété irréversible,

En conséquence :

' confirme les dispositions du Jugement du 7 juillet 2020 en ce qu’il a débouté la SARL BS Invest de sa demande de réitération de la vente,

En conséquence :

' condamne la SARL BS Invest au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral,

' condamne la SARL BS Invest à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En premier lieu, M. [L] [M] et Mme [N] [O] soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la SARL BS Invest.

Ils se prévalent, à titre liminaire, de leur acquisition de bonne foi du bien cause et de la publication de leur titre de propriété alors que les publications, à titre conservatoire, réalisées par la SARL BS Invest n’avaient pas été suivies d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire préalable. Ils en déduisent que leur titre de propriété ne peut plus être remis en cause indépendamment de la question de la publication provisoire, facultative ou obligatoire, de certains actes par la SARL BS Invest.

D’une part, les intimés invoquent la nullité de la vente envisagée au profit de la SARL BS Invest puisque la procuration pour vendre consentie par les soeurs [D] au profit de M. [A] [T] avait été obtenue par manoeuvres dolosives, tout comme le consentement des venderesses, vicié dans le cadre de la promesse de vente au profit de la SARL BS Invest. Ils dénoncent des violences morales envers Mme [F] [D] et Mme [P] [D], et notamment un abus de faiblesse, et des manoeuvres dolosives orchestrées par M. [A] [T] et M. [V] auquel la SARL BS Invest s’est ensuite substituée, les ayant conduits à signer des actes (mandat de vente et de la promesse de vente), alors que leur consentement avait été vicié. Les intimés dénoncent également l’absence de consentement libre et éclairé des soeurs [D] pour défaut de compréhension des actes, en l’absence d’interprète lors de leur signature.

D’autre part, M. [L] [M] et Mme [N] [O] invoquent la caducité des publications réalisées par la SARL BS Invest lors de l’introduction de la procédure. Ils font valoir qu’en application des articles 37 et 30.1 du décret de 1955, l’opposabilité aux tiers des actes soumis à publicité facultative, donc à titre purement conservatoire, est subordonnée à la publication d’un acte authentique ou à l’intervention d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente, dans un délai de trois ans, l’opposabilité étant alors rétroactive à la date de l’avant contrat. Or, ils font valoir que ni le procès-verbal de carence, ni l’assignation publiée par la SARL BS Invest à titre conservatoire n’ont été confortés par une décision de justice, de sorte que l’appelante n’était titulaire d’aucun droit sur un bien immobilier opposable aux tiers et que les publications initiales ne pouvaient valoir 'prénotation'.

Ils ajoutent que la prorogation des actes publiés à titre conservatoire dans un délai de trois ans à compter de la publication n’est pas intervenue, de sorte que ces actes sont inopposables aux deux acquéreurs successifs du bien. Ils indiquent que la prorogation du 3 juin 2019 est inopérante puisque la caducité était déjà acquise.

M. [L] [M] et Mme [N] [O] s’appuient sur l’article 1198 du code civil pour soutenir qu’ayant publié leur acte translatif de propriété avant que la SARL BS Invest ne soit en mesure de publier une décision judiciaire ou un acte authentique de vente régularisant leur demande, la mutation du droit de propriété est réalisée à leur profit, étant observé que leur bonne foi ne peut être remise en cause, n’ayant pas été informés de la présente procédure avant leur mise en cause.

Au surplus, M. [L] [M] et Mme [N] [O] font valoir que la SARL BS Invest n’a pas sollicité, dans son assignation en vente forcée, la rétroactivité du jugement à la date de publication, et n’a pas annexé, ni reproduit littéralement à l’assignation publiée les lettres d’offre et d’acceptation de la vente, en contradiction avec les exigences de l’article 37 du décret de 1955.

Enfin, M. [L] [M] et Mme [N] [O] soutiennent que la procédure en vente forcée sur adjudication judiciaire était régulière. Ils estiment que le commandement de payer valant saisie prévaut sur l’assignation en vente forcée puisque celle-ci était caduque, irrégulière et non valablement prorogée. Ils indiquent qu’en application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution s’était assuré des conditions de mise en oeuvre d’une telle vente et avait ordonné cette vente par décision du 1er août 2013, purgeant ainsi tout vice.

En deuxième lieu, M. [L] [M] et Mme [N] [O], dans le cadre de leur acte d’acquisition auprès de la SARL Travel, mettent en cause la responsabilité du notaire rédacteur, maître [U], qui ne les a pas informés de la publication de l’assignation en vente forcée et du procès-verbal de constat. Ils estiment que leur droit de propriété est pleinement acquis et opposable aux tiers.

En dernier lieu, M. [L] [M] et Mme [N] [O] soutiennent avoir souffert d’un préjudice moral du fait de la procédure initiée par la SARL BS Invest en 2018 à leur endroit alors qu’ils avaient acquis le bien trois ans plus tôt.

Par dernières conclusions transmises le 26 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [K] [B], avocat, et la SELARL cabinet [B] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

' confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SELARL cabinet [B] de sa fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action exercée à son encontre par la SARL BS Invest,

' déclare irrecevable la demande indemnitaire de la SARL BS Invest envers M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] en raison de la prescription de l’action,

À titre subsidiaire :

' déboute la SARL BS Invest de sa demande indemnitaire à leur endroit,

En tout état de cause :

' condamne la SARL BS Invest ou tout autre succombant au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens avec distraction.

S’agissant de la demande de la SARL BS Invest tendant à voir déclarer parfaite la vente à son profit du bien en cause, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] soulèvent son irrecevabilité.

En premier lieu, ils font valoir qu’à défaut de publication dans le délai de trois ans ayant suivi la publication du procès-verbal de carence et de l’assignation en vente forcée d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réalisation de la vente, et, en l’absence de prorogation de ce délai, la demande de la SARL BS Invest est irrecevable. Les intimés soutiennent que la SARL BS Invest ne justifie d’aucune opposabilité aux tiers des droits dont elle se prévaut par application des articles 30 et 37 du décret de 1955, ni d’aucune antériorité sur les droits acquis par les intimés ensuite, de sorte qu’elle n’a pas qualité à agir en vente forcée. Ils ajoutent que l’ordonnance de prorogation du délai du 3 juin 2019 est sans effet puisqu’elle ne peut faire revivre un droit périmé.

Les intimés soutiennent que le caractère facultatif de la publication de l’assignation de la SARL BS Invest ne lui permet pas d’échapper aux dispositions de l’article 30 du décret et ne la rend pas opposable aux tiers de manière définitive, mais constitue une publicité assortie d’une condition résolutoire.

S’agissant de la connaissance par les acquéreurs ultérieurs et successifs du bien de cette assignation, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] font valoir que l’inopposabilité au premier acquéreur d’une seconde vente ultérieure suppose qu’à la date de cette vente, la publication provisoire du premier acquéreur soit régulière ; que tel n’est pas le cas ici puisque lors de la cession par la SARL Travel aux consorts [O]-[M], la publication de l’assignation de la SARL BS Invest était périmée et que les derniers acquéreurs n’en avaient pas connaissance. De plus, les intimés soutiennent que la publication d’une assignation en vente forcée ne peut être opposée au créancier hypothécaire et que le premier acquéreur ne peut pas se prévaloir d’une quelconque inopposabilité dans le cadre d’une adjudication. Ils en déduisent que la qualité à agir de la SARL BS Invest fait défaut, faute pour elle de justifier de droits antérieurs à ceux acquis par la SARL Travel et par les consorts [O]-[M].

Concernant la sanction encourue et contestée d’irrecevabilité de la demande de la SARL BS Invest, M. [K] [B] fait valoir qu’en tout état de cause, celle-ci est inopposable aux propriétaires successifs.

En deuxième lieu, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de la SARL BS Invest à défaut d’annexion à la publication de l’assignation en vente forcée, ou de reproduction littérale en son sein, de l’avant contrat du 1er août 2012. Ils dénoncent l’irrégularité de cette publication.

En troisième lieu, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] invoquent l’irrecevabilité de la demande de la SARL BS Invest à défaut de mention dans l’assignation publiée d’une demande tendant à voir rétroagir la publication du jugement à intervenir, demande formulée pour la première fois seulement le 6 novembre 2015, de sorte que l’appelante ne justifie d’aucune qualité à revendiquer des droits antérieurs à ceux de la SARL Travel.

En tout état de cause, s’agissant de la mise en oeuvre de leur responsabilité, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] font d’abord valoir que la demande indemnitaire de la SARL BS Invest est prescrite au regard de l’article 2224 du code civil. Ils assurent en effet que le point de départ de la prescription quinquennale se situe à la date de la publication du jugement d’adjudication au profit de la SARL Travel, soit le 16 mai 2014, qui constitue la date à laquelle la SARL BS Invest a eu connaissance d’un droit concurrent sur le bien dont elle demande la vente à son profit. Ils en déduisent que c’est à cette date que l’appelante a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer une action en responsabilité contre l’avocat ayant poursuivi la saisie immobilière. Ils en déduisent que la prétention émise contre eux seulement lors des conclusions notifiées le 29 juillet 2019 est prescrite. Ils ajoutent que l’assignation en intervention forcée qui leur a été délivrée le 5 juillet 2016 par la SARL Travel ne peut avoir d’effet interruptif.

Au fond, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] se défendent de toute faute faisant valoir qu’aucun texte n’interdit de pratiquer une saisie immobilière sur un bien ayant préalablement fait l’objet d’une publication facultative de l’article 37 du décret de 1955, non constitutive de droit, l’adjudication étant à l’initiative du créancier hypothécaire. Ils ajoutent que la SARL Travel, professionnelle de l’immobilier, s’est portée adjudicataire en toute connaissance de l’assignation en vente forcée publiée.

S’agissant du préjudice invoqué par la SARL Travel, les intimés soutiennent qu’elle ne peut tout au plus réclamer que la plus-value réalisée lors de la revente du bien, et non le prix de vente dont elle serait en droit de demander la restitution du prix par elle réglé en cas d’annulation de l’adjudication.

S’agissant du préjudice de la SARL BS Invest, ils font valoir qu’il est hypothétique dès lors que l’appelante ne démontre pas qu’elle aurait été en mesure de réaliser la même plus-value que celle obtenue par la SARL Travel.

En tout état de cause, ils rappellent que le préjudice ne peut être apprécié qu’en termes de perte de chance.

La SCI Jémi, régulièrement intimée par procès-verbal établi dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile le 12 février 2021, ainsi que Mme [F] [D] et Mme [P] [D], toutes deux régulièrement intimées selon signification adressée à l’étranger à autorité compétente le 11 janvier 2021, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu.

Par ordonnance d’incident du 13 mars 2024, le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande de péremption de l’instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, que compte tenu de la date de signature de la promesse de vente litigieuse, soit le 2 juillet 2012, ce sont, à ce titre, les textes du code civil antérieurs à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui trouvent ici application.

Par ailleurs, en l’état de l’appel limité en son objet interjeté par la SARL BS Invest, et eu égard aux appels incidents de la SARL Travel, ainsi que de M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B], il convient d’observer qu’aucune remise en cause des dispositions du jugement entrepris n’existe relativement au désistement de la SCI Jémi, de Mme [F] [D] et de Mme [P] [D], ainsi qu’à leur condamnation solidaire à payer à la SARL BS Invest la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale. Sur ces points définitivement tranchés, la cour n’est pas saisie et n’a pas à se prononcer.

Sur la demande tendant à la réalisation forcée de la vente

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1. Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers : 1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans (…)

2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;

2° Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;(…)

Les dispositions de l’article 30 sont applicables à compter du jour de la formalité, lorsque celle-ci est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. En cas d’instance judiciaire, ce délai peut être prorogé par la publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi.

En vertu de l’article 30.1 de ce même décret, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel.

La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret.

L’absence de publication de la demande en justice, ou sa publication irrégulière ou caduque, dans le cadre d’une publicité facultative, n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité, en elle-même et pour ce motif, de la demande.

Néanmoins, pour produire son effet d’opposabilité aux tiers et pour prendre rang, la formalité de publication provisoire et facultative doit être suivie, dans un délai de trois ans, d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation de la vente, sauf à ce que le délai de trois ans ait été régulièrement prorogé. A défaut de cette inscription définitive, l’inscription provisoire devient caduque au terme de ce délai.

En l’occurrence, il ressort notamment de l’état hypothécaire requis concernant l’immeuble de [Localité 11] ici en cause que le procès-verbal de carence dressé par maître [C], notaire, le 16 octobre 2012, constatant la défaillance de Mme [F] [D] et de Mme [P] [D], représentant la venderesse, a été publié le 31 octobre 2012. De même, l’assignation de la SARL BS Invest en vente forcée de cet immeuble, en date du 20 décembre 2012, a été publiée le 4 mars 2013.

Toutefois, force est de relever qu’aucun acte authentique, ni aucune décision de justice valant vente, au bénéfice de la SARL BS Invest, n’est intervenu le concernant avant le 4 mars 2016.

Certes, par ordonnance du 3 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Grasse a prorogé le délai de publication provisoire pour une durée de trois ans. Cependant, cette ordonnance est dépourvue d’effets quant à l’expiration du délai initial de publication provisoire puisqu’elle n’a pu faire revivre un délai, et un droit, précédemment expiré. Il est donc acquis que la prorogation intervenue le 3 juin 2019 était tardive et ne permet pas à la publication facultative du 4 mars 2013 d’échapper à sa caducité acquis au 4 mars 2016. Ainsi, l’assignation aux fins de vente forcée a été frappée de péremption et est devenue inopposable aux tiers.

Le procès-verbal de carence du 16 octobre 2012 et l’assignation en vente forcée du 20 décembre 2012 sont donc inopposables à la SARL Travel, d’abord, puis à M. [L] [M] et Mme [N] [O], ensuite, ceux-ci ayant acquis ultérieurement des droits contraires, régulièrement publiés, sur le bien immobilier litigieux. En effet, l’adjudication du 14 novembre 2013 au profit de la SARL Travel a été publiée le 16 mai 2014, et, la vente du même bien immobilier à M. [L] [M] et Mme [N] [O] en date du 9 novembre 2015 a fait l’objet d’une publication le 2 décembre 2015.

Par ailleurs, l’appelante ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1198 du code civil, et mettre en cause l’absence de bonne foi de la SARL Travel, d’une part, et, de M. [L] [M] et Mme [N] [O], d’autre part, en ce qu’ils auraient été informés de l’existence de la présente procédure judiciaire avant leur propre acquisition du bien en cause. En effet, ce texte prévoit que lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi. Or, la SARL BS Invest ne peut se prévaloir d’un droit opposable sur l’immeuble de [Localité 11], de sorte qu’il n’y a pas lieu d’apprécier une éventuelle prise de rang antérieure.

La SARL BS Invest ne peut se prévaloir d’aucune antériorité, ni d’aucun droit opposable, à l’endroit des tiers qui ont acquis des droits concurrents sur le bien, régulièrement publiés pour leur part. Ainsi, la SARL BS Invest ne justifie d’aucune qualité à agir en vente forcée et sa demande en réalisation forcée de la vente litigieuse est irrecevable.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité de la procuration donnée par Mme [F] [D] et Mme [P] [D] et sur celle du compromis du 2 juillet 2012

Par acte du 15 juin 2012, Mme [F] [D] et Mme [P] [D] ont donné à M. [A] [T], ou, à défaut, à tout clerc de l’étude de maître [C], notaire, procuration pour vendre le bien immobilier de [Localité 11] au prix de 350 000 euros. Faisant usage de cette procuration, le 2 juillet 2012, M. [A] [T] les a représentées dans le cadre du compromis de vente du même bien au profit de la SARL BS Invest.

La SARL Travel soulève la nullité de la procuration, et, en conséquence, du compromis de vente, pour défaut de capacité de Mme [F] [D] et Mme [P] [D] à contracter dans la mesure où le bien de Vence était la propriété de la SCI Jémi, et non celle directement de Mme [F] [D] et Mme [P] [D]. La SARL Travel forme une telle prétention afin de faire obstacle à la prétention de la SARL BS Invest tendant à voir déclarée parfaite la vente issue du compromis de vente du 2 juillet 2012, signé à son profit.

Or, dès lors que la demande de la SARL BS Invest tendant à la réalisation forcée de la vente est irrecevable, la question du caractère parfait, ou non, de la vente lors du compromis n’a plus lieu d’être. Ainsi, dans ces conditions, l’appréciation de la nullité de la procuration et de la nullité du compromis de vente se trouve sans objet, étant observé que cette prétention est émise par la SARL Travel qui n’était pas partie ni à la procuration, ni au compromis contestés, et que, ni la SARL BS Invest, ni Mme [F] [D], ni Mme [P] [D], ni la SCI Jémi ne le dénonce.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise et de dire n’y avoir lieu de prononcer la nullité de la procuration, ni celle du compromis de vente.

Sur l’engagement de la responsabilité de M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] par la SARL BS Invest

Sur la recevabilité de cette demande

Par application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En vertu de l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.

En l’occurrence, la chronologie des différents actes passés et publiés permet d’estimer que la SARL BS Invest a eu connaissance des éléments lui permettant de mettre en cause la responsabilité de M. [K] [B], en tant qu’avocat du créancier poursuivant l’adjudication du bien de [Localité 11], donc des manquements susceptibles de lui être reprochés, à partir du moment où elle a été informée de la vente aux enchères du bien dont elle convoitait l’acquisition, soit le jour de la publication du jugement d’adjudication, donc le 16 mai 2014. En effet, ce sont des manquements en tant que rédacteur du cahier des charges et des conditions de vente qui lui sont notamment reprochés, au titre de vérifications relatives à la disponibilité ou non du bien immobilier. Par ailleurs, c’est à cette date que la SARL BS Invest a été informée de la consécration de droits concurrents à ceux par elle revendiqués sur le même immeuble.

S’agissant des manquements reprochés à M. [K] [B] en tant que conseil de maître [C] à l’origine de la présente procédure, il y a lieu d’observer que ce dernier a été mis en cause le 25 juin 2013, de sorte que le point de départ de la prescription de l’action de la SARL BS Invest à son endroit de ces chefs ne pourrait qu’être antérieur au 16 mai 2014.

Or, la SARL BS Invest n’a formé ses premières demandes envers M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] que lors de ses conclusions notifiées le 29 juillet 2019.

Certes, M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] ont été assignés en intervention forcée dans le cadre de la présente procédure le 5 juillet 2016, mais dans le cadre d’un recours en garantie par la SARL Travel, et non pas par la SARL BS Invest, elle-même.

Or, l’interruption d’un délai de prescription est limitée au seul contenu visé dans la demande en justice, est exclusivement limitée à l’action introduite et ne vaut que de partie à partie : seul le demandeur est le bénéficiaire de l’effet interruptif du délai de prescription ou de forclusion, à l’égard uniquement des parties à l’encontre desquelles il a formulé une demande en justice. L’interruption ne profite ainsi qu’à celui qui a agi.

Ainsi, l’assignation en justice du 5 juillet 2016 n’a pas valeur interruptive quant aux prétentions de la SARL BS Invest qui se trouve donc prescrite en ses demandes contre M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B].

En ce sens, la décision entreprise doit être infirmée et la demande subsidiaire de la SARL BS Invest tendant à l’engagement de la responsabilité de M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] doit être déclarée irrecevable.

Sur le recours récursoire de la SARL Travel contre M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B]

Ce recours est sans objet puisque, du fait de l’irrecevabilité des prétentions de la SARL BS Invest tendant à la vente forcée de l’immeuble en cause à son profit, aucune condamnation ne peut être prononcée contre la SARL Travel qui n’a donc aucun intérêt à être garantie à quelque titre que ce soit.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par M. [L] [M] et Mme [N] [O]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A la lecture des pièces produites, il appert que M. [L] [M] et Mme [N] [O] ont acquis le bien immobilier en cause par acte notarié du 9 novembre 2015 auprès de la SARL Travel, elle-même précédemment adjudicataire du bien. Aucun élément ne justifie de leur connaissance de la présente procédure, ni d’une difficulté quant à la propriété du bien antérieurement à leur mise en cause par acte du 18 juin 2018.

Depuis cette date, ils sont attraits dans une procédure tendant à leur expulsion du bien dans lequel ils vivent depuis près de 9 ans. L’exercice de la voie de recours qu’est l’appel par la SARL BS Invest implique pour eux la poursuite d’une défense civile aux prétentions et moyens invoqués par l’appelante et présentant pour eux un enjeu important compte tenu des risques encourus.

Dans ces conditions, et alors qu’ils ont acquis en toute régularité et bonne foi le bien de [Localité 11], la poursuite des demandes présentées par la SARL BS Invest à leur endroit caractérise un préjudice moral qu’il convient d’indemniser en condamnant l’appelante à leur verser la somme globale de 3 000 euros en réparation de ce préjudice, tant à l’égard de M. [L] [M] que de Mme [N] [O]

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL BS Invest, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, les indemnités auxquelles elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles seront confirmées, et, la SARL BS Invest sera condamnée au paiement d’indemnités supplémentaires à hauteur de 2 000 euros pour M. [L] [M] et Mme [N] [O], 2 000 euros pour la SARL Travel, et, 2 000 euros pour M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Travel de sa demande en nullité de la procuration pour vendre du 15 juin 2012 et du compromis de vente du 2 juillet 2012, en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action diligentée par la SARL BS Invest contre M. [K] [B] et la SELARL Cabinet [B], et, en ce qu’il a débouté la SARL BS Invest de ses demandes contre M. [K] [B] et la SELARL Cabinet [B],

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité de la procuration du 15 juin 2012, ni celle du compromis de vente du 2 juillet 2012,

Déclare irrecevable car prescrite la demande de la SARL BS Invest contre M. [K] [B] et la SELARL Cabinet [B],

Condamne la SARL BS Invest à verser à M. [L] [M] et Mme [N] [O], ensemble la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Condamne la SARL BS Invest au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL BS Invest à payer à M. [L] [M] et Mme [N] [O] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL BS Invest à payer à la SARL Travel la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL BS Invest à payer à M. [K] [B] et la SELARL cabinet [B] la somme de totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL BS Invest de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE