COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/126

Rôle N° RG 24/05871 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7U3

SCI SAFI

C/

[X] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Adeline POURCIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de MARSEILLE en date du 28 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02711.

APPELANTE

SCI SAFI

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

Madame [X] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005015 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 22 Mai 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Khloë DE PAO MENDONÇA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Conseiller , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé le 5 septembre 2016, la société civile immobilière (SCI) Safi a donné à bail à Mme [X] [H] un appartement à usage d’habitation de type T2, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 520 €, outre provision sur charges mensuelle de 30 €.

Se plaignant de désordres affectant le logement, Mme [X] [H] a, suivant exploit délivré le 2 décembre 2019, fait assigner la SCI Safi devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé. Par ordonnance contradictoire rendue le 20 août 2020, ce magistrat a ordonné une expertise de l’appartement loué, confiée à M. [R] [K].

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 novembre 2020.

Suivant jugement contradictoire rendu le 4 mars 2022, le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Marseille a notamment condamné la SCI Safi :

à remettre en état l’installation électrique du logement loué à Mme [X] [H], le système de chauffage et un bouchon sur la canalisation d’évacuation de la machine à laver, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du présent jugement ;

à solliciter à la prochaine assemblée générale de copropriétaires une autorisation de réfection des menuiseries, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

à payer à Mme [X] [H] une somme de 8 745 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi par cette dernière.

Suivant exploit délivré le 25 avril 2022, Mme [X] [H] a fait signifier à la SCI Safi le jugement du 4 mars 2022.

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel de céans le 6 septembre 2023, la SCI Safi a interjeté appel du jugement du 4 mars 2022.

Suivant ordonnance contradictoire d’incident rendue le 3 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a :

dit n’y avoir lieu de déclarer nulle la signification du jugement rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille le 4 mars 2022 qui est parfaitement régulière ;

prononcé la radiation de l’affaire opposant la SCI Safi à Mme [X] [H] ;

dit que l’affaire ne pourrait être réinscrite au rôle que sur justification de l’exécution intégrale de la décision ;

rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Safi aux dépens.

Suivant exploit délivré le 7 février 2023, Mme [X] [H] a par ailleurs fait assigner la SCI Safi devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins d’être autorisée à consigner les loyers et provisions sur charges entre les mains de son conseil dans l’attente de la réalisation des travaux.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 28 mars 2024, ce magistrat a :

autorisé Mme [X] [H] à consigner les loyers et les provisions sur charges afférents au logement loué par la SCI Safi sur le compte Carpa ouvert au nom de son conseil, M^e Adeline Pourcin, dans l’attente de la réalisation des travaux visés par le jugement du 4 mars 2022 sur la base du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2020 par M. [R] [K] et, le cas échéant dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence à intervenir ;

condamné la SCI Safi aux dépens ;

condamné la même à payer à Mme [X] [H] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles engagés par elle.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 6 mai 2024, la SCI Safi a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 janvier 2025 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SCI Safi sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et déboute Mme [X] [H] de l’intégralité de ses demandes. Statuant à nouveau, elle demande à la cour de :

à titre principal :

juger qu’elle a exécuté, de bonne foi, l’intégralité du jugement du 4 mars 2022 ;

juger qu’elle a respecté ses obligations contractuelles et jurisprudentielle en sa qualité de bailleur ;

débouter Mme [X] [H] de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire :

juger que la décision du 4 mars 2022, qui n’a pas la force de chose jugée, a fait l’objet d’un appel ;

surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt qui sera rendu par la cour d’appel de céans ;

en tout état de cause, condamner Mme [X] [H] à lui payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et 3 500 € pour ces mêmes frais engagés en cause d’appel

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 janvier 2025 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [X] [H] sollicite de la cour la confirmation de l’ordonnance entreprise. Elle lui demande en outre qu’elle :

déboute la SCI Safi de l’ensemble de ses demandes ;

condamne la même à lui payer la somme de 4 000 € au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice du 22 janvier 2025.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du même code dispose également l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

A l’audience, et avant le déroulement des débats, l’ensemble des avocats des parties ont indiqué qu’ayant conclu postérieurement à l’ordonnance de clôture, ils en sollicitaient la révocation. Avant l’ouverture des débats et de l’accord général, la cour a donc révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la consignation des loyers et charges :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent a’ aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose également que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référés les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 du même code dispose également que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Partant, il convient de rappeler que la cour est saisie d’un appel formé à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 28 mars 2024, aux termes de laquelle Mme [X] [H] a été autorisée à consigner les loyers et les provisions sur charges afférents au logement loué par la SCI Safi sur le compte Carpa ouvert au nom de son conseil dans l’attente de la réalisation des travaux visés par le jugement du 4 mars 2022 sur la base du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2020 par M. [R] [K] et, le cas échéant dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence à intervenir.

A ce titre, le jugement intervenu au fond le 4 mars 2022 a notamment condamné la SCI Safi :

à remettre en état l’installation électrique du logement loué à Mme [X] [H], le système de chauffage et un bouchon sur la canalisation d’évacuation de la machine à laver, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du présent jugement ;

à solliciter à la prochaine assemblée générale de copropriétaires une autorisation de réfection des menuiseries, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Il convient également de relever que si la SCI Safi a interjeté appel de cette décision, l’affaire a été radiée du rôle par décision du conseiller de la mise en état intervenue le 3 juillet 2024, lequel a par ailleurs précisé que l’affaire ne pourra être réinscrite au rôle que sur justification de l’exécution intégrale de la décision. Comme le reconnaissent ainsi les parties le jugement intervenu le 4 mars 2022 a autorité de chose jugée.

Dès lors, la cour ne saurait apprécier la survenance d’autres désordres, réels ou supposés, tel que la présence de nuisibles au sein de l’appartement ou d’une fuite d’eau affectant la cuvette des toilettes pour s’en tenir à l’examen de satisfaction des obligations du bailleur pour confirmer ou non l’autorisation de consignation des loyers et charges telle qu’ordonnée par le premier juge.

Il ressort ainsi de l’ordonnance déférée que le bouchon de canalisation d’évacuation de la machine à laver à bien été posé, de sorte que ce point précis n’est plus discuté par les parties.

Concernant la sollicitation d’une autorisation de réfection des menuiseries auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, l’appelante produit un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, adressé le 18 mars 2022 (sa pièce n°12). Si elle indique qu’aucune réponse n’a été apportée depuis lors à cette sollicitation, elle verse aux débats un nouveau courrier recommandé du 4 août 2023, aux termes duquel elle réitére sa demande (sa pièce n°14).

L’appelante verse encore un procès-verbal dressé à sa requête par commissaire de justice le 2 juillet 2024 qui laisse apparaître que le changement des menuiseries a bien été réalisé, à l’exception d’une fenêtre située dans la chambre (sa pièce n°29). Elle produit en outre la facture de cette installation (sa pièce n°27).

Produit par l’intimée, le procès-verbal établi par commissaire de justice à sa demande le 22 janvier 2025 constate que les impostes placées au-dessus de ces ouvertures sont demeurées en bois ainsi que la présence de traces d’infiltration d’eau visibles sur ces panneaux (sa pièce n°25). Il note encore que « la porte donnant accès depuis la chambre à un petit balcon est en bois, aucune étanchéité n’a été réalisée autour de cette dernière » (pièce n°25 intimée, p. 3.). Il est enfin relevé que « dans la chambre, nous pouvons également relever qu’une vitre fixe n’a pas été remplacée par un verre à double vitrage à l’occasion des travaux réalisés par la SCI Safi, une importante couche de mastic ayant été disposée sur le pourtour de ce vitrage » (idem, p. 3).

Nonobstant ces constats, et compte tenu des observations du premier juge, il convient de considérer que la SCI Safi a satisfait à son obligation de sollicitation de l’assemblée générale, tirée du dispositif du jugement rendu au fond le 4 mars 2022.

Concernant l’installation électrique, l’appelante prétend avoir satisfait à son obligation de remise en état, contrairement à ce qu’a pu considérer le premier juge.

Dans son rapport, M. [R] [K] avait pu noter que « le tableau électrique devra être remplacé par un équipement aux normes en vigueur et une nouvelle installation électrique devra être réalisée compte tenu de l’état de vétusté du réseau actuel : absence de terre, câbles non conformes, dénudés ou arrachés, interrupteurs et prises de courant obsolètes et dangereux, point lumineux non règlementaires, etc ' » (rapport, p. 15). Il chiffrait le coût des travaux à 4 500 €.

Sur la base de celui-ci, le premier juge a pu considérer que si la SCI Safi justifiait du changement du tableau électrique et de travaux de pose d’interrupteurs et de prises pour un montant largement inférieur à celui estimé par l’expert, en l’espèce 744 €, laissant apparaître le caractère incomplet des travaux réalisés.

Quant à elle, l’appelante produit une facture d’un montant total de 1 457, 34 € TTC, éditée par l’entreprise Massilia électricité le 15 septembre 2023 (sa pièce n°22) en sus de la facture de 744 TTC € éditée le 1er novembre 2020 (sa pièce n°9).

Si ces deux factures recouvrent un coût total de 2 201, 34 € TTC, soit éloigné de moitié des préconisations de l’expert judiciaire, il convient de constater que celles-ci visent le remplacement du tableau électrique, avec installation postérieure d’un disjoncteur 30 MA/40, de prises, d’interrupteurs et de points lumineux. Elles ne décrivent pas les changements de lignes électriques préconisées par l’expert, à l’exception de lignes prises 16A et d’une ligne 32A dans la cuisine (pièce n°22 appelante).

Ainsi le diagnostic électricité, établi le 8 janvier 2024, soit postérieurement à l’intervention du dernier électricien, note au titre des anomalies identifiées et non correctement compensées – anomalie notée B8.3 b - : « l’installation comporte au moins un matériel électrique inadapté à l’usage. Remarques : Présence de matériel électrique inadapté à l’usage ; Recommandation : faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels inadaptés par du matériel autorisé (entrée, salle de bains, chambre, cuisine : douilles) » (pièce n°23 appelante ; pièce n°24 intimée).

Pour caractériser l’absence de gravité de ces anomalies, l’appelante produit un échange intervenu le 8 janvier 2024, au terme duquel M. [M] [V], réalisateur du diagnostic déposé le même jour, était interrogé sur les diligences à accomplir concernant l’anomalie B8.3 b non compensée.

Suivant sa réponse, « concernant l’électricité, rien de grave, ce sont juste les douilles en plafond » (pièce n°23 intimée).

Pour autant, et indépendamment de la réponse apportée, il n’est pas justifié du remplacement desdites douilles.

Enfin, le procès-verbal dressé le 22 janvier 2025, contient une planche photographique laissant apparaître un câble électrique non recouvert d’une gaine sous l’évier de la cuisine, dont l’appelante ne saurait valablement soutenir qu’il ne s’agirait pas d’un câble d’alimentation et qu’il ne serait pas sous tension pour se dégager de son obligation.

Elle ne démontre pas davantage la résistance opposée par la locataire à la réalisation des travaux en n’accueillant pas les entreprises mandatées à cet effet.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que l’appelante n’a pas satisfait à son obligation de remise en état de l’installation électrique de l’appartement, telle que déterminée par le jugement intervenu au fond le 4 mars 2022.

Concernant le système de chauffage, l’appelante soutient avoir procédé à la pose de 3 radiateurs couvrant les besoins en chauffage de l’ensemble de la superficie de l’appartement. Elle prétend que seule la défaillance de l’intimée dans la souscription d’un contrat individuel de fourniture d’énergie ' gaz -- adaptée est à l’origine de l’absence de chauffage effectif.

En réplique, Mme [X] [H] fait valoir que suivants les constats opérés par M. [R] [K] selon lesquels le défaut de chauffage « résulte de l’absence d’une chaudière individuelle ' selon les dires du technicien GRDF (') qui s’est rendu sur site en date du 16/10/2020 à la demande de la locataire afin de procéder à l’alimentation gaz de son logement » (rapport d’expertise, p. 14). En réponse au courrier du 16 octobre 2020, l’expert notait encore que « l’expert prend bonne note des informations communiquées concernant les informations émises par le technicien du réseau GRDF. L’expert indique au tribunal qu’il a été contradictoirement destinataire du message vocal laissé par le technicien sur le répondeur téléphonique de Maître [Y], il indiquait « Bonjour technicien GRDF à l’appareil ' on est venu pour faire un rétablissement gaz pour soit disant qu’elle puisse utiliser le chauffage sauf que sur les lieux il n’y a pas de chaudière donc nous on ne peut pas relancer mettre le gaz (') » (rapport, p. 18).

Dès lors, et bien que l’immeuble dans lequel se situe le logement dont question soit équipé d’une chaudière collective opérationnelle, il n’est démontré ni l’inutilité d’une chaudière individuelle dont l’installation relève de la responsabilité du bailleur, ni même la défaillance de Mme [X] à souscrire un contrat individuel de fourniture de gaz.

En ce sens, il apparaît que l’appelante a manqué à son obligation de remise en état d’un système de chauffage telle qu’exigée par le jugement intervenu le 4 mars 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI Safi n’a pas, avec l’évidence requise en référé, satisfait à l’ensemble de ses obligations, issues des dispositions du jugement rendu au fond le 4 mars 2022.

En autorisant dès lors Mme [X] [H] à consigner les loyers et charges entre les mains de son conseil dans l’attente de la réalisation des travaux visés au jugement du 4 mars 2022 sur la base du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 novembre 2020 par M. [R] [K], le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation.

L’ordonnance déférée sera ainsi confirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI Safi à payer à Mme [X] [H] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles, outre dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Safi qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 700 du même code, la SCI Safi sera condamnée à payer à l’intimée la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par elle en cause d’appel.

En tant que partie perdante, la SCI Safi sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture et dit que l’affaire est en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant :

Condamne la SCI Safi à payer à Mme [X] [H] la somme de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par elle en cause d’appel ;

Déboute la SCI Safi de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI Safi aux dépens de l’appel.

La greffière, La présidente,