COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT MIXTE

DU 09 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 363

Rôle N° RG 22/14100 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKGYK

[M] [B]

[W] [B]

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7]

C/

[L] [X] [P] épouse [D]

[S] [D]

[M] [B]

[W] [B]

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe SAMAK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 23 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00102.

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TABONI FONCIÈRE NIÇOISE ET DE PROVENCE, immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 342 480 076, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 5]

Intimé dans le RG 22/15863 (jonction du 15/06/2023)

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [L] [X] [P] épouse [D]

née le 19 Février 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [D]

né le 29 Août 1966 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [B]

né le 20 Juin 1943 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [B]

né le 27 Octobre 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Appelants dans le RG 22/15883 (jonction du 15/06/2023)

Tous représentés par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La [Adresse 7] est une résidence historique de [Localité 8]. A l’origine, l’ensemble, immeuble principal, parc et [Adresse 10] était un ensemble unique.

En 1937, l’ensemble a été divisé en deux sous-ensembles :

— le [Adresse 10], a été détaché au profit du promoteur de cette opération, la famille [C], avec maintien à son profit du [Adresse 10] de l’accès au parc comprenant tennis et serres ;

— [Adresse 7], ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété ;

Le [Adresse 10] jouit depuis 1937du parc de la [Adresse 7], droit prévu dans le cahier des charges de la copropriété et donc des équipements communs.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] du 17 juin 2017, il a été voté une résolution n°12, suivante : 'Clause de jouissance du parc au profit des occupants du [Adresse 10]'

'Résolution : l’assemblée générale décide de procéder à la suppression de la clause de jouissance inscrite au règlement de copropriété au profit des occupants du [Adresse 10]'.

Suivant acte authentique du 26 mars 1997, Mme [O] [C] épouse [B], a donné la nue-propriété du [Adresse 10], à son fils M. [W] [B], cette dernière conservant l’usufruit.

Suivant acte sous seing privé du 9 février 2013, monsieur [M] [B] a consenti un bail à usage d’habitation à monsieur [S] [D] et madame [L] [X] épouse [D], sur une maison individuelle, sise [Adresse 10] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 2 600 euros. Les locataires ont quitté les lieux le 26 juin 2019.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2019, Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, aux fins d’entendre :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée ;

— déclarer nulle, sans effet et inopposable la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2017 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de rétablir l’accès au parc en ce compris le tennis et la piscine de M. [M] [B] ou de ses locataires, par remise de clés et bips fonctionnels;

— ordonner au syndicat des copropriétaires dans l’hypothèse où il serait considéré que la piscine ne fait pas partie des droits de jouissance, la remise en état du parc dans son état antérieur et partant la démolition de la piscine ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de :

* procéder à l’enlèvement de la canalisation implantée sur la façade du [Adresse 10];

* tailler les haies mitoyennes en respectant les règles du code civil :

— assortir chacune de ces obligations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer :

* à Mme [L] [X] [P] épouse [D] et à M. [S] [D] la somme de 500 euros par mois, à titre de dommages et intérêts, à compter du 29 juillet 2016 jusqu’au 26 juin 2019 date de leur départ ;

* à Messieurs [W] et [M] [B] la somme de 2.000 euros, à titre de dommages-intérêts chacun ; ,

* la somme de 2.500 euros chacun, à Mme [L] [X] [P] épouse [D], à M. [S] [D], et à Messieurs [W] et [M] [B] en application de l’article 700 du code de procedure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 232 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 17 Juin 2017 était inopposable à Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' de retablir l’accès au parc, en ce compris au terrain de tennis et à la piscine aux propriétaires, locataires et usagers du [Adresse 10] par la remise à celui-ci de clés et bips fonctionnels et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', de ses demandes;

— débouté Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] de leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’enlèvement de la canalisation implantée sur la façade du [Adresse 10] et à tailler les haies mitoyennes ;

— débouté Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] de leurs demandes de dommages et interets ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B], chacun, la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur Ia demande tendant à voir déclarer nulle, sans effet et inopposable la résolution

n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2017 :

— les demandeurs, propriétaires et locataires du [Adresse 10], n’étaient pas copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' ;

— ils n’avaient pas qualité à demander la nullité de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2017 ;

— se posait Ia question de l’opposabilité de cette résolution aux propriétaires et locataires du [Adresse 10] ;

— ceux-ci s’étaient vu octroyer un droit de jouissance sur Ie parc de la [Adresse 7], en 1937 des lors qu’il était prévu au cahier des charges de la copropriété au titre des « stipulations particulières » un paragraphe ainsi rédigé :

2°) réserver au profit du propriétaire locataire ou usager du [Adresse 10], le droit de

jouissance du parc au même titre que tous les copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 7]', sans néanmoins être tenu de participer au paiement des charges dudit parc, c’est-à-dire impôts, frais d’entretien etc…";

— les propriétaires locataires ou usagers du [Adresse 10] s’étaient donc vu octroyer un droit réel de jouissance spécial tel que cela ressort expressément du cahier des charges, peu importe s’agissant des locataires que ce droit d’usage soit inscrit dans leur bail ;

— à défaut de stipulation contraire, la durée d’un droit réel de jouissance spéciale, ne pouvant être perpétuelle, s’éteint dans les conditions des articles 619 et 625 du code civil (Cass. 3eme civ., 4 mars 2021, n° l9~25.167) ;

— si le syndicat des copropriétaires soutenait que ce droit de jouissance s’était perdu car

les précédents locataires du [Adresse 10] n’utilisaient pas le parc, la seule attestation de Mme [V] ne saurait suffire à établir le non-usage trentenaire du par les propriétaires et locataires du [Adresse 10] et ce d’autant plus que les demandeurs versaient aux débats des attestations aux termes desquelles les occupants du [Adresse 10] utilisaient le parc et ses infrastructures ;

— il était patent que la copropriété de la [Adresse 7] ne pouvait par une résolution d’assemblée générale des copropriétaires porter atteinte à ce droit ;

— sur les demandes relatives à Ia canalisation et aux haies mitoyennes :

— la partie demanderesse devrait supporter les conséquences de l’imprécision de ses écritures et sera déboutée de ces demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2022, (enregistrée sous le numéro de RG 22/14100) le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, '[Adresse 7]', a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— dit que la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété '[Adresse 7]' du 17 Juin 2017 était inopposable à Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' de rétablir l’accès au parc, en ce compris au terrain de tennis et à la piscine aux propriétaires, locataires et usagers du [Adresse 10] par la remise à celui-ci de clés et bips fonctionnels et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], de ses demandes;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] chacun la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2022, (enregistrée sous le numéro de RG 22/15 863), M. [M] [B] et M. [W] [B] ont interjeté appel de la décision visant à la critiquer en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’enlèvement de la canalisation implantée sur la façade du [Adresse 10] et à tailler les haies mitoyennes ;

Par ordonnance du 15 juin 2023, le magistrat de la mise en état a joint les deux affaires, sous le numéro de RG 22/14 100.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 30 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, sollicite de la cour qu’elle :

— in limine litis :

— se déclare incompétente pour juger la demande de taille des haies mitoyennes, cette demande étant d’une compétence exclusive rationae materiae de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Nice ;

— déclare irrecevable les consorts [D]-[B] à solliciter la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 17 juin 2017, pour défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir et réforme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré cette résolution inopposable aux consorts [D]-[B] ;

— rejette les pièces n°10,12, 13, 32, 33, 34 et 36 des consorts [D]-[B] pour défaut de conformité aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ;

— à titre principal :

— réforme le jugement entrepris sur les chefs critiqués ;

— constate qu’il n’a nullement commis de voie de fait ;

— constate que les consorts [D]-[B] ne peuvent se prévaloir de l’utilisation de la piscine qui n’existait pas lors de la rédaction du règlement de copropriété ;

— constater que ce règlement de copropriété du [Adresse 7] est obsolète et ne correspond plus à la situation de l’époque ;

— constate que les consorts [D] – [B] ne peuvent se prévaloir de l’utilisation

des équipements communs en vertu de la loi du 10 Juillet 1965 tout en état dispense du paiement de charges relatifs à leur entretien, en vertu de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

— le confirme pour le surplus ;

— déboute les consorts [D]-[B] de l’intégralité de leurs demandes ;

— à titre reconventionnel :

— ordonner la restitution des badges et bracelets en possession des consorts [D]-[B], et sous astreinte d’une indemnité de 200 euros par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant un délai de trois mois, à compter de la décision à intervenir,

faute duquel délai, il y sera de nouveau fait droit ;

— en tout état de cause :

— constate qu’il n’a pas commis de voie de fait ;

— constate qu’il n’a fait que clore son fonds selon les règles usuelles en la matière,

— condamne les Consorts [D] – [B] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— la cour est incompétente pour statuer sur la taille des haies au profit de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Nice ;

— la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale est irrecevable, faute de qualité et intérêts à agir des consorts [D]-[B], ces derniers n’étant pas copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] ;

— la demande en démolition de la piscine est irrecevable, les consorts [D]-[B] étant dépourvus de qualité à agir ;

— le droit d’usage du parc, tout comme la piscine et les terrains de tennis, n’est pas mentionné au bail ;

— aucune servitude réelle n’est caractérisée ;

— le droit d’usage n’a pas été utilisé de manière continue ;

— le contenu du droit de jouissance : l’accès au parc est accordé dans le règlement de copropriété de 1937 mais non celui aux équipements communs ;

— les propriétaires du [Adresse 10] ne contribuent pas aux charges eu égard à la servitude qu’ils revendiquent ;

— la demande de remise en état de la canalisation est infondée ;

— le trouble de jouissance est inexistant, reposant sur un préjudice illusoire.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 10 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [B]-[D], sollicitent de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] de leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’enlèvement de la canalisation implantée sur la façade du [Adresse 10] et à tailler les haies mitoyennes ;

— débouté Mme [L] [X] [P] épouse [D], M. [S] [D], M. [M] [B] et M. [W] [B] de leurs demandes de dommages et intérêts (non mentionné dans la déclaration d’appel) ;

statuant à nouveau :

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser à titre de dommages et intérêts :

* 15 000 euros aux époux [D] pour la période 2016-2019 ;

* 15 000 euros à MM. [B] pour la période 2019-2023 ;

— ordonne au syndicat des copropriétaires de :

* procéder à ses frais et sans indemnités, à l’enlèvement de la canalisation implantée sur la façade du [Adresse 10] ;

* tailler les haies mitoyennes et à élaguer toute branche supérieure à une hauteur de 2 mètres ;

— assortir chacune de ces obligations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— autorise les consorts [B] à mandater un tiers de son choix afin d’y procéder à défaut pour le syndicat des copropriétaires de s’exécuter dans un délai de 10 mois à compter de la signification de la décision ;

en toute hypothèse :

— rejette les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2500 euros chaucun pour MM. [B] et la somme de 3 000 euros pour les époux [D],sur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur la nature du droit bénéficiant au [Adresse 10] :

— le cahier des charges enregistré le 27 novembre 1937 prévoit que le [Adresse 10] conservait au même titre que les copropriétaires de l’ensemble [Adresse 7], la jouissance du parc, incluant tous les aménagements, notamment le tennis ;

— ce droit n’est pas un droit soumis aux dispositions de l’article 617 du code civil sur renvoi de l’article 625 du même code ;

— ce n’est pas un droit d’usage ou d’habitation :

* en raison de la possibilité de louer ;

* c’est un droit réservé et non consenti ;

— ce droit a eu un usage indiscutable depuis 2013 et jusqu’en 2017 et et non éteint ;

— les attestations de l’appelant sont mensongères afin d’établir un non usage trentenaire ;

— sur son étendue :

— le tennis préexistait et est expressément prévu ;

— la piscine : soit on estime que la jouissance s’étend à tous les aménagements y compris ce nouvel ouvrage ; soit l’implantation de cet ouvrage serait une atteinte au droit réel et à la jouissance des propriétaires locataires ou usagers du [Adresse 10] ;

— sur le préjudice :

— la soudure et le cadenassage du portail d’accès constituent une voie de fait ;

— la perte de jouissance est totale ;

— sur les haies et la canalisation :

— une canalisation destinée à alimenter la piscine a été placée sur la façade du [Adresse 10] ;

— cette implantation est une violation de son droit de propriété ;

— depuis 2017, le syndicat n’entretient plus sa partie mitoyenne des haies ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’exception d’incompétence :

Aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond

ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 75 du même code précise que s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

L’article 76, indique que sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas.

Devant la cour d’appel et devant la Cour de cassation, cette incompétence ne peut être relevée d’office que si l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive ou administrative ou échappe à la connaissance de la juridiction française.

L’article 90 dispose que lorsque le juge s’est déclaré compétent et a statué sur le fond du litige dans un même jugement rendu en premier ressort, celui-ci peut être frappé d’appel dans l’ensemble de ses dispositions.

Lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente.

Si elle n’est pas juridiction d’appel, la cour, en infirmant du chef de la compétence la décision attaquée, renvoie l’affaire devant la cour qui est juridiction d’appel relativement à la juridiction qui eût été compétente en première instance. Cette décision s’impose aux parties et à la cour de renvoi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a soulevé l’incompétence du tribunal judiciaire de Nice, à trancher la demande de taille des haies mitoyennes, au profit de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Nice. Il réitère cette demande, en soulevant l’incompétence de la cour, au profit de ladite chambre du tribunal judiciaire de Nice.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le tableau IV-II prévu à l’article D. 212-19-1 du code de l’organisation judiciaire renvoyant à cette annexe pour déterminer les compétences matérielles des chambres de proximité.

Le tableau mentionne que dans le ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, incluant le tribunal judiciaire de Nice, les actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l’usage des lieux pour les plantations et l’élagage d’arbres ou de haies, relèvent de la compétence matérielle de la chambre de proximité, dudit tribunal.

A la lecture du jugement entrepris, si le tribunal judiciaire de Nice n’a pas expressément rejeté l’exception d’incompétence, il a statué au fond et a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes. Il s’est donc estimé implicitement compétent.

En tout état de cause, la cour est juridiction d’appel de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Nice et est donc compétente, en application de l’article 90 du code de procédure civile, pour juger en appel de la demande de taille des haies mitoyennes.

Par conséquent l’exception d’incompétence de la cour soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la fin de non-reçevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des consorts [D]-[B] :

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de l’article 32 du même code qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, les consorts [D]-[B] n’ont pas la qualité de copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]'. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’ils n’avaient pas qualité à agir dans le cadre de la demande d’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2017.

Il conviendra de préciser que cette fin de non-recevoir sera accueillie dans les termes suivants : 'déclare irrecevable les consorts [D]-[B] à solliciter la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' du 17 juin 2017".

Cependant leur demande portant sur l’inopposabilité de cette résolution en qualité de propriétaires et locataires du [Adresse 10], pour lesquels un droit de jouissance sur le parc de la [Adresse 7] a été octroyé en 1937 par le cahier des charges de la copropriété, sera déclarée recevable.

Sur la demande de rejet des pièces n°10, 12, 13, 32, 33, 34 et 36 des consorts [D]-[B] pour défaut de conformité aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il est acquis que les violations de cet article ne sont pas sanctionnées par une nullité textuelle et qu’il appartient au juge du fond d’apprécier si une attestation non conforme aux dispositions de l’article 202, présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas devoir l’écarter des débats.

Les juges du fond jouissent donc d’un pouvoir souverain pour apprécier la force probante des attestations imparfaites et ils n’ont pas à préciser pourquoi ils retiennent certains témoignages, en écartent d’autres comme non convaincants (Cass. 2e civ., 21 oct. 1999, n° 98-11.298).

En l’espèce, les irrégularités constatées sur les attestations versées aux débats (défaut de mention manuscrite, défaut de photocopie de pièce d’identité..), ne violent pas des formalités substantielles d’ordre public, faisant grief à l’appelant, qui de surcroît ne développe aucun moyen au soutient de sa demande visant à ce que lesdites attestations soient écartées des débats.

Il conviendra de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formulée à ce titre.

Sur le fond :

Sur la demande tendant à voir déclarer inopposable la résolution n°12 du procès-verbal, de l’assemblée générale du 17 juin 2017, du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]':

La résolution n°12, de l’assemblée générale du 17 juin 2017 stipule : 'Clause de jouissance du parc au profit des occupants du [Adresse 10]'

'Résolution : l’assemblée générale décide de procéder à la suppression de la clause de jouissance inscrite au règlement de copropriété au profit des occupants du [Adresse 10]'.

En l’espèce, le cahier des charges, enregistré le 27 novembre 1937 dispose 'réserver au profit du propriétaire locataire ou usager du [Adresse 10], le droit de jouissance du parc au même titre que tous les copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 7]', sans néanmoins être tenu de participer au paiement des charges dudit parc, c’est à dire impôts, frais d’entretien etc…'

Or le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', définit le Parc du '[Adresse 7]', page 19, de la manière suivante : 'la totalité du sol de la partie de parc affectée à la copropriété, suivant le plan d’ensemble et les canalisations s’y trouvant, la totalité des constructions édifiées sur ce sol (serres, remises de jardinier). Tous les aménagements, tennis, piscine et sous-station, sanitaires, arrosage automatique, lampadaires, tonnelles, plantations se trouvant sur ce terrain. Les terrasses et balustrades. La passerelle reliant le parc à l’immeuble du '[Adresse 7]', les portes et portail d’accès, les escaliers, trottoirs et allées, tous les murs de clôture et de soutènement'.

* sur la nature du droit bénéficiant au [Adresse 10] :

Le syndicat des copropriétaires analyse ce droit comme un 'droit d’usage ou d’habitation’ consenti par le propriétaire au sens des articles 625 à 635 du code civil et que ce droit se serait perdu par un non-usage trentenaire, en application de l’article 617 du code civil sur renvoi de l’article 625 du même code.

Selon les consorts [B]-[D], ce droit s’analyse en un droit de jouissance, distinct de celui du droit d’usage et d’habitation.

Ce droit ne peut effectivement pas être qualifié de droit d’usage et d’habitation en raison de la possibilité pour les propriétaires du [Adresse 10], de le louer. L’article 631 du code civil prévoit que l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. L’article 634 répète que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué.

Or à la lecture du cahier des charges le droit de jouissance est réservé 'au profit du propriétaire, locataire ou usager'.

Un tel droit susceptible d’être transmis par la location, ne peut donc pas être soumis au régime des droits d’usage et d’habitation, par nature incessibles.

Ce droit s’analyse en un droit réel consenti par les propriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', conférant une jouissance spéciale, aux propriétaires, locataires et usagers du [Adresse 10]. Le premier juge avait à bon droit analysé ce droit comme 'un droit réél de jouissance spéciale.

Cependant, en application des dispositions des articles 544, 619, 625 et 1134 du code civil, il est acquis que si le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit ne peut être perpétuel et s’éteint, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil (Cass, civ 3ème 28 janvier 2015, n°14-10. 013).

L’article 625 du code civil dispose que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit.

L’article 619 précise que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans.

Ainsi, ce droit de jouissance se serait perdu par l’effet de l’application de la loi et non usage.

En application des dispositions de l’article 13 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige.

Il doit également respecter et faire respecter le principe du contradiction en application des articles 15 et 16 dudit code.

L’article 446-3 du même code précise que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Ce moyen de droit soulevé par la cour sera soumis au préalable par la cour au contradictoire des parties. Il conviendra d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à s’expliquer sur ce point.

Il sera sursis à statuer sur le reste des demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', pris en la personne de son syndic en exercice ;

DÉCLARE irrecevable les consorts [D]-[B] à solliciter la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' du 17 juin 2017" ;

DÉCLARE recevables les consorts [D]-[B] à solliciter l’inopposabilité de la résolution n°12 de l’assemblée générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]' du 17 juin 2017" ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', pris en la personne de son syndic en exercice, visant à voir écarter des débats les pièces n°10,12, 13, 32, 33, 34 et 36 des consorts [D]-[B] pour défaut de conformité aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ;

AVANT DIRE DROIT :

ORDONNE la réouverture des débats avec renvoi à la mise en état ;

INVITE les parties à s’expliquer sur la perte du droit de jouissance du [Adresse 10] au profit du parc, appartenant aux propriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 7]', par l’effet de la loi, en application des dispositions des articles 544, 619, 625 et 1134 du code civil ;

SURSOIT À STATUER sur le reste des demandes ;

SURSOIT À STATUER sur les dépens ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,