Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 4 septembre 2025, n° 23/08665

CA Aix-en-Provence
Confirmation 4 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Insuffisance d'information lors de l'assemblée générale
La cour a estimé que les copropriétaires avaient reçu toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée, et que la résolution avait été adoptée conformément aux règles de majorité.
Rejeté
Non-respect des règles de majorité
La cour a jugé que la résolution avait été adoptée à la majorité requise, et que le lot concerné était une partie privative, rendant inutile un vote à l'unanimité.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens et a accordé une somme au titre des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, les appelants, copropriétaires d'un immeuble, demandaient l'annulation de la résolution n°15 adoptée lors d'une assemblée générale, relative à la vente d'un lot immobilier. Le tribunal de première instance avait rejeté leur demande, considérant que les copropriétaires avaient été correctement informés des conditions de la vente. La cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant que la résolution avait été adoptée à la majorité requise et que les documents fournis lors de l'assemblée permettaient une délibération éclairée. La cour a également rejeté les arguments des appelants concernant la nécessité d'un vote à l'unanimité, affirmant que le lot concerné était privatif. En conséquence, la cour a confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 4 sept. 2025, n° 23/08665
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/08665
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MASSUCOJean-Michel GARRY
Cabinet(s) :	CABINET GARRY ET ASSOCIESCABINET DEGRYSE ET MASSUCO
Parties :	[ c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 46 ], S.C.I.

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 302

Rôle N° RG 23/08665 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLRDA

[FB] [K]

[B] [N]

[O] [E]

[M] [I]

[G] [X]

[SB] [X]

[NR] [S]

[U] [V]

[T] [W]

[DS] [W]

[HC] [R]

[HU] [Z]

[B] [WD]

[L] [WD]

[M] [WD]

[ST] [DA]

[D] [WV]

[F] [WV]

[XM] [WV]

[P] [FT]

[BR] [TK]

[L] [PS]

[EJ] [JV]

S.C.I. [Adresse 18]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 46]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas MASSUCO

M^e Jean-michel GARRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 47] en date du 27 Avril 2023 enregistré) au répertoire général sous le n° 20/05142.

APPELANTS

Madame [FB] [K]

née le 15 Décembre 1957 à [Localité 49], demeurant [Adresse 50]

Madame [B] [N]

née le 28 Février 1955 à [Localité 28], demeurant [Adresse 10]

Madame [O] [E]

née le 17 Mai 1953 à [Localité 23], demeurant [Adresse 24]

Monsieur [M] [I]

né le 13 Novembre 1955 à [Localité 38], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [X]

née le 17 Juin 1943 à [Localité 40], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [SB] [X]

né le 07 Juin 1940 à [Localité 40], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [NR] [S]

né le 23 Mai 1955 à [Localité 29], demeurant [Adresse 19]

Monsieur [U] [V]

né le 01 Janvier 1956 à [Localité 27]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]

Monsieur [T] [W]

né le 28 Octobre 1936 à [Localité 21], demeurant [Adresse 9]

Madame [DS] [W]

née le 18 Octobre 1967 à [Localité 25], demeurant [Adresse 31] venant aux droits de Madame [GK] épouse [W] [C] décédée le 02 juin 2022.

Madame [HC] [R]

née le 12 Mai 1930 à [Localité 32], demeurant [Adresse 5]

Madame [HU] [Z]

née le 24 Décembre 1960 à [Localité 39], demeurant [Adresse 11]

Madame [B] [WD], demeurant [Adresse 34]

Madame [L] [WD]

née le 24 Février 1975 à , demeurant [Adresse 35]

Monsieur [M] [WD]

né le 18 Avril 1946 à [Localité 26], demeurant [Adresse 33]

Madame [ST] [DA]

née le 06 Septembre 1942 à [Localité 40], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [WV]

né le 29 Mars 1939 à [Localité 37], demeurant [Adresse 17]

Madame [F] [WV]

née le 22 Avril 1940 à [Localité 30], demeurant [Adresse 17]

Monsieur [XM] [WV]

né le 08 Mars 1967 à [Localité 43], demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [FT]

née le 09 Novembre 1945 à [Localité 22], demeurant [Adresse 16]

Madame [BR] [TK]

née le 13 Janvier 1944 à [Localité 48], demeurant [Adresse 7]

Madame [L] [PS]

née le 08 Août 1947 à [Localité 36], demeurant [Adresse 6]

Madame [EJ] [JV]

née le 11 Mai 1927 à [Localité 42], demeurant [Adresse 15]

S.C.I. [Adresse 18], demeurant [Adresse 9]

Tous représentés par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON,

INTIMEE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 45] PLAGE Représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 47], SAS immatriculée au RCS de [Localité 47] sous le numéro 308 174 523, dont le siège social est sis [Adresse 20], pris en son établissement secondaire FONCIA ILES D’OR sis [Adresse 13], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Jean-michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS], Madame [EJ] [JV], Madame [H] [AH] , Monsieur [RJ] [AH] et Madame [A] [YW] sont propriétaires de divers lots au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 46] », sis [Adresse 8] à Hyères (83).

Une assemblée générale de copropriétaires s’est tenue le 31 juillet 2020 et une résolution n°15 relative à la vente du lot n°297 a été adoptée à la majorité.

Suivant acte de commissaire de justice du 07 octobre 2020, la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS], Madame [EJ] [JV], Madame [H] [AH] , Monsieur [RJ] [AH] et Madame [A] [YW] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage », pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA TOULON devant le tribunal judiciaire de Toulon afin de voir prononcer l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020, de les dispenser de toute participation aux dépenses communes et aux frais de procédure et de condamner le défendeur à leur payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire était évoquée à l’audience du 27 février 2023

La SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS], Madame [EJ] [JV], Madame [H] [AH], Monsieur [RJ] [AH] et Madame [A] [YW] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et de prendre acte du désistement de Madame [A] [YW] et de Madame [H] [AH] .

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage », pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 47] concluait au débouté des demandes des requérants et sollicitait la condamnation in solidum de ces derniers au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Suivant jugement contradictoire rendu le 27 avril 2023, le tribunal judiciaire de Toulon a :

*pris acte du désistement de Madame [A] [YW] et de Madame [H] [AH]

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage »;

*débouté les requérants de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020 ;

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

*condamné in solidum les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage »la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens ;

*dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration du 29 juin 2023, la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] relevaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute les requérants de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage »du 31 juillet 2020 ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne in solidum les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage »la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum les demandeurs aux entiers dépens ;

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] demandent à la cour de :

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté les requérants de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage »du 31 juillet 2020,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

*déclarer recevable l’action des requérants ;

*annuler la résolution n°15 votée lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » en date du 31 juillet 2020 ;

*dispenser les requérants de la participation aux dépens communes et frais de procédure ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 46] » aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MASSUCO, représentant de la SELARL DEGRYSE-MASSUCO, Avocat sur son affirmation de droits.

A l’appui de leurs demandes, la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] font valoir que le libellé de la résolution n°15 ne permettait pas de fournir aux copropriétaires tous les éléments d’appréciation nécessaires pour qu’ils puissent délibérer et voter en pleine connaissance de cause, lors de la réunion de l’assemblée :

Ils précisent d’une part que le libellé était inexact puisqu’il s’agissait de la vente d’une partie de la parcelle du lot n°[Cadastre 12] et non la vente de l’intégralité du lot et qu’il manquait d’autre part un relevé précis du lot n°[Cadastre 12] avec les surfaces, le bornage, l’existence ou non de parties communes, les tantièmes et les charges afférentes à ce lot.

Ils considèrent, dans ces conditions, qu’ils n’ont pas été en mesure de connaitre les conditions de vente du bien, ni les délais de réitération de l’acte.

Ils font valoir que les documents joints à la convocation d’assemblée ne permettaient pas aux copropriétaires de s’assurer de la réalité du projet immobilier mis en 'uvre et de son intérêt.

Ils indiquent que, malgré la réalisation de deux évaluations immobilières, aucune n’a été présentée lors de l’assemblée générale alors que certains copropriétaires ont fait notamment établir une évaluation immobilière par la Société CANAT & WARTON qui estime que la parcelle aurait pu être vendue entre 1.200.000 euros et 1.300.000 euros.

Ils rappellent qu’un QCM avait déjà pu être présenté aux copropriétaires dont il est ressorti que la majorité s’opposait à la cession du lot.

Ils soutiennent que l’assemblée générale s’est tenue dans des conditions particulières et notamment en nombre restreint, imposant ainsi pour partie un vote par correspondance

Ils font également valoir que la résolution aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 et non directement selon les dispositions de l’article 26-1 et ce d’autant plus que le projet prévoit un acte de disposition sur une portion des parties communes qui imposait l’unanimité et empêchait de voter sur le fondement de l’article 26-1.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » demande à la cour de :

*débouter l la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] de leurs demandes comme étant infondées aussi bien en fait qu’en droit ;

*confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En cause d’appel,

*condamner la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner les demandeurs aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY & ASSOCIES sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 44] [Y] Plage » fait valoir qu’une proposition de réhabilitation formulée par la société INGEPRIM était jointe à la convocation et permettait d’informer parfaitement et de manière complète, les copropriétaires par des plans, des informations sur la nature du projet, sur les délais de mise en 'uvre et sur le prix de cession.

Il estime que la résolution querellée est particulièrement détaillée s’agissant de sa rédaction afin de permettre aux copropriétaires de prendre position de manière pleinement éclairée.

Il soutient que les demandeurs procèdent par pures allégations sans justifier du bienfondé de leur demande d’annulation de la résolution n°15 qui s’inscrit dans l’intérêt de la copropriété.

Il explique que les discussions autour du lot n°297 et de son devenir ont débuté en 2006 et que deux estimations de la valeur du lot ont été réalisées en 2019 et 2020.

Enfin il fait valoir que le lot n°297 étant purement privatif, sa cession ne nécessitait pas un vote à l’unanimité et qu’il ressort du procès-verbal que les dispositions des articles 26 et 26-1 ont été respectées.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025 et mise en délibéré au 4 septembre 2025.

******

1°) Sur l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020

Sur l’information nécessaire

Attendu que la résolution n° 15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020 s’intitule comme suit :

— Décision à prendre concernant la vente du lot 297 suivant proposition jointe de la société INGEPRIM moyennant un prix de 1 .000.000 euros tel que fixé dans ladite proposition.-

Pièces jointes : Proposition d’acquisition de la société INGEPRIM .

Résolution.

Le syndicat des copropriétaires, après débats décide de céder le lot 297 suivant la proposition de la société INGEPRIM , moyennant le prix de 1.000.000 euros qui sera payé comptant le jour de la signature de l’acte de vente à concurrence de 900. 000 €, le surplus soit la somme de 100. 000 € sera converti en la cession des biens suivants :

Du lot n° 297 seront conservés par l’acquéreur la jouissance exclusive et privatif du bâtiment existant d’environ 470 m² et les terrasses attenantes et du terrain d’une surface d’environ 1262 m² sur lequel ils sont édifiés, le tout figurant entouré d’un liseré rouge sur le plan de masse ci annexé.

Le surplus du lot sera ainsi cédé au syndicat des copropriétaires lequel comprendra notamment l’ancienne piscine rebouchée et végétalisée, ses terrasses attenantes et le bâtiment à usage de vestiaires.

Et ce après exécution par l’acquéreur des travaux suivants sur la partie cédée au syndicat des copropriétaires :

— remplacement complet du revêtement de sol autour de la piscine par un béton désactivé comprenant le décroutage du revêtement existant, reprise des caniveaux sur une surface d’environ 1050 m². Dans le pédiluve une mise à niveau pourra être faite.

— réfection du revêtement de façade extérieure des vestiaires décapage, reprise et renforcement des zones fissurées et enduit hydraulique fibré applique en 3 passes.

— remplacement des 16 hublots des vestiaires + pose de trois portes PVC.

— remplacement des persiennes et ouvrants des vestiaires façade Est par 4 fenêtres PVC et barreaudage extérieur de protection.

— réfection de l’électricité dans le vestiaire permettant l’éclairage et une prise de 16 A dans chaque pièce avec tableau électrique indépendant.

— remplacement de la chaîne d’accès au port par une chaîne automatique commandée par les télécommandes de la résidence, afin de contrôler l’accès de cette zone à accès limité.

Il est à noter que conformément à la proposition de la société INGEPRIM , cette dernière devra tenir les délais prévisionnels suivants :

— signature de l’acte définitif dans les 12 mois de la signature de la promesse de vente.

— réalisation des travaux sur le lot à rétrocéder au syndicat des copropriétaires dans les 24 mois suivant la signature de la promesse de vente.

Il est ici précisé que lors de la signature de l’acte authentique de vente portant sur le lot n°297, il sera constaté la division dudit lot en 5 nouveaux lots dont quatre seront conservés par l’acquéreur et le cinquième fera l’objet de l’obligation de céder et réaliser les travaux ci-dessus indiqués.

La promesse sera prorogée de six mois en cas de recours sur le permis de construire et pour le cas où les difficultés ne seraient pas résolues, le syndic aura la faculté d’accorder un nouveau délai en accord avec les membres du conseil syndical.

Cette division de lots sera constatée sur la base des plans et calculs des tantièmes de copropriété et de charges établis par un géomètre expert désigné par l’acquéreur. Celui-ci répartira les tantièmes de copropriété affectés au lot n°297 entre les cinq nouveaux lots à créer.

Cette répartition des tantièmes de charges générales sera faite de manière à ce que les appartements créés aient les mêmes tantièmes de charges au m² que les appartements existants des autres bâtiments de la copropriété. »

Enfin il est précisé que la destination des lots projetée par acquéreur, habitation, est conforme à l’assemblée générale de 2016

Que cette résolution a été adoptée à la majorité.

Attendu que la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] soutiennent que la convocation à l’assemblée générale ne respecte pas les textes légaux notamment décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment que les documents annexés à cette dernière n’étaient pas suffisants.

Que la formulation de la question et de la résolution litigieuse suivante « Décision à prendre concernant la vente du lot [Cadastre 12] suivant proposition jointe » est inexacte puisqu’il s’agit à en réalité que d’une partie de la parcelle du lot [Cadastre 12] ce qui ne permettait pas aux copropriétaires de connaître avec exactitude la réalité de la superficie du lot vendu, le plan de masse fourni n’indiquant pas cette précision.

Qu’ils soutiennent qu’en l’absence d’un relevé précis établi par un géomètre , il est impossible pour les copropriétaire de connaître avec précision la partie du lot [Cadastre 12] vendue, ni même la partie qui serait rétrocédée au syndicat des copropriétaires.

Qu’ils ajoutent qu’ils ne connaissent pas les conditions de vente ni même les délais de réitération de la puisqu’aucune proposition, ni promesse unilatérale d’achat n’a été jointe à la convocation.

Qu’ils font valoir que les documents joints à la convocation ne permettaient pas aux copropriétaires de s’assurer de la réalité du projet immobilier mis en 'uvre et de son intérêt.

Qu’ils soulignent que le document circularisé s’intitulant « Projet » se résume à une plaquette sommaire sans qu’il ne soit expliqué de quelle manière le règlement de copropriété sera respecté

Qu’enfin ils relèvent que rien ne permet d’affirmer que le prix proposé correspond au prix du marché et ce d’autant plus que certains copropriétaires ont fait établir une évaluation immobilière par la société CANAT & WARTON qui estime que la parcelle aurait pu être vendue entre 1.200.000 euros et 1.300.000 euros

Attendu que la convocation de copropriétaires à une assemblée générale de copropriétaires doit contenir:

— l’information sur le lieu, la date et l’heure de la réunion

— l’ordre du jour précisant chacune des questions soumises au vote des copropriétaires. Chaque question doit être rédigée dans des termes clairs et fait l’objet d’un vote séparé.

— le mode de consultation des justificatifs de charges de copropriété avant la tenue de l’assemblée générale

— lieu, date et heures de consultation des pièces justificatives de charges. Entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire les documents justifiants les dépenses annuelles du syndicat des copropriétaires (par exemple, factures, contrats de fourniture et d’exploitation) et une note expliquant le calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Cette mise à disposition doit durer au minimum 1 jour ouvré.

— les documents nécessaires pour la validité d’une décision (par exemple état financier du syndicat des copropriétaires ou projet de budget prévisionnel ou contrat de syndic) ou pour l’information des copropriétaires.

— le formulaire de vote par correspondance.

Que l’article 11 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965;

9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;

10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

Conformément au V de l’article 53 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, les 8°, 9° et 10° du présent article 11 s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020. »

Attendu que parmi les pièces jointes à la convention à l’assemblée générale ordinaire se trouvent :

— la simulation de quotes-parts d’affectation par copropriétaires du prix de vente du lot 297.

— la proposition de réhabilitation du club nautique « Simone [Y] » du promoteur immobilier INGEPRIM

— la désignation de l’assiette de la propriété à réhabiliter

— l’état des lieux

— la description du projet

— les perspectives avant/ après avec insertion avant travaux et après travaux

— la vue d’ambiance

— les conditions générales de la vente, les conditions suspensives ,les délais prévisionnels de la promesse de vente ainsi que le prix

Qu’il résulte de ces éléments que les copropriétaires ont ainsi pu bénéficier d’une information complète étayée par des plans, des informations sur la nature du projet, sur les délais de mise en 'uvre ainsi que sur le prix de cession

Que par ailleurs il convient de relever que la résolution soumise au vote est extrêmement détaillée

Que dès lors il est inexact de prétendre que la formulation de la question serait litigieuse

Qu’il ressort également des précédentes assemblées générales des copropriétaires que le projet a fait l’objet de nombreuses consultations dans le passé lesquelles ont débuté lors d’une assemblée générale de la copropriété datant du 28 juillet 2006

Qu’il avait été notamment mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire du 31 juillet 2015 en sa résolution n°15 l’autorisation à donner au syndic assisté du conseil syndic pour procéder à la mise en vente partielle du lot 297 laquelle résolution avait été rejetée à la majorité

Que lors de l’assemblée générale du 3 août 2018 les copropriétaires ont émis la volonté au syndic et au conseil syndical d’être consultés individuellement concernant le devenir du lot 297.

Qu’il a ainsi été adressé à l’ensemble des copropriétaires avec leur appel de fonds du premier trimestre 2019 un questionnaire à choix multiple leur laissant l’opportunité de faire connaître leur position concernant la suite à donner pour le dossier lot 297.

Qu’au vu des résultats, le conseil syndical en accord avec le syndic a poursuivi l’étude des possibilités offertes en fonction de ces réponses

Qu’il est par conséquent indéniable que le devenir du lot 297 a fait l’objet de nombreuses discussions et consultations ayant permis d’aboutir à la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 juillet 2020.

Attendu que les appelants soutiennent qu’ils ne disposaient pas d’information concernant les conditions de vente ni même les délais de réitération de la promesse puisqu’aucune proposition, ni promesse unilatérale d’achat n’a été jointe à la convocation.

Qu’il convient de relever que la résolution n°15 n’est pas un avant-contrat mais une proposition de projet sur laquelle doivent se positionner les différents copropriétaires.

Que c’est la raison pour laquelle les éléments essentiels du projet de réhabilitation ont été repris de façon détaillée au sein de la résolution litigieuse.

Attendu que les appelants soutiennent que rien ne permet d’affirmer que le prix proposé correspond au prix du marché et qu’il protège les intérêts des copropriétaires , ajoutant que certains copropriétaires ont fait établir une évaluation immobilière par la société CANAT & WARTON qui estime que la parcelle aurait pu être vendue entre 1.200.000 euros et 1.300.000 euros

Qu’il convient de souligner que cette estimation date du 16 septembre 2023 , soit postérieure de plus de 3ans à l’estimation proposée dans la résolution litigieuse, à une époque où le marché immobilier n’a plus rien à voir avec le contexte économique dans lequel se trouvait l’assemblée générale des copropriétaires au moment de l’examen de la résolution litigieuse

Que l’intimé verse deux estimations concernant la valeur du lot n°297, la première réalisée par l’agence LES PALMIERS IMMOBILIER en date du 2 avril 2019 qui retient un prix compris entre 910. 000 euros et 1.000.000 euros, la seconde estimation effectuée par l’agence ACF IMMOBILIERS CONSEILS en date du 30 juillet 2020 laquelle retient une estimation net vendeur entre 930. 000 et 980. 000 €

Qu’il s’agit de valeurs concomitantes à la date à laquelle la résolution litigieuse a été votée.

Que dès lors le prix d’acquisition proposée par la société INGEPRIM soit 1.000.000 euros correspond parfaitement au prix du marché.

Attendu enfin que les appelants soutiennent que le syndic aurait dû valider lors d’une assemblée générale initiale le recours au mode de communication électronique avant de proposer à l’ordre du jour la vente du lot n° 297 le 31 juillet 2020

Qu’ils soulignent que le syndic n’a organisé aucune précédente assemblée générale à celle du 31 juillet 2020 en vue d’autoriser une technique de communication électronique, ni les moyens propres à ce dernier.

Qu’il convient d’observer que la loi ne fait pas obligation au syndic de tenir une assemblée générale via une technique de communication électronique, s’agissant d’une simple possibilité

Que ce moyen ne saurait justifier la nullité de la résolution litigieuse

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que les copropriétaires étaient en possession de tous les éléments utiles concernant les conditions essentielles et l’évaluation du bien , objet de la vente projetée, pour leur permettre de prendre une position éclairée dans le cadre du vote de la résolution n°15.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de ladite résolution

Sur la majorité

Attendu que l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

Attendu que la résolution n° 15 a été adoptée à la majorité de l’article 26-1.

Que les appelants soutiennent que la résolution doit être votée à la majorité de l’article 26 de ladite loi et que ce n’est que si les conditions de l’article 26 sont acquises, qu’il est possible de passer au vote selon la majorité prévue l’article 26-1 mais en aucun cas la loi ne permet de procéder en premier selon la majorité de l’article 26 -1

Qu’ils ajoutent que le projet prévoit un acte de disposition ce qui empêche donc de voter sur le fondement de l’article 26-1, l’unanimité étant nécessaire

Attendu que contrairement à ce que soutiennent la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] , le lot n°297 n’est pas une partie commune.

Qu’en effet l’acquisition de ce lot a été faite suite à un jugement d’adjudication sur folle enchère après surenchère rendue par le tribunal de grande instance de Toulon en date du 24 mai 1988, le lot 297 constituant donc une partie privative entrant dans le patrimoine du syndic des copropriétaires et ce sans aucune modification du règlement de copropriété.

Que dès lors, un vote à l’unanimité n’était pas nécessaire

Qu’enfin le premier juge a justement relevé qu’il ressortait du procès-verbal que la résolution litigieuse avait été adoptée par 5334 tantièmes sur 7918 et que les 149 copropriétaires ayant voté totalisaient 7226 tantièmes au moment du vote respectant parfaitement la double majorité des articles 26 et 26-1de la loi du 10 juillet 1965

Qu’il résulte en effet du résultat du vote de la résolution n°15 qu’une double majorité a été obtenue en nombre de tous les copropriétaires émettant un vote favorable ( 50 % plus 1 membre de l’ensemble) et totalisant au moins les 2/3 des voix de l’ensemble

Qu’il convient par conséquent de débouter les appelants de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 juillet 2020 et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 45] Plage » la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 27 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 44] [Y] [Adresse 41] » la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 18], Madame [FB] [K], Madame [B] [N] née [AK], Madame [O] [E], Monsieur [M] [I], Madame [G] [X], Monsieur [SB] [X], Monsieur [NR] [S], Monsieur [U] [V], Monsieur [T] [W], Madame [DS] [W] venant aux droits de Mme [C] [GK] épouse [W], Madame [HC] [R], Madame [HU] [Z], Madame [B] [WD], Madame [L] [WD], Monsieur [M] [WD], Madame [ST] [DA] née [VL], Monsieur [D] [WV], Madame [F] [WV], Monsieur [XM] [WV], Madame [P] [FT] née [J], Madame [BR] [TK], Madame [L] [PS] et Madame [EJ] [JV] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,