COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 374

Rôle N° RG 21/06887 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNMA

S.A.S. APRILIS

C/

[V] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 01 Avril 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/07262.

APPELANTE

S.A.S. APRILIS

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BALLALOUD, avocat au barreau D’ANNECY

INTIMÉE

Madame [V] [X],

née le 04 Avril 1968 à [Localité 6] (RUSSIE)

demeurant [Adresse 5] (RUSSIE)

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [X] était propriétaire d’un terrain à bâtir sis à [Localité 7] faisant l’objet d’une procédure de saisie immobilière par la compagnie monégasque de banque.

Par jugement d’orientation du 27 mai 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Draguignan a autorisé la vente amiable des biens et droits objets de la saisie au prix minimum de 800 000 euros, précisant que : « le dossier sera appelé à l’audience du 23 septembre 2016 à 8h30 et qu’à cette audience le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de 3 mois que si le défendeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d’un acte authentique de vente. »

Par acte sous-seing privé du 19 septembre 2016, la SAS Aprilis, acquéreur, et Mme [X], venderesse, ont conclu un compromis de vente portant sur le terrain susvisé au prix de 850 000 euros. L’acte rappelant l’existence de la procédure de saisie immobilière, a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par la SAS Aprilis. Les parties ont également convenu que l’acquéreur devait procéder au versement de la somme de 40 000 euros entre les mains du notaire, à titre de dépôt de garantie.

Il a été également précisé que l’acquéreur devra déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de huit jours à compter du jugement qui sera rendu lors de l’audience prévue devant le juge de l’exécution le 23 septembre 2016, et enfin, que la condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans le délai de 45 jours à compter de ce même jugement.

Par jugement rendu le 18 novembre 2016 faisant suite à l’audience du 23 septembre 2016, le juge de l’exécution a accordé à Mme [X] un délai supplémentaire pour régulariser la vente au profit de la société Aprilis.

Par courrier du 20 février 2020, le conseil de la Sas Aprilis a informé son confrère chargé des intérêts de Mme [X] de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et a mis en demeure la venderesse de procéder au déblocage du dépôt de garantie entre les mains de la Sas Aprilis.

Le 11 avril 2018, le conseil de Mme. [X] s’est opposé à une telle demande au motif que la Sas Aprilis n’avait pas justifié des démarches accomplies en vue de l’obtention d’un prêt conformant aux termes du compromis,

Par acte du 16 octobre 2018, la Sas Aprilis a assigné Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins notamment de voir restituer à son profit le dépôt de garantie.

Par jugement contradictoire rendu le 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné la SAS Aprilis à payer à Mme [X] la somme de 40 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et ordonné pour ce faire la libération de cette somme versée à titre de séquestre en l’étude de Me [G], notaire, entre les mains de Mme [X],

— débouté la SAS Aprilis de sa demande de libération à son profit de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Me [G],

— débouté Mme [X] de sa demande d’application de la clause pénale,

— condamné la SAS Aprilis à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de l’entière décision,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que les condamnations à des sommes d’argent emportent intérêts au taux légal à compter du jugement.

Pour débouter la société Aprilis de sa demande de restitution et la condamner à payer à Mme [X] la somme de 40 000 euros le tribunal exposant que cette somme a été versée entre les mains du notaire à titre d’indemnité d’immobilisation, a considéré que l’acquéreur ne justifiait pas des démarches accomplies en vue de la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que les conditions d’application de l’article 1178 ancien du Code civil étaient réunies. Il a en conséquence condamné l’acquéreur à verser à la venderesse cette somme, ordonnant pour ce faire que la libération soit effectuée par le notaire entre les mains de Mme [X].

Enfin le tribunal a débouté Mme [X] de sa demande d’application de la clause pénale en retenant que celle-ci n’établissait pas l’existence de la mise en demeure, condition nécessaire pour justifier l’attribution de la clause pénale.

Par déclaration du 6 mai 2021, la SAS Aprilis a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des chefs de jugement rendus à l’exception de celui déboutant Mme [X] de sa demande d’application de la clause pénale.

La clôture de l’instruction est en date du 7 mai 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 mars 2022, la SAS Aprilis demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande d’application de la clause pénale,

— condamner Mme [X] à lui restituer la somme de 40 000 euros qui lui a été versée par le séquestre en exécution du jugement entrepris,

— condamner Mme [X] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, dont distraction.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 décembre 2021 au visa des articles 1134, 1145 et 1178 anciens et 9, 1231 et 1315 du code civil et L. 321-2 et L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [V] [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS Aprilis à lui payer la somme de 40 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et ordonné la libération de cette somme versée à titre de séquestre en l’étude de Me [G] entre ses mains ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et a débouté la SAS Aprilis de sa demande de libération à son profit de ladite indemnité d’immobilisation,

— débouté la SAS Aprilis de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la recevoir en son appel incident et le dire bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’application de la clause pénale ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SAS Aprilis à lui payer la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale,

— condamner la SAS Aprilis au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

La cour rappelle à titre liminaire que le compromis de vente conclu sous seing privé le 19 septembre 2016, est soumis aux dispositions antérieures à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

1-Sur la demande de restitution de la somme de 40 000 euros

Moyens des parties

La société appelante fait grief au jugement d’avoir dénaturé sa demande et les termes du contrat en indiquant que la somme de 40 000 euros était une indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir que la somme versée aux termes du compromis de vente, constitue un séquestre, ainsi qu’elle le mentionne dans son assignation et dans ses conclusions de première instance de sorte que Mme [X] ne pouvait se prévaloir des stipulations afférentes à une indemnité d’immobilisation, inexistante en l’espèce. Elle soutient au contraire, que la clause de séquestre nécessite pour que la somme soit attribuée au vendeur, une mise en demeure de l’acquéreur dont l’intimée ne rapporte pas la preuve, de sorte que la somme de 40 000 euros devait lui être restituée, indépendamment des causes relatives à la défaillance de la condition suspensive.

Mme [X] en réponse soutient que l’appelante ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites au compromis de vente et dans les conditions imposées par celui-ci. En conséquence la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la somme de 40 000 euros devait être libérée à son profit en application des dispositions de l’article 1178 ancien du Code civil et du contrat.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La jurisprudence, (codifiée depuis la réforme à l’article 1192 du Code civil), prohibe l’interprétation des clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause figurant à la page 12 du compromis de vente, intitulée « SEQUESTRE », fait peser sur l’acquéreur l’obligation de verser la somme de 40 000 euros entre les mains du notaire, dans les quinze jours suivants l’acte et sous peine de nullité. La clause précise également que cette somme devra être restituée à l’acquéreur en cas de non-réalisation des conditions suspensives, sous réserve que cette non-réalisation ne provienne pas de son fait.

En outre, cette clause renvoi aux dispositions des articles 1956 et suivants du Code civil, lesquels définissent le régime légal du séquestre conventionnel et prévoit à ce titre que la somme versée viendra en compte sur le prix de la présente vente en cas de réalisation.

La seule mention d’une indemnité d’immobilisation versée « le cas échéant » par l’acquéreur dans le paragraphe intitulé « II-Réalisation de la condition suspensive » ne suffit pas à démontrer l’existence d’une indemnité d’immobilisation conventionnellement prévue par les parties ni que la clause de séquestre s’interprète à la lueur de cette clause.

Il en résulte que la clause litigieuse, rédigée de façon claire et précise, est une clause de séquestre soit le paiement d’une somme en garantie de la réalisation de la vente.

Sa restitution à l’acquéreur est envisagée aux termes de la clause dans l’hypothèse où les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente ne se réalisent pas.

Il est également mentionné que la somme de 40 000 euros séquestrée entre les mains du notaire peut être restituée à l’acquéreur en cas de non réalisation de la vente mais uniquement « sous réserve pour ce dernier que cette non-réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence».

Enfin l’acte précise que si « toutes les conditions suspensives sont réalisés et si l’acte authentique ne peut pas être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l’Acquéreur dans le délai ci-après fixé, cette somme sera acquise définitivement au Vendeur. Cette clause s’appliquera de plein droit passé un délai de quinze jours après une mise en demeure de s’exécuter restée infructueuse. Cette mise en demeure sera adressée au domicile de L’ACQUEREUR sous forme de lettre recommandée avec avis de réception soit à compter de celle figurant sur l’avis de refus, ladite mise en demeure pouvant se faire également par convocation extra judiciaire établie par un huissier. »

Il ressort de ces stipulations que pour que la somme soit restituée à l’acquéreur, il ne doit pas être responsable de la non réalisation de la vente ou des conditions suspensives et notamment de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Or, la SAS Aprilis qui invoque le défaut d’obtention de son prêt, ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est conformée aux dispositions de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et a effectivement déposé un dossier pour un prêt d’un montant de 600 000 euros pour une durée de remboursement de 7 années au taux nominal de 2% hors assurance tel que prévu à l’acte.

Par ailleurs, aux termes du compromis (page 11) « l’Acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 8 jours à compter du jugement qui sera rendu lors de l’audience prévue délai le juge de l’exécution le 23 septembre 2016 et justifier au Vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles lettre ou attestation. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans le délai de 45 jours à compter du jugement qui sera rendu lors de l’audience prévue devant le juge de l’exécution le 23 septembre 2016. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le Vendeur aura la faculté de demander à l'[2] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’Acquereur n’aurait pas apporté la justification acquise dans le délai de 8 jours de l’accusé de réception le Vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. »

Comme justement retenu par le tribunal pour convaincre de la non réalisation de la condition suspensive la société Aprilis produit sa demande de prêt à la banque Rothchild Martin Maurel pour : 760 000 euros pour une durée de 3 ans et un taux d’intérêt de 3%, modalités qui ne correspondent pas aux conditions du prêt exigé par le compromis.

De même, l’absence de tout élément permettant à la cour de contrôler que le refus opposé par la seconde banque la banque Cantonale de [Localité 4] du 9 octobre 2016 est le résultat de démarches effectives et sincères, la motivation retenue par le premier juge sera adoptée.

Il sera ajouté que si effectivement ces attestations avait fait l’objet de demandes sincères et conformes aux modalités de la promesse de vente, la société Aprilis en aurait informé son cocontractant dans les plus brefs délais ce qu’elle ne fera qu’en février 2018 au moment où elle sollicitera la restitution du séquestre.

Il s’en déduit que l’acquéreur n’était pas fondé à solliciter la restitution de la somme versée et que le vendeur confronté à la défaillance de l’acquéreur était en droit de demander la libération du séquestre entre ses mains.

Toutefois, cette libération entre ses mains est soumise à deux conditions cumulatives comme mentionné dans la clause rappelée ci-dessus : un fait fautif imputable à l’acquéreur à l’origine de la non-réalisation des conditions suspensives et la mise en demeure préalable par le vendeur.

S’il est exact que Mme [X], sur qui pèse la charge de la preuve conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, ne produit aucun courrier recommandé valant mise en demeure au sens de la clause, toutefois assignée devant le tribunal par la Sas Aprilis, elle a formé une demande reconventionnelle valant demande en justice de sorte qu’au regard de l’ensemble des développements ci-dessus c’est avec raison que le premier juge a débouté la société Aprilis de sa demande de restitution et a fait droit à sa demande de libération des sommes séquestrées par le notaire à son profit.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la SAS Aprilis à payer à Mme [X] la somme de 40 000 euros et ordonné pour ce faire la libération de cette somme entre les mains de Mme [X].

2-Sur la clause pénale.

Moyens des parties

Mme [X] soutient s’être trouvée dans l’impossibilité de mettre en demeure la Sas Aprilis eu égard l’indisponibilité du bien résultant de l’acte de saisie en application des articles L. 321-2 et L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La Sas Aprilis fait valoir au contraire que la saisie immobilière ne fait pas obstacle à la délivrance d’une mise en demeure dès lors que la vente amiable du bien a été autorisée judiciairement.

Réponse de la cour

L’article L. 321-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit effectivement que l’acte de saisie immobilière rend le bien indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi qui ne peut ni aliéner ni grever le bien, sous réserve des dispositions de L. 322-1 du même code, prévoyant la faculté de vendre le bien sur autorisation judiciaire.

En l’espèce, la vente amiable de l’immeuble saisi a été autorisée par jugement du 27 mai 2016. Le juge de l’exécution a notamment précisé dans ses motifs qu’il incombait à l’intimée, débiteur saisi, d’accomplir les diligences nécessaires à la conclusions de la vente.

Par ailleurs, le jugement du 18 novembre 2016 tenant le compromis de vente régularisé entre les parties, a accordé un délai supplémentaire de trois mois à Mme [X] pour procéder à la vente amiable du bien, soit une échéance au mois de février 2017.

L’intimée ne peut dès lors se prévaloir du principe d’indisponibilité de l’immeuble saisi afin de justifier du défaut de mise en demeure préalable au regard de l’autorisation de la vente par le juge de l’exécution.

Il sera rappelé au surplus que la clause pénale telle que rédigée par les parties n’emporte aucun effet sur le bien saisi mais tend simplement à la condamnation de la Sas Aprilis au titre de sa responsabilité contractuelle.

Ainsi et en application de l’article 1134 du Code civil, il incombait à Mme [X] de mettre en demeure la Sas Aprilis dans le délai imparti par le juge de l’exécution.

Le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale.

3-Sur les demandes accessoires

Partie perdante la SAS Aprilis, supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande enfin, de condamner la SAS Aprilis à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Aprilis, à supporter la charge des dépens d’appel et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Aprilis à payer à Mme [V] [X] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La Présidente.