COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/07261 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHORL

S.A.S.U. PISCINE ET ARROSAGE DU GOLFE

C/

S.C.I. SCI DES GRENADIERS

[U] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

M^e Michelle CHAMPDOIZEAU- PASCAL

M^e Alain-david POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 24 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00419.

APPELANTE

S.A.S.U. PISCINE ET ARROSAGE DU GOLFE

, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Luc CHAUPLANNAZ de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

S.C.I. DES GRENADIERS 142

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [U] [R]

es-qalité de Liquidateur judiciaire, représentant légal de la SASU PISCINE ET ARROSAGE DU GOLFE

, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Luc CHAUPLANNAZ de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 septembre 2008, M. [C] [F] a constitué la SAS Piscine et arrosage du golfe, dont il est président et unique actionnaire.

Le 2 avril 2014, M. et Mme [F] ont constitué la SCI Des Grenadiers, Mme [F], gérante, disposant de 99 % des parts sociales et M. [F], détenant quant à lui 1%.

Le 28 avril 2014, la SCI Des Grenadiers a contracté un prêt professionnel de 503.000 ' auprès de la Lyonnaise de Banque, amortissable en 180 mensualités de 3.662,92 ' ainsi qu’un second emprunt auprès de la BPI France d’un montant d’environ de 500.000 ' en vue de l’acquisition de locaux à usage commercial situés [Adresse 1], en l’état futur d’achèvement.

Les époux [F] se sont portés cautions solidaires de l’emprunt consenti auprès de la Lyonnaise de Banque.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2014, la SCI Des Grenadiers a donné à bail commercial à la société Piscine et arrosage du golfe, les locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble sis 100 route du Plan de la Tour à Sainte Maxime, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 9.000 ' TTC.

Mme [B] épouse [F] a déposé une requête en divorce le 13 juin 2017, le couple étant séparé depuis le mois d’octobre 2016.

Suivant exploit du 20 novembre 2017, la SCI Des Grenadiers a fait délivrer à la société Piscine et arrosage du golfe un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire pour un montant de 99.816,29 '.

Par acte du 19 décembre 2017, la société Piscine et arrosage du golfe a fait assigner la SCI Des Grenadiers devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de contester le commandement de payer délivré le 20 novembre 2017.

Par jugement en date du 24 février 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 9 janvier 2020,

— dit que le contrat de bail conclu le 30 juin 2014 n’a pris effet qu’au 1er mars 2015,

— déclaré valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SAS Piscine et arrosage du golfe à la SCI Des Grenadiers ( sic) le 20 novembre 2017,

— constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les parties à la date du 20 décembre 2017,

— prononcé l’expulsion de la SAS Piscine et arrosage du golfe des lieux loués et tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— condamné la SAS Piscine et arrosage du golfe à payer à la SCI Des Grenadiers la somme de 37.720 ' restant due au titre des loyers échus au 20 décembre 2017,

— condamné la SAS Piscine et arrosage du golfe à payer à la SCI Des Grenadiers la somme de 9.000 ' par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018 et ce, jusqu’à complète libération des lieux, soit une somme s’élevant au 19 septembre 2019 à 189.000 ',

— rejeté la demande de délais de paiement formée par la SAS Piscine et arrosage du golfe,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Piscine et arrosage du golfe,

— débouté la SAS Piscine et arrosage du golfe et la SCI Des Grenadiers de leurs demandes respectives formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la SAS Piscine et arrosage du golfe aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 novembre 2017, distrait au profit de la SELAS Cabinet Pothet, avocat au barreau de Draguignan.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que:

Sur la validité du commandement de payer:

— au 1er juillet 2014, il est établi que l’immeuble donné à bail n’est pas achevé et qu’aucune activité commerciale ne peut être exercée lorsque le local loué n’est pas ' hors d’air’ et que les raccordements primaires ne sont pas effectués,

— la SCI Des Grenadiers reconnaît avoir effectué elle-même de nombreux travaux courant 2014 démontrant bien que le local commercial n’était pas achevé et que les travaux lui incombaient en qualité de bailleresse,

— dès lors que la SAS Piscine et arrosage du golfe n’a pas pu prendre possession des lieux conformément à leur destination prévue au bail qu’à compter du 1er mars 2015, il y a lieu de dire que la SCI Des Grenadiers n’a pas rempli son obligation de délivrance des lieux avant cette date, de sorte que les loyers du 1er juillet 2014 au 28 février 2015 n’étaient pas dûs,

— la société preneuse a réglé une somme globale de 268.820 ' arrêtée au mois de février 2017, ce n’est pas suffisant pour couvrir le paiement des seuls loyers du 1er mars 2015 au 30 septembre 2017,

— la SAS Piscine et arrosage du golfe restant redevable de loyers lors de la délivrance du commandement de payer le 20 novembre 2017, celui-ci doit être déclaré valable,

Sur le sort du bail et ses conséquences

— il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise le 20 décembre 2017 et il y a lieu de constater que la résiliation du bail à cette date, ainsi que d’ordonner l’expulsion de la preneuse,

— au regard du décompte produit, la SAS Piscine et arrosage du golfe est redevable d’une somme de 27.220 ' au titre des loyers échus au 20 décembre 2017, outre une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018 qui doit être fixée à 9.000 ' par mois,

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SAS Piscine et arrosage du golfe

— celle-ci sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 70.000 ' au titre des travaux d’aménagement qu’elle a payés à tort mais sans toutefois en justifier,

— elle ne justifie pas davantage d’un quelconque préjudice économique lié à un manque à gagner compte tenu d’une entrée en jouissance 10 mois après la conclusion du bail en ce qu’il est établi qu’elle était titulaire d’un bail commercial auprès de la SCI Chris pour des locaux dans lesquels elle a poursuivi son activité jusqu’à sa prise de jouissance des lieux litigieux le 1er mars 2015.

Par déclaration en date du 15 mars 2021, la SAS Piscine et arrosage du golfe a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du 15 mars 2021, le tribunal de commerce de Fréjus a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Piscine et arrosage du golfe et désigné Me [U] [R], en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 21 mars 2022, ce même tribunal a converti la procédure en liquidation judiciaire et désigné Me [R], ès qualités de liquidateur.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2021 prises à l’encontre d’une part de la SAS Piscine et arrosage du golfe, et d’autre part de Me [U] [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Piscine et arrosage du golfe, la SCI Des Grenadiers demande à la cour:

— à titre principal et si par extraordinaire, le conseiller de la mise en état ne s’estimait pas compétent pour connaître de l’irrecevabilité de l’appel, déclarer irrecevable l’appel interjeté le 12 mai 2021 par la société Piscine et arrosage du golfe sans Me [U] [R], son mandataire judiciaire désigné à cet effet par décision du tribunal de commerce de Fréjus en date du 15 mars 2021,

— déclarer irrecevable l’ensemble des chefs de demandes dans le dispositif de ses écritures formulé par la SAS Piscine et arrosage du golfe comme étant de voir la cour ' dire et juger',

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail n’avait pris effet qu’au 1er mars 2015 et sur ce point, juger que le bail a pris effet au 30 juin 2014 compte tenu de l’accord entre les parties,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI Des Grenadiers à la SAS Piscine et arrosage du golfe en date du 20 novembre 2017 et en ce qu’il a constaté la réalisation du bail commercial conclu entre les parties à la date du 20 décembre 2017,

— dire n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de la SAS Piscine et arrosage du golfe,

— fixer au passif de la procédure collective de la SAS Piscine et arrosage du golfe la créance de la SCI Des Grenadiers, soit la somme de 384.220 ' à titre privilégié outre celle de 11.590 ' à titre chirographaire,

— condamner la SAS Piscine et arrosage du golfe au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Piscine et arrosage du golfe aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et dire que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance d’incident du 22 juin 2023, le conseiller de la mise en état a:

— débouté la SCI Des Grenadiers de ses demandes en nullité ou caducité de la déclaration d’appel et en irrecevabilité de l’appel,

— débouté la SCI Des Grenadiers de sa demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions d’appelante de la société Piscine et arrosage du golfe,

— déclaré les conclusions d’intimés déposées le 26 octobre 2021 par la SCI Des Grenadiers irrecevables à l’égard de Me [U] [R] pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS Piscine et arrosage du golfe,

— réservé les dépens qui suivront ceux de l’instance au fond, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt de déféré du 22 février 2024, cette cour a confirmé en toutes ses dispositions cette ordonnance et y ajoutant, a:

— débouté la SCI Des Grenadiers de sa demande d’annulation des conclusions d’incident n° 3 signifiées le 26 avril 2023 par Me [R], ès qualités,

— déclaré la SCI Des Grenadiers infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCI Des Grenadiers à payer à Me [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Piscine et arrosage du golfe, la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens du déférés.

Aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire et récapitulatives après arrêt de déféré notifiées par RPVA le 25 janvier 2025, Me [U] [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe, désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Fréjus du 15 mars 2021 prononçant l’ouverture du redressement judiciaire de cette société, et de mandataire liquidateur suivant jugement de conversion en liquidation judiciaire du 21 mars 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 328, 909, 911 et 914 du Code de procédure civile,

Vu les articles L 141-45 et R 142-23, L 621-4, L 622-3, L 622-23 et L 622-24, L 631-9, L 631-12, L 641-5 et L 641-9 du Code de Commerce,

Vu les articles 1219 et suivants et 1229 du code de procédure civile,

— déclarer recevable l’intervention de Me [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du Golfe,

— réformer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 24 février 2021 au visa des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d’appel, à savoir d’avoir :

*refusé la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

*déclaré valable le commandement de payer du 20 novembre 2017,

*constaté la résiliation du bail à la date du 20 décembre 2017,

*ordonné l’expulsion de la société Piscine et arrosage du golfe,

*condamné la société Piscine et arrosage du golfe à payer la somme de 37.720 ' au titre des loyers échus au 20 décembre 2017,

*condamné la société Piscine et arrosage du golfe à payer la somme de 9.000 ' à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2018,

* rejeté la demande de délais de paiement de la société Piscine et arrosage du golfe,

*rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Piscine et arrosage du golfe,

*rejeté toute autre demande de la société Piscine et arrosage du golfe,

*condamné la société Piscine et arrosage du golfe aux dépens.

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 24 février 2021 pour le surplus,

Et, statuant à nouveau,

A titre principal

— rejeter toute demande de fixation de la créance de la SCI Des Grenadiers au passif

de la procédure collective de la société Piscine et arrosage du golfe,

— dire et juger irrecevable toute demande de condamnation formée par la SCI Des Grenadiers à l’encontre de la procédure collective de la société Piscine et arrosage du golfe et de Me [R] ès qualités,

— dire et juger que le commandement de payer les loyers délivré le 20 novembre 2017 est dénué de fondement en l’absence d’une créance de loyer exigible,

— dire et juger que la SCI Des Grenadiers a manqué à son obligation de délivrance,

— dire et juger que le bail n’a pu commencer que le 1er mars 2015,

En conséquence,

— dire et juger que la clause résolutoire prévue au bail commercial ne peut venir à s’appliquer,

— dire et juger que le bail est résilié aux torts exclusifs du bailleur à la date de l’assignation, soit le 19 décembre 2017,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 6.000 ' pour la période postérieure à la résiliation du bail jusqu’à la restitution des locaux intervenue le 15 juillet 2020,

— condamner la SCI Des Grenadiers à payer à Me [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe au titre des préjudices de son administrée :

* 7.500 ' en restitution du dépôt de garantie,

*70.809 ' au titre des travaux d’aménagement avancés et non remboursés,

*100.000 ' au titre du préjudice économique consécutif au manque à gagner lié à une entrée en jouissance 10 mois après la conclusion du bail et à un défaut de jouissance de plusieurs mois après le début effectif du bail le 1er mars 2015.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le bail a été résilié au terme de la période triennale, soit le 30 juin 2020, avec une restitution des locaux le 15 juillet 2020,

— fixer la créance de la SCI Des Grenadiers au passif de la procédure collective de la société Piscine et arrosage du golfe à la somme de 115.940 ' au titre du solde des loyers et indemnités d’occupation compte tenu des avances versées par la société Piscine et arrosage du golfe pour la somme de 268.280 ' ;

— prononcer la compensation entre les sommes dues entre les parties pour un solde net de 62.369 ' au profit de la société Piscine et arrosage du golfe,

— condamner la SCI Des Grenadiers à payer à Me [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe la somme de 62.369 ',

En tout état de cause

— condamner la SCI Des Grenadiers à payer à Me [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Des Grenadiers à payer les dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 février 2025.

Par conclusions de procédure notifiées le 24 février 2025, la SCI Des Grenadiers demande à la cour de:

Vu le principe de la contradiction des débats, édicté par les articles 15 et 16 du code de procédure civile et 6&1 de la CESDH,

Vu les articles 798 et suivants du code de procédure civile,

— rejeter purement et simplement des débats les conclusions et pièces notifiées le 25 janvier 2025 pour le compte de Me [U] [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe,

— dire et juger que les dépens suivront ceux du fond.

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions et pièces notifiées le 25 janvier 2025 par Me [U] [R], ès qualités

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement et en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la SCI Des Grenadiers conclut au rejet des conclusions et pièces susvisées au motif que celles-ci ont été notifiées tardivement, quelques jours avant l’audience, la plaçant dans l’impossibilité matérielle d’y répliquer.

Il y a lieu, toutefois, d’observer que:

— il s’est écoulé dix jours entre la notification des conclusions et pièces le 25 janvier 2025 et l’ordonnance de clôture intervenue le 4 février 2025,

— les seuls nouveaux moyens développés dans les dernières conclusions de Me [R], ès qualités, concernent les conséquences que celui-ci entend tirer de la procédure sur incident devant le conseiller de la mise en état et la cour sur déféré mais n’ont aucunement trait au fond du litige,

— les quatre nouvelles pièces communiquées sont l’ordonnance d’incident du 22 juin 2023, l’arrêt de déféré de cette cour du 22 février 2024 et les deux déclarations de créance effectuées par la SCI Des Grenadiers entre les mains de Me [R], à savoir des pièces dont l’intimée avait déjà connaissance.

Il s’ensuit que la SCI Des Grenadiers disposait d’un délai suffisant pour répondre aux arguments avancés par la partie adverse et pouvait à tout le moins, solliciter un report du prononcé de l’ordonnance de clôture annoncée le 4 février 2025 alors que l’audience de plaidoiries était fixée au 25 février 2025.

Aucune violation du principe du contradictoire n’étant caractérisée par la société intimée, il n’ y a pas lieu d’écarter les conclusions et pièces signifiées par Me [R], ès qualités, le 25 janvier 2025.

Sur l’intervention volontaire de Me [U] [R]

En application de l’article L 641-5 du code de commerce, lorsque la liquidation judiciaire est prononcée au cours de la période d’observation d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu’il achève éventuellement la vérification des créances et qu’il établit l’ordre des créanciers. Il poursuit les actions introduites avant le jugement de liquidation, soit par l’administrateur, soit par le mandataire judiciaire, et peut introduire les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire.

Selon l’article L 641-9 du même code :

I. – Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.

Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

II. – Lorsque le débiteur est une personne morale, les dirigeants sociaux en fonction lors du prononcé du jugement de liquidation judiciaire le demeurent, sauf disposition contraire des statuts ou décision de l’assemblée générale. En cas de nécessité, un mandataire peut être désigné en leur lieu et place par ordonnance du président du tribunal sur requête de tout intéressé, du liquidateur ou du ministère public (…)

Compte tenu du jugement de conversion du 21 mars 2022, Me [U] [R], ès qualités de mandataire judiciaire et désormais ès qualités de mandataire liquidateur de la société Piscine et arrosage du Golfe, entend poursuivre la présente action introduite avant l’ouverture du redressement judiciaire et l’appel déclaré au cour de la période d’observation.

Il convient de le recevoir en son intervention volontaire et de la déclarer recevable et bien fondée.

Sur le rejet pur et simple des demandes de la SCI Des Grenadiers en l’état de l’irrecevabilité de ses conclusions déposées le 26 octobre 2021

Me [R] soutient que la SCI Des Grenadiers ne peut solliciter que la fixation de sa créance, à l’exclusion de toute condamnation au paiement, compte tenu de l’ouverture de la procédure judiciaire à l’égard de la société appelante mais que les conclusions d’intimées en fixation de sa créance ayant été déclarées irrecevables , elle ne peut plus formuler une telle demande, conduisant au rejet de ses prétentions au titre d’une quelconque créance qu’elle détiendrait à l’égard de la société Piscine et arrosage du golfe.

Il convient de rappeler que les conclusions de la SCI Des Grenadiers déposées le 26 octobre 2021 ont été déclarées irrecevables uniquement à l’égard de Me [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Piscine et arrosage du golfe, en ce que celles-ci ne lui avaient pas été signifiées par voie d’huissier dans les délais prévus par les articles 909 et 911 du code de procédure civile, Me [R] n’ayant pas, à cette date, constitué avocat devant la cour.

En revanche, lesdites conclusions n’ont pas été déclarées irrecevables à l’encontre de la SAS

Piscine et arrosage du golfe, qui avait bien constitué avocat.

Par conséquent, les pièces régulièrement communiquées le 26 octobre 2021 par l’intimée au conseil de la SAS Piscine et arrosage du golfe sont acquises au débat et la SCI Des Grenadiers est recevable en sa demande de fixation de sa créance telle que celle-ci a été présentée dans ses conclusions du 26 octobre 2021 à l’égard de la société Piscine et arrosage du golfe.

A l’encontre de Me [R], ès qualités, la SCI Des Grenadiers est réputé s’approprier les motifs du jugement entrepris, conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

En outre, la SCI Des Grenadiers justifie avoir procédé, le 23 avril 2021 à deux déclarations de créances entre les mains de Me [U] [R], mandataire judiciaire, pour les sommes respectives de 384.220 ' TTC à titre privilégié et 11.590 ' à titre chirographaire.

La SCI Des Grenadiers est donc recevable en sa demande de fixation de sa créance au passif de la procédure collective de la SAS Piscine et arrosage du golfe.

Sur le défaut de validité du commandement de payer

Au visa des articles 1719 et 1720 du code civi, Me [R] soutient que le tribunal a jugé à bon droit que le bail n’avait pu être exécuté avant la date du 1er mars 2015 en raison d’un défaut de délivrance des locaux par le bailleur, ceux-ci n’étant pas achevés avant cette date pour permettre l’exploitation normale d’une activité commerciale et en a déduit, de manière exacte que les loyers ne pouvaient être dus qu’à compter du 1er mars 2015.

Il fait en revanche grief au tribunal d’avoir retenu la validité du commandement de payer en appréciant de manière erronée le décompte des sommes dues sur la période entre mars 2015 et septembre 2017.

Il fait valoir que ledit commandement fait état de versements par la preneuse pour un montant de 268.280 ' au 23 février 2017, ce qui représente, compte tenu d’un loyer mensuel de 9.000 ' TTC, 2 ans et 6 mois de loyers, soit de mars 2015 à octobre 2017 inclus.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le bail commercial régularisé entre les parties le 30 juin 2014 a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024 pour se terminer le 30 juin 2023. Il stipule en son article 3 ' destination des lieux loués- activités autorisées’ que ' le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage commercial et pour l’exercice de l’activité de commerce de tous articles de construction et d’outillage, de peinture, d’arrosage, de piscines, de consommables et produits d’entretien, de mobilier intérieur et d’extérieur'.

Il est néanmoins établi qu’au 30 juin 2014, l’immeuble n’était pas achevé ainsi qu’il en résulte du contrat de prêt souscrit par la SCI Des Grenadiers le 28 avril 2014, soit deux mois auparavant, indiquant en page 14 que le local commercial, objet du bail, est ' vendu en son état futur d’achèvement, brut de béton, réseaux en attente de branchement et sans vitrine'.

La société Piscine et arrosage du golfe produit des factures de climatisation et système VRD ainsi que de fournitures et installations de cloisons de février et mars 2015.

La SCI Des Grenadiers communique également des factures de travaux qu’elle a elle-même réglés au cours du premier trimestre 2015 concernant les locaux donnés à bail et portant sur des prestations de fourniture de menuiseries, climatisation, revêtements de sol, pose d’appareils de chauffage, électricité et cloisons, corroborant le fait que l’immeuble n’était pas achevé au 30 juin 2014 et qu’elle reconnaissait que de tels travaux lui incombaient en sa qualité de bailleresse.

La circonstance que la preneuse a pris le bien en l’état où il se trouvait en toute connaissance de cause conformément aux clauses du bail n’est pas de nature à décharger la bailleresse de son obligation de délivrance telle que prévue par l’article 1719 du code civil.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, aucune activité commerciale ne peut être exercée lorsque le local n’est pas 'hors d’air’ et que les raccordements primaires ne sont pas effectués.

A la date de prise d’effet du bail, soit le 1er juillet 2014, les locaux ne permettaient donc pas une exploitation conforme à la destination contractuelle et dès lors qu’il est établi et non contesté par la preneuse que celle-ci n’a pu prendre possession des lieux conformément à leur destination qu’à compter du 1er mars 2015, la SCI Des Grenadiers n’a pas rempli son obligation de délivrance avant cette date, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers pour la période du 1er juillet 2014 au 28 février 2015.

Il est constant que par acte du 20 novembre 2017, la SCI Des Grenadiers a fait délivrer à la SAS Piscine et arrosage du golfe un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui réclamant une somme de 99.816,29 ' au titre du solde des loyers dûs de juillet 2014 à septembre 2017.

A la lecture de ce commandement et du décompte annexé, il apparaît que la preneuse a effectué des règlements à hauteur de 268.280 ' du 25 juin 2014 au 23 février 2017.

La totalité des sommes dues par la société Piscine et arrosage du golfe, toujours ce décompte, s’établit à 368.096, 29 ' pour la période de juillet 2014 à septembre 2017.

Il convient, toutefois, de déduire de ce montant:

— les loyers pour la période de juillet 2014 à février 2015, soit 9.000 ' X 8= 72.000 ',

— à compter du mois de janvier 2017, il est facturé une somme de 9.729,81 ' au titre du loyer, sans explication sur ce surplus de 729,81 ' , soit 9X 729,81 ' = 6.568,29 '

— la taxe foncière 2015 et la provision pour taxe foncière 2016 qui ne sont justifiées aucune pièce, soit 4.924 + 5.604 = 10.528 '

soit un total à déduire de 89.096,29 '.

La totalité des sommes dues au titre des loyers sur la période litigieuse doit donc être arrêtée à

279.000 ' ( 368.096,29 – 89.096,29).

Les versements effectués par la locataire s’élevant à la somme totale de 268.280 ', ceux-ci sont insuffisants pour couvrir la totalité de la dette de loyers, soit 279.000 '.

Me [R], ès qualités, prétend qu’il convient également de déduire une somme de 70.809 ' correspondant aux travaux que la locataire a avancés au lieu et place de la bailleresse car intéressant l’achèvement des travaux aux fins de délivrance dès locaux pour leur exploitation.

Il est produit, pour seules pièces justificatives, les comptes annuels de la SAS Piscine et Arrosage du golfe du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2016, ainsi qu’un extrait du grand livre des comptes généraux de janvier 2015 à janvier 2016 mais qui ne permettent absolument pas de démontrer que l’appelante a financé des travaux qui incombaient à la bailleresse et encore moins pour le montant réclamé.

Le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée ' A défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque , si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user (…)'.

Le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le commandement de payer était valable, en ce que la SAS Piscine et Arrosage du golfe restait redevable de loyers lors de sa délivrance, sera confirmé.

Sur le sort du bail commercial et ses conséquences

La société Piscine et Arrosage du golfe n’est pas en mesure de justifier d’un seul versement dans le mois qui a suivi le commandement, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 20 décembre 2017.

En vertu de l’article L 662-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

La clause résolutoire mise en oeuvre pour un motif financier est paralysée en cas de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut, après le jugement d’ouverture, poursuivre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement antérieur, s’il ne dispose pas, avant ledit jugement, d’une décision passée en force de chose jugée.

Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ni d’ordonner l’expulsion de la la SAS Piscine et Arrosage du golfe.

Enfin, Me [R], ès qualités, n’est pas fondé à solliciter la résiliation du bail auxtorts de la bailleresse à la date de l’assignation, le 19 décembre 2017, pour défaut de délivrance du bien en ce qu’il ressort des développements qui précèdent que la société Piscine et arrosage du golfe a bien pris possession des locaux, même avec retard, de sorte que le bail a produit ses effets.

Il ressort, toutefois, des pièces produites que la SAS Piscine et arrosage du Golfe a restitué les clés des locaux, objet du bail le 15 juillet 2020.

Sur le décompte de créance

Il n’est pas contesté que la SCI Des Grenadiers justifie avoir procédé, le 23 avril 2021 à deux déclarations de créances entre les mains de Me [U] [R], mandataire judiciaire, pour les sommes respectives de:

—  384.220 ' TTC à titre privilégié, à savoir les loyers et indemnités d’occupation,

—  11.590 ' à titre chirographaire, correspondant aux travaux de remise en état effectués après le départ de la SAS Piscine et arrosage du golfe des locaux loués.

Le premier juge a, de manière exacte, arrêté à la somme de 37.720 ' les loyers dus par la preneuse au 20 décembre 2017, se décomposant comme suit:

—  306.000 ' ( 9.000 'X 34 mois) correspondant au loyer échus du 1er mars 2015 au 20 décembre 2017,

— dont il convient de déduite la somme de 268.280 ' correspondant aux versements effectués par la SAS Piscine et arrosage du Golfe,

soit un solde de 37. 720 '.

La société locataire est par ailleurs redevable, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 15 juillet 2020, date de la libération des lieux, des loyers et indemnités d’occupation à hauteur de 9.000 ' par mois, aucun élément ne justifiant de procéder à une diminution de la valeur locative pour la porter à la somme de 6.000 ' comme réclamée par Me [R], ès qualités.

Le montant dû s’élève pour la période du 1er janvier 2018 au 15 juillet 2020 à 279.000 ' ( 9.000 ' X 31 mois)

Il convient en conséquence de fixer au passif de la procédure collective de la SAS Piscine et arrosage du golfe la créance de la SCI Des Grenadiers au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 15 juillet 2020, à la somme de 316.720 ' ( 279.000+ 37.720).

Sur la seconde déclaration de créance et comme le relève à juste titre Me [R], les travaux de remise en état ne sont pas justifiés au regard du constat de l’état des lieux de sortie en date du 15 juillet 2020 qui met surtout en évidence des locaux en état d’usage et défraîchis, étant souligné que la locataire a occupé les lieux pendant plus de cinq ans, et au regard des devis ou factures qui ne portent pas sur des prestations en rapport avec les mentions contenues dans l’état des lieux de sortie.

La SCI Les Grenadiers sera donc déboutée de sa demande au titre de sa déclaration de créance à titre chirographaire.

Sur les sommes réclamées par Me [R], ès qualités

Me [R] sollicite en premier lieu le remboursement de la somme de 7.500 ' versée à titre de dépôt de garantie par la preneuse lors de son entrée dans les lieux.

Or, le bail litigieux comporte un article 15 intitulé ' Dépôt de garantie’ précisant que ' Le bail a lieu sans dépôt de garantie'.

Il réclame en outre l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la SAS Piscine et arrosage du golfe:

— qui a été contrainte d’avancer une partie des travaux à la charge du bailleur à concurrence de 70.809 ',

— qui a subi un manque à gagner, faute de démarrer son activité 10 mois plus tôt, estimé à 100.000'.

Sur les travaux d’aménagement qui auraient été payés à tort par la preneuse, il a été jugé que celle-ci n’en justifiait pas.

S’agissant du préjudice économique, force est de constater que dans ses écritures devant la cour, Me [R] n’apporte aucune explication, ni aucune pièce au soutien de sa demande, étant souligné que le tribunal, dans les motifs de sa décision, a expressément écarté cette prétention en retenant qu’il était justifié que la société Piscine et arrosage du golfe était titulaire d’un bail commercial auprès de la société Chris, pour des locaux dans lesquels elle a poursuivi son activité jusqu’à sa prise de jouissance des lieux litigieux le 1er mars 2015.

En considération de ces éléments, Me [R] ne peut qu’être débouté de ses demandes reconventionnelles.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à écarter les conclusions et pièces signifiées par Me [U] [R], ès qualités, le 25 janvier 2025,

Reçoit Me [U] [R], ès qualités de mandataire judiciaire et désormais ès qualités de liquidateur de la société Piscine et arrosage du Golfe, en son intervention volontaire et la déclare recevable et bien fondée,

Dit que la SCI Des Grenadiers est recevable en sa demande de fixation de sa créance au passif de la procédure collective de la SAS Piscine et arrosage du golfe,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan sauf en ce qu’il a :

— dit que le contrat de bail conclu le 30 juin 2014 n’a pris effet qu’au 1er mars 2015,

— déclaré valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SAS Piscine et arrosage du golfe par la SCI Des Grenadiers le 20 novembre 2017,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Piscine et arrosage du golfe,

— débouté les parties de leurs demandes respectives formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Rejette, en l’état de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SAS Piscine et arrosage du golfe, la demande de constat de la résiliation du bail commercial conclu le 30 juin 2014 et la demande d’expulsion de la SAS Piscine et arrosage du golfe des locaux loués,

Déboute Me [R], ès qualités, de sa demande de résiliation du bail commercial au 19 décembre 2017 et ce aux torts de la SCI Des Grenadiers,

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS Piscine et arrosage du golfe la créance de la SCI Des Grenadiers au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 15 juillet 2020, à la somme de 316.720 ',

Rejette le surplus des demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de la SAS Piscine arrosage du Golfe et de Me [U] [R], ès qualités.

Le Greffier, La Présidente,