COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

ph

N° 2025/ 185

N° RG 22/10943 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2WR

[C] [M]

[P] [F]

[A] [E]

C/

S.A.R.L. CITYA [Localité 8]

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LE STANISLAS

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO

SELARL LAUGA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 17 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n°19/ 02725.

APPELANTES

Madame [C] [M], demeurant [Adresse 7] / ITALIE

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

S.A.R.L. CITYA [Localité 8], dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA , avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représenté par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

L’ensemble immobilier dénommé Le Stanislas, sis à [Adresse 6], a pour syndic en exercice la SAS Foncia AD immobilier.

Une assemblée générale s’est tenue le 26 février 2019 sur convocation du syndic alors en exercice, la SARL Citya [Localité 8], au cours de laquelle la SAS Foncia AD immobilier a été élue syndic.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 11 avril 2019 sur convocation du nouveau syndic.

Se disant copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier et estimant que ces assemblées générales se sont tenues dans des conditions irrégulières, Mme [C] [M], Mme [P] [F], Mme [A] [E], Mme [H] [Y], Mme [I] [D], Mme [G] [L] et M. [W] [U] ont par exploit d’huissier du 10 mai 2019, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse, la SARL Citya [Localité 8], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Stanislas représenté par la SAS Foncia AD immobilier, et la SAS Foncia AD immobilier afin de voir principalement':

— prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2019, dans sa totalité,

— prononcer l’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2019, dans sa totalité,

— condamner la SARL Citya [Localité 8] à leur payer chacun la somme de 1'000'euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la SAS Foncia AD immobilier à leur payer chacun la somme de 1'000'euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 17 juin 2022, le tribunal judiciaire Grasse a':

— rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 février 2019,

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2019,

— rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Mme [M], Mme [F], Mme [E], Mme [H] [Y], Mme [I] [D], Mme [G] [L] et M. [W] [U] à payer la somme de 2'500 euros chacun au syndicat des copropriétaires Le Stanislas, à la SARL Citya [Localité 8] et à la SAS Foncia AD immobilier au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum les mêmes aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré':

— que sur la demande d’annulation des procès-verbaux du 26 février 2019 et du 11 avril 2019, aucun moyen n’est soutenu relativement à d’éventuelles irrégularités des procès-verbaux eux-mêmes,

— que sur la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019, il n’est pas démontré que Mme [K] était propriétaire à cette date, du lot n°'1 lui attribuant 300 tantièmes, et il n’est donc pas établi qu’une erreur affecterait le décompte des voix,

— que la juridiction n’étant tenue de répondre qu’aux prétentions formulées dans le dispositif des conclusions, il n’y a pas lieu de statuer sur des demandes d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 11 avril 2019, évoquées dans les moyens mais pas dans le dispositif,

— que par voie de conséquence, la demande au titre des dommages et intérêts n’est pas fondée.

Par déclaration du 28 juillet 2022, Mme [M], Mme [F] et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions d’appelantes, transmises et notifiées par RPVA le'24 octobre 2022,'Mme [M], Mme [F] et Mme [E] demandent à la cour de':

Vu les articles 7 et 9 du décret n°'67-223 du 17 mars 1967,

— les recevoir en leur appel et le dire bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau':

— prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2019, dans sa totalité,

— prononcer l’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2019, dans sa totalité,

— condamner la SARL Citya [Localité 8] à leur payer la somme de 1'000'euros chacune, à titre de dommages-intérêts,

— condamner la SAS Foncia AD immobilier à leur payer la somme de 1'000'euros chacune, à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires Le Stanislas, la SARL Citya [Localité 8], et la SAS Foncia AD immobilier, à leur payer une somme de 4'500'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [M], Mme [F] et Mme [E] font valoir que':

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— elle s’est tenue dans la commune du [Localité 8] et non dans la commune de [Localité 5], ville où se situe le bien, ce faisant elle a violé les dispositions de l’article 9 du décret n°'67-223 du 17 mars 1967'; contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le lieu de tenue de l’assemblée générale constitue une irrégularité permettant de justifier la nullité de l’assemblée générale,

— à défaut, la résolution n°'7 de cette même assemblée générale doit être annulée puisque les voix de Mme [K] ont été calculées sans tenir compte des voix attachées au lot n°'1, dont elle est propriétaire, et qui représente 300 tantièmes sur un total de 1387 tantièmes'; ses voix étaient donc de 348 tantièmes, comme cela ressort de l’état descriptif de division de 2010 et celui de 2014, et non 48 tantièmes comme retenu lors de l’assemblée générale. Ce faisant le résultat du vote n’est pas valable puisque la SARL Foncia AD immobilier aurait obtenu 536 votes pour et 744 contre et le Cabinet Turin aurait obtenu 744 pour et 504 contre,

— il est démontré que Mme [K] est bien propriétaire des lots n°'1 et n°'58 puisqu’il ressort du relevé des formalités foncières, publié le 20 décembre 2013, qu’elle est propriétaire des lots depuis le 29 novembre 2013, suite à une donation, et les procès-verbaux de l’assemblée générale du 5 mars 2020 et de l’assemblée générale du 6 juillet 2021 démontrent qu’elle l’était encore,

— le fait que l’assemblée générale du 4 mars 2020 n’ait pas été contestée alors que la SARL Foncia AD immobilier a été désignée comme syndic est sans impact sur la procédure en cours, chaque assemblée générale étant indépendante des autres,

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 11 avril 2019,

— il découle de la nullité de l’assemblée générale du 26 février 2019, et plus particulièrement de la résolution n°'7, que la SARL Foncia AD immobilier n’avait pas la qualité de syndic et ne pouvait donc pas convoquer l’assemblée générale du 11 avril 2019'; cette assemblée générale devra être annulée puisqu’elle n’est pas conforme à l’article 7 du décret n°'67-223 du 17 mars 1967'; à défaut les résolutions suivantes devront être annulées':

— la n°'1 puisque, Mme [E], Mme [Y], Mme [D], Mme [L] et M. [U] ont voté contre,

— la n°'2 puisque Mme [M], a voté contre,

— les n°'4.1, n°'4.2 et n°'4.3 puisque Mme [M], Mme [Y], Mme [E], Mme [Y], Mme [D], Mme [L] et M. [U] ont voté contre tout ou partie de ces résolutions,

— contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, dans leurs conclusions de première instance, ils avaient déjà invoqué un moyen à l’appui de leur demande, à savoir l’inobservation des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967,

Sur la responsabilité de SARL Citya [Localité 8],

— il convient de préciser que la SARL Citya [Localité 8] n’est plus syndic et ne représente plus en justice le syndicat des copropriétaires, elle est donc irrecevable à défendre la validité de l’assemblée du 26 février 2019,

— la SARL Citya [Localité 8] a engagé sa responsabilité en convoquant et tenant une assemblée générale dans des conditions illicites qu’elle ne pouvait pas ignorer en tant que syndic professionnel, tant pour le lieu de convocation que pour le calcul des tantièmes,

— elles ont subi un préjudice puisque cette faute conduit à la nullité d’une assemblée générale et au fait que le cabinet Turin n’ait pas été retenu,

Sur la responsabilité de la SARL Foncia AD immobilier,

— la SARL Foncia AD immobilier a engagé sa responsabilité en refusant, comme cela ressort de son courrier de convocation, de prendre le pouvoir donné par Mme [T] à Mme [F], alors qu’un copropriétaire peut toujours donner mandat pour être représenté lors d’une assemblée générale. De plus, elle aurait dû, à tout le moins, mettre à l’ordre du jour de l’assemblée un nouveau vote afférent à l’élection du syndic pour qu’elle se fasse dans des conditions légalement conformes et elle a commis une faute en mettant en demeure Mme [E] de signer le procès-verbal de l’assemblée générale alors que son rôle de scrutatrice lui permet de ne pas le signer,

— la SARL Foncia AD immobilier ne peut pas se dédouaner en indiquant que tous les documents ne lui avaient pas été communiqués au moment de l’assemblée générale du 11 avril 2019, d’autant plus que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division étaient téléchargeables sur l’extranet de Citya.

— la SARL Foncia AD immobilier reconnaît dans ses conclusions du 20 décembre 2019 que l’assemblée générale du 26 février 2019 était irrégulière et qu’elle a refusé de prendre en compte des mandats, alors que le fait que l’ordre du jour soit strictement identique ne peut pas lui permettre d’utiliser les pouvoirs précédents,

— le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire sur le fondement quasi délictuel, pour les fautes commises dans l’exercice de sa mission,

— pour l’ensemble de ces raisons, la SARL Foncia AD immobilier doit être condamnée à des dommages et intérêts.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires Le Stanislas demande à la cour de :

Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 6, 7 et 9 du décret 17 mars 1967,

Vu les jurisprudences précitées,

A titre principal,

— débouter Mme [M], Mme [F] et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 17 juin 2022,

Y ajoutant,

— condamner Mme [M], Mme [F] et Mme [E] à lui payer chacune la somme de 7'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M], Mme [F] et Mme [E] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait faire droit à l’une des demandes de Mme [M], Mme [F] et Mme [E],

— ordonner la réformation du jugement à l’égard des trois seules appelantes, notamment en ce qui concerne les condamnations au titre des frais irrépétibles et dépens, et ce en raison du principe de l’effet personnel de l’appel,

— débouter Mme [M], Mme [F] et Mme [E] de leurs demandes accessoires au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires Le Stanislas répond que':

Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 février 2019,

— Mme [M], Mme [F], et Mme [E] ne demandent pas l’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2019 mais du procès-verbal de cette assemblée, qui sont deux demandes distinctes avec des régimes juridiques des nullités différents,

— telle est l’interprétation de la jurisprudence qui, depuis 1975 et de manière renouvelée, considère que l’absence ou la nullité du procès-verbal ne fait que rendre l’assemblée générale annulable (TGI Pars 23 avril 1975 Rev Loyers 1975. 312, 14 novembre 1976 D. 1976 IR 24), position confirmée par la Cour de cassation (Civ. 3ème 30 mars 2011, n°'10-14381),

— la nullité du procès-verbal, qui est la seule demande formulée, suppose un vice de forme et un grief causé par ce vice,

— les appelantes invoquent une violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 sur la base que l’assemblée générale ne s’est pas tenue dans la ville de l’immeuble, ce qui ne constitue pas un vice de forme du procès-verbal, et elles n’évoquent aucun grief à l’appui de leur demande,

— en tout état de cause, la nullité du procès-verbal ne rend pas systématiquement nulle l’assemblée générale et encore faut-il que cette demande de nullité soit formulée, ce qui n’est pas le cas ici,

— si une demande de nullité de l’assemblée générale du 26 février 2019 était formulée, elle devra être déclarée irrecevable,

— l’action serait forclose puisque selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit être formulée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par voie d’action principale et non par voie de conclusions formant une demande additionnelle ou connexe,

— les appelantes n’ont pas qualité pour agir en annulation, car ont voté en faveur de plusieurs résolutions,

Sur la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— en première instance, les demandeurs ne rapportaient pas la preuve du nombre total de voix dont dispose Mme [K], ni de la date depuis laquelle elle est propriétaire du lot n°'1,

— en appel, Mme [M], Mme [F], et Mme [E] ne justifient pas du mandat donné à Mme [K] pour l’assemblée générale, mandat nécessaire puisqu’il ressort de la pièce adverse n°'11 que le lot n°'1 est démembré et que Mme [V] et M. [V] sont également propriétaires de ce lot. Il convient de relever que le transfert de propriété du lot n°'1 n’a jamais été notifié au syndic en violation des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967,

— il en découle que la demande de nullité de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 juillet 2019 n’est pas fondée, la prise en compte des 300 voix rattachées au lot n°'1 pour ce vote n’ayant pas lieu d’être,

— les appelants ne justifient pas que la comptabilisation des voix revendiquée aurait eu pour effet de modifier le sens des votes, dès lors notamment que trois syndics avaient déjà été proposés et qu’aucun n’avait obtenu au premier tour la majorité,

Sur la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2019,

— comme ci-dessus, aucun vice de forme et aucun grief n’est démontré';

— le fait que l’assemblée générale ait été convoquée par un syndic n’ayant pas qualité à le faire ne constitue pas un vice de forme du procès-verbal pouvant entraîner sa nullité,

— l’annulation du procès-verbal n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale et, en tout état de cause, elle n’est pas demandée et si une telle demande venait à être formulée elle serait forclose,

— c’est à tort que Mme [M], Mme [F], et Mme [E] reprochent la convocation rapide d’une assemblée générale puisqu’il était urgent de voter un budget prévisionnel et de désigner les conseillers syndicaux,

— lors de l’assemblée générale du 4 mars 2020, les copropriétaires ont, notamment, approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, donné quitus au syndic et l’ont réélu à une large majorité et cette assemblée n’a jamais été contestée par les appelantes et l’action visant à contester les deux assemblées générales précédentes est donc sans objet.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le'8 novembre 2022,'la SARL Citya [Localité 8] demande à la cour de':

— débouter Mme [M], Mme [F], et Mme [E] de leurs demandes,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 17 juin 2022 par la deuxième chambre section construction du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [M], Mme [F], et Mme [E], à lui payer une somme de 3'000'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [M], Mme [F], et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Laurence Parent-Musarra, membre de la SELARL cabinet LPM avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL Citya [Localité 8] réplique que':

Sur la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— contrairement à ce que soutiennent Mme [M], Mme [F], et Mme [E] l’assemblée générale n’est pas irrégulière sur la base de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 puisque le règlement intérieur de la copropriété de la résidence Le Stanislas prévoit que «'le syndic convoquera les copropriétaires au moins une fois par an, au jour, lieu et heure indiqué par lui dans la convocation'», le choix du lieu étant laissé au syndic,

— comme l’a justement relevé le juge de première instance, Mme [M], Mme [F], et Mme [E] «'invoquent des moyens relatifs au lieu de tenue de l’assemblée générale. Cependant aucun moyen n’est soutenu relativement à d’éventuelles irrégularités du procès-verbal lui-même'»'; le même moyen étant invoqué en appel la décision sera confirmée sur la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2019,

Sur la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— Mme [M], Mme [F], et Mme [E] ne démontrent pas que Mme [K] était propriétaire du lot n°'1 au moment du vote de la résolution n°'7 et dès lors, aucune erreur dans le décompte de voix n’est démontrée,

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre elle,

— Mme [M], Mme [F], et Mme [E] ne démontrent pas l’existence d’une erreur sur la comptabilisation des votes remettant en cause l’élection du syndic et, en tout état de cause, elles ne démontrent pas l’existence d’un préjudice.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le 24 janvier 2023, la SAS Foncia AD immobilier demande à la cour de :

Vu les articles précités,

Vu les faits exposés et les pièces produites au débat,

A titre principal':

— juger irrecevable la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée du 11 avril 2019,

En conséquence':

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 juin 2022 n°'RG 19/02725 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse,

A titre subsidiaire':

— juger que la SAS Foncia AD immobilier n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

En conséquence':

— débouter Mme [M], Mme [F], et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse':

— condamner in solidum Mme [M], Mme [F], et Mme [E] à lui payer la somme de 3'945'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [M], Mme [F], et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance d’appel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Foncia AD immobilier soutient que :

Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2019,

— Mme [M], Mme [F], et Mme [E] n’ont pas qualité pour agir, puisqu’elles ont participé activement et ont voté en faveur des résolutions n°'2, n°'3, n°'4.4, n°'4.5, n°'4.6, n°'4.7, n°'5 et n°'7,

— elle avait la qualité pour convoquer l’assemblée générale du 11 avril 2019 puisque selon la résolution n°'7 votée lors de l’assemblée générale du 24 février 2019 (sic) elle a été élue nouveau syndic conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec une prise d’effet du contrat au 26 février 2019. Ainsi, la convocation envoyée le 12 mars 2019 est tout à fait valable,

Sur son absence de responsabilité,

— après son élection par la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 24 février 2019 (sic), l’assemblée générale a pris fin avec un ordre du jour non purgé, si bien qu’elle a dû convoquer une nouvelle assemblée générale,

— en ne contestant pas l’assemblée générale du 4 mars 2020 lors de laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, ils lui ont donné quitus et l’ont de nouveau élue comme syndic, la contestation des assemblées générales des 24 février 2019 (sic) et 11 avril 2019 est désormais sans objet,

— il ne saurait lui être reproché d’avoir utilisé les pouvoirs de l’assemblée du 24 février 2019 pour celle du 11 avril 2019 car il était question de terminer l’ordre du jour de la première assemblée, que les copropriétaires en étaient informés dans le courrier de convocation, et il n’est pas démontré qu’elle aurait refusé des pouvoirs'; aucune faute n’est donc démontrée,

— elle n’a pas fait pression sur Mme [E] pour signer le procès-verbal du 11 avril 2019 et le courrier du 26 avril 2016 ne constitue pas une mise en demeure puisqu’aucune sanction à son égard n’était évoquée'; le fait de demander à la scrutatrice de signer le procès-verbal dans le délai d’un mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue pas une pression mais’une mesure dans l’intérêt de l’administration de l’immeuble.

— Mme [E] a seulement été destinataire d’un courrier recommandé aux fins de signature du procès-verbal en tant que scrutatrice, sans que cela lui permette d’invoquer une «'pression inacceptable'», d’autant qu’elle a seulement voté contre les résolutions n°'1, n°'4.1, n°4.2 et n°'4.3, les autres résolutions ayant reçu son assentiment, il est donc difficilement compréhensible de prétendre que l’assemblée générale «'ne s’est pas déroulée dans des conditions conformes'»,

Sur la demande de dommages et intérêts formée contre elle,

— Mme [M], Mme [F], et Mme [E] ne démontrent pas l’existence d’une faute et d’un préjudice'; leur demande de dommages et intérêts n’est donc pas fondée en fait comme en droit.

L’instruction a été clôturée le'28 février 2025.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les appelantes sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions, comme en première instance, l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 26 février 2019 dans sa totalité, de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019, du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2019 dans sa totalité, en arguant d’irrégularités au visa des articles 7 et 9 du décret n°'67-223 du 17 mars 1967.

Cependant, dans les motifs la demande porte sur l’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2019 et à défaut de la résolution n°'7 de ladite assemblée générale, ainsi que sur l’annulation de l’assemblée générale du 11 avril 2019 et à défaut de résolutions déterminées de ladite assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement qui a rejeté chacune des demandes, oppose que le régime juridique de l’annulation du procès-verbal et de l’annulation de l’assemblée générale, est différent et qu’il n’est pas demandé l’annulation de l’assemblée générale, qui serait en tout état de cause irrecevable pour forclusion et défaut de qualité pour avoir voté en faveur de certaines résolutions.

La SAS Foncia AD immobilier demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de juger irrecevable la demande d’annulation du procès-verbal du 11 avril 2019 pour défaut de qualité, et de juger qu’elle n’a pas commis de faute.

Il doit être conclu en vertu du principe dispositif, que la cour est de manière évidente et comprise de toutes les parties, saisie de la question de l’annulation de toutes les décisions prises au cours de l’assemblée générale du 26 février 2019 retracées dans le procès-verbal de la même date, à défaut de l’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019, ainsi que de l’annulation de toutes les décisions prises au cours de l’assemblée générale du 11 avril 2019 retracées dans le procès-verbal du même jour, mais pas de résolutions déterminées de cette dernière assemblée générale, seul le dispositif des conclusions, saisissant la juridiction.

Les questions de la forclusion et du défaut de qualité sont mises dans le débat par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas sollicité dans le dispositif de ses conclusions l’irrecevabilité des demandes des appelantes, réclamée cependant par la SAS Foncia AD immobilier, mais seulement sur le fondement du défaut de qualité.

Il doit être conclu que la cour est saisie de l’irrecevabilité des demandes des appelantes pour défaut de qualité et se prononcera aussi sur la forclusion, mise dans le débat en lien avec la formulation de la demande des appelantes portant sur «'l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale'», discutée par le syndicat des copropriétaires.

La demande de «'JUGER que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité'», ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

Sur l’irrecevabilité tirée de l’expiration du délai de contestation

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n°'65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assemblée générale, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’assignation du 10 mai 2019, aux fins d’obtenir «'l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale (') dans sa totalité'» qu’elle tend à l’annulation de l’ensemble des résolutions votées au cours des assemblées générales des 26 février 2019 et 11 avril 2019, la première pour irrégularités dans les conditions de tenue de celle-ci, la seconde pour avoir été convoquée par un syndic dont la désignation par la première assemblée générale, est nulle.

Il est justifié que la SAS Foncia AD immobilier a par courrier daté du 12 mars 2019, convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale en seconde lecture, «'des points qui n’ont pas été mis aux votes lors de la précédente Assemblée'» dont le procès-verbal est adressé avec indication que les pouvoirs de la première assemblée générale du 26 février 2019 restent valables pour ceux du 11 avril 2019.

Il en ressort que la contestation de l’assemblée générale du 26 février 2019 comme de celle du 11 avril 2019, est bien intervenue par assignation intervenue moins de deux mois après la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, dont il n’est pas justifié des dates d’envoi.

L’exception d’irrecevabilité tirée de l’expiration du délai de contestation ne peut donc prospérer.

Sur l’irrecevabilité tirée de l’absence de contestation de toutes les résolutions votées

Il ressort de la lecture de cet article 42 précité, que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir en contestation, ce qui impose qu’ils précisent ce qu’ils contestent.

Mme [M] n’est pas opposante à la résolution n°'1 de l’assemblée générale du 26 février 2019, ni aux résolutions n°'2, n°'3, n°'4, n°'6 (absence de nomination du Cabinet Citya [Localité 8] comme syndic conforme à son vote).

Mme [E] n’est pas opposante à la résolution n°'2 de l’assemblée générale du 26 février 2019, ni à la résolution n°'6 (absence de nomination du Cabinet Citya [Localité 8] comme syndic conforme à son vote).

Mme [F] n’est pas opposante à la résolution n°'6 de l’assemblée générale du 26 février 2019 (absence de nomination du Cabinet Citya [Localité 8] comme syndic conforme à son vote).

Il doit donc être conclu que Mme [Z], Mme [F] et Mme [E] sont irrecevables à solliciter l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 26 février 2019.

Mme [M] n’est pas opposante à la résolution n°'1 de l’assemblée générale du 11 avril 2019 (président de séance), ni aux résolutions n°'2 (élection du deuxième scrutateur Mme [E]), n°'3 (secrétaire), n°'5 (budget prévisionnel), n°'6 (consultation du conseil syndical), n°'7 (mise en concurrence obligatoire) notamment.

Mme [E] n’est pas opposante à la résolution n°'2 de l’assemblée générale du 11 avril 2019 (élection du deuxième scrutateur Mme [E]), ni aux résolutions n°'3 (secrétaire), n°'5 (budget prévisionnel), n°'6 (consultation du conseil syndical), n°'7 (mise en concurrence obligatoire), notamment.

Mme [F] n’est pas opposante à la résolution n°'2 de l’assemblée générale du 11 avril 2019 (élection du deuxième scrutateur Mme [E]), ni aux résolutions n°'3 (secrétaire), n°'5 (budget prévisionnel), n°'6 (consultation du conseil syndical), n°'7 (mise en concurrence obligatoire), notamment.

Il doit donc être conclu que Mme [Z], Mme [F] et Mme [E] sont irrecevables à solliciter l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 avril 2019.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019

Il s’agit de la désignation de la SAS Foncia AD immobilier comme syndic, qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1956 (sur 1087 tantièmes), et qui a nécessité un second vote à la majorité de l’article 24, soit la majorité des voix des propriétaires présents et représentés, par vingt copropriétaires représentant 536 tantièmes sur 948 tantièmes, les appelantes s’étant toutes opposées à cette résolution.

Il est argué de la tenue de l’assemblée générale dans une ville autre que la ville où se situe l’immeuble et d’un problème de comptage des voix par omission des tantièmes de Mme [K] qui ont été comptabilisés pour 48 tantièmes, alors qu’elle dispose de 348 tantièmes, soit 300 tantièmes

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 énonce que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic et l’article 9 précise que «'La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble'».

Aux termes du règlement de copropriété du 4 juin 1956 versé aux débats par la SARL Citya [Localité 8], et plus exactement du paragraphe 17 concernant les assemblées générales, «'Le syndic convoque les co-propriétaires au moins une fois par an, aux jours, lieu et heure indiqués par lui dans la convocation'».

Il doit être conclu que le syndic a le choix du lieu de convocation, la rédaction de l’article 7 précité permettant de déroger à la tenue de l’assemblée générale dans la commune de situation de l’immeuble, si bien que ce moyen doit être écarté.

A l’appui de leur moyen tiré d’un mauvais comptage des voix de Mme [K], les appelantes produisent':

— une feuille de présence pour l’assemblée générale du 20 janvier 2020, sur laquelle Mme [K] apparaît avec deux lots': le lot n°'1 (local) pour 300 tantièmes et le lot n°'58 (appartement) pour 48 tantièmes,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juillet 2021 dans lequel Mme [K] apparaît avec 348 tantièmes,

— un relevé des formalités établi par le service de la publicité foncière, faisant ressortir que le 29 novembre 2013, suite au décès de «'[K] né le 06/04/1928'», «'[K] né le 05/05/1960'» et «'[V] né le 31/01/1934'» sont devenus propriétaires des lots n°'1 et 58 de la copropriété Le Stanislas (figurant au cadastre sous la référence AW n°'54).

Il est opposé que le transfert du lot n°'1 n’a jamais été notifié au syndic en violation des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, selon lequel «'Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat ou soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée'».

L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce': «'En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic'».

Cependant, il ressort des pièces ci-dessus examinées que le lot n°'1 a été transféré en même temps que le lot n°'58, et que seuls les tantièmes afférents au lot n°'58 ont été comptabilisés sous le nom «'[K] [R]'», alors que le nombre total de tantièmes de Mme [K] était de 348 tantièmes, soit 300 tantièmes de plus, de nature à modifier le sens du vote, puisque Mme [K] a voté contre la désignation de la SAS Foncia AD immobilier, portant les votes contre à 836/1087, soit un rejet de la résolution dès le premier vote.

Il convient donc de prononcer l’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019 et d’infirmer le jugement appelé, sur ce point.

Sur la demande dirigée contre la SARL Citya [Localité 8]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Il est admis qu’un manquement du syndic à ses obligations en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, caractérise une faute délictuelle susceptible de causer un préjudice personnel à un copropriétaire, distinct de celui subi par la communauté des copropriétaires.

Il ressort des développements ci-dessus que le syndic a commis une erreur de comptage du vote de Mme [K], qui a modifié le sens du vote, ce qui a privé les appelantes de ne pas voir la SAS Foncia AD immobilier désignée comme syndic, mais plutôt le Cabinet Turin pour lequel elles avaient voté ainsi que Mme [K] pour 300 tantièmes de plus, soit à hauteur de 844 tantièmes sur 1087 tantièmes.

Il est établi que la SAS Foncia AD immobilier a été à nouveau désignée comme syndic par l’assemblée générale du 4 mars 2020.

En considération de ces éléments, la cour retient le préjudice de chacune des appelantes à hauteur de 300'euros, que la SARL Citya [Localité 8] sera condamnée à leur verser, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur la demande dirigée contre la SAS Foncia AD immobilier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Il est admis qu’un manquement du syndic à ses obligations en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, caractérise une faute délictuelle susceptible de causer un préjudice personnel à un copropriétaire, distinct de celui subi par la communauté des copropriétaires.

Les appelantes étant déclarées irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 avril 2019, échouent à démontrer une faute de la SAS Foncia AD immobilier en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la tenue de cette assemblée, et doivent être déboutées de leur demande d’indemnisation, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Z], Mme [F] et Mme [E] aux dépens et à payer la somme de 2'500'euros au syndicat des copropriétaires et 2'500'euros à la SARL Citya [Localité 8] au titre des frais irrépétibles et de confirmer le surplus, s’agissant des dépens et des frais irrépétibles, la condamnation in solidum n’étant pas indivisible, ainsi qu’à l’égard de la SAS Foncia AD immobilier.

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Citya [Localité 8] qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des appelantes.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle'; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens et aux frais irrépétibles, qui sera donc rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS Foncia AD immobilier, les frais exposés pour les besoins du procès, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] irrecevables à solliciter l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 avril 2019';

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a':

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019,

— rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts dirigée contre la SARL Citya [Localité 8],

— condamné in solidum Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] à payer la somme de 2'500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Stanislas, représenté par son syndic au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] à payer la somme de 2'500 euros à la SARL Citya [Localité 8] au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] aux dépens';

Le confirme pour le surplus';

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce l’annulation de la résolution n°'7 de l’assemblée générale du 26 février 2019';

Condamne la SARL Citya [Localité 8] à verser à Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] chacune, la somme de 300'euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts';

Condamne la SARL Citya [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Stanislas, représenté par son syndic, aux dépens d’appel';

Condamne la SARL Citya [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Stanislas, représenté par son syndic, à verser à Mme [C] [Z], Mme [P] [F] et Mme [A] [E] ensemble, la somme de 4'500'euros (quatre mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejette la demande de la SAS Foncia AD immobilier fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT