Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 13 mars 2025, n° 24/06198

CA Aix-en-Provence
Infirmation 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Mise en œuvre de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était valide et que le locataire n'avait pas contesté sérieusement les impayés, permettant ainsi de prononcer la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation par le locataire était illégale après la résiliation du bail, justifiant l'expulsion.
Rejeté
Demande d'indemnité d'occupation
La cour a déclaré la demande irrecevable car elle ne pouvait pas être accordée à titre définitif en référé.
Accepté
Frais exposés en première instance et en appel
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à verser une somme pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 13 mars 2025, n° 24/06198
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/06198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Tina COLOMBANI-BATAILLARD
Parties :	CENTRE COMMUNAL D' ACTION SOCIALE DE LA VILLE DE [ Localité 11 ] CCAS de [ Localité 11 ], Etablissement Public [ Adresse 7 ] [ Localité 9 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 145

Rôle N° RG 24/06198 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNAY4

Etablissement Public [Adresse 7] [Localité 9]

[E] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Tina COLOMBANI-

BATAILLARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en date du 02 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00187.

APPELANT

CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE DE LA VILLE DE [Localité 11] CCAS de [Localité 11]

représenté par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par M^e Tina COLOMBANI-BATAILLARD, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Jean BADUEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [E] [N]

née le 24 mars 1973 à [Localité 8] (Sénégal), demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021, le [Adresse 6] (CCAS) de [Localité 11] a consenti à Mme [E] [N] un bail d’habitation portant sur un logement conventionné situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 657,74 euros, outre 40 euros de provisions sur charge.

Le 15 juin 2023, le CCAS de [Localité 11] a délivré à Mme [N] un commandement de payer la somme principale de 12 609,08 euros à valoir sur un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, le CCAS de [Localité 11] a fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité de [Localité 11], statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 mai 2024, ce magistrat, retenant l’absence de décompte locatif permettant d’établir que les causes du commandement n’avaient pas été réglées dans le délai imparti au locataire ainsi que la provision sollicitée, a :

— prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 15 juin 2023 ;

— rejeté l’ensemble des demandes du CCAS de [Localité 11] ;

— débouté le CCAS de [Localité 11] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le CCAS de [Localité 11] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 13 mai 2024, le CCAS de [Localité 11] a interjeté appel de l’ordonnance susvisée en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et :

— déclare acquise la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement de payer du 15 juin 2023  ;

— constate la résiliation du bail à la date du 15 août 2023 ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans les formes prévues à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamne Mme [N] à lui verser la somme de 16 212,68 euros en deniers ou quittance en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023 ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement ;

— condamne Mme [N] à lui verser une indemnité d’occupation de 680,72 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamne Mme [N] à lui verser la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement intimée par la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant les 23 mai et 4 juillet 2024, Mme [N] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 janvier 2025.

Par soit-transmis en date du 14 février 2025, la cour a indiqué à l’appelant qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de ses demandes, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, tendant à la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 16 212,68 euros en paiement d’un arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 680,72 euros par mois, s’agissant de condamnations sollicitées à titre définitif (et non provisionnel). Elle lui a imparti un délai expirant le mardi 25 février 2025 à midi pour lui transmettre ses éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré en date du 19 février 2025, le CCAS de [Localité 11] répond qu’il s’agit d’une omission matérielle dès lors que les condamnations sollicitées le sont à titre provisionnel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de bail stipule que ce dernier sera résilié de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Le commandement de payer délivré par le bailleur le 15 juin 2023 porte sur la somme principale de 12 609,08 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêté au mois de juin 2023.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier contient toutes les mentions requises, et notamment le montant mensuel du loyer (657,74 euros) avant révision et des charges (40 euros) avant régularisation, ainsi que le décompte de la dette.

Le décompte annexé à cet acte révèle qu’alors même que les loyers et charges non sérieusement contestables dus entre les mois de novembre 2021 et juin 2023 s’élèvent à la somme de 14 773,40 euros, Mme [N] n’a réglé que la somme de 2 164,32 euros, le solde restant dû étant de 12 609,08 euros.

Outre le fait que le juge des référés n’a pas les pouvoirs d’annuler un acte, la validité du commandement de payer délivré par le CCAS de [Localité 11] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

De plus, il appartient à celui qui se prétend libéré de son obligation de régler ses loyers et charges aux termes convenus d’en rapporter la preuve, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’occurrence, Mme [N], qui n’a pas constitué avocat tant devant le premier juge qu’en appel, n’allègue ni ne démontre d’autres paiements que ceux portés au crédit de son compte.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de constater la résiliation du bail d’habitation par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 15 août 2023.

Sur l’expulsion de Mme [N]

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, dès lors que Mme [N] occupe les lieux sans droit ni titre, par suite de la résiliation de plein droit du bail d’habitation susvisé, il y a lieu :

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 12] ;

— de dire qu’à défaut de départ spontané de sa part, il serait procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par l’article L 433-1 du même code.

Sur la recevabilité des demandes de condamnation et de fixation formées par les appelants au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, l’appelant sollicite la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 16 212,68 euros en paiement d’un arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 680,72 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Or, de telles demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formées à titre provisionnel.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l’ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d’office ne peut les régulariser.

Dans ces conditions, les demandes de condamnation formées à titre définitif par le CCAS de [Localité 11] seront déclarées irrecevables.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le CCAS de [Localité 11], obtenant partiellement gain de cause, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et n’a pas fait droit à sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N], succombant en appel, concernant la demande d’expulsion formée à son encontre, elle sera tenue aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2023.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser au CCAS de [Localité 11] la somme de 1 900 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 15 août 2023 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de l’appartement situé [Adresse 4] ;

Dit qu’à défaut de départ spontané de sa part, il serait procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par l’article L 433-1 du même code ;

Déclare irrecevables les demandes de condamnation formées à titre définitif par le [Adresse 6] (CCAS) de [Localité 11] à l’encontre de Mme [E] [N] ;

Condamne Mme [E] [N] à verser au [Adresse 6] (CCAS) de [Localité 11] la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [E] [N] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2023.

La greffière La présidente