Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 9 FEVRIER 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16409 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCUVN

Décision déférée à la Cour : Décision du 21 Juin 2019 -Tribunal d’Instance de MONTREUIL – RG n° 1118000638

APPELANTE

S.A.S. HENEO (anciennement LERICHEMONT)

RCS B 562 118 646

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

INTIME

Monsieur [B] [M]

Résidence '[Adresse 2]'

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 4 février 2021, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur pour le Président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2017, la société Hénéo anciennement dénommée Lerichemont a donné à bail a M. [B] [M] un logement situe [Adresse 2] a [Localité 3] intégré dans un ensemble immobilier dénommé 'résidence [Adresse 2]' moyennant une redevance de 431,67 euros, aux termes d’un contrat qualifié par les parties de « contrat hôtelier ».

Le 4 octobre 2018, le bailleur a adressé au locataire un commandement de payer des arriérés de loyer.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2018, la société Hénéo a assigné M. [B] [M] devant le tribunal d’instance de Montreuil-sous-Bois.

A l’audience du 28 mars 2019, la société Hénéo demande au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée la société Hénéo en l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions,

— constater la résiliation du bail par effet de l’acquisition dc la clause résolutoire, Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement de la redevance,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec

le concours de la force publique,

— ordonner le placement des meubles meublants présents dans le logement sous séquestre, aux frais et risques du défendeur et en garantie de ses paiements au titre des indemnités d’occupation et réparations locatives,

— condamner M. [B] [M] à lui payer :

— la somme de 1437,36 euros au titre de l’arriéré de loyer et des charges échus au mois de novembre 2018 inclus au taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle actualisée majorée des charges, taxes et accessoires à compter du 1er decembre 2018 jusqu’à la reprise des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner M. [B] [M] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 juin 2019, le tribunal d’instance de Montreuil sous Bois a ainsi statué :

— déclare irrecevable la demande de la société Hénéo,

— condamne la société Hénéo au paiement des dépens,

— dit n’y avoir lieu à délai de paiement,

— rejette la demande sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 novembre 2020 par la SAS Hénéo,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 mai 2021 par lesquelles la SAS Hénéo demande à la cour de :

— dire et juger la société Hénéo recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 21 juin 2019 par le Tribunal d’Instance de Montreuil sous Bois et notamment en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de la société Hénéo,

— condamné la société Hénéo au paiement des dépens,

— dit n’y avoir lieu à délai de paiement,

— rejeté la demande sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable et bien fondée la société Hénéo en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat hôtelier du 7 juillet 2017,

Subsidiairement,

— ordonner la résiliation du contrat pour défaut de paiement régulier et ponctuel de la redevance,

Dans tous les cas,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef du [Adresse 2] de la Résidence sociale [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique si besoin est,

— autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— condamner M. [B] [M] à payer à la société Hénéo :

— la somme de 16139,55 euros, échéance du mois de mai 2021 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour la partie le concernant, de l’assignation pour le surplus,

— à compter du 1er décembre 2018, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle qui aurait été due si la convention avait été poursuivie majorée des taxes, charges et accessoires jusqu’à la complète libération des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective,

— condamner M. [B] [M] à payer à la société Hénéo la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [M] aux entiers dépens,

— dire ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [B] [M], à qui la déclaration d’appel et les dernières conclusions ont été signifiées à étude d’huissier respectivement les 4 février 2021 et 27 mai 2021 n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifesté.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la recevabilité de la demande et la qualification du contrat

Le premier juge a exclu l’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives aux logements-foyers et aux résidences hôtelières à vocation sociale pour retenir la qualification de bail meublé relevant de la loi du 6 juillet 1989 et, faute de dénonciation de l’assignation en résiliation de la convention et en expulsion du locataire au représentant de l’Etat dans le département, a déclaré irrecevables les demandes de la société Hénéo.

La convention souscrite entre la société Hénéo et M. [M] est intitulée 'contrat hôtelier’ et fait expressément référence aux dispositions de l’article L. 631-11 du code de la construction et de l’habitation relatives aux résidences hôtelières à vocation sociale, tout en excluant l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle est conclue pour une période d’un mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite de trois ans et précise que les locaux sont mis à disposition avec meubles, literie et linge de lit.

L’article L. 631-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'la location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit les dispositions de l’article 24 de cette loi relatives à la saisine de la CCAPEX et à l’information du représentant de l’Etat dans le département en cas de demande de résiliation de la convention fondée sur un arriéré locatif'.

Toutefois, l’article L. 632-3 du même code, comme l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, précisent que ces dispositions 'ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution'.

Selon l’article L. 631-11, 'la résidence hôtelière à vocation sociale est un établissement commercial d’hébergement agréé par le représentant de l’Etat dans le département dans lequel elle est implantée et non soumis à l’autorisation d’exploitation visée à l’article L. 752-1 du code de commerce. Elle est constituée d’un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l’occuper à titre de résidence principale'.

En vertu de l’article L. 633-1, 'un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1.

Devant la cour, l’appelante produit la convention passée avec la ville de [Localité 4] le 28 février 2008 qui définit les conditions et les modalités d’occupation des locaux réservés à l’hébergement provisoire de certains salariés au sein d’un hôtel économique pour jeunes travailleurs à construire.

Elle justifie également, après la construction de l’immeuble, de son agrément en tant que résidence hôtelière à vocation sociale délivré par l’autorité préfectorale le 19 février 2010.

Il en résulte que M. [M] a conclu avec la société Hénéo un contrat portant sur un logement-foyer situé dans une résidence hotelière à vocation sociale, exclusif de l’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions de l’article 25-3 précité de ladite loi.

Il en résulte, l’article L. 631-11 du code de la construction et de l’habitation relatif aux résidences hôtelières à vocation sociale ne prévoyant aucune disposition particulière, que la société Hénéo n’avait ni à saisir la CCAPEX préalablement à la délivrance de l’assignation aux fins de résiliation de la convention, ni à notifier cet acte avant l’audience au représentant de l’Etat dans le département.

C’est donc à tort que le premier juge a jugé irrecevable la demande tendant à la résiliation du contrat hôtelier, sans d’ailleurs se prononcer sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et redevances, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur la résiliation du contrat et l’arriéré locatif

Le contrat hôtelier liant les parties comporte un article 5 en vertu duquel 'le non-paiement d’une seule des factures entraîne la résiliation du présent contrat'.

Le 4 octobre 2018, la SAS Hénéo a fait délivrer à M. [B] [M] un commandement de payer la somme de 958,24 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le compte locataire étant débiteur depuis le mois de septembre 2018, et les causes du commandement n’ayant pas été réglées, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 4 octobre 2018, et de prononcer l’expulsion de M. [B] [M] dans les conditions définies dans le dispositif de la présente décision. Il y a lieu de le condamner à verser à la société Hénéo une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance majorée des charges telles qu’elles auraient été dues si la convention s’était poursuivie, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte du décompte locatif produit que M. [B] [M] reste redevable de la somme de 16.139,55 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues et impayées arrêtées au 1er mai 2021, terme de mai 2021 inclus. Il convient de le condamner au paiement de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter du 4 octobre 2018, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 958,24 euros, et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est équitable d’allouer à la société Hénéo la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M. [B] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Déclare la SAS Hénéo recevable en ses demandes,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat hôtelier du 7 juillet 2017 à compter du 4 octobre 2018,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef du [Adresse 2] de la résidence sociale [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 3] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [B] [M] à payer à la SAS Hénéo la somme de 16 139,55 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues et impayées arrêtées au 1er mai 2021, terme de mai 2021 inclus, somme qui portera intérêt au taux légal à compter du 4 octobre 2018, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 958,24 euros, et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus,

Condamne M. [B] [M] à payer à la SAS Hénéo une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance majorée des charges qui auraient été dues si la convention s’était poursuivie, et ce à compter du constat de la résiliation de ladite convention et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [B] [M] à payer à la SAS Hénéo la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [M] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière P/ le Président empêché