COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MARS 2026

N°2026/151

Rôle N° RG 25/04563 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOWJT

[N] [M]

C/

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olfa CHAMKHI

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] Service de proximité en date du 23 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03213.

APPELANTE

Madame [N] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-2786 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

née le 15 Juin 1960 à [Localité 3] ( ALBANIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olfa CHAMKHI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Etablissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT Office Public de l’Habitat (EPIC)

dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de bail à effet au 27 décembre 2019, l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat a donné à bail à Mme [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 348,74 euros, outre 155,92 euros de provisions sur charges.

Le 31 juillet 2024, l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat a fait signifier à Mme [N] [M] un commandement de payer la somme de 1 545,37 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, quittancement du mois de mars 2024 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat a, par exploit d’huissier du 30 juillet 2024, assigné Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 janvier 2025, ce magistrat a :

— déclaré l’action de l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation en date du 27 décembre 2019 à effet au 2 mai 2024 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles serait réglé conformément à l’article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 604,63 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à compter du 3 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat la somme de 1 857,79 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rejeté le surplus des demandes de l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat dont la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire ;

— condamné Mme [M] à payer à l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2024.

Par deux actes transmis au greffe les 14 avril 2025, Mme [N] [M] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 17 avril 2025 rendue par le président de la chambre.

Dans ses dernières conclusions transmises le 8 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [M] sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise sur les deux chefs susvisés et statuant à nouveau :

— lui accorde des délais de paiement avec des échéances de 200 euros par mois pendant 24 mois, en sus du loyer et des charges courants ;

— suspende les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais ;

— dise que si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixées dans l’arrêt à intervenir, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

— la condamne aux dépens et à des frais irrépétibles en tenant compte de sa situation précaire.

Dans ses dernières conclusions transmises 11 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat sollicite de la cour qu’elle :

— lui donne acte qu’il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dise qu’à défaut de règlement d’une seule échéance de 200 euros à son terme convenu, le contrat de bail sera automatiquement résilié et qu’elle pourra procéder à l’expulsion de l’appelante et de tous occupants de son chef du logement loué, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamne l’appelante à lui verser à titre provisionnelle la somme de 3 581,01 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé à la date du 3 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse ;

— dise qu’en cas de non-respect des délais et de résiliation automatique du contrat de bail, l’indemnité d’occupation mensuelle due par l’appelante sera de 708,25 euros et de la condamner, à titre provisionnel, au paiement de cette somme ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 janvier 2026.

Par soit-transmis en date du 29 janvier 2026, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur l’ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l’intimée ne forme expressément aucune demande d’infirmation portant sur les sommes provisionnelles auxquelles l’appelante a été condamnée, et ce, alors même qu’elle demande à la cour d’actualiser sa créance en sollicitant une provision de 3 581,01 euros à valoir sur l’arriéré locatif échu arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, comprenant la provision de 1 857,79 euros à valoir sur l’arriéré locatif échu arrêté au mois de novembre 2024 inclus, allouée par le premier juge. Elle leur a imparti un délai expirant le lundi 9 février 2026 à midi afin de lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 1er février 2026, l’appelante considère que, faute pour l’intimé d’avoir solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, sa demande tendant à voir actualiser sa créance locative est irrecevable. Dans tous les cas, il indique que l’actualisation qui a été faite est sans objet dès lors que le dernier décompte locatif arrêté au 29 décembre 2025 communiqué par l’intimé fait état d’une dette locative de 458,18 euros et non de 3 581,01 euros.

Par note en délibéré transmise le 3 février 2026, l’intimée expose que la cour reste saisie de la dmande de réformation de l’ordonnance de référé formée par l’appelante, sur laquelle elle ne forme pas d’opposition, sauf pour la cour à prendre en compte le montant actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l’intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise dans le cadre d’un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, il convient de relever que l’appelante, qui ne sollicite que le bénéfice des dispositions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à savoir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, n’a pas entendu interjeter appel à l’encontre des chefs de l’ordonnance entreprise l’ayant condamnée à verser une provision à l’intimée à valoir sur l’arriéré locatif échu.

Si l’intimée a entendu formé un appel incident sur les provisions allouées par le premier juge afin que la cour tienne compte de l’actualisation de sa créance locative arrêtée au 3 juillet 2025, il convient de relever que cette demande n’est précédée d’aucune demande d’infirmation de ce chef.

Or, dès lors que la provision sollicitée de 3 581,01 euros à valoir sur l’arriéré locatif échu arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, comprend la provision de 1 857,79 euros à valoir sur l’arriéré locatif échu arrêté au mois de novembre 2024 inclus, allouée par le premier juge, la prétention de l’intimée devait être formulée sous forme d’appel incident et, à ce titre, être précédée d’une d’infirmation des dispositions de l’ordonnance entreprise la concernant suivie d’un 'statuant à nouveau'.

La prétention de l’intimée portant sur la provision sollicitée de 3 581,01 euros ne peut en aucun cas s’analyser comme une demande nouvelle qui aurait été formée à hauteur d’appel dès lors que le premier juge l’a tranchée dans son principe et montant.

Dans ces conditions, il n’y a lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel principal.

Sur la demande portant sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai mais également contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’appelante, qui ne sollicite que des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, ne conteste pas ne avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti.

C’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet au 2 mai 2024. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que l’intimée n’a formé aucun appel incident afin d’actualiser sa créance locative, il résulte du dernier décompte qu’elle verse aux débats que l’arriéré locatif était de 3 581,01 euros à la date du 3 juillet 2025, quittancement du mois de juin inclus.

Les parties s’accordent pour consentir à Mme [M] 24 mois de délais de paiement de manière à lui permettre de régler 23 mensualités de 200 euros chacune et le solde de la dette par une 24ème mensualité.

Il convient donc d’accorder à Mme [M] ces délais de paiement afin de lui permettre de régler leur dette locative en 24 mois, en plus du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [M] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et Mme [M] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu, augmenté des charges, soit à la somme de 708,25 euros, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a, faute d’avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Mme [M] des lieux loués et l’a condamnée au paiement immédiat d’une indemnité provisionnelle d’occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d’appel seront laissés à la charge de Mme [M].

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’intimée pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel principal,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à effet au 2 mai 2024 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise Mme [N] [M] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 200 euros chacune et le solde de la dette par une 24ème mensualité ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour Mme [N] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par ces derniers ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' Mme [N] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu, augmenté des charges, soit à la somme de 708,25 euros ;

Déboute l’office public de l’habitat Côte d’Azur Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [N] [M] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente