COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 001

N° RG 23/03165

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4ET

[V] [C]

[X] [B] épouse [M]

C/

[O] [Z] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sylvie LANTELME

M^e Jean-Michel GARRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 12 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01605.

APPELANTS

Monsieur [V] [C]

né le 31 Décembre 1944 à [Localité 10] (MAROC),

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007261 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [X] [B] épouse [M]

née le 1er janvier 1964 à [Localité 10] (MAROC),

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008126 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Tous deux demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Sylvie LANTELME, membre de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par M^e Marine BENOIT-LIZON, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [O] [Z] épouse [I]

née le 23 Février 1930 à [Localité 5] (CORSE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Michel GARRY, membre de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [Z] épouse [I] [O] a consenti à M. [C] [V] et Mme [C] [X] un bail à usage d’habitation le 29 août 2018 portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600 euros.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2021, Mme [Z] épouse [I] a fait délivrer à M. [C] [V] et Mme [C] [X], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 1200 euros, notifié par voie électronique le 20 décembre 2021 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Var.

Par acte d’huissier du 18 mars 2022, Mme [Z] épouse [I] [O] a fait assigner M. [C] [V] et Mme [C] [X], devant le tribunal judiciaire de TOULON, en résiliation du bail, expulsion sous astreinte, condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation, outre un article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens

Par jugement rendu le 12 décembre 2022, le Tribunal:

DEBOUTE Mme [Z] épouse [I] [O] de sa demande

— en prononcé de la résiliation du bail conclu le 29 août 2018 avec M. [C] [V] et Mme [C] [X] et portant sur le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9]

— en expulsion des locataires et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

DEBOUTE Mme [Z] épouse [I] [O] de sa demande au titre du préjudice moral

ENJOINT Mme [Z] épouse [I] [O], bailleur à fournir à M. [C] [V] et Mme [C] [X] la quittance pour le loyer du mois d’octobre 2021

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [C] [X] de leur demande au titre du préjudice moral

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [C] [X] de leur demande au titre du préjudice financier

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [C] [X] de leur demande au titre du remboursement des travaux.

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [C] [X] de leur demande au titre de la production de documents à la caisse d’allocations familiales du Var

DEBOUTE M. [C] [V] et Mme [C] [X] de leur demande au titre du raccordement du logement au réseau d’eau potable

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] au paiement à de la somme de 600 euros à M. [C] [V] et Mme [C] [X] au titre de leur préjudice de jouissance

DIT que le présent jugement sera transmis au Préfet du Var en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] au paiement à de la somme de 1000 euros à M.[C] [V] et Mme [C] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que Mme [Z] épouse [I] [O] gardera la charge des entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le commandement de payer, qui vise le montant de l’arriéré locatif, a vu sa cause régularisée dans les deux mois de sorte que la résiliation du bail est rejetée.

Il a rejeté les demandes reconventionnelles non établies. Il a fait droit à la demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la bailleresse de fournir la quittance de loyer du mois d’octobre 2021, le règlement de ce mois n’étant pas contesté.

Il a rejeté la demande des locataires au titre du remboursement des travaux retenant que ceux de la cuisine avaient été autorisés par la bailleresse à condition d’être à la charge des locataires, qui ne justifient pas des autres travaux dont ils demandent le remboursement.

Faute pour les locataires de justifier de ce que le réseau d’eau potable passerait à proximité, ils sont déboutés de leur demande d’enjoindre à la propriétaire de connecter le logement au réseau d’eau potable.

Il a retenu un préjudice de jouissance de 600€ pour les locataires en raison de la non conformité de l’eau.

Il n’a pas fait droit à la demande d’amende civile eu égard à la vulnérabilité due à l’âge de la propriétaire.

Par déclaration au greffe en date du 27 février 2023, M.et Mme [C] interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions ils sollicitent:

DECLARER recevable et bien fondé l’appel formé par M. [V] [C] et Mme [X] [C]

DEBOUTER Mme [O] [I] de son appel incident qui sera jugé irrecevable et dont la Cour n’est pas valablement saisie à défaut de mention dans le dispositif des premières conclusions de l’intimé de toutes demandes de réformation du jugement du 12.12.2022

CONFIRMER le jugement du 12.12.2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en ce qu’il a :

DEBOUTE Mme [O] [Z] épouse [I] de sa demande de résiliation du bail conclu le 29.08.2018 avec M et Mme [C] portant sur le bien situé [Adresse 3] et d’expulsion des locataire et de leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

ENJOINT Mme [O] épouse [I] à communiquer la quittance de loyer du mois d’octobre 2021

DEBOUTE Mme [O] épouse [I] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral

DIT que le présent jugement sera transmis au Préfet du Var en application de l’article 20-1 de la loi du 6.07.198943

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [I] au paiement de la somme de 1000 € à Monsieur [V] [C] et Mme [X] [C] au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens

REFORMER le jugement du 12.12.2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en ce qu’il a :

— Condamné Mme [O] [I] à remettre les quittances de loyers dues depuis octobre 2021 sans prononcé d’astreinte à son égard – Limité le préjudice de jouissance à la somme de 600€

— Débouté M. [V] [C] et Mme [X] [C] :

— De leur demande de réparation de leur préjudice moral

— De leur demande de réparation de leur préjudice financier

— De leur demande en réparation pour procédure abusive et amende civile

— De leur demande en remboursement des travaux effectués dans le logement

— De leur demande visant à enjoindre Mme [O] [Z] épouse [I] à produire les documents nécessaires à l’instruction de leur demande d’allocation logement

— De leur demande au titre du raccordement du logement au réseau d’eau potable

Statuant à nouveau,

ANNULER le congé aux fins de reprise signifié le 22.09.2023 en le jugeant frauduleux

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M [V] [C] et Mme [X] [C] une somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi pour procédure judiciaire abusive

CONDAMNER Mme [O] [I] à remplir et à remettre à M [V] [C] et Mme [X] [C] les quittances de loyers du mois d’octobre 2021 et celles qui aurait dû être établies depuis septembre 2022 jusqu’à ce jour, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours après signification de l’arrêt à intervenir

CONDAMNER Mme [O] [I] à remplir et à remettre à M [V] [C] et Mme [X] [C] les formulaires d’attestation de loyer à destination de la CAF et de la MSA sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours après signification de l’arrêt à intervenir

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M [V] [C] et Mme [X] [C] une somme de 15 000 € en réparation du préjudice financier subi par M et Mme [C] pour défaut de remise des quittances de loyer et défaut de remise des formulaires justificatifs à destination de la CAF et de la MSA pour faire valoir leurs droits aux aides au logement et retraite

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M [V] [C] et Mme [X] [C] la somme de 26 795 € en remboursement des travaux effectués par les consorts [I]

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M [V] [C] et Mme [X] [C] une somme de 20 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les consorts [C] du fait de l’indécence du logement

CONDAMNER Mme [O] [I] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir à procéder au raccordement du logement au réseau public d’eau potable

CONDAMNER Mme [O] [I] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8 ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir à effectuer tous travaux nécessaires pour rendre le logement décent et assurer la distribution d’une eau potable

AUTORISER les consorts [C] à suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux et de distribution d’eau potable et/ou de séquestrer le montant des loyers sur un compte séquestre ouvert à la CARPA jusqu’à réalisation desdits travaux

Si la présente juridiction ne s’estimait pas suffisamment informée sur l’indécence du logement

ORDONNER une expertise judiciaire et commettre tout expert de son choix avec la mission suivante:

Convoquer les parties en cause et leurs avocats respectifs

Se faire remettre sans délai les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission Recueillir les déclarations des parties

Visiter la maison sise [Adresse 3]

Décrire les lieux

Prendre connaissance des travaux effectués par les consorts [C] lors de leur entrée dans les lieux, les évaluer et les chiffrer

Dire si le logement est décent et salubre, en bon état d’usage et de réparation au sens de l’article 6 de la loi du 6.07.1989 et du décret du 30.01.2002

Dans la négative,

Décrire les parties et équipements du logement qui entacheraient sa conformité au critère de décence

Déterminer les travaux propres à y remédier

CONDAMNER Mme [O] [I] à verser au Trésor Public une amende civile de 1500 € pour procédure dilatoire sur le fondement de l’article 32-1 du CPC 45

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M [V] [C] et Mme [X] [C] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens

CONDAMNER Mme [O] [I] à payer à M et Mme [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e LANTELME Sylvie, avocat aux offres de droit

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que c’est à la demande de la bailleresse qu’ils se sont installés dans le logement pour lui apporter l’aide que son grand âge nécessite, mais il n’a jamais été question qu’ils soient corvéables à merci,

— qu’il leur a été fait commandement le 7 décembre 2021de payer les loyers d’octobre et novembre 2021, alors même qu’ils avaient été payés,

— que l’appel incident de Mme [I] est irrecevable,

— qu’en tout état de cause, elle ne peut poursuivre la résiliation judiciaire du contrat alors qu’ils sont à jour de leur loyer et que la clause relative aux engagements qu’ils auraient pris et non respectés est abusive, comme contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 interdisant toute clause instaurant un déséquilibre entre les parties,

— que le loyer de 600€ est élevé eu égard à l’insalubrité du logement (attestée par la fille de la bailleresse) dans lequel ils ont fait beaucoup de travaux à leur charge contrairement aux obligations de délivrance pesant sur le bailleur,

— que l’eau du logement n’est pas potable,

— qu’ils ont obtenu la condamnation de la bailleresse devant le conseil des prud’hommes pour travail dissimulé,

— que cette procédure est parfaitement abusive et justifie qu’une amende civile soit prononcée,

— que leur état de santé et ils le prouvent s’est dégradé du fait de l’anxiété générée par la procédure engagée,

— que suite à cette procédure ils ont subi de multiples démarches,

— que la bailleresse continue à faire pression sur eux afin qu’ils partent (congé aux fins de reprise, coupures d’eau ayant nécessité un référé d’heure à heure pour le rétablissement de l’eau qui reste non potable),

— que son grand âge n’est pas une excuse exonératoire,

— que le congé pour reprise doit être qualifié de frauduleux, eu égard à ses intentions malveillantes à leur égard largement établies,

— que cette demande est recevable pour présenter un lien juridique avec les demandes formulées qui portent sur le même bail, liant les parties,

— que la bailleresse doit être condamnée à leur remettre la quittance de loyer d’octobre 2021 et celles à compter de septembre 2022 et ce sous astreinte, en effet celles versées ne sont pas correctement rédigées, ainsi que le formulaire d’attestation de loyer de la MAS dûment remplie et signée,

— qu’en sus du défaut des quittances, le dossier de demande d’aides au logement s’est trouvé bloqué en raison du défaut de réponse de la bailleresse aux sollicitations de la CAF, de sorte qu’ils sont en droit de demander une indemnisation à hauteur de 15 000€,

— que les lieux ne sont habitables qu’en raison des travaux qu’ils ont réalisés, reste qu’ils ne sont pas raccordés au réseau d’eau potable,

— que la bailleresse doit indemniser leur préjudice à ce titre à hauteur de 20 000€, outre être condamnée à réaliser les travaux propres à remédier aux désordres, période pendant laquelle le loyer doit être suspendu ou subsidiairement consigné,

— qu’il doit leur être remboursé les travaux qu’ils ont réalisés,

— qu’ils contestent avoir quitté le logement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions Mme [I] conclut:

DEBOUTER les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions comme étant parfaitement infondées aussi bien en fait qu’en droit.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande de nullité du congé aux fins de reprise signifié le 22 septembre 2023 comme étant irrecevable

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi du fait d’une procédure judiciaire considérée à tort comme totalement abusive.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 10 000 € en réparation du préjudice financier pour défaut de justificatifs fournis à la CAF pour faire valoir leurs droits aux aides au logement.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] au paiement de la somme de 26 795 € en remboursement des prétendus travaux effectués par ces derniers.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 10 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8° jour de la signification du jugement à intervenir à faire installer un raccordement au réseau public d’eau potable.

DEBOUTER les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Mme [I] à verser au Trésor Public une amende civile de 1500 € pour procédure dilatoire sur le fondement de l’article 32 – 1 du Code de procédure civile.

Réformer le jugement du 12 décembre 2022 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 11] en ce qu’il a :

« DEBOUTE Mme [I] de sa demande en prononcé de la résiliation du bail conclu le 29 août 2018 avec les consorts [C] et portant sur le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8]

DEBOUTE Mme [I] de sa demande tendant à l’expulsion des locataires et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 € par mois à compter de la date de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

DEBOUTE Mme [I] de sa demande au paiement d’une somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi au regard des agissements de ses locataires.

CONDAMNE Mme [I] au paiement de la somme de 600 € à M. et Mme [C] au titre de leur préjudice de jouissance.

CONDAMNE Mme [I] au paiement de la somme de 1000 € à M. et Mme [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT que Mme [I] gardera la charge des entiers dépens ''

Statuant à nouveau :

PRONONCER la résiliation du bail en date du 29 août 2018 aux torts et griefs de M. [V] et Mme [X] [C], lesquels se sont abstenus de payer le montant des loyers et charges et de réaliser de menus services au profit de Mme [I].

ORDONNER leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, avec l’assistance de la [Localité 7] publique et d’un Serrurier si besoin en était.

CONDAMNER in solidum M. [V] et Mme [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation de 600 € par mois, et ce à compter de la date de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER in solidum M. [V] et Mme [X] [C] au paiement d’une somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi par Mme [I] en raison des agissements de ses locataires.

CONDAMNER in solidum M. [V] et Mme [X] [C] au paiement d’une somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’Huissiers de justice.

Elle soutient:

— que préalablement à la régularisation du bail, les locataires ont pris l’engagement le 25 juin 2018 de consacrer du temps de l’ordre de 8 heures par semaine pour l’aider (menus travaux, tâches d’entretien), condition déterminante à son consentement qui explique le loyer dérisoire,

— que ces deux contrats forment un tout indivisible,

— que les locataires n’ont pas respecté cet engagement, ni leur obligation de payer le loyer, ce qui explique le commandement délivré,

— qu’aucun accord n’a pu intervenir malgré l’intervention de son conseil et d’un conciliateur de justice,

— qu’il ressort d’un constat d’huissier qu’ils n’occupent plus le logement,

— qu’une analyse minutieuse des dates de valeur permet de constater que les locataires procèdent au règlement du loyer à leur convenance sans respecter les termes du contrat qui prévoient un règlement d’avance à échéance le 6 du mois, ce qui n’est pas contesté et ce qui lui génère du stress,

— que les locataires n’ont pas avant l’introduction de la présente instance dénoncé les prétendues conditions insoutenables de vie dans lesquelles ils se trouvent,

— qu’elle verse aux débats les quittances sollicitées,

— que les locataires cherchent à battre monnaie en profitant de son grand âge 93 ans,

— qu’il est tout à fait possible de fixer un loyer modéré en contrepartie de la réalisation de services, de sorte qu’il n’y a aucune clause instaurant un déséquilibre entre les parties,

— que l’ancien locataire atteste de l’occupation du bien pendant 15 ans sans aucune insalubrité, pour un loyer de 730€,

— que si sa fille a fait un mail contre elle c’est manipulée par les locataires qu’elle tenait en estime, mais qu’elle est revenue par une attestation sur ses dires,

— qu’il y a un arriéré locatif persistant d’un mois,

— que leur comportement en violation avec leurs engagements et obligations est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail,

— que les locataires ne justifient pas du caractère abusif de la procédure ni du préjudice qu’ils subiraient par rapport aux démarches envers la CAF, qui auraient été perturbées,

— qu’ils ne justifient pas davantage du préjudice moral subi,

— qu’il n’est produit aux débats pour l remboursement des travaux qu’un simple état financier de ces travaux prétendument réalisés sans aucune facture à l’appui,

— qu’il résulte de l’engagement du 25 juin 2018 que les travaux resteraient à leur charge,

— qu’ils ont entrepris des travaux dépassant l’autorisation accordée,

— que la maison étant à la campagne elle ne peut être raccordée au réseau communal, raison pour laquelle il a été mis en place un stérilisateur d’eau,

— qu’elle sollicite 5 000€ de préjudice moral,

— que la demande quant au caractère frauduleux du congé pour reprise est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel incident de Mme [I]

Il résulte des articles 4, 542 et 954 du code de procédure civile que l’appelant principal ou incident est soumis aux mêmes exigences procédurales dans les délais 908 et 909 du même code et doit, dans le dispositif de ses conclusions, mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ou l’annulation.

Ainsi, la demande d’infirmation, de réformation ou d’annulation du jugement querellé doit apparaître dans le dispositif des premières conclusions telles que notifiées dans les délais près cités, sans pouvoir être régularisée dans les conclusions suivantes.

Pour autant, aux termes de l’article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a une compétence exclusive pour prononcer l’irrecevabilité de l’appel incident, et les parties ne sont plus recevables à l’invoquer après le dessaisissement de ce magistrat, à moins que sa cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

Les époux [C] n’ont pas saisi le conseiller de la mise en état de l’irrecevabilité de l’appel incident, résultant de ce que les premières conclusions de Mme [I] signifiées le 17 juillet 2023 ne sollicitaient pas, dans leur dispositif, la réformation du jugement querellé, quant à la demande de résiliation du bail. Ils sont, en conséquence, irrecevable à l’invoquer devant la cour.

Sur la recevabilité de la demande en nullité du congé aux fins de reprise signifié le 22 septembre 2023, postérieurement au jugement querellé

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code indique que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La présente instance a été initiée aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles.

La demande en nullité d’un congé survenu postérieurement au jugement ne tend pas aux mêmes fins, n’en est pas l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire, de sorte qu’elle est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes en découlant

Conformément aux articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 décembre 2021 pour la somme de 1200€, correspondant aux loyers des mois d’octobre et de novembre 2021.

Il résulte du détail des mouvements sur son compte, produit pas la bailleresse, deux virements de Mme [C] en dates des 25 janvier et 2 février 2022, pour la somme de 1 200€, de sorte que la somme visée au commandement de payer ayant été réglée dans les deux mois de ce dernier, la clause résolutoire prévue au contrat n’est pas acquise.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté par les locataires que les versements de loyers ont pu être irréguliers et ont pu ne pas respecter la clause du bail à cet effet, la bailleresse ne justifie pas de la fréquence de ces irrégularités et de leur gravité, ce qui exclut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ce titre.

Enfin, si le bail date du 29 août 2018, un document dactylographié, en date du 25 juin 2018, signé des parties, prévoit:

'…

M.et Mme [C] s’engagent à prendre l’appartement en l’état actuel. Mme [I] leur donne la possibilité de refaire la cuisine à leurs frais ainsi que de rendre fonctionnelle la porte qui avait été murée afin que soit possible le passage d’une chambre à l’autre. Cette chambre supplémentaire devant être elle-même isolée par la réalisation d’un mur.

Il est bien entendu que toute autre modification doit être soumise à une autorisation de la propriétaire.

Vu le montant du loyer très inférieur au prix du marché immobilier, mme [I] demande aux futurs locataires de lui consacrer quelques heures soit environ 8 heures par semaine pour l’aider dans la réalisation de menus travaux tels que l’arrosage du jardin. Si Mme [I] se trouvait dans l’impossibilité de se déplacer elle pourrait souhaiter être accompagnée ou qu’on lui fasse ses courses.

…'

Or, un jugement en date du 13 mai 2024 rendu par le conseil des prud’hommes de [Localité 11] a requalifié la relation contractuelle entre les parties en contrat à durée indéterminé à compter du 26 juin 2018, a, en raison de manquements graves de Mme [I], ordonné la résiliation judiciaire du contrat de travail de Mme [C], qui produit les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse et a fixé les indemnisations de cette dernière.

En conséquence, Mme [I] ne saurait arguer de ce que les locataires n’auraient pas respecté la clause déterminante pour elle d’assistance et de menus travaux en contrepartie d’un loyer inférieur au prix de marché, la rupture contractuelle actée par le jugement précité étant imputable à ses propres manquements graves.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail ainsi que les demandes associées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Mme [I]

Mme [I], pas plus en appel qu’en première instance, ne justifie de son préjudice, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’en a déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remise des quittances de loyer sous astreinte

Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Alors que Mme [I] ne justifie d’aucun arriéré de loyer, elle ne verse pas aux débats la quittance de loyer d’octobre 2021 et de septembre 2022.

En outre, celles d’octobre 2022 à mars 2023 sont mal renseignées, quant notamment au nom des locataires ou aux dates du mois perçu.

En conséquence, il est fait droit à la demande sans qu’une astreinte ne soit nécessaire, eu égard au grand âge de la bailleresse, qui les établit seule.

Sur la demande des locataires au titre de leur préjudice moral et au titre de l’amende civile

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

En appel, comme en première instance, les époux [C] ne verse qu’un certificat médical du 2 mai 2022 relatif à monsieur, qui ne peut, à lui seul, caractériser un préjudice moral distinct du stress inhérent à tout procès.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile.

Les locataires n’établissent pas en quoi l’action de Mme [I] serait dilatoire. Pour ce qui est de l’abus, comme indiqué ci-dessus, il n’est pas caractérisé en l’espèce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande à ces titres.

Sur la demande relative au renseignements des documents de la caisse d’allocation familiale et à l’indemnisation de leur préjudice matériel en résultant

Les époux [C] reconnaissent dans leurs conclusions qu’en septembre 2023 la CAF a régularisé leur droit aux allocations familiales pour la période du 1er septembre 2021 au 30 avril 2022 et en juin 2023 a procédé à un rappel sur la période de mai 2022 à mai 2023.

Ils ne justifient pas d’un préjudice résultant de cette situation, puisque les allocations dues leur ont été versées.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il les a débouté de ces demandes.

Sur la décence du logement, le préjudice de jouissance, la demande au titre du raccordement à l’eau potable sous astreinte et la demande au titre du remboursement des travaux

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.[…]

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Conformément à l’article 3 du décret du 30 janvier 2022, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants 1 […]

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Conformément à l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, à défaut d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de faire application de la présomption de l’article 1731 du code civil sur le bon état de réparation locative du bien.

En effet, les seules photographies produites par les locataires ne suffisent pas à établir l’état du bien, alors que par une attestation du 5 juillet 2022, le précédent locataire indique avoir occupé le logement pendant 15 ans sans difficultés.

Si dans un mail du 3 novembre 2021, la fille de la bailleresse précise que le bien lors de la visite de Mme [C] 'n’était pas en bon état, particulièrement la cuisine, qui était vétuste', il apparaît, comme cela a été rappelé plus haut que par acte du 25 août 2018, les locataires ont été autorisés à ' refaire la cuisine à leurs frais ainsi que de rendre fonctionnelle la porte qui avait été murée afin que soit possible le passage d’une chambre à l’autre. Cette chambre supplémentaire devant être elle-même isolée par la réalisation d’un mur.', étant précisé que le loyer qui leur est appliqué est inférieur de 130€ par mois par rapport à celui appliqué à la précédente locataire, dont elle atteste.

Les locataires n’établissent donc pas à ce titre l’indécence du logement.

En revanche, il n’est pas contesté que l’eau qui alimente le logement provient d’un puit et passe par un local de filtration.

Les locataires versent aux débats un acte de commissaire de justice du 3 octobre 2022, qui a constaté que l’eau qui s’écoule dans la baignoire a une odeur nauséabonde d’égout, qu’elle est de couleur saumâtre, comme la bonde de la baignoire et le pommeau de douche.

L’analyse des prélèvements d’eau effectués par le commissaire de justice conclut que 'pour ce prélèvement instantané, au moins un des paramètres analysés n’est pas conforme aux limites et/ou références de qualité fixées par le code de la santé publique'.

Le commissaire de justice a pu faire le même type de constat en janvier 2024. Par constat du 12 février 2025, ce dernier a procédé au prélèvement d’échantillons d’eau à analyser.

La conclusion de l’analyse reste la même que la précédente.

Face à des coupures d’eau, les locataires ont obtenu un référé d’heure à heure. Par ordonnance du 13 décembre 2024, la bailleresse a été condamnée à fournir de l’eau potable dans leur logement sous astreinte.

Si les locataires indiquent par la production d’une photographie satellite, dont la source n’est pas connue et par une photographie d’un compteur AEP, que le réseau d’eau potable passerait à proximité, force est de constater que ces pièces ne sont en aucune façon un document officiel matérialisant l’emplacement des réseaux communs.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’enjoindre à la propriétaire de connecter le logement au réseau d’eau potable, faute que soit établie la faisabilité de cette connexion.

En revanche, il convient de constater que les locataires ont subi un préjudice de jouissance du fait de la qualité de l’eau courante alimentant le logement.

La bailleresse ne produit aucun élément sur l’installation en place pour filtrer l’eau et assurer sa potabilité.

S’il apparaît étonnant que les locataires ne se soient jamais plaints de la qualité de l’eau avant l’instance introduite par la bailleresse en résiliation du bail, ils établissent qu’en octobre 2022, janvier 2024 et février 2025 ils ne bénéficiaient pas d’une eau potable.

La bailleresse est condamnée à leur verser la somme de 1800€ au titre de leur préjudice de jouissance constaté durant ces trois mois.

Enfin, les locataires ne sauraient obtenir le remboursement de travaux réalisés dans la cuisine avec l’accord de la bailleresse, les parties ayant décidé de laisser la charge de ces travaux aux locataires, dans un contexte où le loyer a été minoré de 130€ par mois par rapport à celui appliqué au précédent locataire.

Pour les autres travaux, il n’est pas établi qu’ils ont été faits avec l’accord de la bailleresse de sorte que rien n’est davantage dû à ce titre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande au titre du remboursement des travaux.

Mme [I] soutient, constats de commissaire de justice effectué les 8, 11 et 13 août 2025 à l’appui, que les locataires n’occuperaient plus le logement.

Il convient de noter qu’alors qu’elle vit à proximité, la bailleresse n’a jamais sommé les locataires de justifier de ce qu’ils habitent le logement, se contentant de faire effectuer les constats au cours du mois d’août en pleine période estivale, échouant ainsi à rapporter la preuve de ce qu’elle prétend.

Sur les autres demandes

Mme [I] est condamnée à 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e LANTELME.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de l’appel incident de Mme [I],

DECLARE irrecevable la demande en nullité du congé aux fins de reprise signifié le 22 septembre 2023, comme nouvelle en cause d’appel,

CONFIRME le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON, pôle JCP,

SAUF en ce qu’il:

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] au paiement de la somme de 600 euros à M. [C] [V] et Mme [C] [X] au titre de leur préjudice de jouissance

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ENJOINT à Mme [Z] épouse [I] [O] à fournir à M.et Mme [C] les quittances de loyers du mois d’octobre 2021 et celles des mois de septembre 2022 à ce jour sans astreinte,

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] au paiement de la somme de 1800 euros à M. [C] [V] et Mme [C] [X] au titre de leur préjudice de jouissance

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] à régler à M.et Mme [C] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [Z] épouse [I] [O] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e ANTELME, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT