COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

Rôle N° RG 22/05686 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJH3L

[M] [D]

C/

S.C.I. BENALEX

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Juin 2026

à :

M^e Joël MARTINEZ

M^e Séverine TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 23 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00326.

APPELANT

Monsieur [M] [D]

né le 19 Mars 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joël MARTINEZ de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. BENALEX

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de M^me Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 18 mai 2004, la SCI Benalex a donné à bail commercial à M. [M] [D] un local consistant en un hangar fermé d’une surface de 220 m² et la jouissance d’un terrain de 500 m² sur la commune de Valensole, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 4.080 €.

L’activité autorisée était stipulée comme suit: ' ferronnerie et activités annexes, y compris la vente.'

Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2013 pour une nouvelle période de neuf ans, le loyer étant par ailleurs réévalué.

A plusieurs reprises à compter de l’année 2014, les parties se sont rapprochées afin de convenir de la vente du local, objet du bail.

Dans le cadre de ce projet de vente, la SCI Benalex a indiqué à M. [M] [D], par courrier du 9 février 2018, que les locaux étaient situés en zone agricole et que l’activité artisanale ne pouvait pas y être exercée selon le plan local d’urbanisme.

Par arrêté du 26 juin 2019, la commune de [Localité 3] s’est par ailleurs opposée, pour ce même motif, à la déclaration préalable de travaux déposée par M. [M] [D] aux fins de construction d’un abri de stockage destiné à l’activité de ferronnerie.

La SAFER PACA s’est finalement portée acquéreur des biens immobiliers appartenant à la SCI Benalex suivant acte authentique du 19 septembre 2019.

Par exploit du 28 janvier 2020, M. [M] [D] a fait assigner la SCI Benalex devant le tribunal judiciaire de Digne les Bains aux fins d’obtenir la réparation de son préjudice résultant des travaux réalisés dans le local et non amortis selon lui.

La SCI Benalex a reconventionnellement sollicité la condamnation de M. [M] [D] à lui verser diverses sommes dues au titre d’un arriéré de loyer, des taxes foncières impayées, des réparations locatives et des frais de remise en état du local.

Par jugement en date du 23 février 2022, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a:

— débouté M. [M] [D] de ses demandes,

— condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex les sommes suivantes:

* 5.197,61 € au titre des loyers impayés,

* 4.234 € au titre des taxes foncières impayées,

— débouté la SCI Benalex de ses demandes complémentaires relatives à l’entretien de la fosse septique et à la remise en état du bien,

— condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] [D] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu à cet effet, notamment, que:

— M. [M] [D] ne démontre pas avoir obtenu de la SCI Benalex l’autorisation, formulée par écrit, pour effectuer les travaux de rénovation et d’amélioration du local, conformément aux stipulations du bail, la simple tolérance de la bailleresse n’étant pas équivalente à un accord, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre inexécution contractuelle pour obtenir aujourd’hui une indemnisation,

— il ne démontre pas non plus qu’il n’aurait pas exécuté les travaux s’il avait su que les parcelles étaient classées en zone agricole, en ce qu’il n’a jamais été inquiété dans l’exercice de son activité professionnelle et qu’il n’est pas établi que la fin du bail commercial soit survenue du fait d’une impossibilité de poursuivre son activité artisanale,

— le rejet de la demande d’installation de l’abri de stockage est intervenu le 26 juin 2019 alors qu’il connaissait la classification depuis plus d’un an et que l’immeuble était sur le point d’être vendu à un tiers suite à l’échec de la vente à son profit,

— s’agissant de la remise en état des locaux, la SCI Benalex ne démontre pas avoir réclamé une telle remise en état au preneur et le bien a été vendu en l’état à la SAFER pour un montant de 140.000 € ( contre 105.000 € envisagés auparavant), mettant en évidence que les travaux ont amélioré l’immeuble et permis d’apprécier sa valeur.

Par déclaration en date du 15 avril 2022, M. [M] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juin 2023, M. [M] [D] demande à la cour de:

Vu les articles 1137, 1719 et 1231-1 du code civil,

Vu les articles R 151-22 et R 151-23 du code de l’urbanisme,

Vu les articles 514, 514-1, 514-3, 514-4, 514-5 et 514-6 du code de procédure civile,

— recevoir M. [M] [D] et le déclarer bien fondé,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Digne les Bains le 23 février 2022 en ce qu’il a:

* débouté M. [M] [D] de ses demandes,

* condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex les sommes suivantes:

° 5.197,61 € au titre des loyers impayés,

° 4.234 € au titre des taxes foncières impayées,

* condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [M] [D] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Benalex à verser à M. [M] [D] la somme de 50.034,78 € au titre du préjudice subi par celui-ci,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Digne les Bains le 23 février 2022 en ce qu’il a débouté la SCI Benalex de ses demandes complémentaires relatives à l’entretien de la fosse septique et à la remise en état du bien,

— débouter la SCI Benalex de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles formulées à l’encontre de M. [M] [D],

— condamner la SCI Benalex à verser à M. [M] [D] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de M^e Martinez sur son affirmation de droit.

La SCI Benalex, suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 mai 2023, demande à la cour de:

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article 64 du code de procédure civile,

— débouter M. [M] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement du 23 février 2022 en ce qu’il a:

* débouté M. [M] [D] de ses demandes,

* condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex les sommes suivantes:

° 5.197,61 € au titre des loyers impayés,

° 4.234 € au titre des taxes foncières impayées,

* condamné M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [M] [D] aux dépens de l’instance,

— réformer le jugement du 23 février 2022 en ce qu’il a débouté la SCI Benalex de ses demandes complémentaires relatives à l’entretien de la fosse septique et à la remise en état du bien,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 334,80 € au titre de l’entretien de la fosse sceptique,

— condamner M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 22.740,00 € au titre de la remise en état du local,

Y ajoutant,

— condamner M. [M] [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Benalex

M. [M] [D] fait grief à la SCI Benalex au moment de la conclusion du bail et lors de son exécution de ne pas l’avoir informé du zonage agricole du local alors que celle-ci a expressément loué son local pour l’exercice d’une activité artisanale par le locataire. Il considère qu’une telle dissimulation est assimilable à une réticence dolosive en ce qu’il s’agissait d’un élément déterminant de son consentement. Il considère que la bailleresse ne pouvait ignorer, en sa qualité de propriétaire, que le zonage du local loué était agricole et non artisanal et il n’appartient pas au preneur d’interroger le service d’urbanisme pour connaître le zonage applicable alors que le bailleur lui a indiqué que tout était en règle.

Il soutient que ces dissimulations du bailleur ont perduré tout au long de la relation contractuelle et que la SCI Benalex a accepté les travaux réalisés par son locataire en ne s’y opposant pas, étant relevé qu’il n’aurait jamais entrepris de tels travaux s’il avait eu préalablement connaissance du zonage agricole de la parcelle, alors que lesdits travaux ont été précisément effectués pour les besoins de son activité professionnelle et de ses employés. Il souligne que ce n’est que parce ce qu’il a souhaité acheté le local que la SCI Benalex a fini par l’informer de la réalité du zonage agricole en 2018, étant relevé qu’il s’est effectivement heurté au refus définitif de la mairie de régulariser administrativement le local et de l’étendre.

Il en conclut que la bailleresse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en ce que s’il avait été informé de la situation, il n’aurait pas réalisé les travaux litigieux pour un montant de 50.034,78 € dont il réclame le remboursement en réparation de son préjudice.

Se prévalant des dispositions du bail commercial régularisé entre les parties, la SCI Benalex rappelle que les travaux querellés ont été réalisés en dehors de toute autorisation du bailleur, au mépris des prescriptions contractuelles, de sorte que celui-ci ne peut prétendre obtenir une indemnisation à ce titre.

Concernant la délivrance du hangar, elle fait valoir que l’appelante a parfaitement été en mesure d’exercer paisiblement son activité et que l’arrêté d’opposition à sa déclaration préalable est sans incidence en ce que:

— elle n’a délivré aucune autorisation de travaux à son locataire,

— le bien qui lui a été donné à bail ne lui permettait pas d’édifier un abri de stockage, indépendamment du zonage applicable au terrain, d’autant M. [M] [D] ne disposait que de la jouissance du terrain attenant au hangar, qui lui interdisait d’édifier un abri en dur sur ce terrain.

Elle ajoute qu’il a bien été délivré à ce dernier un hangar de 220 m² lui permettant de réaliser son activité de ferronnerie, qu’il a toujours exercée sans la moindre difficulté.

Sur la zone agricole, elle affirme que le preneur n’indique pas quelles étaient les règles d’urbanisme applicables au jour de la conclusion du bail et qu’en 2004, la commune ne s’est pas opposée à l’installation de deux compteurs électriques de grande puissance destinés à deux artisans, un menuisier et un ferronnier, et que l’activité pouvait donc parfaitement être exercée dans les locaux.

Les parties sont en l’état d’un acte sous seing privé en date du 18 mai 2004 en vertu duquel la SCI Benalex a donné à bail commercial à M. [M] [D], sur la commune de Valensole, [Adresse 3], un ' hangar fermé d’une surface de 220 m² et la jouissance d’un terrain de 500 m² environ situé devant le hangar et sur le côté sud est', lesdits locaux étant exclusivement destinés à l’activité suivante ' Ferronnerie et activités annexes y compris la vente', pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2004 et moyennant le paiement d’un loyer annuel HT de 4.080 €.

Le bail précise que le preneur est tenu d’user les locaux suivant la destination prévue au bail et d’exploiter effectivement le fonds. Il est également stipulé une clause ' Travaux-transformation'' ainsi libellée ' Ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons etc… sans le consentement préalable et exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du bailleur, le tout aux frais du preneur. Tous embellissements et améliorations resteront, à l’expiration du bail, la propriété du bailleur, à ,moins qu’il ne préfère la remise en état des lieux dans leur état primitif à la charge exclusive du preneur.'

Ledit bail a fait l’objet d’un renouvellement pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2022, le loyer étant réévalué à la somme de 4.896 € HT par an.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée exécutée dès la remise matérielle des lieux et l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail.

Il est établi que la SCI Benalex a consenti un bail commercial à M. [D] afin que celui-ci exerce exclusivement une activité artisanale de ferronnerie.

Il ressort des pièces produites que courant 2017, la bailleresse a souhaité vendre les locaux, objet du bail et en a informé le preneur, qui a manifesté son intérêt pour en faire l’acquisition.

Le 7 avril 2017, la SCI Benalex a proposé un prix d’achat de 105.000 € et un compromis a été régularisé entre les parties mentionnant que ' Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage professionnel . L’acquéreur entend conserver cet usage'.

M. [D] justifie avoir déposé une demande de financement d’un montant de 57.000 € auprès du Crédit Agricole Provence Côte d’Azur dans le cadre de cette opération

Le 9 février 2018, la SCI Benalex a adressé un courrier à M. [D], lui demandant de lui confirmer sa réelle volonté d’acquérir les locaux litigieux et lui indiquant que ' Nous vous rappelons par la présente que vous ne pouvez exercer qu’une activité agricole dans les locaux que vous occupez sis [Adresse 4] compte tenu que les bâtiments sont dans une zone agricole et non artisanale'. La bailleresse donnait enfin un délai jusqu’au 1er mars 2018 pour finaliser le cas échéant la vente.

Par lettre recommandée en date du 19 septembre 2019, Me [W], notaire, a notifié à M. [M] [D] la réalisation de la vente de l’immeuble appartenant à la SCI Benalex au profit de la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur qui est ainsi devenue le nouveau bailleur.

Il ressort du procès-verbal de constat que le preneur a fait établir que ce dernier a quitté les lieux le 30 septembre 2020.

La SCI Benalex, en sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail, ne pouvait ignorer que le zonage était agricole et non artisanal. Elle ne justifie pas en avoir informé le locataire au moment de la conclusion du bail, ni lors de son renouvellement et l’a laissé se maintenir dans les lieux tout au long de la relation contractuelle sans l’avertir du zonage agricole. Il apparaît que M. [D] n’a été averti de cette difficulté qu’en février 2018, alors qu’il souhaitait précisément acheter le local litigieux afin d’y poursuivre son activité de ferronnerie, un compromis de vente ayant été régularisé entre les parties.

Le classement du bâtiment donné à bail en zone agricole est confirmé par l’arrêté municipal du 26 juin 2019 rejetant la demande de déclaration préalable déposée par l’appelant auprès de la commune de [Localité 3] aux fins de réalisation d’un abri de stockage lié à son activité de ferronnerie. Or, il ressort clairement de cette décision qu’une telle activité ne peut légalement s’exercer sur une parcelle classée en zone agricole.

La bailleresse a donc dissimulé le zonage réel du local qu’elle a loué à M. [D], ce qui constitue un manquement à son obligation de délivrance.

Si effectivement il n’est pas démontré que le preneur a été gêné dans l’exploitation de son activité au cours du bail, il n’en demeure pas moins que s’il avait eu connaissance d’une telle information, il n’aurait pas accepté de régulariser un contrat dans de telles conditions, ni d’effectuer des travaux conséquents destinés à pérenniser son activité sur du long terme, comme en témoigne son projet d’acquérir les locaux, qui n’a pu qu’avorter lorsqu’il a eu connaissance de la réalité du zonage et de l’impossibilité dans laquelle il se trouvait d’exercer légalement l’activité contractuellement prévue par le bail. Une telle situation constitue nécessairement un élément de précarité pour le preneur dans l’exploitation de son fonds.

La SCI Benalex a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

En considération de ces éléments et au regard des pièces produites par le preneur, la cour est ne mesure de fixer son préjudice à la somme de 8.000 €.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Benalex

La SCI Benalex réclame une somme de 5.167,61 € au titre des loyers impayés par M. [D] jusqu’à la cession du bien à la SAFER en septembre 2019.

L’appelant ne rapporte pas la preuve qu’il a réglé l’ensemble des loyers mis à sa charge depuis le renouvellement du bail commercial et l’augmentation du loyer qui en est résultée, étant rappelé qu’il lui appartient de démontrer qu’il a respecté ses obligations à ce titre et non à la SCI Benalex de justifier qu’elle a bien été payée.

Le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [D] à verser à la SCI Benalex la somme de 5.167,61 € à ce titre sera confirmé.

Le contrat de bail met également à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, l’appelant étant également redevable d’une somme de 4.234 € au titre de cet impôt pour les années 2016 à 2019.

La SCI Benalex sollicite également la condamnation de M. [D] à lui payer les sommes de:

—  334,80 € au titre de l’entretien de la fosse septique,

—  22.740 € au titre des frais de remise en état du local,

reprochant au premier juge de l’avoir déboutée de ces demandes.

Sur le premier point, elle s’appuie sur une facture de la société Aqua Provence du 15 mai 2018 relative à une fosse septique et de traitement de boues à [Localité 2]. Rien ne permet d’établir que cette facture concerne des prestations effectuées dans les locaux, objet du bail et situés sur la commune de [Localité 3]. Elle ne peut qu’être déboutée de cette prétention.

Concernant les travaux de remise en état, la bailleresse se prévaut de la clause du bail stipulant que ' Tous embellissements et améliorations resteront, à l’expiration du bail, la propriété du bailleur, à moins qu’il ne préfère la remise en état des lieux dans leur état primitif à la charge exclusive du preneur'.

Elle communique en pièce 11 un devis du 4 octobre 2020 de l’entreprise [Localité 2] Couverture Zinguerie d’un montant de 22.740 € TTC portant sur divers travaux de démolition et comportant comme adresse du chantier, la mention '' 04210 [Localité 3]'.

Il ressort cependant des pièces produites que la SCI Benalex a vendu le local loué à M. [D] à la SAFER Provence Côte d’Azur le 19 septembre 2019 ainsi qu’il en ressort de l’attestation de Me [W] et du courrier recommandé que ce dernier a adressé au preneur pour l’informer de ce changement de propriétaire.

Par conséquent, à la fin du bail qui est intervenue le 30 septembre 2020, la SCI Benalex n’était plus propriétaire des locaux et avait perdu la qualité de bailleur. Elle n’est donc pas fondée à réclamer une remise en état des lieux dans leur état primitif, étant souligné qu’au soutien de sa demande en paiement, elle se contente de produite un simple devis non signé et ne permettant pas de déterminer sur les prestations proposées concernent les locaux litigieux.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Digne les Bains sauf en ce qu’il a débouté M. [M] [D] de ses demandes,

Et statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la SCI Benalex à verser à M. [M] [D] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Benalex à verser à M. [M] [D] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI Benalex aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,