ARRET

N°

X

S-T

C/

A

SAS N O

SA AXA FRANCE IARD

SP/ML

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT MARS DEUX MILLE DIX NEUF

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour :17/03197 – N° Portalis DBV4-V-B7B-GXJV

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE DIX SEPT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur P-Q, E X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame R S-T épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas HUBSCH, avocat au barreau de REIMS

APPELANTS

ET

Monsieur F A

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e DEFER, avocat au barreau d’AMIENS

SAS N O

[…]

[…]

SA AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

Représentées par M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 décembre 2018 devant la cour composée de M. Philippe COULANGE, Président de chambre, M. H I et Madame J K, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Monia LAMARI, greffier.

Sur le rapport de Madame J K et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 mars 2019, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 mars 2019, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée

par M. Philippe COULANGE, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte en date du 29 avril 2014 reçu par M^e F A, M. L Y et son épouse M^me M B ont acquis de M. P-Q X et son épouse M^me R S-T un bien immobilier situé à […] et un garage situé également à […] au prix de 420.000 euros pour la maison et 10.000 euros pour le garage.

La superficie du bien a été établie dans le cadre de la vente par la SAS N O.

Par acte d’huissier en date du 28 janvier 2015, les époux Y ont assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de remboursement de la somme de 42.041,48 euros sous 15 jours eu égard à l’écart entre la superficie réelle mesurée du bien et la superficie mentionnée dans l’acte de vente.

Par actes d’huissier en date des 9 et 14 avril 2015, les époux X ont assigné N O, la compagnie AXA France IARD (AXA) et M^e A devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de jonction de la procédure les opposant aux époux Y, concluant au débouté des prétentions de ces derniers et, subsidiairement, ont sollicité la condamnation d’N O et M^e A à leur verser la somme de 42.041,48 euros à titre de dommages et intérêts, la condamnation d’AXA à garantir N O de toutes condamnations prononcées à son encontre, outre une indemnité de procédure de 3.000 euros.

M^e A a conclu au débouté des prétentions des époux X, considérant qu’il n’avait pas commis de faute et, à défaut, estimant que les époux X ne démontraient pas l’existence d’un préjudice personnel, actuel, certain et direct et a sollicité, à titre subsidiaire, la réduction des prétentions indemnitaires à la somme maximum de 16.339 euros et en tout état de cause la condamnation in solidum d’N O et AXA à le garantir de toute condamnation en principal, frais et accessoires, outre une indemnité de procédure de 3.000 euros.

N O et AXA ont conclu au débouté tant des prétentions des époux X que de M^e A à leur encontre et sollicité la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 24 mai 2016, le tribunal de grande instance de Senlis a condamné les époux X à payer aux époux Y la somme de 42.041,48 euros en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie réelle du bien étant de 154,90 m², soit inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Senlis, par jugement rendu le 4 juillet 2017, a :

— condamné in solidum N O et M^e A à payer aux époux X la somme de 12.612,44 euros en réparation de leur préjudice

— dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

— dit que dans leurs rapports entre eux, N O supportera cette condamnation à hauteur de

60% et M^e A hauteur de 40%

— condamné AXA à garantir N O dans ces condamnations

— condamné in solidum N O, AXA et M^e A à payer aux époux X la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties

— condamné in solidum N O, AXA et M^e A aux dépens dont distraction au profit de M^e Peggy Laermans

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

Par déclaration au greffe en date du 20 juillet 20147, les époux X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 octobre 2017, les époux X demandent à la Cour, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1147 et 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant évalué la perte de chance subie par les époux X à 30% et retenu un préjudicie d’un montant de 12.612,44 euros

Statuant à nouveau de ce chef

— condamner solidairement N O et M^e A à verser aux époux X la somme de 42.041,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir

Y ajoutant

— condamner solidairement N O, AXA et M^e A à verser aux époux X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner AXA à garantir N O de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre

— condamner N O, AXA et M^e A aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Hervé Selosse-Bouvet.

A l’appui de leur recours, les époux X soutiennent en substance que :

Sur la faute contractuelle commise par la société N O et la garantie de son assureur

— il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez que la surface d’une cave ne doit pas être prise en considération dans le calcul de la superficie des parties privatives d’un lot de copropriété, or, la société N O a intégré dans son calcul de surface 20,75 m² au titre de la cave situé au sous-sol de l’immeuble

— l’erreur de métrage du professionnel de mesurage, tenu d’une obligation de résultat, est constitutive d’une faute qui cause un préjudice aux vendeurs correspondant à la perte de chance de vendre le bien au même prix avec une surface moindre

— la faute de la société N O est grossière car elle ne procède pas d’une simple erreur de mesurages des parties privatives mais résulte de la prise en compte de la surface d’une cave, pièce qui est pourtant expressément exclue du champ d’application des dispositions précitées

— dans son jugement en date du 24 mai 2016, aujourd’hui définitif, le tribunal de grande instance de Senlis a jugé que si les époux X démontraient avoir aménagé une partie de la cave à l’aide d’alimentations électriques, il n’était pas démontré que cet aménagement d’une partie de la cave était de nature à justifier la comptabilisation de la surface de cette partie dans la surface habitable telle que définie par la loi du 10 juillet 1965

— en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la société N O de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, soit que la cave était aménagée en partie habitable faisant corps avec la partie habitation et, à l’inverser, il n’appartient pas aux époux X d’apporter la preuve d’un fait négatif, à savoir que la cave n’était pas aménagée en partie habitable et ce d’autant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut par principe les caves de la superficie des parties privatives à prendre en compte

Sur la faute délictuelle commise par le rédacteur de la promesse de vente et l’acte authentique de vente

— le notaire est tenu d’un devoir de conseil qui lui impose notamment d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige

— si le notaire n’est pas tenu de vérifier le mesurage effectué, il ne peut rester passif lorsque le document produit est affecté d’erreurs manifestes et décelables à première lecture

— lorsque les éléments en la possession du notaire sont de nature à le faire douter de l’exactitude des surfaces calculées, il lui appartient d’attirer l’attention des parties sur ce point

— M^e A a indiscutablement manqué à son devoir de conseil à l’égard des époux X : il s’est contenté de reprendre dans son acte authentique la surface de 172,13 m² mentionnée dans l’attestation de surface établie par la société N O et annexée à l’acte sans en prendre connaissance, cette attestation de surface intégrant une surface de 20,75 m² pour la cave

Sur l’évaluation de la perte de chance subie par les époux X

— si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la surface convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant en action en garantie, le vendeur peut se prévaloir d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, dès lors que, d’une part, la vente a porté sur un bien immobilier et non sur des mètres carrés et que, d’autre part, la réduction du prix prescrite par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas pour objet, ni nécessairement pour effet, de ramener le prix de vente au juste prix

— constitue une perte réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable

— la perte de chance subie par les époux X de vendre leur immeuble au même prix pour une surface moindre est sérieuse et caractérisée

— l’action des époux Y était justifiée par l’incorporation de la surface d’une cave dans la surface privative au sens de la loi Carrez et non sur une erreur entraînant réellement un métrage défavorable

— les époux Y n’ont pas été lésés dans le cadre de la vente litigieuse : ils ont fait l’acquisition

d’un ensemble immobilier bâti et non de simples mètres carrés

— d’un point de vue économique, la fixation du prix des biens immobilier (maison + garage) vendus par les époux X ne dépendait pas de leur seule surface ; il en aurait été autrement si les époux Y avaient fait l’acquisition d’un terrain à bâtir

— même si les époux Y avaient eu connaissance de la différence de surface au sens de la loi Carrez, ils se seraient acquittés d’un prix équivalent compte tenu du caractère attractif des biens immobiliers vendus

— en fin de compte, les époux Y ont fait l’acquisition de la maison au prix de 377.958,52 euros (420.000 – 42.041,48) soit un prix de 2.440,01 euros au m²

— la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre ne saurait donc être évaluée à seulement 30%

— AXA sera condamnée à garantir son assuré.

Dans leurs dernières conclusions en défenses transmises par voie électronique le 27 septembre 2017, N O et AXA demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

A titre principal

— infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions

Statuant de nouveau

— débouter les époux X de leur demande de dommage et intérêts à l’encontre de N O et AXA

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions

En tout état de cause

— débouter M^e A de son appel en garantie à l’égard de N O et AXA

— condamner les époux X à verser à N O et AXA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les époux X aux entiers dépens.

N O et AXA soutiennent en substance que :

A titre principal, sur l’absence d’erreur de mesurage

— une cave désignée dans les actes comme telle mais transformée en pièce à vivre doit être mesurée nonobstant son statut juridique

— aucune expertise contradictoire n’a eu lieu sur place pour se convaincre que la cave n’est pas aménagée ; dès lors, la faute de la société N O n’est pas démontrée

— c’est aux vendeurs de démontrer qu’il ne s’agissait pas d’une cave aménagée faisant corps avec

l’unité d’habitation

— c’est le notaire qui porte l’entière responsabilité de la survenance de ce litige puisqu’il aurait dû interroger le mesureur ou les vendeurs sur les raisons de prendre en compte la cave dans son mesurage

— l’erreur déterminante d’un point de vue du lien de causalité est celle du notaire pas celle du diagnostiqueur

A titre subsidiaire, sur l’appréciation du quantum du préjudice de perte de chance, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions en défenses transmises par voie électronique le 30 octobre 2017, M^e A demande à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il dit et jugé que M^e A avait engagé sa responsabilité professionnelle

Statuant à nouveau

A titre principal

— dire et juger que M^e A n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle

— en conséquence, débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires

Subsidiairement

— dire et juger que les époux X ne démontrent pas l’existence d’un préjudice personnel, actuel, certain et direct

— en conséquence, débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes

Plus subsidiairement

— réduire dans de plus notables proportions les prétentions indemnitaires des époux X et confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a évalué la perte de chance subie à hauteur de 12.612,44 €

— à défaut, dire et juger que le préjudice qu’aurait subi les époux X ne peut pas être supérieur à la somme de 16.339 €

En tout état de cause

— si par impossible, le tribunal condamnait M^e A, prononcer la condamnation in solidum de N O et AXA ès qualité d’assureur de N O à le relever et le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principe, frais et accessoires

— condamner tout succombant à verser à me A une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Lebègue Pauwels Derbise.

M^e A soutient en substance que :

Sur la faute reprochée au notaire

— si les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent effectivement pas aux caves, il sera rappelé que l’attestation de surface a été établie par la société N O laquelle conclut en synthèse que 'selon les termes de la législation en vigueur, la superficie privative totale du bien visité est de 172,13 m²', or, la société N O affirme que 'aucune expertise contradictoire n’a eu lieu sur place pour se convaincre que la cave n’est pas aménagée’ et que, si tel est le cas en l’espèce, c’est à bon droit que ladite cave a été prise en compte pour le calcul de la superficie, le mesurage devant se rapporter exclusivement à la destination physique des lieux

— l’acte authentique rappelle les dispositions dudit article 46 et notamment la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, c’est donc en parfaite connaissance de cause que les parties ont régularisé l’acte authentique

Sur l’absence de préjudice et de lien de causalité

— pour les dispositions des articles 1382 et suivants du code civil puissent trouver à s’appliquer, encore faut-il qu’après la démonstration d’une faute, les époux X fassent la démonstration d’un préjudice qui en serait directement résulté pour eux

— seul est sujet à réparation un préjudice actuel, certain et direct

— il appartient à la personne qui sollicite la réparation d’un préjudice d’établir la réalité de celui-ci

— le préjudice doit être né exclusivement de la faute qu’aurait commise le notaire

— l’erreur de mesurage n’a pas eu pour conséquence de faire passer le lot vendu de 171,13 m² à 154,90 m² au titre de la surface privative

— les époux X sollicitent néanmoins une somme identique estimant avoir subi une perte de chance de vendre leur immeuble au même prix pour une surface moindre

— seule la perte de chance réelle et sérieuse que l’événement favorable se réalise apparaît indemnisable

— il ne fait pas confondre l’indemnisation de la chance perdue avec le bénéfice que la requérante aurait retiré de la survenance de l’événement favorable

— la chance étant par nature aléatoire, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée

— au moment de la vente, en 2013-2014, l’Oise n’échappait pas au phénomène de baisse des transactions

— les époux X ont mis en vente leur maison auprès d’une agence immobilière le 8 décembre 2012, or, devant l’absence d’offre d’achat, ils ont été contraints de vendre eux-mêmes leur immeuble par le biais du site le bon coin le 15 septembre 2013

— aucune pièce versée aux débats par les époux X ne peut venir attester du fait que l’immeuble aurait pu se vendre très facilement au prix de 420.000 euros et qu’ils auraient ainsi perdu une chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre

— si la cour considère que M^e A a commis une faute professionnelle et le condamne solidairement avec la société N O à supporter le préjudice subi par les époux X, il conviendra de confirmer le jugement dont appel en ce que la perte de chance a été évaluée à 12.612,44 euros (30%)

— à défaut, il sera constaté que les dommages et intérêts sollicités par les époux X ne peuvent être supérieurs à la somme de 16.339 euros

Sur l’appel en garantie dirigé contre la société N O et son assureur

— les époux X se sont adressés à une société spécialisée dans les diagnostics techniques lui confiant le soin de procéder au mesurage du bien immobilier

— la société N O a donc manqué à ses obligations en commettant une inexactitude dans le calcul de la superficie et en ne prenant pas en compte les dispositions de la loi Carrez

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées

ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2018 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 décembre 2018. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au

7 mars 2019.

SUR CE, LA COUR

Sur la faute du diagnostiqueur

D’une part, pour rappel, selon l’article 1616 du code civil 'Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat'.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, dispose notamment que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, ainsi que la surface habitable et que si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En application de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Sont également exclus de la superficie privative les caves, garages, emplacements de stationnements et les lots ou fractions de lot d’une superficie inférieure à 8 m².

La sanction prévue n’est pas sujette à appréciation mais automatique dès lors qu’elle est demandée par l’acquéreur. La réduction du prix n’a pas pour objet ni nécessairement pour effet de ramener le prix de vente au juste prix, mais de sanctionner l’information erronée fournie à l’acquéreur dans l’acte de vente. La diminution de prix est proportionnelle à l’écart de superficie.

D’autre part, en vertu des dispositions de l’article 1134 du code civil, 'les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et s’exécutent de bonne foi. '

Par ailleurs, aux termes de l’article 1147 du code civil que 'Le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’ait aucune mauvaise fois de sa part.'

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont considéré que l’obligation du mesureur chargé de déterminer la superficie d’un bien au sens de la loi du 10 juillet 1965 était une obligation de résultat dont le mesureur ne pouvait s’exonérer que par la preuve de l’absence d’erreur matérielle de mesure ou d’erreur juridique, qu’il était donc établi l’existence d’une erreur dans l’établissement de l’attestation de superficie et qu’il n’appartenait pas aux vendeurs de démontrer que la cave incluse dans la superficie n’était pas aménagée, la preuve en incombant à la société N O.

Sur la faute du notaire

En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1^er octobre 2016), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, c’est par de justes motifs de la cour adopte que les premiers juges ont considéré que M^e A avait manqué à son devoir de conseil à l’égard des époux X en s’abstenant d’attirer leur attention sur le fait que l’attestation de surface établie par la société N O, annexée à l’acte authentique de vente, comportait une surface privative erronée englobant une cave en violation de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation du préjudice des vendeurs

En l’état, les fautes de la société N O et de M^e A sont établies.

Pour que le préjudice des vendeurs soit indemnisable, il leur faut non seulement établir la faute, ce qu’ils font, mais encore la réalité de leur préjudice et le lien de causalité entre la faute et leur préjudice.

En l’espèce, les fautes conjuguées du diagnostiqueur et du notaire sont à l’origine pour le vendeur d’un préjudice tenant au paiement d’une prestation non satisfaisante du diagnostiqueur et d’un défaut de conseil du notaire ainsi qu’aux désagréments d’une action en diminution de prix, mais aussi à la perte de chance de vendre le bien au même pris malgré une surface moindre.

Il ressort des éléments du dossier que les époux X ont donné mandat de vente sans exclusivité à l’agence 60 Immobilier d’une maison de veille ancienne avec cave et terrain au prix de 480.000 euros.

Le 15 septembre 2013, les époux X ont posté sur le site Le Bon Coin une annonce aux fins de vendre leur maison avec 'possibilité de garage indépendant 1 place'.

Par courriel en date du 11 novembre 2013 M^me B a sollicité des informations sur le bien l’ayant visité, de même que M. C par courriel du 16 novembre 2013. Par courriel du même jour, M. D s’est dit intéressé par le seul parking.

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2013, les époux Y ont formalisé auprès des époux X qui l’ont acceptée une offre d’achat d’une maison de 165 m² située au […]

république à Senlis et d’un parking individuel ferme de 14 m² situé à 500 mètres maximum de la maison au prix de 430.000 euros.

Aux termes d’un acte reçu le 5 décembre 2013 par M^e A, les époux X ont signé au bénéfice des époux Y une promesse de vente portant sur une maison d’habitation située […] république à Senlis dans un ensemble immobilier (lot n° 9) d’une surface ce 172,13 m² ainsi qu’un garage situé […] au sein de la résidence La Vénérie situé à […] (lot n° 121) moyennant le prix de 430.000 euros.

La promesse de vente a été réitérée par acte authentique de M^e A en date du 29 avril 2014.

Par jugement en date du 24 mai 2016, le tribunal de grande instance de Senlis a condamné les époux X à payer aux époux Y la somme de 42.041,48 euros en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie réelle du bien étant inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte.

Les époux X produisent au dossier une capture d’écran du site 'lacoteimmo relative au prix de vente des biens immobiliers se situant rue de la république à Senlis, suivant le prix de vente moyen au m² au

1^er décembre 2014, soit un prix situé entre 2.558 euros et 3.240 euros ainsi que des annonces concernant des biens immobiliers situés à Senlis, proches du centre ville d’une superficie de 120 m² à 170 m² avec jardin-terrasse ou jardin d’une superficie de 450 m² à 1.300 m², s’agissant de maison traditionnelle en parfait état ou d’une maison contemporaine récente, ou ancienne en pierre… soit des prix proposés variant entre 420.000 euros (maison traditionnelle de 130 m² sur jardin de 800 m²) à 590.000 euros (maison traditionnelle avec garage double à l’extérieur sur terrain de 1.300 m²).

Ils versent également aux débats un courrier de M^e Madelaine-Grasser, notaire, daté du 19 mars 2015, faisant état d’un prix moyen de 3.574 euros le m² pour des biens de superficie équivalente et dans un secteur proche, sans autre précision.

En l’espèce, c’est à bon droit que les premiers juges ont rappelé que le préjudice des demandeurs devait être actuel, direct et certain et que la restitution par le vendeur d’une partie du prix de vente suite à l’action en diminution de ce prix sur le fondement de l’article 46 de la loi de 1965 ne constituait pas en soi un préjudice indemnisable. Ils ont également considéré à juste titre que les époux X démontraient l’existence d’une perte de chance de vendre le bien au prix de 420.000 euros malgré une superficie moindre que celle mentionnée à l’acte de vente.

C’est également par des motifs pertinent que la cour adopte que les premiers juges ont estimé que la solidarité était impossible dès lors qu’elle n’était pas prévue par aucune stipulation contractuelle ni disposition légale, en application de l’article 1202 du code civil, ajoutant que toutefois, une condamnation in solidum pouvait intervenir si les fautes commises avaient concouru à la réalisation d’un même dommage, ce qui était le cas en l’espèce, la faute de mesurage et la faute du notaire ayant concouru directement et certainement à la réalisation du préjudice.

Néanmoins, des caractéristiques et des potentialités du bien et de l’offre d’achat faite par les époux Y le 17 novembre 2013, il se déduit que les époux X avait une chance de vendre le bien au même prix pour une surface de 154,90 m² au lieu de 172,13 m² comme indiqué à tort dans l’acte de vente, voire 165 m² dans l’offre d’achat.

Dès lors, le préjudice des époux X correspondant à cette perte de chance et au désagrément d’avoir à restituer une partie du prix doit être évalué à, la somme de 22.500 euros au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum la société N O et M^e A avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir comme sollicité par les appelants.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné in solidum N O et M^e A à payer aux époux X la somme de 12.612,44 euros en réparation de leur préjudice et dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner

in solidum N O et M^e A à payer aux époux X la somme de 22.500 euros en réparation de leur préjudice et dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la garantie de l’assureur du diagnostiqueur

AXA ne contestant pas être l’assureur de la société N O et devoir sa garantie, le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné AXA à garantir N O dans ces condamnations.

Sur la garantie du notaire

Les fautes commises par le diagnostiqueur et le notaire et les circonstances de l’espèce justifient qu’N O soit tenu à hauteur de 60% et M^e A à hauteur de 40% des condamnations prononcées dans leurs rapports entre eux.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre eux, N O supportera cette condamnation à hauteur de 60% et M^e A hauteur de 40%.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera alloué aux époux X une indemnité au titre des frais irrépétibles mise à la charge in solidum de la société N O, son assureur AXA et M^e A d’un montant de 3.000 euros et ces derniers seront condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 4 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de Senlis, sauf en ce qu’il a condamné in solidum N O et M^e A à payer aux époux X la somme de 12.612,44 euros en réparation de leur préjudice et dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

LE REFORME sur ces points ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

CONDAMNE in solidum la SAS N O et M^e A à payer aux époux X la somme de 22.500 euros en réparation de leur préjudice ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SAS N O, AXA et M^e A X à payer aux époux X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LES CONDAMNE aux dépens d’appel qui seront recouvrés au profit de M^e Hervé Selosse-Bouvet, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT