ARRET

N°

S.A.S. CEETRUS FRANCE

C/

X

FLR

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 31 MARS 2022

N° RG 20/04192 – N° Portalis DBV4-V-B7E-H2VU

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU 18 JUIN 2020

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. CEETRUS FRANCE, anciennement IMMOCHAN FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

59650 VILLENEUVE-D’ASCQ

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101

ET :

INTIME

Monsieur Z X, titulaire d’un bail commercial et propriétaire d’un fonds de commerce donné en location gérance à la SARL « CLUB COIFFURE Z »

D E F

[…]

Représenté par M^e Pierre LOMBARD de l’ASSOCIATION DONNETTE-LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DEBATS :
A l’audience publique du 25 Janvier 2022 devant M^me G H-I, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Mars 2022.

GREFFIER : M^me Charlotte RODRIGUES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me G H-I en a rendu compte à la Cour composée de :

M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,

M^me G H-I, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 31 mars 2022.

Le 31 Mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Par acte sous seing privé du 3 novembre 1975, la société La SA Ruche picarde a donné à bail commercial à M B C un local, objet du lot 21 de la galerie commerciale Delta située sur la Commune du Fayet (02100), pour y exploiter un fonds de commerce de coiffure, sous l’enseigne 'Club coiffure'.

Ce fonds de commerce a été cédé à M Z X par acte du 10 mars 1982.

La galerie commerciale Delta est devenue la galerie commerciale Auchan et appartient désormais à la SAS Ceetrus France, anciennement dénommée SA Immochan France.

Le bail commercial dépendant du fonds a été renouvelé par acte du 8 août 2002 à compter du 1er septembre 2002.

Ayant obtenu un permis de construire définitif le 15 mai 2004 pour réaliser des travaux d’extension de la galerie, la SA Immochan a convenu avec le preneur dans un protocole du 3 juin 2004, de son transfert dans une autre cellule, de la fixation du montant du loyer durant le temps des travaux à hauteur de 10 946,24 € l’an et à compter de la réintégration (fixée au 31 décembre 2005) dans l’ancienne cellule à hauteur de 198 € le m2 et du 1er janvier 2007 à hauteur de 217 € le m2.

Par avenant du 29 mai 2006, les parties ont convenu que le preneur resterait définitivement dans la cellule occupée durant le transfert, ainsi que d’un renouvellement du bail commercial pour 9 ans à compter du 1er janvier 2006 jusqu’au 31 décembre 2014, d’un loyer annuel de 19 747 € par an outre indexation, d’une facturation spécifique sur la période courant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 à hauteur de 18 018 €.
Par acte du 21 novembre 2014, M. X a demandé au bailleur le renouvellement du bail, ce dernier a été renouvelé à défaut de réponse du bailleur, à compter du 1er janvier 2015.

Par courrier recommandé du 20 janvier 2017 M. X a refusé l’augmentation de loyer sollicitée par le bailleur le 23 décembre 2016.

Par acte d’huissier du 23 mai 2017, la SA Immochan France a fait assigner M. X devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint Quentin, aux fins de voir fixer le montant du loyer, ou subsidiairement de voir ordonner une expertise pour évaluer la valeur locative.

Suivant jugement du 28 juin 2018, le juge des loyers commerciaux a désigné un expert, ce dernier a déposé son rapport le 10 septembre 2019.

Par jugement contradictoire du 18 juin 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :

- rejeté la demande de M. X de voir condamner la SAS Ceetrus France à produire le détail des dépenses facturées en charges locatives et la répartition entre locataires ;

- rejeté la demande d’augmentation de loyer de la SAS Ceetrus France, ainsi que toutes ses demandes subséquentes ;

- condamné la SAS Ceetrus France à payer à M. X la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit ne pas y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire du présent jugement;

- dit que la SAS Ceetrus France supportera la charge des dépens ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

La SAS Ceetrus France a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 août 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 19 avril 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Ceetrus France, demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

- a rejeté sa demande d’augmentation de loyer, ainsi que toutes ses demandes subséquentes ;

- l’a condamnée à payer à M. X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit qu’elle supportera la charge des dépens.

statuant à nouveau,

- fixer le loyer du bail commercial de M. X à un montant de 500 € hors taxe et hors charges par m² et par an (soit 45.775 € HT par an), correspondant à la valeur locative, à compter du 1er janvier 2015, indexé tous les trois ans au 1er janvier, suivant les variations de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant l’indice du 2ème trimestre 2014, soit 1621, l’indice de calcul étant celui du 2ème trimestre de l’année précédant l’indexation ;

- condamner M. X au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par le preneur et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce à compter du 1er janvier 2015, jusqu’à parfait paiement et d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner M. X à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, en ce qui concerne ces derniers, au profit de la SELARL Lexavoué Amiens Douai, représentée par M^e Le Roy, suivant l’article 699 du code de procédure civile ;

- débouter M. X de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, et notamment de son appel incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée remises le 30 août 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. X demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- dit que les travaux de la galerie commerciale achevés en octobre 2005 ne constituent pas une modification notable ayant eu une incidence sur les facteurs locaux de commercialité ;

- dit en tout état de cause que lesdits travaux d’octobre 2005 ont déjà été répercutés dans la hausse du loyer porté à 19.747 € HT par an par avenant du 29 mai 2006 relatif à la cellule 21 de la galerie Auchan/Fayet ;

- condamné la SAS Ceetrus France à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

- infirmer le jugement et condamner la SAS Ceetrus France à produire le détail des dépenses facturées en charges locatives et la répartition entre les locataires ;

- débouter la SAS Ceetrus France de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions ;

- débouter la SAS Ceetrus France de sa demande d’augmentation du loyer ;

- dire n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

- condamner la SAS Ceetrus France à lui payer la somme de 5.000 € suivant l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, pour la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2021, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 25 janvier 2022.

SUR CE :

La SAS Ceetrus soutient qu’elle est bien fondée à demander le déplafonnement du loyer en raison des caractéristiques du local loué et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité soulignés par l’expert désigné sauf à majorer la valeur locative retenue par ce dernier.

Elle explique que la cellule louée d’une superficie de 91,5 m2 est idéalement placée au sein de la galerie marchande et que l’expert a relevé que l’évolution constante du centre commercial et de la zone d’activité commerciale de Fayet a entraîné une modification des facteurs locaux de commercialité.

Elle soutient que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il avait été tenu compte pour fixer le montant du loyer à compter du 1er janvier 2006 de la modification des facteurs locaux de commercialité consécutifs aux travaux alors que le protocole passé entre les parties sur ce point l’a été en 2004, avant la réalisation des travaux, et alors que l’augmentation se trouvait justifiée par différents éléments (modification de la destination des lieux, acceptation par le bailleur de la mise en location gérance du fonds au profit de la SARL 'Club coiffure Z’ et la prise en charge de la totalité des travaux par le bailleur).

Elle fait remarquer que l’extension de la galerie, puis l’implantation en 2006 au sein de la ZAC du Fayet, de la société Decathlon (visible de la galerie), mais également en 2009 de l’installation de ASL Bois, des enseignes Boulanger, la Halle, Babou et Cultura en 2009, courtepaille et Subway en 2013 et Retail parc, Action, Norauto et Intersport en 2015 ont généré une augmentation de la fréquentation du centre commercial.

Elle considère que la comparaison faite par M. X avec d’autres loyers de la galerie n’est pas pertinente et que l’évolution du chiffre d’affaires importe peu dès lors que le locataire a pu ne pas tirer profit de l’évolution constatée.

In fine elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. X de sa demande reconventionnelle aux fins de voir produire les pièces relatives aux dépenses facturées en charges locatives et à leur répartition entre les locataires, au motif que cette communication est inutile à la solution du litige.

L’intimé demande la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer.

Il fait valoir que le loyer annuel passé de 10 946,24 € à 19 747 € à compter du 1er janvier 2006, l’a été en application d’un avenant régularisé entre les parties au mois de mai 2006 pour tenir compte des travaux d’extension et de leurs effets sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Il explique que si les locaux du bail initial étaient d’une superficie de 73 m2 et que dorénavant la cellule louée s’étend sur 90,55 m2, cette augmentation de surface de 24 % ne justifie pas une augmentation de 80 % du montant du loyer de sorte qu’il démontre que la modification des facteurs locaux de commercialité induite par les travaux a été intégrée à cette augmentation.

Il précise que faire droit à l’ augmentation demandée par le bailleur aurait pour effet de quadrupler le loyer. Il s’étonne que la société Flunch qui dépend du groupe Auchan bénéficie d’un loyer moindre (53,45 € le m2) alors qu’elle est implantée dans la même galerie.

Il ajoute que l’évolution des facteurs locaux de commercialité au sein de cette galerie n’est pas notable, que les cellules peinent à se remplir, qu’à titre d’exemple l’enseigne Cuisine Hygena est fermée depuis décembre 2015, Décor home depuis avril 2016, MS mode depuis mai 2017, Texto depuis janvier 2017. Elle fait état d’articles de journaux publiés sur cette question.

Il affirme que le bailleur entretien une fiction de galerie contenant des commerces rentables en ne poursuivant pas certains locataires ayant plus de deux ans de loyers de retard et que les facteurs locaux de commercialité ne sont pas favorables à l’activité de coiffure dans la mesure où son concurrent a été placé en liquidation judiciaire et que la cellule occupée par ce dernier a été louée à un autre type de commerce. Il fait remarquer que l’autre coiffeur exerçant sous l’enseigne 'chic et choc’ paye un loyer inférieur à celui demandé dans la présente instance alors que sa clientèle femme lui permet de développer un chiffre d’affaires plus important faisant observer qu’il ne coiffe que les hommes et que son chiffres d’affaires n’a pas augmenté véritablement sur ces dix dernières années.

Il conteste la méthode de calcul du loyer déplafonné retenue par le bailleur et par l’expert et fait remarquer qu’en raison de la crise sanitaire les commerces de la galerie ont été fermés à l’exception du supermarché.

Concernant les charges, il persiste à demander la communication des pièces considérant que par leur biais il paie des sommes non contenues dans le bail.

Le débat d’espèce portant sur la fixation du loyer HT et HC la demande du locataire aux fins d’enjoindre au bailleur de communiquer les pièces relatives aux charges locatives, n’est pas utile à la solution du litige de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. X qui est habile à attraire son bailleur dans le cadre d’un contentieux distinct au besoin.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3°les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L 145-34 du même code énonce, en sa rédaction applicable en l’espèce, qu’ à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’I.N.S.E.E..

L’article R 145-6 du code de commerce indique que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Aux termes des dispositions de l’article L 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 (caractéristiques propres au local, éventuellement affectées par des éléments extrinsèques, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) ; qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
L’évolution favorable alléguée doit être établie, s’être produite au cours du bail expiré et être favorable au commerce exercé, la charge de la preuve reposant sur le bailleur.

En l’espèce, il appartient donc au bailleur qui a demandé le déplafonnement du loyer, le 23 décembre 2016, en raison des caractéristiques du bien loué et de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité supposés, selon lui postérieurs à l’avenant du bail en date du 29 mai 2006, de démontrer cette évolution favorable à compter de cette date et avant le renouvellement du 1er janvier 2015.

Le rapport d’expert renseigne sur les deux critères allégués par le bailleur au soutien de sa demande de déplafonnement à savoir les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité.

Il indique que le local commercial loué se trouve sur le territoire de Fayet, commune située en périphérie nord-ouest de la ville de Saint-Quentin dans la zone commerciale en bordure de la départementale D 1029. Ce local est situé précisément dans la galerie marchande du centre commercial de l’hypermarché Auchan. Ce centre commercial contient l’hypermarché Auchan et une galerie marchande disposant de quatre entrées entourées d’un important parking comprenant cinquante-trois boutiques.

Le local (cellule n°21) est situé à proximité de l’entrée 1, il est face à l’entrée de l’hypermarché Auchan, de sorte que son emplacement au sein de la galerie marchande en rapport à la circulation du chaland est bon.

Sa surface GLA, (Gross leasing Area) méthode habituellement retenue pour calculer les surfaces dans des centres commerciaux, est de 91,5 m².

Les lieux sont destinés, selon le bail, à l’activité de coiffure homme et parfumerie homme.

Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’expert relève que la population de Saint-Quentin est en baisse constante depuis 1962 avec une progression du nombre de chômeurs et un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale. Ce chômage est principalement lié à la fermeture d’usines.

L’expert relève que l’emplacement du bien (repris supra) au sein de la galerie en rapport à la circulation du chaland est bon, qu’en 2004-2005 l’espace hypermarché a été agrandi et la galerie marchande étendue avec création d’un deuxième mail outre un agrandissement des parkings, de sorte que la fréquentation du centre commercial a augmenté.

Reprenant l’évolution de la ZAC Fayet entre 2006 et 2015, l’expert souligne l’implantation de différentes enseignes et fait remarquer que celles qui ont fait l’objet d’une fermeture ne sont pas visibles depuis l’axe principal de l’hypermarché.

Il considère donc que l’évolution du centre commercial et de la zone d’activité commerciale de Fayet depuis 2002 jusqu’à ce jour a entraîné une modification des facteurs locaux de commercialité.

Il précise également que le loyer du bail renouvelé visé dans l’avenant de 2006 est celui prévu au protocole de 2004 (avant la réalisation des travaux) car le loyer au m2 pour 2006 et 2007 est identique dans les deux actes.

Après avoir listé 26 boutiques présentes dans la galerie, la date d’effet du bail, la surface GLA des cellules, le prix moyen au m2, les chiffres d’affaires de chaque commerce, l’expert prenant en compte 12 références sur 26, la date de prise d’effet des baux principalement en 2005, de l’ouverture de la galerie en octobre 2005, de la particularité du local du preneur (le plus ancien commerçant, soumis à protocole lors du transfert, renouvellement aux mêmes conditions de loyers), de la présence d’un autre coiffeur au sein de la galerie (magasin chic et choc coiffure mixte sur 68 m2 GLA), estime que la valeur locative du local litigieux se situe entre 373 et 450 € du m2.

Il résulte de l’analyse des documents contractuels et du rapport d’expertise que les travaux d’extension de la galerie commerciale pour permettre l’arrivée de nouveaux commerces ont été achevés au mois d’octobre 2005, que le protocole de 2004 prévoyait une majoration du loyer à compter du 1er janvier 2006 et une autre majoration à compter du 1er janvier 2007 tenant compte de fait de cette extension, de sa date de terminaison, de sa modernisation, de l’arrivée potentielle de commerce, et par conséquent de l’accroissement de la fréquentation dans la mesure où ces travaux intégraient l’agrandissement du parking.

En reprenant dans l’avenant du mois de mai 2006 les majorations sus décrites, ce dernier tenait compte également de l’accroissement de la fréquentation induite par les travaux au moins à compter du 1er janvier 2007.

La cour relève que l’expert retient que l’emplacement du local est bon (page 16) et non idéal comme le soutient le bailleur et que l’évolution du centre commercial et de la ZAC de Fayet depuis 2002 jusqu’à ce jour entraîne une modification des facteurs locaux de commercialité (page 19) et non la modification notable nécessaire à fonder le déplafonnement comme le prescrit l’article L.145-34 du code de commerce.

La moyenne des loyers au m2, entre 400 et 450 € repris dans le tableau établi par l’expert, qui concerne des franchises nationales et internationales dans le domaine de l’habillement, ne peut servir utilement à évaluer le montant du loyer en l’espèce concernant un coiffeur homme individuel, faisant néanmoins observer que l’enseigne Okaïdi qui dépend du même groupe que l’hypermarché Auchan sert un loyer au m2 inférieur soit 363,75 €.

En revanche il est pertinent de retenir le loyer au m2 du coiffeur exerçant sous l’enseigne chic et choc (373 €) sauf à le minorer s’agissant d’un coiffeur mixte exerçant sur une surface moindre (68 m2) dans la mesure où il est habituellement admis que le loyer au m2 d’un petit commerce est plus important, rappelant que la cellule louée au preneur en l’espèce est de 90,55 m2.

S’il est établi qu’à compter de 2009, la ZAC du Fayet s’est étendue et a accueilli d’importantes enseignes susceptibles d’accroître le fréquentation de la galerie commerciale, le bailleur ne conteste pas la fermeture de certaines cellules objectivées par la production de plusieurs photographies produites par le preneur, certes non visibles du salon de coiffure comme le soutient la société Ceetrus mais démontrant la baisse de fréquentation. L’intimé rapporte également la preuve par la production de multiples articles de presse locale du mois de février 2007 que les commerces de la galerie commerciale ferment ('Auchan perd aussi ses magasins',' nouveau coup dur forum de Picardie', 'Il n’y a pas que le centre-ville qui perd ses commerces) les articles faisant référence à 'une véritable hécatombe’ vécue par l’une des plus anciennes zone commerciale

Enfin M. Y démontre sans être véritablement contredit que son chiffre d’affaires entre 2005 et 2015, tenant compte de l’inflation n’a pas augmenté de façon substantielle.

En conséquence, outre le fait que le loyer fixé dans l’avenant du mois de mai 2006 à effet au 1er janvier et majoré au 1er janvier 2007, tenait compte des travaux d’agrandissement de la galerie devant accroître sa fréquentation, le bailleur est défaillant à démontrer pour la période postérieure la modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à permettre le déplafonnement .

Partant le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la demande de déplafonnement de loyer présentée par la SAS Ceetrus.

La SAS Ceetrus qui succombe supporte les dépens d’appel et est condamnée à payer à M. Z
X la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement rendu le 18 juin 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint-Quentin en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Ceetrus à payer à M. Z X la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Ceetrus aux dépens d’appel.