ARRET

N°

S.A.R.L. OPALINE

C/

S.C.I. SCI DU [6]

copie exécutoire

le 03 avril 2025

à

M^e Binot

M^e Deloffre

VD

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 03 AVRIL 2025

N° RG 24/01757 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JB2N

ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE SENLIS DU 20 FEVRIER 2024 (référence dossier N° RG 23/00492)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. OPALINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS, postulant, substitué par M^e Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Stanislas BINOT, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

S.C.I. DU [6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Yann DELOFFRE de la SARL KADOUCI DELOFFRE AVOCATS, avocat au barreau de SENLIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Malika RABHI

PRONONCE :

Le 03 Avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Malika RABHI, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte authentique en date du 27 juin 2018, la SCI Du [6] (ci-après « le bailleur ») a donné bail commercial à la SARL Opaline (ci-après « le preneur ») des locaux à usage d’entrepôt et de bureaux situés sur la commune de Plailly dans l’Oise.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2018, avec un loyer annuel fixé à hauteur de 33.600 euros hors droits, taxes et charges, payable en 12 termes égaux de 2800 euros chacun, au plus tard le 15 de chaque mois, et une provision sur charges à hauteur de 280 euros hors taxes par mois payable en même temps que le loyer, cette provision étant ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente.

La SCI Du [6] a adressé à la SARL Opaline une facture n°2019/03/13 de 2763,30 euros au titre de la régularisation des charges de 2019, correspondant à 1/17ème des charges totales imputées sur les cellules et bureaux, la bailleresse indiquant répartir les charges en fonction du nombre de lots loués.

A la suite de la réclamation de la locataire par mail du 17 mars 2021 cette facture a été annulée le 15 décembre 2022 par la bailleresse qui a émis un avoir du même montant, puis l’a remplacée le même jour par une facture n°2022/12/26 d’un montant de 1460,81 euros.

La bailleresse lui a également, le 15 décembre 2022, adressé une facture n°2022/12/17 d’un montant de 3731,77 euros au titre de la régularisation des charges 2020.

Aucune de ces factures n’a été payée par la SARL Opaline, ce qui va amener le bailleur à adresser une mise en demeure de payer la somme due au titre des charges de l’année 2019 et de l’année 2020 par LRAR en date du 13 février 2023, mise en demeure restée sans effet.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 6 juin 2023, la SCI Du [6] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1460,81 euros au titre des charges 2019 et 3731,77 euros pour les charges 2020, soit un total de 5349,21 euros.

Le commandement s’étant révélé infructueux plus d’un mois, la SCI Du [6] a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Senlis la SARL Opaline le 24 octobre 2023 afin d’une part de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et sa résiliation subséquente, d’autre part de la condamner au règlement de provisions pour des charges impayées et indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux et de toute somme due au titre du bail, et enfin d’ordonner son expulsion.

Par ordonnance de référé en date du 20 février 2024, le tribunal judiciaire de Senlis :

— Constate la résiliation par l’effet de la clause résolutoire à compter du 8 juillet 2023 du bail entre les parties sur des locaux commerciaux et dépendances désignés « cellule 11 » sis lotissement de [6] au lieu-dit [Localité 5] à [Localité 3] ;

— Rejette la demande de délais présentée par la SARL Opaline ;

— Dit que la SARL Opaline devra libérer les lieux et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne la SARL Opaline à payer à la SCI Du [6] la somme de 1460,81 euros HT à titre de provision à valoir sur les charges impayées au titre de l’année 2019 ;

— Dit que cette somme portera intérêts au taux légal et ce à compter de la date de la présente ordonnance ;

— Condamne solidairement (sic) la SARL Opaline à payer à la SCI Du [6] la somme de 3731,77 euros HT à titre de provision à valoir sur les charges impayées au titre de l’année 2020 ;

— Dit que cette somme portera intérêts au taux légal et ce à compter de la date de la présente ordonnance ;

— Condamne solidairement (sic) la SARL Opaline à payer à la SCI Du [6] la somme de 22.889,30 euros HT à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation du bail à celle de la présente ordonnance ;

— Rejette le surplus des demandes de la SCI Du [6] ;

— Condamne la SARL Opaline à payer à la SCI Du [6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Opaline au paiement des entiers dépens de l’instance de référé ;

— Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Par une déclaration en date 10 avril 2024, la SARL Opaline a interjeté appel de ladite ordonnance en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 juillet 2024, la SARL Opaline demande à la cour d’appel d’Amiens de :

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis le 20 décembre 2024 dans son intégralité.

Statuant à nouveau :

— Débouter la SCI Du [6] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la SCI Du [6] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement :

— Accorder à la SARL Opaline les plus larges pour s’acquitter des sommes dues ;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 juillet 2024, la SCI Du [6] demande à la cour de :

— Confirmer en tout point l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis le 20 février 2024 ;

— Débouter la SARL Opaline de ses demandes ;

— Condamner la SARL Opaline aux entiers dépens ;

— Condamner la SARL Opaline de payer les frais irrépétibles à hauteur de 5.000 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

A l’audience, la bailleresse a été autorisée de produire en cours de délibéré les annexes du bail, ce qu’elle a fait contradictoirement.

MOTIFS DE LA DECISION :

La SARL Opaline fait valoir que :

— elle s’est toujours acquittée des loyers et des provisions sur charges, et continue à s’en acquitter,

— la bailleresse lui a adressé :

*une facture d’un montant de 2912,46 euros (sic) au titre de la régularisation des charges 2019, qu’elle n’a pas réglée en attendant des justificatifs qu’elle a réclamés,

*le 22 décembre 2022, des factures au titre de pièces justificatives,

*le 15 décembre 2022, un avoir de 2763,30 euros au titre de la régularisation des charges de 2019,

*le 15 décembre 2022, une nouvelle facture n°2022/12/22, d’un montant de 1460,81 euros correspondant à une remise globale exceptionnelle de charges de 20000 euros au bénéfice de l’ensemble des locataires,

*le 15 décembre 2022, une facture n°2022/12/18, d’un montant de 3731,77 euros au titre de la régularisation des charges 2020,

— elle n’a pas réglé ces sommes, estimant qu’elles n’étaient pas justifiées,

— l’article L.145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions, entre autres, des articles L.145-37 à L.145-41. Ainsi en l’absence, dans le bail, d’un inventaire précis et limitatif, comme c’est le cas en l’espèce, le bailleur ne peut demander de remboursement de charges au locataire au titre de l’article L.145-40-2 du code de commerce, et le simple renvoi à une liste établie par un décret ne saurait pallier cette absence, et il en est de même en cas d’absence de clé de répartition des charges entre les différents occupants et entre le bailleur et le locataire ; d’ailleurs en 2019 la répartition des charges a été faite en fonction du nombre de lots loués puis au prorata de la surface louée et en 2020 au prorata de la surface louée ; au demeurant le juge des référés ne vise pas la convention mais la loi du 23 décembre 1986 pourtant abrogée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 novembre 1987,

— la plupart des charges que le bailleur lui impute ne figurent pas sur la liste des charges récupérables visées en annexe de l’article 4 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et en tout état de cause l’article R.145-35 du code de commerce prévoit expressément qu’elles ne peuvent pas être imputées au locataire ; il en est ainsi des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble et de ses propres charges d’exploitation qu’elle veut lui faire supporter : frais d’électricité de la cellule 4 qu’elle occupe personnellement et de ses bureaux, ses fournitures de bureau, les honoraires de son comptable, la location d’un photocopieur, son entretien et les fournitures correspondantes, la location d’une borne wi-fi qui ne profite pas aux locataires, son logiciel de comptabilité et les factures de son comptable, les frais liés à l’assurance et l’entretien de ses véhicules, ses frais de personnel et la location d’un hangar.

— il résulte de ce qui précède que les charges que le bailleur prétend mettre à la charge de ses locataires sont sérieusement contestables,

— subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais de paiement étant précisé qu’elle est à jour de ses loyers et provisions sur charges et que la bailleresse a attendu le mois de février 2021 pour procéder à la régularisation des charges 2019 alors que l’article R.145-36 du code de commerce lui impose de le faire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant l’année pour laquelle la régularisation est appelée, et qu’elle a attendu le mois de décembre 2022 pour lui adresser des pièces justificatives alors que le bailleur est tenu de les adresser à première demande ce qu’elle a fait en mars 2021.

Le bailleur réplique que :

— à l’exception de certaines charges, limitativement énumérées, qui sont exclues par l’article L.145-40-2 du code de commerce, toutes les autres charges peuvent être répercutées sur le locataire y compris celles entrant dans la catégorie des charges exorbitantes de droit commun ; ainsi les honoraires de gestion technique et administrative peuvent y être inclus ;

— l’énumération des charges et la clé de répartition entre le bailleur et son locataire permettent à ce dernier d’avoir une visibilité des charges qu’il devra assumer dès la date de conclusion du bail ; en l’espèce, le contrat de bail en son paragraphe « IMPOTS – CHARGES» stipule expressément que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères seront supportées par le preneur ; que cette clause indique également qu’est annexée au bail une liste qui mentionne les charges récupérables sur le preneur et que cette liste précise que sont à la charge du preneur certains éléments : taxe foncière, espaces verts et entretien général, déchets, gardien, hangar, CIF (service bus), EDF (partie commune et extérieur), ascenseur Otis, nettoyage des communs, téléphone ascenseur, entretien général Isogard ; que cette liste fait apparaître la répartition des charges par bureau et cellule ; le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables est également annexé au présent acte et qu’ainsi sont à la charge du preneur les charges qui y sont listées ; ainsi, la clause du bail accompagnée des annexes forme l’inventaire des charges locatives récupérables et informent de la clé de répartition ;

— la SARL Opaline a eu ainsi une parfaite connaissance, lors de la signature du contrat de bail, des charges locatives qui lui seront imputées ainsi que de leur répartition entre les différents locataires ;

— il ne peut être reproché au bailleur le changement de répartition des charges entre les locataires puisqu’ils ont été informés qu’au lieu d’un calcul par cellule la répartition s’effectuera au prorata de la surface occupée, cette modification étant effectuée à la demande des locataires souhaitant ce changement ; qu’elle a réalisé cette modification en fonction de la surface occupée qui a été déterminée par un géomètre expert ;

— les charges refacturées à la locataire sont fondées, que ce soit les charges d’électricité correspondant aux parties communes et extérieur, ou bien les fournitures de matériaux, de carburant, d’outillages de jardin, de tondeuse, d’entretien des véhicules, assurance des véhicules, location du hangar, charges de personnel correspondant notamment à l’entretien des parties communes, des espaces verts et de l’élimination des déchets verts ;

— les frais de gestion administrative peuvent être refacturés au preneur, comme cela est précisé dans l’annexe du bail, seuls les honoraires pour recouvrer les loyers, qui n’ont pas été facturés, étant exclus des charges récupérables.

Sur la demande de provision à valoir sur le solde des charges de 2019 et 2020 et sur la demande de résiliation expulsion et de provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-40-2 du code de commerce relatif aux charges récupérables sur le locataire, applicable aux contrats de location commerciale conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

L’article R.145-35 du code de commerce applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, prévoit expressément que :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Il ressort de la clause «Désignation » des lieux loués que l’objet du bail est « Cellule numéro 11 composée de : -au rez-de-chaussée ; Entrepôt, bureaux et sanitaires ; – à l’étage : bureau, cuisine et vestiaire ; Et droit de jouissance de sept parkings extérieurs numéros 24 à 27 et 68 à 70 tel que figuré au plan annexé » ('), et que ces lieux se trouvent dans un ensemble immobilier sis sur la commune de [Localité 3] (Oise) lieudit [Localité 5] dépendant du lotissement dénommé « [6] » cadastrée section ZI n°[Cadastre 1] pour une surface de 3 ha 54 a 06 ca.

Au titre des charges récupérables, la clause intitulée « Impôts-charges » précisait :

Au 2°) En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :

— les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;

— les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;

— les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.

('.)

Et au 4°)

(')

L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

La répartition des charges a été dressée en une liste ci-après annexée.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret numéro 1987-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. Cette liste est annexée. »

La première facture (2019/03/13) d’un montant de 2763,30 euros TTC au titre de la régularisation des charges 2019, est ainsi détaillée :

Postes de charges (cellules et bureaux) =

Taxes foncières : 33.029 euros

Entretien général : 15.607,57 euros

Entretien espaces verts : 32.583,24 euros

Déchets : 3156,15 euros

Hangar : 12.000 euros

Gestion administrative : 15.317,21 euros

EDF : 3257,82 euros

Remise exceptionnelle charges : – 20.000 euros = 94.950,99 euros

94.950,99 euros/17 cellules = 5585,35 euros HT

Eau : 16 4,3 = 77,40 euros HT

Total charges = 5662,75 euros HT

Vos acomptes = 3360,00 euros HT

Total HT = 2302,75 euros HT

A devoir (y compris TVA 20% de 460,55 euros) = 2763,30 euros TTC

Cette facture a été annulée le 15 décembre 2022, a fait l’objet d’un avoir du même montant n°2022/12/07 et la régularisation des charges 2019 a fait l’objet d’une nouvelle facture n°2022/12/26 de la même date d’un montant de 1460,81 euros TTC ainsi détaillée :

Charges annuelles 2019 (solde) = 2897,34 euros HT,

Acomptes versés = 1680 euros HT,

Total HT = 1217,34 euros

TVA 20 % = 243,47 euros

Total TTC = 1460,81 euros

Dans un courrier du 22 décembre 2022 en réponse au courriel du locataire en date du 17 mars 2021, la bailleresse expliquait : « Vous indiquez que les charges ne devraient pas être divisées par lot mais au prorata de la surface occupée. Afin de répondre à cette demande, votre bailleur a fait intervenir un géomètre expert. Ainsi votre surface occupée est de 6 % de la surface totale. Vous trouverez ci-joint le tableau récapitulatif des charges 2019 ('). A titre exceptionnel une remise de 20000 euros a été accordée. Ainsi le total des charges s’élève à 94.950 euros. De ce fait, votre quote-part au titre des charges locatives pour l’année 2019 s’élève à 2848,50 euros (sic) (') ». Le tableau par nature de charges mentionné était identique à celui figurant sur la facture précédente. Il était joint une liasse de factures au nom de la SCI du [6].

La facture n°2022/12/18 du 15 décembre 2022, d’un montant de 3731,77 euros TTC au titre de la régularisation des charges 2020, est ainsi détaillée :

Postes de charges (cellules et bureaux) =

Taxes foncières : 33.879,00 euros

Entretien général : 13.226,58 euros

Entretien espaces verts : 28.045,52 euros

Déchets : 2968,36 euros

Hangar : 12.000 euros

Gestion administrative : 12.237,92 euros

EDF : 3167,49 euros

Total : 105.524,87 euros

105.524,87 euros X 6 % = 6331,49 euros HT

Eau : 26 5,32 = 138,32 euros HT

Total charges = 6469 euros HT

Vos acomptes = 3360 euros HT

TVA 20% = 621,96 euros

A devoir = 3731,77 euros TTC.

Un détail des sommes réclamées par nature des charges 2019 et 2020 a été adressé à la locataire en annexe du commandement de payer.

Il est constant que les locaux loués font partie d’un ensemble immobilier appartenant à la SCI du [6]. La répartition des charges par cellule (1/17) est mentionnée dans l’annexe du récapitulatif des charges 2017.

Cependant après réclamation de la SARL Opaline par mail du 17 mars 2021, la bailleresse a accepté de répartir les charges au prorata de la surface occupée, soit, concernant la cellule n°11 une surface de 357,7 m² selon le mesurage du géomètre expert du 29 avril 2021 ce qui correspond à 6 % de la surface de l’ensemble immobilier qui comprend 11 cellules et 6 demi-plateaux de bureaux selon le même mesurage.

Cette clé de répartition finalement adoptée par la bailleresse, qui répond à la demande du locataire, correspond également au mesurage indiqué dans l’extrait des plans de la cellule 11 figurant dans les annexes du bail (au rez-de-chaussée : entrepôt = 250,8 m² et bureaux = 54,6 m² ; au premier, bureaux = 52,3 m², soit en tout = 357,7 m² utiles) et elle est conforme à l’article susvisé. Elle n’est au demeurant pas discutée par la locataire devant la cour.

Par ailleurs le décret n°87-713 du 26 août 1987 listant les charges récupérables sur les locataires, auquel le bail fait référence expressément, figure au rang des annexes en intégralité. Par application du contrat seule cette liste fait foi entre les parties de l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges et non la liste (taxes foncières, espaces verts et entretien général, déchets, gardien, hangar, gestion administrative, CIF (service bus) EDF (partie commune et extérieur), qui figure sur l’annexe « charges 2017 » à laquelle le bail fait uniquement référence pour ce qui est de la répartition des charges et qui, au demeurant, est différente de celle utilisée par le bailleur dans les appels des soldes de charges qui ne comprennent pas le poste gardien (qui en 2017 est indiqué pour 0 euros) ni le poste CIF (service bus).

La locataire conteste devoir supporter certains types de charges ou certains postes de charges qui ne sont pas visés dans ce décret.

Dans le poste EDF la bailleresse confond les dépenses relatives à la cellule 4 qu’elle occupe, les dépenses relatives aux bâtiments de bureaux communs dont la locataire ne jouit pas, et les dépenses relatives à l’extérieur. Or le décret ne met à la charge du locataire que les dépenses d’électricité des parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments, et des dépenses d’électricité des espaces extérieurs. C’est donc à juste titre que la locataire en conteste l’imputation globale.

Le décret ne mentionne pas les frais de gestion administrative si bien que c’est à juste titre que la locataire en conteste l’imputation.

Le loyer d’un hangar n’entre dans aucune des catégories des charges récupérables listées en annexe du décret c’est donc à juste titre que la locataire conteste devoir des charges à ce titre.

Il en est de même des frais de personnel (dont la nature n’est pas précisée) comptabilisés dans le poste « Entretien espace vert » pour 25087,43 euros HT en 2019 et pour 22307,57 euros HT en 2020, dans la mesure où le décret ne comprend pas de frais de personnel dans la rubrique espaces verts (V), mais seulement dans les rubriques VI hygiène pour l’élimination des rejets et IV parties communes intérieures pour l’entretien de propreté.

Les frais liés à l’assurance, l’essence et l’entretien des véhicules mis en rubrique « Entretien espaces verts » pour un total de 4070,30 euros HT en 2019 et de 3786,21 euros HT en 2020 sont également sérieusement contestables dès lors qu’au vu des factures produites ils concernent manifestement l’ensemble de la flotte de véhicules de la SCI et pas seulement les dépenses d’entretien du matériel horticole et d’essence concernant les seuls espaces verts, qui sont seuls mentionnés dans le décret qui au demeurant ne comprend pas les frais d’assurance au titre des charges récupérables.

Enfin, les frais d’achat de table-banc en bois et de borne de propreté pour l’extérieur comptabilisés pour 2310 euros HT n’entrent pas davantage dans la liste des charges récupérables sur les locataires.

Compte tenu du fait que ces postes de charges ne doivent pas être imputés au locataire et au regard des provisions sur charges déjà versées, ainsi que de la remise exceptionnelle octroyée, la régularisation des charges de 2019 est en faveur de la locataire comme le décompte ci-après le montre :

Taxes foncières : 33.029 euros HT

Entretien général : 15.607,57 euros HT (y compris 8485,71 euros au titre des charges de copropriété)

Entretien espaces verts : 1115,51 euros HT (32.583,24 euros – 25087,43 euros – 4070,30 euros – 2310 euros)

Déchets : 3156,15 euros HT

Total (hors eau) = 52.908,23 euros HT

Remise exceptionnelle charges : – 20.000 euros = 32908,23 euros HT

X 6 % = 1974,49 euros HT

Eau : 16 4,3 = 68,80 euros HT

Total charges = 2043,29 euros HT

Les acomptes = 5040 euros HT (3360,00 euros HT + 1680 euros HT)

Total HT = – 2996,71euros

Au titre du solde des charges de 2020, déduction faite des postes sérieusement contestables et des provisions sur charges d’ores et déjà versées, il reste un solde de charges dus par la locataire de 259,38 euros TTC suivant le décompte suivant :

Taxes foncières : 33.879,00 euros,

Entretien général : 13.226,58 euros (y compris charges de copropriété pour 10.607,01 euros)

Entretien espaces verts : 1951,74 euros (28.045,52 euros – 22307,57 euros – 3786,21 euros)

Déchets : 2968,36 euros

Total charges de l’ensemble immobilier (hors eau) : 52.025 euros X 6 % = 3381,67 euros HT

Eau : 26 5,32 = 138,32 euros HT

Total charges récupérables : 3519,99 euros HT

Acomptes versés = 3360 euros HT

Soit HT = 159,99 euros HT

TVA 20% = 31,99 euros

Soit TTC = 191,98 euros TTC

L’existence d’un solde de charges locatives au titre des années 2019 et 2020, eu égard à la compensation qui devrait intervenir, étant en conséquence sérieusement contestable au jour de la demande, et par voie de conséquence l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de débouter la bailleresse de toutes ses demandes et d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’intimée succombant en la présente instance il y a lieu de la condamner aux frais et dépens de première instance et d’appel. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau et Y ajoutant,

Déboute la SCI du [6] de toutes ses demandes,

La condamne à régler à la SARL Opaline la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffière, La Présidente,